Гражданский кодекс часть 1

при участии:
от истца: представителя ФИО1 по доверенности от 30.12.2016 № 182,
от ответчика: представителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2017,
от третьих лиц:

от ООО «БТИ, землеустройство, оценка»: представителя ФИО3 по доверенности от 02.08.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании ходатайство федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» о назначении повторной судебной экспертизы,

поданное в рамках производства по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Агро»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 04 июля 2016 года по делу № А32-6884/2016 (судья Миргородская О.П.)

по иску федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «БТИ, землеустройство, оценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии земельных участков для федеральных нужд,

УСТАНОВИЛ:

федеральное казенное учреждение «Управление федеральных автомобильных дорог «Черноморье» Федерального дорожного агентства» (далее – истец, учреждение, ФКУ УПРДОР «Черноморье») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Агро» (далее – ответчик, общество, ООО «Агро») с иском об изъятии путем выкупа для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв.м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР «Черноморье» денежной суммы в размере 1 697 102 руб. на банковский счет ООО «Агро» или на депозитный счет нотариуса и об изъятии путем выкупа для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО, посредством перечисления со стороны ФКУ УПРДОР «Черноморье» денежной суммы в размере 194 500 руб. на банковский счет ООО «Агро» или на депозитный счет нотариуса (уточненные требования).

Исковые требования мотивированы тем, что распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 № 331-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край».

Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 № 551-р принято решение об изъятии у ООО «Агро» путем выкупа для нужд Российской Федерации принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «БТИ, землеустройство, оценка», Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Решением суда от 04 июля 2016 года исковые требования удовлетворены.

Суд принял решение об изъятии у ООО «Агро» для федеральных нужд земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв.м (образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267) с возмещением его стоимости в размере 1 697 102 руб. и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:54 площадью

5942 кв.м (образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32) с возмещением его стоимости в размере 194 500 руб.

Суд отклонил ходатайство ООО «Агро» о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

ООО «Агро» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение изменить, увеличив размер возмещения за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 до 28 681 926 руб. и за изъятие земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:54 – до 3 284 916 руб.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- общество не было информировано в установленном законом порядке об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601000:54. В информации от 29.05.2015 общество уведомлялось об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:51 и 23:30:0601000:2127,

- решение об изъятии земельных участков принято до дня вступления в силу Федерального закона № 499-ФЗ (01.04.2015), соответственно не должно применяться новое правовое регулирование процедуры изъятия земельных участков в части сроков уведомления собственника об изъятии у него земельного участка. Письмо с проектом соглашений об изъятии земельных участков общество получило 16.10.2015, соответственно до истечения годичного срока с момента извещения правовые основания для изъятия земельных участков отсутствуют. К проекту соглашения об изъятии земельных участков не были приложены кадастровые паспорта на изымаемые земельные участки,

- судом неверно определен размер возмещения за изымаемые земельные участки на основании экспертных заключений от 10.06.2016. Заключения экспертов имеют пороки: подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по делу № А32-6884/2016 дана экспертом ФИО4 по иному делу ( № А32-6886/2016); экспертом не были исследованы материалы дела № А32-6885/2016; экспертизы по делам № А32-6884/2016 и № А32-6885/2016 проведены неполным составом экспертов, которым было поручено проведение экспертизы (эксперт ФИО5 не участвовал в проведении экспертизы); общество не было информировано о месте и времени проведения экспертного осмотра земельных участков; выводы экспертов не подтверждены доказательствами; местонахождение земельных участков экспертом надлежащим образом не устанавливалось; эксперт необоснованно определил рыночную стоимость изымаемых земельных участков как разницу между рыночной стоимостью исходных земельных участков и рыночной стоимостью земельных участков, сохранившихся у общества; описание объектов экспертизы не может считаться полным и точным, так как неверно были подобраны объекты-аналоги (выбранные экспертом для сравнения земельные участки находятся на значительном расстоянии от объектов экспертизы, некоторые из них относятся к другому сегменту рынка); эксперт необоснованно отказался от расчета упущенной выгоды,

- суд необоснованно отказал обществу в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы. Выполненным оценочной организацией ООО «ИнвестОценка» отчетом № М-160601/Н-2 в отношении спорных земельных

участков подтверждается, что рыночная стоимость земельных участков гораздо выше.

- суд необоснованно обратил решение к немедленному исполнению.

Определением апелляционного суда от 22.1.2016 по ходатайству ООО «Агро» по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Союз-Оценка» ФИО6

На разрешение экспертов были поставлены вопросы:

На время проведения экспертизы производство по делу было приостановлено.

