Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Авио"
на определение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.08.2016 по делу № А32-29459/2012

об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога
по заявлению ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие»
о разрешении разногласий
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Холдинговая компания «Гамма» (ОГРН <***>, ИНН <***>),
принятое в составе судьи Крылова А.В.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Холдинговая компания «Гамма» (далее - должник) публичное акционерное общество «Ханты-Мансийский банк Открытие» (далее - заявитель, Банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о разрешении разногласий по вопросу утверждения Порядка и начальной продажной стоимости имущества должника, находящегося в залоге у заявителя и просил утвердить начальную продажную стоимость залогового имущества в сумме 137 894 224 руб. из расчета 80% от установленной экспертом рыночной стоимости имущества, а также утвердить уточненный порядок продажи имущества должника (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2016 по делу № А32-29459/2012 установлена начальная продажная стоимость имущества ООО «Холдинговая компания «Гамма», находящегося в залоге у ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие», в следующем размере:

Наименование объектов

Начальная продажная стоимость (руб.)

Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, Приморская, 34, Инв. № 00000063

27 918 400

Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, ул. Приморская, 35, Инв. № 00000061

28 155 200

Жилой дом лит. А, <...>, Инв. № 00000062

36 193 600

Хозяйственно-бытовое здание СВ, Инв. № 00005415

37 525 424

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Категория земель: земли поселений. Площадь: 1 800 кв. м. КН: 23:33:0107002:0067

3 156 000

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Категория земель: земли поселений. Площадь: 1 800 кв. м. КН: 23:33:0107002:0066

3 156 000

Земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Категория земель: земли поселений. Площадь: 1 000 кв. м., КН: 23:33:0107002:0065

1 789 600

Итого

137 894 224

Не согласившись с определением суда от 11.08.2016 по делу
№ А32-29459/2012, ООО "Авио" (далее - заявитель жалобы) обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым установить начальную продажную цену заложенного имущества соответствующую действительной рыночной стоимости.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2016 ходатайство ООО "Авио" о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества ООО «Холдинговая компания «Гамма», находящегося в залоге ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие», удовлетворено. Назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества ООО «Холдинговая компания «Гамма», расположенного по адресу: <...> находящегося в залоге у ПАО «Ханты-Мансийский банк Открытие» по делу
№ А32-29459/2012. Проведение экспертизы поручено эксперту
ООО «Кубаньстройэксперт» ФИО2.

31.03.2017 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило экспертное заключение ООО «Кубаньстройэксперт».

Определением от 05.04.2017 суд возобновил производство и назначил апелляционную жалобу к рассмотрению.

От ООО «Авио» в суд апелляционной инстанции поступило ходатайство об установлении продажной стоимости имущества ООО «Холдинговая компания «Гамма», находящееся в залоге у ПАО Банк «Финансовая корпорация открытие» в размере 293 188 434 руб.

В судебном заседании представитель ОАО Банк "Открытие" поддержал заявленное ранее ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

В соответствии с ч.1 ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, в предмет доказывания по настоящему делу входит проверка действительной рыночной стоимости заложенного имущества.

Между тем, ответ на данный вопрос может быть дан только при наличии специальных знаний и информации, которыми арбитражный суд не обладает.

ПАО Банк «Финансовая корпорация открытие» в материалы дела представлены возражения относительно проведенной экспертизы. Банк не согласен с выводами эксперта по следующим основаниям.

В заключении указано, что площади хозяйственных блоков приняты по результатам визуального осмотра. Визуальный осмотр, произведённый без измерения использованных в экспертизе ценообразующих факторов, - площади объектов, - ставит под сомнение дальнейшие расчеты стоимости, основанные на площади объектов.

В заключении указано, что «транспортная доступность хорошая - осуществляется посредством общественного транспорта», что более сопоставимо с расположением комплекса «Гамма» на ул. Морской, с расположением в центре населенного пункта, неподалеку от автомагистрали. Состав объекта, описанный в заключении и используемый для поиска сопоставимых объектов (аналогов), отличается от состава объектов, по которым поставлены вопросы.

