Гражданский кодекс часть 1

общество ограниченной ответственностью «Территория комфорта» (далее – истец, ООО «Территория комфорта») обратилось в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью МП «Агропромсервисбыт» (далее – ответчик, ООО «Агропромсервисбыт») с иском о взыскании 1 094 090 руб. 80 коп. задолженности за содержание общего имущества в жилом доме и коммунальным платежам, образовавшейся с 01.04.2007 по 31.07.2008 (требование, уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Требование мотивировано тем, что ответчик уклоняется от участия в несении расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном жилом доме соразмерно своей доле в праве собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт общих помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено товарищество собственников жилья «Тургеневский двор-3» (далее – ТСЖ «Тургеневский двор – 3»).

В процессе рассмотрения дела истец, в связи с частичной оплатой ответчиком долга на основании соглашения от 17.02.2009 за канализацию горячей воды, холодную воду для нагрева, нагрев холодной воды, отопление, уменьшил исковые требования до 721 933 руб. 07 коп составляющих 685 348 руб. 39 коп. задолженности за содержание общего имущества и 36 584 руб. 68 коп. задолженности за электроэнергию мест общего пользования.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.03.2009 истцу в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что между сторонами не заключен договор о предоставлении услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома, не определен состав общего имущества, его местонахождение. Истец не представил необходимые доказательства предоставления ответчику услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома за спорный период. Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применяются, поскольку подлежат применению нормы главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2009 решение суда отменено, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал, что в соответствии с действующим законодательством бремя расходов по содержанию общего имущества в жилых домах возлагается на всех собственников как жилых, так и нежилых помещений, независимо от того, являются ли они членами товарищества. Отсутствие договора в виде документа, подписанного обеими сторонами, не освобождает собственников помещений в многоквартирном доме от участия в несении расходов по содержанию и ремонту общего имущества. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции рекомендовано дать надлежащую оценку представленному истцом расчету сметной стоимости работ по содержанию, ремонту и управлению жилым домом, определить размер платежей, подлежащих уплате ответчиком в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также с учетом фактических затрат истца на указанные цели.

Решением суда первой инстанции от 09.11.2009 исковые требования ООО «Территория комфорта» удовлетворены в размере 644 705 руб.: 496 руб. долга за содержание общего имущества и 59 396 руб. 54 коп. долга за электроэнергию мест общего пользования.

ООО «Территория комфорта» обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, вынести решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал следующее:

- ТСЖ «Тургеневский двор-3» не уведомило истца при выборе управляющей компании и заключении договора на управление, в связи с чем, ответчик самостоятельно определил порядок содержания своего имущества.

- исходя из того, что состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений разнится, расходы истца на содержание имущества, общего для собственников нежилых помещений, гораздо меньше, чем объем услуг жилых помещений. Дом спланирован таким образом, что входы в жилые и нежилые торгово-офисные помещения расположены на разные стороны дома. Коммуникации (холодная и горячая вода, отопление, канализация, электроснабжение) жилых и нежилых помещений обособлены, имеют отдельные узлы учета. Коммуникации нежилых помещений обслуживаются ООО «Агропромсервисбыт» самостоятельно. Единственным общим оборудованием, обеспечивающим эксплуатацию всех помещений, является тепловой узел, расходы на содержание которого

ответчик согласен оплатить пропорционально своей доле в общем имуществе.

- при заключении договора №1 от 01.04.2007 без уведомления об этом ООО «Агропромсервисбыт» нежилые помещения включены в перечень общего имущества, передаваемого для обслуживания управляющей компании. Несмотря на включение нежилых помещений в состав общего имущества, ООО «Территория комфорта» не обслуживало указанные помещения. Нежилая торгово-офисная площадь ООО «Агоропромсервисбыт» состоит как из торгово-офисных помещений, так и мест общего пользования (лестничных площадок, маршей санузлов и электрощитовой). Указанные места общего пользования подлежат учету как общее имущество и подлежат учету как места общего пользования для всего многоквартирного дома.

- общая площадь жилых и нежилых помещений составляющих общую долевую собственность, должна быть равной 15410,04 кв. м. В расчете сметной стоимости работ обслуживаемая площадь определена в размере 10962 кв. м., что составляет площадь жилых помещений. Указанное свидетельствует, что в расчет стоимости обслуживания нежилые помещения не были включены.

- в расчет сметной стоимости работ по содержанию, ремонту и управлению жилым домом включены:

1) уборка придомовой территории в размере 67 340 руб. Расчет произведен исходя из площади придомовой территории 2233 кв. м., тогда как свободная от застройки территория составляет 1261 кв. м. Придомовая территория не могла быть передана товариществом собственников жилья управляющей компании, так как арендатором земельного участка является истец, который и содержит этот участок.