По итогам проведения судебной экспертизы в суд поступило заключение эксперта № 88 от 16.01.2017.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 производство по делу возобновлено.

В связи с наличием у ФКУ УПРДОР «Черноморье» замечаний на экспертное заключение, экспертом ФИО6 были даны письменные пояснения от 23.03.2017 по экспертному заключению. Эксперт ФИО6 вызывалась в судебные заседания и давала пояснения по вопросам, поставленным сторонами.

В возражениях от 28.03.2017 на пояснения эксперта ФКУ УПРДОР «Черноморье» указало, что эксперт провел избирательный анализ рынка, проигнорировав сотни объявлений о продаже аналогичных земельных участков, размещенных в общем доступе со значительно более низкой рыночной стоимостью. Подобранные экспертом объекты-аналоги не соответствуют объектам оценки по основным экономическим характеристикам, подобраны экспертом некорректно, без учета фактического использования. Эксперт также некорректно применил корректировку на торг. Эксперт проанализировал 100 ссылок на предложения о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, приложенные к возражениям истца, размещенные на сайте www.domnatamani.ru, по состоянию на текущую дату, соответственно, дата, указанная в них (после даты оценки), может являться следствием актуализации объявления. Кроме того, эксперт сам для анализа рынка в экспертном заключении приводит объявления, размещенные после даты оценки. 4 из 15 использованных экспертом объявлений (то есть 27% используемой информации) датируются после даты экспертизы. Аналог № 2 – объявление о продаже размещено более двух лет, первичное размещение объявления датируется маем 2014 года. Аналог № 1 и № 3 – объявления о продаже размещены почти один год, хотя эксперт на странице 62 экспертного заключения указывает на среднюю ликвидность объектов оценки (3-6 месяцев). Ликвидность объектов-аналогов, используемых для расчетов, в 2-4 раза ниже. Аналог № 4 – объявление, которое содержит противоречие: указано, что продается земельный участок сельскохозяйственного назначения, вместе с тем указано – идеально для размещения производственной базы или логистического центра. Объявление не содержит кадастрового номера земельного участка, соответственно, данное противоречие не может быть устранено при проверке. Экспертом для расчета рыночной стоимости выбраны объявления о продажах земельных участков с предлагаемым их использованием в качестве земель промышленности.

кадастровый номер земельного участка, следовательно, противоречие в разрешенном виде использования земельного участка не может быть устранено. Экспертом допущена ошибка в расчетах средней рыночной стоимости при анализе рыночных данных, в связи с чем результаты показателей анализа рынка вводят в заблуждение и имеют неоднозначное толкование. Экспертом дважды использована информация о продаже одних и тех же земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0703000:113 и 23:30:0601000:0076, в результате чего эксперт получил искаженное представление о диапазоне рыночной стоимости, выявил ошибочные тенденции на рынке сельскохозяйственных земель, что непосредственно повлияло на результат оценки. Довод ответчика о том, что цены, определенные экспертом Токаревой Л.Б., сопоставимы с ценами, по которым земельный участок был изначально приобретен, является несостоятельным. Ответчик не представил в материалы дела доказательства того, что им были приобретены спорные земельные участки по рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Напротив, согласно представленным в материалы дела отчетам об оценке № 12-04-16 и № 11-04-16 от 28.04.2016, подготовленным ООО «ЗемЭнергоЦентр», рыночная стоимость одного квадратного метра спорных земельных участков по состоянию на 11.02.2013 и 29.12.2012 составляла 21 руб. 60 коп. Земельные участки, расположенные в том же районе, что и спорные участки, были изъяты для государственных нужд с выплатой рыночной стоимости в размере 30 руб. за один квадратный метр. Решение Темрюкского районного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу № 2-37/16 об изъятии участков вступило в законную силу.