Также указано, что для дачи заключения используются сведения о стоимости путевок в пансионат «Светлана». В заключении приведена неверная (не работающая) гиперссылка. По гиперссылке https://gamma-lux.ru/svetlana уточнен состав услуг, входящих в используемую при экспертизе стоимость. Стоимость по данным использованного сайта включает в себя стоимость путевки в составе: Проживание в номере выбранной категории; 3-х разовое питание по системе «шведский стол» (при проживании в Пансионате менее 30 Гостей питание производиться по сет-меню); Пользование открытым детским и взрослым бассейном; Пользование оборудованным пляжем (шезлонг, зонт); Тренажерный зал; Бильярд; Беспроводной интернет (wi-fi); Детская игровая площадка; Библиотека. Состав выручки по объекту, использованный в Заключении отличается от выручки, относящейся к объектам, по которым поставлены вопросы как по набору услуг, так и по самим объектам. Параметры не однозначны.

Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах. Данные по формированию дохода вне понятий санаторного обслуживания не исследованы и не представлены.

База для формирования денежного потока от объекта, как объекта недвижимости, отличается от базы формирования денежного потока от бизнес-деятельности «пансионата» (недвижимость и движимое имущество), что выявляет несоответствие использованного в заключении решения поставленному вопросу. Достоверные данные по доходной части объекта не сформированы, что увеличивает погрешность в расчетах.

В составе расходов заключения учитываются понятия «условно-постоянные»
и «условно-переменные» расходы. При этом не указываются источники формирования используемого понятийного аппарата.

Структура расходов в расчёте не соответствует структуре расходов по заявленным вопросам. Достоверные данные по расходной части не сформированы. Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.

Достоверные данные по доходной и расходной части объекта не сформированы, поэтому расчет чистого операционного результата, не относится к рассматриваемому объекту.

В ходе затратного подхода в заключении описан общий случай последовательности определения стоимости недвижимости. Приводится общая теория для нескольких методов определения стоимости земельного участка, используется метод сравнения продаж без объяснения применимости метода и параметров, уместных для сравнения в рассматриваемом объекте. Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.

В соответствии с п. 226 ФС07 «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам». Анализ рынка земельных участков (по п. 11 ФС07) в Заключении не произведен, определение сегмента рынка (по п.116 ФС07), критерии выбора аналогов и подтверждение уместности выбора применённых ценообразующих факторов отсутствуют, поэтому невозможно определить, соответствуют ли представленные объекты критериям (ценообразующим факторам по п.226 ФС07), которые уместно использовать для расчета. Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.

В постановке вопросов указаны жилые дома и хозяйственные постройки, для расчета стоимости возведения которых должен применяться справочник «Жилые дома», а в расчетах фактически использован справочник «Общественные здания». Увеличение погрешности в расчетах.

Для пересчета цен из уровня 2005 года в текущий уровень цен используются письма Департамента строительства Краснодарского края, которые самими письмами рекомендуются к использованию в отношении к статьям прямых затрат в базисных ценах по МДС 81-35.2004: не применимая база, и не уместные показатели. Для корректного учета изменения стоимости строительства, поставщик информации, - «Ко-инвест», - ежеквартально выпускает сборники «Индексы цен в строительстве» для своих сборников Укрупненных показателей стоимости строительства. Данные сборники в Заключении не применены для расчета индекса изменения стоимости. Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.

Для учета износа используется несколько параметров. Оставшийся срок владения заявлен более 40 лет, «размер расходов на замещение мы будем считать нулевым».

В совокупности, предполагается, что за 40 лет ни разу не возникнет необходимость использования расходов на замещение, что выходит за рамки возможностей обычной эксплуатации объектов с заявленным уровнем доходов от эксплуатации. Либо состояние объекта (износ) не соответствует заявленным параметрам, либо затраты на замещение в реальности отличаются от нулевого уровня. Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.

