Определение № 12АП-1366/2011 от 21.11.2013 АС Саратовской области

289/2013-165495(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ
410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 23-93-12;
http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Резолютивная часть определения объявлена 14 ноября 2013 года

Полный текст определения изготовлен 21 ноября 2013 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Полякова С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Антохиной Н.С.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в судебном заседании заявление ФИО1 о признании

права собственности на жилое помещение,

в рамках дела по заявлению ФИО2, Саратовская область,

Саратовский район, пос. Сергиевский, к ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В

НЕДВИЖИМОСТЬ", 410005, <...>, ОГРН <***>, ИНН

<***>, о признании несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

ФИО1, паспорт,

конкурсный управляющий – не явился, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего уведомления о дате, времени и месте слушания дела,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление ФИО1 о признании права собственности на помещения: двухкомнатную квартиру, номер по предварительному плану 29, общей площадью 61, 69 кв.м., на 6 этаже в секции 2 Б в жилом доме по адресу: город Саратов, общественный центр, пос.

Юбилейный; кладовку общей площадью 2 кв.м., на 6 этаже в секции 2 Б в жилом доме по адресу: г. Саратов, Волжский р-н, п. Новосоколовогорский.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 представлены уточнения заявленных требований, согласно которым, заявитель просит признать за ней право собственности на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, № 122, в жилом доме по адресу: <...>; от остальной части заявленных требований отказывается. Представленные уточнения приняты судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ФИО1 поддержала поданное заявление о признании права собственности с учетом представленных уточнений.

Конкурсный управляющий в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются доказательства его надлежащего уведомления о дате, времени и месте слушания дела.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив представленные документы, суд считает, что заявление о признании права собственности подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.12.2009 года по делу № А57-26869/2009 принято к производству заявление кредитора о признании ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» несостоятельным банкротом.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 года в отношении ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», г. Саратов, ОГРН <***>, ИНН <***> введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 г. суд перешел к процедуре банкротства застройщика – ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2012 года, застройщик - Общество с ограниченной ответственностью "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", 410005, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Сообщение о признании ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" несостоятельным (банкротом) опубликовано в газете «КоммерсантЪ» № 4 от 12.01.2013 года.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25 мая 2012 года по делу № А57-26869/2009 требования ФИО1 в размере 396 635 руб. 50 коп. в отношении двухкомнатной квартиры номер по предварительному плану 29, общей площадью 61,69 кв.м., на 6 этаже в секции 2Б в строящемся жилом доме по адресу: г. Саратов, общественный центр п. Юбилейный, включены в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ».

Как следует из материалов дела, 26 марта 2003 года между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО4 заключен договор № 294 о долевом участии в строительстве жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный, согласно которому, Застройщик обязуется по окончании строительства передать Дольщику право собственности на его долю со следующими характеристиками: количество комнат 2, общая площадь 61, 69 кв.м., этаж 6, номер квартиры по предварительному плану 29. Надлежащее исполнение ФИО4 договора долевого участия в строительстве подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № 414 от 30.06.2003 года, № 234 от 27.03.2003 года, № 226 от 26.03.2003 года, а также справкой от 24.10.2003 года.

Таким образом, ФИО4 выполнила свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве в полном объеме.

23.12.2003 года ФИО4 заключен договор уступки права требования спорного жилого помещения с ФИО5, о чем сторонами составлено заявление, в котором указано о выполненных обязательствах.

03.11.2006 года ФИО5 заключен договор уступки права требования спорного жилого помещения с ФИО1, о чем сторонами составлено соглашение о

взаиморасчетах по договору уступки права требования, направлено уведомление в адрес ООО «Геотехника-ФИН».

Согласно представленному Заявителем в материалы дела экспертному заключению № 023-13 от 28.06.2013 года, составленному по заказу Заявителя ООО «Данко-Аудит», двухкомнатная квартира № 122, согласно технического паспорта общей площадью 60,9 кв.м., в жилом доме по адресу: <...> и двухкомнатная квартира по договору участия долевого строительства жилого дома в общественном центре пос. Юбилейный г. Саратова № 294 от 26.03.2003 года и договора уступки права требования от 03.11.2006 года, общей площадью 61,69 кв.м., по предварительному плану № 29, расположенная на 6 этаже, секции 2Б, жилого 14-этажного дома по строительному адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, является одним и тем же объектом недвижимости.

Должник является застройщиком многоэтажного жилого дома N8 в г. Саратове, <...>.

В соответствии с разрешением Администрации МО «Город Саратов № RU 64304000-131 от 29.12.2009, многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом № 2, блок-секция «А», «Б», «В»), расположенный по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, введен в эксплуатацию.

Распоряжением от 06.06.2011 года данному многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес: <...>.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома получено до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009).

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, устанавливающей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Таким образом, Закон о банкротстве предусматривает возможность участника строительства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить свои права в отношении жилого помещения не только путем обращения к должнику с требованием о передаче жилого помещения или денежным требованием, но и путем подачи заявления о признании права собственности.

При этом по смыслу приведенной нормы права участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, при наличии следующих условий: до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом: 1) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), оплачен в полном объеме, следовательно, договор является исполненным.

В материалах дела отсутствует акт приема-передачи жилого помещения, однако Заявителем представлен технический паспорт на спорную квартиру по состоянию на 03.02.2011 года, составленный по заказу Заявителя ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости». Согласно техническому паспорту, спорная квартира имеет номер 122. Технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу ФИО1 свидетельствует о наличии у неё доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение ФИО1 данным помещением.

При изложенных обстоятельствах, заявление ФИО1 подлежит удовлетворению, поскольку договор участия в долевом строительстве исполнен сторонами в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю.

Заключив 26.03.2003 года с Участником строительства договор № 294 долевого участия в строительстве жилого дома, ООО «Геотехника-ФИН» выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.

В силу пункта 1 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона, вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Факт владения спорной квартирой ФИО1 никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, договор № 294 от 26.03.2003 года не расторгнут, иск об истребовании двухкомнатной квартиры № 122 из владения ФИО1 никем не заявлялся.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости – квартира, адрес: Саратовская область, город Саратов, ул. Федоровская, д. 8, кв. 122.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, если не установлено иное, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд приходит к выводу о необходимости квалифицировать отношения между ФИО1 и должником как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривать данный договор в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.

Поскольку договор долевого участия в строительстве со стороны ФИО1 исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации права на указанное имущество, суд находит, что спорное требование ФИО1 фактически заявлено как требование о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед ФИО1 по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность ФИО1 права должника не нарушает.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявление о признании права собственности подлежит удовлетворению, поскольку договор участия в долевом строительстве исполнен в полном объеме, квартира построена и фактически передана заявителю и используется им по назначению.

Подлинники документов обозревались судом в судебном заседании.

Руководствуясь статьями 201.8, 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 150, 184-186, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Принять отказ ФИО1 от заявления о признании права собственности на кладовку общей площадью 2 кв.м., на 6 этаже, в секции 2Б в жилом доме по адресу: г. Саратов, Волжский район, п. Новосоколовогорский. Производство по делу в указанной части прекратить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение – двухкомнатную квартиру, № 122, в жилом доме по адресу: <...>.

Определение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 3 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации через суд первой инстанции.

Определение суда направить лицам, участвующим в деле, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Судья С.В. Поляков