В пояснениях от 19.04.2017 на дополнительные возражения истца ООО «Агро» указало, что приведенные истцом 11 объявлений правомерно не учитывались экспертом при проведении исследования как объекты-аналоги. Приведенные истцом объявления содержат предложения о продаже земельных участков, расположенных на значительном удалении от объектов экспертизы, в других населенных пунктах. В объявлениях №№ 1-4, 7-11 описываются земельные участки в пос. Гаркуша (50 км от станицы Тамань), станице Старотитаровская (45 км от станицы Тамань), пос. Юбилейный (30 км от станицы Тамань), пос. Прогресс (15 км от станицы Тамань), пос. Веселовка (20 км от станицы Тамань), пос. Сенной (25 км от станицы Тамань), станице Фонталовская (40 км от станицы Тамань), пос. За Родину (45 км от станицы Тамань). Указанные предложения не могут использоваться при анализе рынка и в качестве объектов- аналогов для расчета рыночной стоимости объектов экспертизы, поскольку отличаются от объектов экспертизы по ценообразующему фактору (местоположению). Предложение истца № 5 не содержит сведений о категории предлагаемого земельного участка, в то время как предметом экспертного исследования являлись земельные участки сельскохозяйственного назначения. Земельный участок, приведенный в предложении № 6, как следует из объявления о его продаже, находится в аренде, то есть имеет обременение. Земельные же участки, являвшиеся объектами экспертизы, правами третьих лиц не обременены. Таким образом, все 11 приведенных истцом предложений о продаже земли не сопоставимы с объектами экспертизы по сегменту рынка и ценообразующим факторам и могли быть использованы экспертом для определения рыночной стоимости изъятых у ответчика земельных участков. Истец неверно трактует критерии местоположения объектов-аналогов, расширяя его до всего Темрюкского

района Краснодарского края. Использованные экспертом при расчете рыночной стоимости объекты-аналоги расположены максимально близко к объектам экспертизы.

В пояснениях на возражения истца от 14.04.2017 эксперт ФИО6 указала, что аналог № 1, приведенный истцом, значительно удален от объектов экспертизы и предназначен для строительства дома в пос. Гаркуша, то есть в населенном пункте для ИЖС. Аналоги № 2 и № 3 значительно удалены от объектов экспертизы. Аналог № 3 предназначен для строительства дома. Характеристики аналога № 4: подъезд – грунтовая дорога; расположены виноградники. В объявлении о предложении к продаже аналога № 5 кроме информации о том, что участок снт/днт (что не соответствует объектам экспертизы), не имеется иной информации (ни о категории, ни о разрешенном использовании). В объявлении о предложении к продаже аналога № 6 указано, что участок в аренде; железная дорога. Аналог № 7 предназначен для строительства дома и в объявлении о его предложении к продаже отсутствует информация о разрешенном виде использования земельного участка. Аналог № 8 значительно удален от объектов экспертизы, а также не соответствует объектам экспертизы, поскольку примыкает к грунтовой дороге и лесополосе (акация), подходит для выращивания зерновых и бобовых культур, а также клубники, малины, ежевики, смородины. Аналог № 9 также значительно удален от объектов экспертизы и не соответствует им, поскольку участок не свободен от застройки и ранее использовался под выращивания виноградников. Аналоги № 10 и № 11 значительно удалены от объектов экспертизы. Аналоги № 3 и № 6 – участок 187 соток; данные аналоги идентичны по описанию, и на сайте разными датами имеются объявления о продаже одного из этих участков по абсолютно разным ценам.

Допрошенная в судебном заседании 25.04.2017 эксперт ФИО6 указала, что объекты-аналоги выбирались по принципу приближенности к объектам оценки. Объекты-аналоги из других населенных пунктов могут быть использованы при проведении исследования только в случае отсутствия

соответствующих аналогов в населенном пункте, в котором расположен объект оценки. В указанном случае применяется корректировка на удаленность. Поскольку в населенном пункте, в котором расположены объекты оценки, имелись соответствующие объекты-аналоги, при проведении исследования не были использованы объекты-аналоги, расположенные в других населенных пунктах. Различие стоимости объектов-аналогов, расположенных в станице Тамань и в других населенных пунктах, обусловлено различными ценовыми зонами.

Представитель ФКУ УПРДОР «Черноморье» в судебном заседании от 25.04.2017 заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, указал, что в нарушение пункта 5 ФСО № 3 экспертное заключение вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование. В нарушение пункта 22 ФСО № 7 экспертом в заключении не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правилах их отбора для проведения расчетов. Просил поручить проведение экспертизы ООО «ГЕО Инвест-Информ».

Определением суда от 25.04.2017 удовлетворено ходатайство ООО «Агро» об отложении слушания дела для представления кандидатуры экспертов, которым может быть поручено проведение экспертизы.

В судебном заседании представитель ФКУ УПРДОР «Черноморье» представил кандидатуры экспертов, которым может быть поручено проведение по делу повторной судебной экспертизы:

В письменных пояснениях к ходатайству истец указал, что все представленные эксперты имеют профессиональное образование по конкретной экспертной специальности – дипломы о профессиональной переподготовке.

