Определение № 13АП-16988/2013 от 19.05.2014 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда

1016/2014-146645(1)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65
http://13aas.arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Резолютивная часть определения объявлена 15 мая 2014 года

Определение изготовлено в полном объеме 19 мая 2014 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

при участии:

от истца: представители ФИО2 (по доверенности от 28.08.2012), Оганян

А.Н. (протокол от 20.10.2013)

от ответчика: 1) представитель ФИО3 (по доверенности от 30.12.2013), 2)

представитель не явился, уведомлен,

от 3-го лица: представители ФИО4 (по доверенности от 09.01.2013),

ФИО5 (по доверенности от 09.01.2014)

рассмотрев апелляционную жалобу 13АП-16988/2013 ООО "Бабочка" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2013 по делу № А56-53955/2012 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску ООО "Бабочка"

к 1) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", 2) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: ГУП ГУИОН

об обязании заключить договор,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Бабочка" (198005, Санкт- Петербург, пр-кт Московский, д. 63, ОГРН: <***>) (далее - ООО «Бабочка») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН: <***>) и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный подъезд № 6, ОГРН: <***>) с учетом уточненных в порядке

статьи 49 АПК РФ исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, об обязании Комитета в лице Фонда заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский пр. д. 63, пом. 3-н, площадью 80,7 кв.м., изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи Объекта составляет 7 200 000 руб. (НДС не облагается)", со всеми необходимыми приложениями, согласовав при этом график платежей, исходя из выкупной цены 7 200 000 руб.

К участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное Унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН).

Решением арбитражного суда от 17.06.2013 в удовлетворении иска отказано.

ООО "Бабочка" обратилось с апелляционной жалобой на названное решение. При этом доводы подателя жалобы по существу сводятся к несогласию с оценкой, данной судом экспертному заключению от 28.03.2013 № 307/12-3, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 20.03.2012 составляет 7 200 000 руб.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 апелляционный суд назначил повторную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, производство по делу было приостановлено.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2014 производство по делу возобновлено в связи с получением апелляционным судом заключения ООО «Центр независимой экспертизы «Петроградский Эксперт» от 23.12.2013 № 772-7/13.

В судебном заседании 27.03.2014 эксперт ООО «Центр независимой экспертизы «Петроградский Эксперт» ФИО6 дал пояснения по экспертному заключению от 23.12.2013 № 772-7/13, а также ответил на дополнительные вопросы сторон под запись в аудиопротокол судебного заседания.

Представители ГУП «ГУИОН» представили письменные возражения на заключение эксперта от 23.12.2013 № 772-7/13, заявили ходатайство о назначении повторной экспертизы, в качестве экспертных учреждений предложили следующие: ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» (191002, <...>), ООО «Бюро экспертиз» (197022, <...>), ООО «ХОЛДИНГ ГРУПП» (197227, г. С-Пб,

Комендантский пр., 11-276) и ООО «Центр оценки консалтинга Санкт-Петербурга» (197348, г. С-Пб, Коломяжский пр., д. 18, офис 5-143).

Представители Общества против удовлетворения заявленного ходатайства возражали, вместе с тем, полагали возможным проведение повторной экспертизы поручить ООО «Петербургская экспертная компания» (191002, <...>), ООО «Северо-Западный Центр судебно-правовой экспертизы» (195027, <...>), ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт - Северо-Запад» (197046, С-Пб, Александровский парк, д. 5), Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» (191002, С-Пб, ул. Рубинштейна, 34), а также ООО «Санкт- Петербургский экспертно-правовой центр «КУАТТРО»» (190000, С-Пб, ул. Большая Морская, 33).

В связи с необходимостью направления запросов в предложенные участвующими в деле лицами экспертные учреждения относительно возможности проведения экспертизы определением от 10.04.2014 судебное заседание было отложено.

К судебному заседанию 15.05.2014 в апелляционный суд поступили ответы экспертных учреждений за запросы суда.

Реализация предусмотренного частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомочия суда по назначению повторной экспертизы в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особом способе его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на их всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании.

В рассматриваемом случае апелляционный суд приходит к выводу о том, что имеющиеся в материалах дела экспертные заключения не позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества.

Так, при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом экспертом ФИО6 использованы объекты аналоги, несопоставимые по своим экономическим и техническим характеристикам с объектом оценки (в качестве объектов аналогов к помещению, используемому в качестве магазина одежды, выбраны офисные помещения). Кроме того, объекты аналоги несопоставимы с объектом оценки по характеристике входа, этажа расположения, пешеходной

доступности, при этом никаких корректировок на отличие указанных характеристик объекта оценки не проведено. Также апелляционный суд критически оценивает возможность корректировки - понижения стоимости всех объектов аналогов на 3% в связи с отличием в правах на недвижимое имущество применительно к цели настоящего исследования. Также из экспертного заключения не представляется возможным установить обоснованности применения экспертом поправок на дополнительные риски.

Учитывая возражения ГУП «ГУИОН» относительно качества проведенной судебной экспертизы, а также наличие очевидных противоречий в заключении ООО «Центр независимой экспертизы «Петроградский Эксперт» от 23.12.2013 № 772-7/13, которые не были устранены при опросе эксперта апелляционным судом, апелляционный суд усматривает основания для назначения по делу повторной экспертизы в целях полного и всестороннего исследования действительной стоимости объекта недвижимого имущества.

Проведение экспертизы апелляционный суд считает необходимым поручить ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт»», эксперту ФИО7. Оплату экспертизы в сумме 37 500 руб. произвести Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в срок до 20.05.2014 на счет экспертного учреждения.

Участвующим в деле лицам предлагается представить в апелляционный суд оригиналы платежных поручений об оплате судебных экспертиз.

Руководствуясь статьями 82, 143, 147, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Назначить повторную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Проведение экспертизы поручить ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт»», эксперту ФИО7.

Поставить перед экспертом следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, Московский пр., д. 63, пом. 3-Н, площадью 80,7 кв.м., по состоянию и в ценах на 20.03.2012.

Предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оплату экспертизы в сумме 37 500 руб. произвести Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в срок до 20.05.2014 на счет экспертного учреждения.

ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт»» провести экспертизу в срок до 20.06.2014. Представить экспертное заключение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок до 25.06.2014.

Обществу с ограниченной ответственностью «Бабочка» и Санкт- Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в срок до 20.05.2014 представить в ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт»» следующие документы: договор аренды от 02.02.1995 (4 л.); дополнительное соглашение от 31.10.2000 (2 л.); дополнительное соглашение от 01.02.2006 (2 л.); дополнительное соглашение от 01.04.2000 (2 л.); расчет арендной платы к дополнительному соглашению № 5 от 22.12.2005 (1 л.); уведомление от 21.12.2005 (2 л.); уведомление от 21.01.2010 (1 л.); уведомление от 07.09.2006 № 4661005 (1 л.); план вторичного объекта недвижимости (1 л.); ситуационный план участка (1 л.); справка на помещение (2 л.), уведомление от 20.12.2007 (2 л.); поэтажный план (1 л.); заявление в ПИБ от 28.03.2008 (1 л.); ведомость помещений (1 л.).

Производство по делу приостановить.

Определение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в случаях, предусмотренных положениями Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий месяца со дня вынесения определения.