Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Профессионал Недвижимость» ФИО1 (доверенность от 17.08.2015), от общества с ограниченной ответственностью «Страховая брокерская компания «Сенат страхование» ФИО2 (доверенность от 25.03.2016),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Страховая брокерская компания «Сенат страхование» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2015 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2016 (судьи

ФИО3, ФИО4, ФИО5) по делу № А56-60291/2015,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Профессионал Недвижимость», место нахождения: 188643, Ленинградская обл., Всеволожский

р-н, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Страховая брокерская компания «Сенат страхование», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, Гороховая ул., д. 26, лит. А, пом. 6-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Компания), о государственной регистрации перехода от ответчика к истцу права собственности на 96 земельных участков, перечисленных в исковом заявлении, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, уч. Озерки, на основании договора купли- продажи от 20.05.2015.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, место нахождения: 191311, Санкт- Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра).

Решением от 28.10.2015 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2016 данное решение оставлено без изменения.

Компания в кассационной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить

названные судебные акты и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, истец был не вправе обращаться с иском о государственной регистрации перехода права собственности на 96 земельных участков, поскольку предметом договора купли- продажи от 20.05.2015 являются 97 земельных участков, в том числе участок с кадастровым номером 47:07:1047003:898, в отношении которого была предпринята попытка двойной продажи; исключение названного участка из исковых требований свидетельствует о неопределенности предмета договора и о наличии оснований для признания его незаключенным или недействительным; суды без надлежащего выяснения обстоятельств совершенной сделки не приняли во внимание доводы ответчика о том, что договор купли-продажи от 20.05.2015 заключен бывшим генеральным директором Компании Стасюковым Михаилом Николаевичем с целью хищения активов юридического лица; в нарушение статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции, несмотря на письменные возражения ответчика, перешел из предварительного заседания в основное судебное заседание.

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что заключение ответчиком с ФИО7 договора от 18.04.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 47:07:1047003:898 не влечет недействительность либо незаключенность договора от 20.05.2015 в отношении остальных поименованных в нем участков; ответчик не предпринимал никаких мер в целях защиты своих прав, нарушенных, по его мнению, недобросовестными действиями бывшего генерального директора, заключившего договор, как утверждает Компания, с целью хищения принадлежащего ей имущества.

В судебном заседании представитель Компании поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения сторон в судебном заседании, кассационная инстанция пришла к выводу о невозможности рассмотрения настоящего дела до разрешения арбитражным судом другого дела.

Как следует из материалов дела, Компания (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 20.05.2015 купли-продажи 97 земельных участков, перечисленных в пункте 1 договора, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, уч. Озерки, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием «для дачного строительства», по общей цене 81 425 400 руб. за все участки с указанием цены каждого участка.

Согласно пункту 6 договора цена земельных участков уплачивается покупателем в течение трех лет со дня подписания договора.

Пунктом 7 договора предусмотрена передача земельных участков продавцом покупателю в день подписания договора.

Как установлено пунктом 8 договора, земельные участки со дня передачи и до их полной оплаты покупателем не находятся в залоге у продавца.

Указанные земельные участки переданы покупателю по акту приема- передачи от 20.05.2015.

От имени Компании договор и акт приема-передачи подписаны генеральным директором Стасюковым М.Н., действовавшим на основании устава.

С целью регистрации перехода права собственности на указанные объекты (за исключением земельного участка с кадастровым номером 47:07:1047003:898) стороны в лице ФИО8, являющегося генеральным директором Общества и представителем Компании на основании выданной ею доверенности, обратились в регистрирующий орган.

Уведомлениями от 29.07.2015 Управление Росреестра сообщило Обществу и Компании о возврате документов, приложенных к заявлениям о государственной регистрации перехода права собственности на спорные земельные участки, без рассмотрения в связи с наличием в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (законного представителя).

Общество, ссылаясь на уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из статей 8, 131, 153, 209, 218, 549, 551 названного Кодекса, статей 4, 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение о государственной регистрации перехода права собственности по результатам рассмотрения требования, заявленного в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Кодекса, может быть вынесено только на основании договора продажи недвижимости, соответствующего по форме и содержанию требованиям законодательства, не признанного недействительным судом и не являющегося ничтожным.

Между тем, как видно из материалов дела, в период рассмотрения настоящего дела в апелляционном суде в производстве Арбитражного суда города Санкт- Петербурга и Ленинградской области имелось дело № А56-78638/2015 по иску Компании, поступившему в суд первой инстанции 28.10.2015, к Обществу о признании недействительным договора от 20.05.2015 купли-продажи земельных участков как крупной сделки, заключенной без соответствующего одобрения, и сделки, совершенной представителем или органом юридического лица в ущерб интересам юридического лица. На момент рассмотрения апелляционным судом апелляционной жалобы Компании на решение от 28.10.2015 по настоящему делу не имелось вступившего в законную силу судебного акта по названному делу.

В соответствии с пунктом 1 части первой статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.

Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела следует признать невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат рассмотрения другого дела имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу.

В случае удовлетворения иска Компании о признании договора купли-продажи земельных участков недействительным исключается возможность государственной регистрации прав на основании данного договора. При этом дело о государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости нельзя отнести к делам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, поскольку в силу публичного характера государственной регистрации прав на недвижимое имущество последствия признания юридически порочным основания государственной регистрации права выходят за рамки обязательственных правоотношений.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает необходимым приостановить рассмотрение настоящей кассационной жалобы Компании до окончательного разрешения дела № А56-78638/2015 по иску Компании к Обществу об оспаривании договора от 20.05.2015.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 143, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо- Западного округа

о п р е д е л и л:

приостановить производство по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Страховая брокерская компания «Сенат страхование» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.10.2015 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2016 по делу № А56-60291/2015 до разрешения дела № А56-78638/2015.

Председательствующий И.В. Сергеева

Судьи Т.Г. Преснецова

Т.И. Сапоткина