В судебном заседании представитель истца просил поручить проведение экспертизу эксперту ООО «ГЕО Инвест-Информ» ФИО8, однако данный вопрос оставил на усмотрение суда.

ООО «Агро» представило письменные возражения на ходатайство истца о проведении по делу повторной судебной экспертизы и по предложенным истцом кандидатурам экспертов. Общество указало, что ФИО12 имеет стаж работы в оценочной деятельности менее 5 лет, согласно данным СРО РОО к данному оценщику применялись меры дисциплинарного воздействия в 2016 году. Экспертом ФИО8 с 2015 года по настоящее время выполнен всего один отчет об оценке. Эксперт ФИО9 имеет стаж работы по специальности с 28.09.2011. В отношении эксперта ФИО11 в период с 2014 отсутствуют данные о выполнении оценок. Квалификация экспертов в оценочной деятельности, предложенных истцом, ниже, чем экспертов, участвовавших в ранее проведенных экспертизах. Привлечение менее квалифицированных экспертов к проведению экспертизы может негативно сказаться на результатах экспертизы. Общество просило поручить проведение по делу повторной судебной экспертизы эксперту ООО «Оценочная компания Квартал-Эксперт» ФИО13

(стоимость проведения экспертизы 35 000 руб., срок проведения экспертизы 15 дней).

В судебном заседании представитель ООО «Агро» представил платежное поручение № 69 от 15.05.2017 в качестве доказательства внесения на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда денежных средств в размере 50 000 руб. в качестве предварительной оплаты судебной экспертизы. Настаивал на поручении проведения экспертизы эксперту ООО «Оценочная компания Квартал-Эксперт» ФИО13

Управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещен о месте и времени судебного разбирательства.

Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы рассмотрено с объявлением перерыва в судебном заседании с 16.05.2017 до 23.05.2017 в отсутствие представителей не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что ходатайство ФКУ УПРДОР «Черноморье» о назначении по делу повторной судебной экспертизы подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Агро» на праве собственности принадлежали:

- земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14223 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО (выписка из ЕГРП от 27.04.2015 № 23/050/037/2015-3854 – л.д. 36-37 том 1);

- земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013 – л.д. 114 том 7).

Распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 № 331-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край».

Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 № 551-р (в редакции распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 19.08.2015 № 1488-р) принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к данному распоряжению, в том числе:

- земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв.м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного

назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 203140 кв.м, по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань;

- земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного производства) площадью 14223 кв.м, по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО.

Указанные земельные участки попадают в зону строительства объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край».

Пунктом 2 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 № 551-р на ФКУ УПРДОР «Черноморье» возложена обязанность обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к названному распоряжению; обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, обеспечить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, обеспечить государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу положений части 5 названной статьи ГК РФ, в редакции, действующей с 01.04.2015, правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Уведомлениями № 4434/10 и № 4436/10 от 18.05.2015 ФКУ УПРДОР «Черноморье» сообщило ООО «Агро» о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв.м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267, и земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32, подлежат изъятию в целях обеспечения реализации проекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск - Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край».

На основании распоряжения Министерства транспорта Российской Федерации Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 № 551-р

проведена государственная регистрация ограничения (обременения) земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 площадью 203140 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 площадью 14223 кв.м.

На основании договора № 2014/125 ПП от 08.10.2014 с ЗАО «Институт «Стройпроект» ООО «БТИ, землеустройство, оценка» произвело оценку рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 и земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32, а также размера убытков, причиненных обществу изъятием данных участков для федеральных нужд.

Согласно отчету ООО «БТИ, землеустройство, оценка» об оценке от 25.08.2015 № 005-08/15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв.м, составляет 1 712 000 руб.; право требования на возмещение убытков, связанное с изъятием земельного участка, составляет 350 руб.

Согласно отчету ООО «БТИ, землеустройство, оценка» об оценке от 25.08.2015 № 007-08/15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м составляет 168 000 руб.; право требования на возмещение убытков, связанное с изъятием земельного участка, составляет 350 руб.

Вышеуказанные отчеты прошли экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартов и правил оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в СРО Региональная ассоциация оценщиков (экспертное заключение № 23/080915-03 от 08.09.2015 и экспертное заключение № 23/080915-05 от 08.09.2015).