В заключении указано, что был проведен мониторинг и анализ земельного рынка района расположения оцениваемой собственности, а затем приведены пять объектов без указания использованных критериев отбора, что не позволяет узнать, соответствуют ли данные объекты объекту оценки по ценообразующим факторам (по п.226 ФС07), не выявленным в неосуществлённом (обязательным по п. 10 ФС07) анализе рынка. Не представлена идентификация характеристик сегмента рынка объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.

В качестве основного ценообразующего фактора использована площадь, уместная для расчета стоимости жилой недвижимости. При этом площадь рассматриваемого объекта принята по результатам визуального осмотра, включая хозпостройки, а объекты аналоги - по площади основного строения. Таким образом, искажены удельные показатели стоимости, на которых основана стоимость объекта.

В качестве аналогов используются гостиницы, но в расчетах игнорируется факт удельного показателя стоимости комнаты или «койко-места», которое является стандартом отрасли (если рассматривать объект как гостиницу, что заявлено в результатах анализа наиболее эффективного использования). С учетом показателей «койко-мест», объекты, использованные в качестве аналогов, по количеству койко-мест отличаются от рассматриваемого объекта. При этом поправки на масштаб нет.

Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.

Анализ рынка по п. 10 ФС07 не произведён в объеме, необходимом для выявления необходимого для расчетов (по п.22б ФС07) набора ценообразующих факторов. Поэтому невозможно судить, входит ли в состав ценообразующих факторов возраст гостиниц, который по некоторым использованным в Заключении объектам в три раза меньше рассматриваемого объекта, а также состояние объектов, например, «евроремонт» по сравнению с «хорошим» состоянием рассматриваемого объекта. Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.

В качестве аналогов в Заключении использованы имущественные комплексы готовых к эксплуатации гостиниц, состоящие из объектов недвижимости и движимого имущества. Указано, что в стоимость объектов оценки по собственной инициативе включена стоимость объектов движимого имущества, что не соответствует составу объекта, - недвижимости, - обозначенному на с. 5 Заключения. Состав исследуемого объекта отличается от состава объекта, заявленного в поставленных эксперту вопросах.

В ходе обоснования использования данных сравнительного подхода в заключении заявляется о расположении достаточного количества «информации по продажам объектов, аналогичных оцениваемому». Между тем, ранее в расчёт приняты не продажи, а оферты по предложениям к продаже. Фактов продаж по объектам, имеющим сопоставимые характеристики, в Заключении не зафиксировано вовсе. Использовано введение в заблуждение.

В ходе сравнения показателей стоимости, достигнутых в рамках подходов и методов, производится сравнение. Утверждается, что действенность в отношении инвестиций для результатов затратного подхода нулевая; «не характеризуется». Это противоречит сути использования затратного подхода, как совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний, по п. 18 ФС01. В остальных случаях акценты также смещены. Не представлена однозначная идентификация характеристик объекта, что увеличивает погрешность в расчетах.

Результаты проведенных экспертиз в рамках обособленного спора существенно отличаются.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с целью устранения указанных противоречий имеются основания для удовлетворения заявленного ходатайства и назначения повторной судебной экспертизы.

