Гражданский кодекс часть 1

Дата изготовления определения в полном объеме 30 января 2015 года
Дата объявления резолютивной части определения 29 января 2015 года
Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Исхаковой М.А.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Насыровой Г.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании ходатайство ФИО1 о назначении повторной экспертизы по арбитражному делу по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ИФК«Каминцентр», обществу с ограниченной ответственностью «Янтарь» о признании недействительным договора купли-продажи от 28.01.2014г., с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по РТ, С.М.Лященко, ФИО1,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью инвестиционно-финансовая компания «Каминцентр», обществу с ограниченной ответственностью «Янтарь» о признании недействительным договора купли-продажи от 28.01.2014г. земельных участков расположенных по адресу Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, Тихоновское сельское поселение площадью 480 632 кв.м., кадастровый номер 16:27:050501:1200; площадью 140 440 кв.м., кадастровый номер 16:27:050501:1197, площадью 91 401 кв.м., кадастровый номер 16:27:050501:1196.

В обоснование заявленных исковых требований указывая, что является участником общества инвестиционно-финансовая компания «Каминцентр», которое в оспариваемой сделке выступало продавцом. Сделка совершена директором общества ФИО1 в

ущерб экономическим интересам общества, земельные участки проданы обществу «Янтарь» по заниженной в пять раз стоимости – за 3 398 000 рублей.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление Росреестра по РТ, а также бывшие участники общества С.М.Лященко, ФИО1.

В ходе судебного разбирательства возник спор о рыночной стоимости земельных участков, являющихся предметом оспариваемой сделки, определением суда от 02.06.2014г. была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков, являющихся предметом договора купли-продажи на момент совершения сделки 28.01.2014г.

По результатам проведения экспертизы судом было получено заключение эксперта ООО «Оценка и Консалтинг» № 5-14. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:27:050501:1196 определена в размере 438 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:27:050501:1197 определена в размере 668 000 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:27:050501:1200 определена в размере 2 248 000 рублей.

Представителем истца после ознакомления с заключением эксперта было заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, в обоснование ходатайства представлено рецензионное заключение НП «Федерация судебных экспертов» на заключение эксперта № 5-14 выводы которого свидетельствуют о наличии нарушений принципов полноты и всесторонности исследования при производстве экспертизы. В ходе разрешения ходатайства в судебном заседании были получены пояснения эксперта ФИО3, заслушаны доводы сторон, после чего суд пришел к выводу о неверном использовании экспертом ООО «Оценка и Консалтинг» аналогов при применении сравнительного подхода к оценке объектов, а также отсутствия обоснования отказа от доходного и затратного подходов оценки. Данное обстоятельство послужило основанием к назначению повторной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков в Республиканском государственном унитарном предприятии «Бюро технической инвентаризации».

По результатам проведенной экспертизы в суд было представлено заключение эксперта № 22-14. На дату совершения оспариваемой сделки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:27:050501:1196 определена экспертом в размере 905 784 рубля, стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:27:050501:1197 определена в размере 1 301 879 рублей, стоимость земельного участка с кадастровым номером 16:27:050501:1200 определена в размере 3 917 151 рубль.

Представителем ответчика ООО «Янтарь» и третьими лицами С.М.Лященко, ФИО1 представлены возражения относительно выводов содержащихся в экспертном заключении № 22-14, а также были заявлены ходатайство о вызове эксперта в

судебное заседание для дачи пояснений относительно представленного в суд заключения, а также заявлено ходатайство о получении разъяснений специалиста по существу ограничений в использовании земельного участка при наличии вхождения в зону «Охранная зона водоотвода от КНС-4 до скв.1538» 16.27.2.317, «Охранная зона водоотвода от КНС-4 до скв.1540» 16.27.2.316, «Охранная зона водоотвода от КНС-8 до ВНБГ-16» 16.27.2.321, о чем имеется указание в кадастровых паспортах земельных участков. Также, по мнению второго ответчика и третьих лиц, консультация специалиста позволит оценить полноту экспертного заключения, не содержащего сведений о том, что на одном из земельных участков располагается ликвидированная нефтяная скважина и ее наличие влечет ограничения способные повлиять на рыночную стоимость участка.

В судебном заседании экспертом ФИО4 были даны пояснения из которых в том числе следовало, что на рыночную стоимость земельных участков может влиять наличие охранных зон.

В качестве специалиста на основании ст. 87.1 АПК РФ был привлечен ФИО5 имеющий диплом горного инженера по специальности «Маркшейдерское дело» ГОУ высшего профессионального образования «Московский государственный открытый университет», работающего заместителем главного маркшейдера НГДУ «Прикамнефть» ОАО «Татнефть».

