Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» и акционерного банка «Юг-Инвестбанк» (открытого акционерного общества) о назначении экспертизы,

поданные в рамках производства по апелляционной жалобе акционерного банка «Юг-Инвестбанк» (открытого акционерного общества)

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 21 августа 2013 года по делу №А32-19575/2012 (судья Карпенко Т.Ю.)

по иску Ходжаяна Владислава Юрьевича, Разиной Ольги Михайловны

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (ИНН 2308117365 ОГРН 1062308019180), акционерному банку «Юг-Инвестбанк» (открытому акционерному обществу) (ИНН 0106000547 ОГРН 1022300001811)

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Столичный колобок» (ИНН 2347014613 ОГРН 1102347000194), Управления государственного строительного надзора Краснодарского края, общества с ограниченной ответственностью «ЮгПроектСтрой» (ИНН 2312114328 ОГРН 1042307177153)

о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений, о прекращении права собственности на нежилые помещения, о взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Ходжанян Владислав Юрьевич (далее – истец, Ходжанян В.Ю.) и Разина Ольга Михайловна (далее – истец, Разина О.М.) обратились с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (далее – ответчик, ООО «Инвестстрой») и акционерному банку «Юг-Инвестбанк» (открытому акционерному обществу) (далее – ОАО «Юг-Инвестбанк») о расторжении договора от 27.01.2011 купли-продажи нежилых помещений №8/1-2011, заключенного между ООО «Инвестстрой», ОАО «Юг-Инвестбанк» (продавцы) и Разиной О.М., Ходжаяном В.Ю. (покупатели); о прекращении права собственности Разиной О.М. и Ходжаяна В.Ю. на нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м, номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25, имеющие кадастровый номер 23:25:0101034:0:2/15, расположенные в цокольном этаже №1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме №151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края с аннулированием соответствующей записи в ЕГРП; о взыскании с ООО «Инвестстрой», ОАО «Юг-Инвестбанк» 15 201 446 руб. 39 коп. убытков в равных долях (уточненное в порядке статьи 49 АПК РФ требование).

Исковые требования мотивированы тем, что в ходе эксплуатации приобретенного по договору купли-продажи помещения выявлены скрытые недостатки, наличие которых делает невозможным эксплуатацию помещений для целей, для которых они были приобретены. Для приобретения объекта недвижимого имущества истцы заключили с ОАО «Юг-Инвестбанк» кредитный договор №8-2011, согласно которому банк обязался предоставить заемщикам долгосрочный кредит в сумме 10 189 000 руб. под 11% годовых. Для обустройства приобретаемого нежилого помещения под магазин и в связи с необходимостью отделки помещения, приобретения торгового оборудования и товара, истцы заключили с ОАО «Юг-Инвестбанк» кредитные договоры №83-1184/025 от 26.01.2011 на сумму 3 000 000 руб., №165-2011 от 09.08.2011 на сумму 900 000 руб. Размер займа по трем кредитным договорам составил 14 089 000 руб., по которым более года выплачиваются проценты.

К участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Столичный колобок» (далее - ООО «Столичный колобок»), Управление государственного строительного надзора Краснодарского края и общество с ограниченной ответственностью «ЮгПроектСтрой» (далее - ООО «ЮгПроектСтрой»).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 21 августа 2013 года исковые требования удовлетворены частично.

Суд расторгнул заключенный между сторонами договор купли-продажи нежилых помещений №8/1-2011 от 27.01.2011; признал отсутствующим право общей долевой собственности Ходжаяна В. Ю. и Разиной О.М. (по 1/2 доли) на нежилое помещение общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), расположенное в цокольном этаже №1 в 7-этажном 13-квартирном жилом доме №151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края; аннулировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись от 01.02.2011 №23-23-36/002/2011-160.

Суд взыскал с ООО «Инвестстрой» в пользу Разиной О.М. и Ходжаяна В.Ю. по 2 547 250 руб. убытков каждому и с ОАО «Юг-Инвестбанк» в пользу Разиной О.М. и Ходжаяна В.Ю. по 2 547 250 руб. убытков каждому.