В соответствии с частью 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 данного Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

В соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляются следующие документы: кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию, а также кадастровые паспорта расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства; отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества; отчет об оценке земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставляемых взамен изымаемых, или оценке стоимости права, на котором предоставляются земельные участки взамен изымаемых, в случае, если условиями соглашения об изъятии недвижимости предусмотрено предоставление земельных участков или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых объектов недвижимого имущества.

В связи с изъятием недвижимого имущества, ФКУ УПРДОР «Черноморье» был подготовлен проект соглашения с ООО «Агро» об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, в пункте 2 статьи 2 которого предусмотрена выплата денежных средств ООО «Агро» в размере 1 712 350 руб., а также проект соглашения с ООО «Агро» об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54, пунктом 2 статьи 2, которого предусмотрена выплата денежных средств ООО "АГРО" в размере 168 350 руб.

Проекты соглашений были направлены в адрес ответчика посредством почтовой связи заказными письмами от 22.09.2015 № 9879/10 и № 9876/10.

ООО «Агро» получило данные почтовые отправления 16.10.2015.

Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (пункт 2 статьи 282 ГК РФ, пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку ООО «Агро» не подписало названные соглашения, ФКУ УПРДОР «Черноморье» обратилось в суд с исками, по которым были возбуждены дела № А32-6884/2016 и № А32-6885/2016, которые в последующем были объединены в одно производство с присвоением номера дела А32-6884/2016.

Из материалов дела следует, что между сторонами имеются разногласия относительно стоимости размера возмещения при изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 для государственных нужд.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определениями суда первой инстанции от 13.05.2016 (л.д. 117-125 том 5 и л.д. 54-62 том 11) по ходатайству сторон спора по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ГУЛ КК «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ» (экспертам ФИО5 и ФИО4).

Перед экспертами был поставлен вопрос: «Определить размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 376 кв.м и за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м, изымаемые для федеральных нужд, а именно, рыночную стоимость указанных земельных участков, право частной собственности на который подлежит прекращению, а также размер убытков, причиненных изъятием данных земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем таких участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством».

Согласно выводам экспертных заключенияй от 10.06.2016 (л.д. 1-34 том 13 и л.д. 1-31 том 14):

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв.м, изымаемого для федеральных нужд, составляет округленно 1 697 000 руб. На момент рассмотрении спора размер права требования на возмещение убытков, причиненных изъятием для федеральных нужд данного земельного участка, равняется нулю;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м, изымаемого для федеральных нужд, составляет округленно 194 500 руб. На момент рассмотрении спора размер права требования на возмещение убытков, причиненных изъятием для федеральных нужд данного земельного участка, равняется нулю.

При разрешении спора по существу суд первой инстанции принял за основу указанные заключения экспертов от 10.06.2016 и отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы.

По ходатайству ООО «Агро» определением апелляционной инстанции от 22.01.2016 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Союз-Оценка» ФИО6

Согласно выводам экспертного заключения № 88 от 16.01.2017 (л.д. 3-118 том 18) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв.м в рамках сравнительного подхода по состоянию на 03.07.2016 составляет 16 095 000 руб. (без учета НДС); рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв.м в рамках сравнительного подхода по состоянию на 03.07.2016 составляет 1 880 000 руб. (без учета НДС).

Эксперт пришел к выводу об отсутствии у ООО «Агро» убытков в связи с изъятием земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:267 и 23:30:0601001:54.

У сторон имеются разногласия относительно проведенного экспертом анализа рынка земельных участков для применения сравнительного подхода.

Согласно позиции ФКУ УПРДОР «Черноморье» использованные экспертом объекты-аналоги подобраны некорректно и не соответствуют объектам оценки по основным экономическим характеристикам: выбраны объявления о продаже земельных участков с иным видом использования, подобраны объекты-аналоги с низкой ликвидностью (ликвидность объектов-аналогов в несколько раз ниже средней ликвидности). Информация об объектах-аналогах противоречива.

Согласно позиции ООО «Агро» экспертом правильно осуществлен подбор объектов-аналогов. Использованные экспертом при расчете рыночной стоимости объекты-аналоги расположены максимально близко к объектам экспертизы. Истец неверно трактует критерий местоположения объектов-аналогов, расширяя его до всего Темрюкского района Краснодарского края.

Допрошенная в судебном заседании 25.04.2017 эксперт ФИО6 подтвердила, что объекты-аналоги выбирались по принципу приближенности к объектам оценки. В населенном пункте, в котором расположены объекты оценки, имелись объекты-аналоги, в связи с чем при проведении исследования не были использованы объекты-аналоги, расположенные в других населенных пунктах. Различие стоимости объектов-аналогов, расположенных в станице Тамань и в других населенных пунктах, обусловлено различными ценовыми зонами.