Специалистом даны консультации относительно того, что порядок использования земель в охранных зонах трубопроводов (охранная зона) регулируется Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан № 395 от 20.08.2007г. Для исключения возможности повреждения трубопроводов (при любом виде их прокладки) устанавливаются следующие охранные зоны: вдоль трасс трубопроводов, транспортирующих нефть, природный газ, нефтепродукты, нефтяной и искусственный углеводородные газы, хозяйственно-питьевую и техническую воду, - в виде участка земли, ограниченного условными линиями, проходящими в 25 метрах от оси трубопровода с каждой стороны. В охранных зонах запрещается совершение определенных действий которые могут нарушить нормальную эксплуатацию трубопроводов и их объектов либо привести к их повреждению. Наличие на земельном участке ликвидированной нефтяной скважины также влечет ограничение в виде охранной зоны - 50 метров от оси скважины, в случае принятия недропользователем решения о ее реликвидации возникнут дополнительные ограничения в виде возникновения охранных зон и необходимость получения согласия недропользователя например на капитальное строительство на земельном участке в силу Закона «О недрах».

Заслушав пояснения эксперта и специалиста суд приходит к выводу, что при проведении экспертизы при наличии сведений об охранных зонах водовода не дана оценка влияния таких зон на стоимость объектов, а также не опровергнут и не подтвержден факт

наличия тумбы на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1196, на которую при натурном осмотре объекта участвующими в деле лицами было указано как на ликвидированную нефтяную скважину, что экспертом не отрицается. Между тем, наличие данного объекта влечет установленные законодательством ограничения в использовании земельного участка, что оказывает влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости. Данные факты позволяют прийти к выводу о необоснованности заключения экспертизы № 22-14.

В силу ст.82 АПК РФ для разъяснения возникающих в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу. В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Согласно части 1 статьи 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом. Разрешение вопроса о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на момент совершения оспариваемой сделки – 28.01.2014г. имеет существенное значение для правильного рассмотрения спора по существу, его разъяснение требует специальных познаний, которыми суд не обладает.

Принимая во внимание наличие сомнений в правильности выводов изложенных в экспертном заключении № 22-14, суд полагает ходатайство подлежащим удовлетворению, учитывая то обстоятельство, что проведение двух экспертиз в рамках настоящего дела в составе одного эксперта не привело к достижению требуемого результата, суд полагает необходимым назначить комиссионную экспертизу.

В качестве экспертного учреждения суд определяет Федеральное бюджетное учреждение «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» экспертов ФИО6 и ФИО7, имеющих высшее образование, квалификацию инженер по специальности «Экспертиза и управление недвижимотсью», имеющих стаж экспертной работы с 2010 и 2011 года соответственно.

В подтверждение внесения на депозитный счет суда стоимости экспертного вознаграждения ФИО1 представлена квитанция на сумму 92 281 рубль.

Поскольку из ответа ФБУ «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» следует, что срок проведения экспертизы составит 30 дней с даты получения определения суда, производство по делу подлежит приостановлению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.82, 83, п.1 ст.144, ст.ст.184-185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

определил:

Назначить комиссионную экспертизу по делу № А65-5873/2014 по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «ИФК«Каминцентр», обществу с ограниченной ответственностью «Янтарь» о признании недействительным договора купли-продажи от 28.01.2014г.,

Поручить производство экспертизы Федеральному бюджетному учреждению «Средне- Волжский региональный центр судебной экспертизы» экспертам ФИО6 и ФИО7.

На разрешение экспертов поставить вопрос об определении рыночной стоимости земельных участков, расположенных по адресу Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, Тихоновское сельское поселение, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, площадью 480 632 кв.м., кадастровый номер 16:27:050501:1200; площадью 140 440 кв.м., кадастровый номер 16:27:050501:1197, площадью 91 401 кв.м., кадастровый номер 16:27:050501:1196 по состоянию на 28.01.2014г.

Для проведения экспертизы эксперту представить кадастровый паспорт на каждый земельный участок, свидетельство о регистрации права собственности на каждый земельный участок, справку о балансовой стоимости земельных участков на 31.12.2013г., справку- расчет земельного налога, от 03.10.2014г., копию договора купли продажи, копию отчета о результатах торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Экспертов предупредить об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Расходы по проведению экспертизы возложить на ФИО1 до рассмотрения дела по существу.

Экспертизу провести в течение 30 календарных дней с момента получения определения суда, по завершению производства экспертизы представить экспертное заключение в Арбитражный суд Республики Татарстан в срок 2 марта 2015 года, подписку эксперта о предупреждении об уголовной ответственности.

Производство по делу приостановить.

В части приостановления производства по делу определение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его вынесения.

Судья М.А.Исхакова