В целях выполнения рекомендаций постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", заявленным экспертным учреждением предоставлена информация о личности и квалификации эксперта, которому она может быть поручена. Эксперт ФИО3 является профессиональным оценщиком и состоит в Некоммерческом партнерстве «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ». ФИО3 имеет стаж оценочной деятельности с 2002 года, его профессиональная ответственность как оценщика застрахована в ОСАО «ИНГОССТРАХ» (Полис № 433-589-086470/15 от 25.12.2015), входит в состав экспертного совета Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» - специализированного органа, уполномоченного осуществлять экспертизу отчетов об оценке объектов оценки (имеет аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена №000182-001 от 11.11.13). Имеет свидетельство №ОЦП № 0334-2001 ЮРКЦ от 08 сентября 2001 о прохождении обучения по курсу «Государственная кадастровая оценка земель поселений», выданное Федеральной службой земельного кадастра и Южно-Российским региональным кадастровым центром «Земля». Имеет диплом о высшем образовании по квалификации «экономист» (специальность - информационные системы в экономике), выданный Федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Южный федеральный университет» от 23 июня 2003 г. № ВСВ 0745918. Имеет диплом о профессиональной переподготовке № ПП № 681699 от 17 декабря 2004 г. по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности» (специализация - Оценка стоимости предприятия (бизнеса), выданный Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова. Имеет удостоверение о повышении квалификации № 1605/ВК от 15 августа 2006 г. по программе «Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения», выданное Государственным университетом по землеустройству. Имеет свидетельство о повышении квалификации № 0220 от 08 июня 2006 г. по программе «Экспертиза и оценка качества потребительских товаров, товарно-материального имущества конфиската (таможня), предстраховая экспертиза (сюрвей). Оценка товаров для целей налогообложения», выданное ГОУ ВПО «Московский физико-технический институт (государственный университет)». Имеет свидетельство о повышении квалификации № 610/2010 от 20 февраля 2020 г. по программе «Оценочная деятельность», выданное ГОУ ВПО «Московский физико-технический институт (государственный университет)». Имеет сертификат компетентности 1SO/IEC 17024:2003 ЖШ-ОЛ17102/11 (действует до 08.12.2016 г.), выданный Европейским центром сертификации персонала «EuroKompZert» по профессии «Международный эксперт по оценке недвижимости» Является действительным членом международного общества содействия национальному и международному экспертному делу З.О.- ОСЭ, per. № NO/115/11.

С учетом представленных обществом с ограниченной ответственностью «Терра Докс Инвест»сведений об образовании, квалификации, стаже работы по соответствующей специальности и стаже экспертной деятельности, суд апелляционной инстанции считает возможным поручить проведение судебной экспертизы эксперту ФИО3.

Отводов эксперту ООО «Терра Докс Инвест»ФИО3 лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Круг вопросов, подлежащих разрешению экспертом, определен судом с учетом мнения сторон спора.

Учитывая, что срок проведения экспертизы составляет 5 рабочих дней, суд апелляционной инстанции считает возможным отложить судебное разбирательство.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 82, 87, 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1.Назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости имущества ООО «Холдинговая компания «Гамма», расположенного по адресу: <...>
находящегося в залоге у ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» по делу
№ А32-29459/2012.

2.Поручить проведение экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью «Терра Докс Инвест» ФИО3.

3.Поставить на разрешение эксперта следующий вопрос:

«Какова рыночная стоимость залогового имущества, а именно:

1)Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, ул. Приморская, 34,
Инв. № 00000063,

2)Жилой дом лит. А и хоз. блок лит. Г, ул. Приморская, 35,
Инв. № 00000061,

3)Жилой дом лит. А, <...>, Инв. № 00000062,

4)Хозяйственно-бытовое здание СВ, Инв. № 00005415,

5)Земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Категория земель: земли поселений. Площадь: 1 800 кв.м. КН: 23:33:0107002:0067,

6)Земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Категория земель: земли поселений. Площадь: 1 800 кв.м. КН: 23:33:0107002:0066,

7)Земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Категория земель: земли поселений. Площадь: 1 000 кв.м., КН: 23:33:0107002:0065».

4.Установить срок для проведения экспертизы и предоставления в суд экспертного заключения равный 5 рабочим дням со дня получения экспертным учреждением материалов дела.

5.Определить размер вознаграждения экспертной организации за проведение экспертизы ориентировочно 48 500 руб.

6.Направить материалы дела для проведения экспертизы в
ООО «Терра Докс Инвест» (344013, <...>, оф. 1А).

7.Предупредить эксперта общества с ограниченной ответственностью «Терра Докс Инвест» ФИО3 о предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

8.Конкурсному управляющему ООО «Холдинговая компания «Гамма» ФИО4 обеспечить доступ эксперта к объектам исследования.

9.Отложить рассмотрение апелляционной жалобы на 23 августа 2017 года на 12 час. 15 мин. в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: пер. Газетный, 34/70/75, лит. А, г. Ростов-на-Дону, этаж №5, Зал №10.

Председательствующий Д.В. Емельянов

Судьи Д.В. Николаев

Н.В. Шимбарева