В дополнительных возражениях на пояснения эксперта ФКУ УПРДОР «Черноморье» указало, что пояснения эксперта по поводу удаленности не имеют правового значения, поскольку критерии местоположения эксперт определил на 23-26, 61 страницах заключения, отнесся к одному сегменту рынка земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в Темрюкском районе Краснодарского края. Фактическое использование для сельскохозяйственного производства не может свидетельствовать о том, что такой земельный участок не является объектом-аналогом, при наличии улучшений возможно применение корректировок. Кроме этого, из представленных истцом объектов-аналогов усматривается, что на рынке земель сельскохозяйственного назначения Темрюкского района на дату проведения экспертизы было выставлено на продажу множество земельных участков, имеющих лучшие по сравнению с объектами оценки характеристики земель сельскохозяйственного назначения и, тем не менее, продающиеся по значительно более низким ценам. Такие предложения эксперт не выявил, а использовал в качестве объектов-аналогов исключительно земельные участки с заложенной в цену инвестиционной составляющей. В результате этого экспертом была определена рыночная стоимость земель промышленности, а не земель сельскохозяйственного назначения. Необоснованность доводов эксперта о невозможности использования предложенных истцом объектов-аналогов подтверждается отчетом № 001-04/17 об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков, подготовленным ООО «БТИ, землеустройство, оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:554 по состоянию на 03.07.2016 составляет 210 466 руб., а земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 – 1 717 771 руб. Экспертным заключением № 23/180417/01 от 20.04.2017 саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» подтверждается соответствие отчета об оценке № 001/04/17 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Оценив доводы ФКУ УПРДОР «Черноморье», суд апелляционной инстанции пришел к выводу об их обоснованности. Ограничение экспертом при подготовке заключения эксперта № 88 от 16.01.2017 круга объектов-аналогов территорией их расположения могло привести к определению недостоверной рыночной стоимости спорных земельных участков.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии

экспертов, по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции считает целесообразным удовлетворить ходатайство ФКУ УПРДОР «Черноморье» о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» от 04.04.2014 № 23, лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, однако определение круга и содержания вопросов, которые будут поставлены перед экспертом, относится к исключительной компетенции арбитражного суда.

В соответствии с пунктом 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Исходя из изложенного и с учетом мнения сторон, суд апелляционной инстанции признает необходимым назначить повторную судебную экспертизу по следующим вопросам:

край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО, для федеральных нужд по состоянию на дату 03.07.2016 (на дату, предшествующую принятию решения по делу)?

Оценив предложенные сторонами кандидатуры экспертов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости поручения проведения экспертизы эксперту ООО «Оценочная компания Квартал-Эксперт» ФИО13, являющемуся членом НП СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», имеющему диплом о высшем образовании Ростовского государственного строительного университета по специальности «Экономика и управление на предприятии» и ученую степень кандидата экономических наук. ФИО13 регулярно проходил курсы повышения квалификации в области оценки на базе института подготовки и переподготовки специалистов «Престиж» при РГСУ, что подтверждается свидетельствами от 02.12.2000, от 15.06.2002, от 2103.2005, от 21.03.2008 и от 05.04.2013.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отклонения ходатайства истца о поручении проведения экспертизы экспертам ООО «ГЕО Инвест-Информ» ФИО7, ФИО8, ФИО9, а также экспертам ООО «Экспертная компания «Финэка» ФИО10 и ИП ФИО11 Истец не представил в материалы дела сведения об образовании ФИО7 и ФИО8 Высшее образование эксперта ООО «ГЕО Инвест-Информ» ФИО9, эксперта ООО «Экспертная компания «Финэка» ФИО10 и ИП ФИО11 не соответствует характеру подлежащего проведению экспертного исследования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при назначении экспертизы суд вправе приостановить производство по делу. В связи с изложенным, поскольку назначение судебной экспертизы произведено в целях получения доказательств, направленных на правильное рассмотрение спора по существу, суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым приостановить производство по делу до истечения срока, установленного для производства экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 82, 108, пунктом 1 статьи 144, пунктом 4 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

«1) Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51882 кв.м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203140 кв.м, расположенного по адресу:

Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, изымаемого для федеральных нужд, по состоянию на дату 03.07.2016 (на дату, предшествующую принятию решения по делу)?

Председательствующий О.Г. Авдонина

Судьи В.В. Галов

А.А. Попов