В части удовлетворения исковых требований суд указал, что факт ненадлежащего качества проданных по договору нежилых помещений подтверждается заключением судебной экспертизы №5 от 11.04.2013. Наличие скрытых недостатков в нежилых помещениях является основанием для расторжения договора. Предложение суда о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы ответчиками не принято.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказал, признав недоказанным наличие причинно-следственной связи между действиями ответчиков и возникшими убытками, связанными с ремонтом помещений, проведением строительных работ в помещениях и выплатой процентов по кредитным договорам.

ОАО «Юг-Инвестбанк» обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить, принять новый судебный акт об отказе истцам в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- в основу решения об удовлетворении иска судом принято заключение экспертов, при этом не дана оценка иным имеющимся в деле доказательствам: разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23526101-19/09 от 15.06.2009, акту итоговой проверки от 09.06.2009 №39-14-Ю-64-СК при строительстве объекта капитального строительства, заключению Управления государственного строительного надзора. Суд не дал оценку позиции Управления государственного строительного надзора Краснодарского края, изложенной в его отзыве, о соответствии объекта строительства требованиям нормативных правовых актов и проектной документации,

- суд также не дал оценку доводам ответчиков о недостоверности заключения №5 от 11.04.2013. Экспертное заключение не содержит результатов исследований, допущено нарушение указаний законодательства о проведении исследования объективно и на строго научной и практической основе. Исследование судом достоверности доказательств и их соответствие требованиям процессуального законодательства и иных федеральных законов не должно ставиться в зависимость от несогласия одной из сторон с проведением экспертизы либо с назначением повторной и дополнительной экспертиз,

- из решения не представляется возможным определить, какие недостатки определены судом как существенные. Из экспертного заключения явно не следует, какие именно дефекты, обнаруженные экспертом при осмотре, являются трудно устранимыми, существенными, могущими повлечь расторжение договора купли- продажи. Суд не установил факт значимости нарушения качества объекта недвижимости в той степени, как это требует закон. Не определен ущерб в денежном эквиваленте, не выяснен вопрос о возможности дальнейшей эксплуатации помещения, экспертное заключение не содержит вывода о неустранимости недостатков,

- суд не учел, что в период с января 2011 года истцами проведена перепланировка в помещениях без получения соответствующего разрешения.

Ответчики в настоящее время не имеют возможности получить по принципу двусторонней реституции объект в том виде, который был продан.

Истцы в отзыве на апелляционную жалобу указали на необоснованность доводов ответчиков. Суд при вынесении решения руководствовался не только экспертным заключением, были исследованы и оценены иные доказательства: рабочий проект водоснабжения и канализации, рабочий проект конструкции железобетонные, общий журнал работ, экспертное заключение №51 Центра гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае, санитарно-эпидемиологическое заключение рабочего проекта «7-этажный 12 квартирный жилой дом». Судом был допрошен эксперт. Вывод о существенности и неустранимости допущенных при строительстве нарушений дан в ответе на пятый вопрос заключения. Вопрос о переустройстве истцами помещений оценен судом, что следует из решения.

В объяснениях по делу истцы также указали, что согласно заключению экспертов №5 от 11.04.2013 проведенная истцами перепланировка спорных помещений не привела к образованию недостатков данных помещений. Демонтаж пожарной сигнализации истцами не проводился, доводы ответчиков в данной части являются необоснованными. Помещение №25, которое истцы указываются в качестве дебаркадера, согласно данным технического паспорта таковым не является, а представляет собой коридор.

От ООО «Инвестстрой» поступило ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы. В обоснование данного ходатайства ООО «Инвестстрой» указало, что заключение экспертов №5 от 11.04.2013 было составлено с существенными нарушениями норм действующего законодательства, в связи с чем, является недопустимым доказательством по делу. Ответы экспертов на вопросы о неустранимости выявленных недостатков основаны на предположениях, что является недопустимым. Стороны не могут проверить обоснованность выводов экспертов, поскольку по данным вопросам исследование не проводилось. Эксперты не указали, какие именно дефекты были ими обнаружены при осмотре спорных помещений.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 24.12.2013 представитель ООО «Инвестстрой» поддержал ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, просил поручить проведение экспертизы ФГБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Представитель истцов возражал против проведения по делу повторной экспертизы, указал, что в случае, если суд придет к выводу о необходимости назначения по делу экспертизы, истцы просят назначить по делу дополнительную экспертизу, проведение которой просили поручить автономной некоммерческой организации «Федеральный экспертный центр», эксперты которого составили заключение №5 от 11.04.2013.