2) уход за зелеными насаждениями в сумме 29 862 руб.

3) уборка лестничных клеток в размере 105 660 руб. (влажное подметание лестничных площадок) и 142 315 руб. (мытье лестничных площадок и маршей выше третьего этажа). Общая сумма работ по уборке лестничных клеток в доме должна была составлять 380 843 руб., так как ответчик несет расходы по уборке лестничных площадок и маршей цокольного, первого и второго этажей.

4) общая сумма затрат на отопление должна была составить 85 098 руб.

5) затраты на водоснабжение и водоотведение должна была составить 68 882 руб.

- расчет цены иска не подтвержден документами первичного бухгалтерского учета. Истец представил в суд только акты приемки выполненных работ и сводный отчет выполненных работ, которые были составлены совместно с ТСЖ. Согласно указанным документам услуги были оказаны только на содержание жилых помещений. Часть услуг, отраженная в актах, не могла быть предоставлена собственникам встроено-пристроенных помещений (замена усилителя антенн, установка сплит-системы в холле 1 этажа, инженерно-геодезические работы установка шлагбаума). Ответчик не должен компенсировать расходы на абонентское обслуживание.

- ООО «Агропромсервисбыт» несет расходы по содержанию своего имущества самостоятельно, обществом заключены договор аренды земельного участка, договор электроснабжения договор на вывоз мусора, договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. Общество самостоятельно осуществляет уборку придомовой территории, покраску труб и ограждений, текущий ремонт коммуникаций и тротуарного покрытия. Расходы на содержание части здания также были понесены ООО «Стройторг», являющимся арендатором части помещений, принадлежащих ответчику. На содержание и ремонт фасада здания ООО «Стройторг» затрачено 1 242 466 руб. 20 коп. у

- при расчетах истцом не учтены встроено-пристроенные помещения (лит. А) площадью 4930,96 кв. м., включающего площадь подземного гаража – 547,47 кв. м. Собственники гаражных боксов, размещенных в цокольном этаже, также должны участвовать в несении общих расходов.

В судебном заседании представители ООО «Агропромсервисбыт» поддержали доводы, изложенные в жалобе, заявили ходатайство о проведении по делу экспертизы на предмет определения общей площади помещений всех собственников в доме и площади общего имущества, а также определения доли участия каждого собственника в содержании общего имущества. На разрешение эксперта ответчик также просил поставить вопрос, являются ли автономными встроенно-пристроенные нежилые торгово-офисные помещения и коммуникации, обслуживающие эти помещения; какова фактическая площадь земельного участка, подлежащая обслуживанию. Заявитель жалобы просил произвести бухгалтерский анализ фактических затрат ООО «Территория комфорта» на содержание жилого дома.

Ответчик и третье лицо не представили отзывы на апелляционную жалобу и не обеспечили явку в судебное заседание своих представителей, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения жалобы в установленном законом порядке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости отложения слушания дела в связи с необходимостью истребования от истца дополнительных доказательств.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства, в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Ходатайство ответчика о назначении по делу экспертизы суд на данной стадии рассмотрения дела оставляет открытым.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1.Ходатайство о назначении по делу экспертизы оставить открытым.

2.Отложить рассмотрение апелляционной жалобы на февраля 2010 года на час. мин. в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: пер. Газетный, 47б, лит. А, г. Ростов-на-Дону, Зал № 5 .

3.Предложить представить:

истцу обосновать цену иска, для чего представить конкретизированный перечень услуг с указанием их стоимости, оказанных не только в интересах ТСЖ, а также в интересах ответчика; обоснованный отзыв по доводам апелляционной жалобы.

третьему лицу представить платежные документы, подтверждающие, на какую сумму оплачены оказанные управляющей компанией услуги в спорный период.

Участникам процесса иметь при себе подлинники перечисленных выше документов и их надлежаще заверенные копии. В соответствии с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 г. № 9779-Х «О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан», верность копии документа свидетельствуется подписью руководителя или уполномоченного на то должностного лица и печатью. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, где находится подлинный документ.

3.Участвующим в деле лицам обеспечить явку в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представителей с надлежащим образом оформленными полномочиями.

4.Информацию о движении дела, времени и месте проведения судебных заседаний, объявленных перерывах, можно узнать на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: http://15aas.arbitr.ru/ или на доске объявлений в здании суда.

Председательствующий О.Г. Авдонина

Судьи С.В. Ехлакова

М.В. Ильина