В целях направления в названные экспертные организации запросов о наличии у них возможности проведения экспертизы по настоящему делу, а также о получении сведений об экспертах (их образовании, квалификации, стаже работы по специальности), которым может быть поручено данное экспертное исследование, о стоимости и сроках проведения экспертизы суд отложил слушание дела.

После отложения судебного разбирательства представитель ОАО «Юг- Инвестбанк» также заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы, просил поручить проведение экспертизы экспертам

ФГБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, пояснил, что ОАО «Юг-Инвестбанк» внесло на депозитный счет Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в качестве предварительной оплаты судебной экспертизы по платежному поручению №3 от 17.12.2013 денежные средства в размере 377 390 руб.

Представитель ОАО «Юг-Инвестбанк» просил поставить перед экспертами следующие вопросы:

1) Соответствуют ли спорные помещения проектной документации и техническому паспорту?

2) Если имеются несоответствия, можно ли их отнести к недостаткам?

3) Если имеются недостатки, являются ли их причины результатом нарушений при проектировании, строительстве и эксплуатации?

4) Если имеются недостатки, являются ли они устранимыми?

5) Допустима ли дальнейшая эксплуатация спорных нежилых помещений в соответствии с нормами СНиП и ВанПиН? Если допустима, то имеется ли необходимость устранения каких-либо недостатков?

Представитель ООО «Инвестстрой» поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы и поручении ее проведения экспертизы ФГБУ «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Представитель истцов и ООО «Столичный колобок» возражал против удовлетворения ходатайства ответчиков, пояснил, что при составлении заключения №5 от 11.04.2013 экспертами не было допущено существенного нарушения положений действующего законодательства, между тем в данном заключении эксперты ответили не на все вопросы, имеющие существенное значение для разрешения спора.

Представитель истцов поддержал ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы и поручении ее проведения АНО «Федеральный экспертный центр», представил копию чека-ордера от 17.01.2014, подтверждающего внесение на депозитный счет суда апелляционной инстанции денежных средств в размере 50 000 руб. в счет предварительной оплаты судебной экспертизы.

Управление государственного строительного надзора Краснодарского края и ООО «ЮгПроектСтрой» представителей в судебное заседание не направили, будучи извещены о месте и времени судебного разбирательства в установленном законом порядке. В отношении указанных лиц ходатайства о назначении по делу повторной и дополнительной экспертиз рассмотрены в отсутствие их представителей.

Изучив материалы дела, оценив доводы заявленных ходатайств, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости назначения по делу повторной экспертизы ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 27.01.2011 между ООО «Инвестстрой», ОАО «Юг-Инвестбанк» с одной стороны (продавцы) и Ходжанян В.Ю. и Разиной О.М. с другой стороны (покупатели) был заключен договор №8/1-2011, согласно которому продавцы продали принадлежащее им на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли), а истцы купили в общую долевую собственность нежилые помещения общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане -

6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), имеющие кадастровый номер 23:25:0101034:062/15, расположенные в цокольном этаже №1 в 7-этажном 13- квартирном жилом доме №151/26 на углу ул. Мира/ул. 50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске.

Цена договора купли-продажи составила 10 189 000 руб. (пункт 1.3 договора купли-продажи). В целях расчетов с ответчиками (продавцами) по договору купли- продажи истцами (покупателями) в ОАО «Юг-Инвестбанк» по кредитному договору №8-2011 от 27.01.2011 был получен кредит в размере 10 189 000 руб. под 11% годовых сроком возврата кредита 27.01.2021.

Так как нежилые помещения продавались в состоянии предчистовой отделки, для обустройства приобретаемого нежилого помещения под магазин и необходимости отделки помещения, приобретения торгового оборудования и товара, истцы заключили с ОАО «Юг-Инвестбанк» кредитные договоры №83-1184/025 от 26.01.2011 на сумму 3 000 000 руб. и №165-2011 от 09.08.2011 на сумму 900 000 руб.

Размер займа по трем кредитным договорам составил 14 089 000 руб.

Переход права собственности на нежилые помещения №№6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5 кв.м зарегистрирован в ЕГРП 01.02.2011 (выписка из ЕГРП №36/026/2012-313 от 17.07.2012 – л.д. 247-248 том 1).

Согласно материалам дела 7-этажный 13-квартирный жилой дом №151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске, в котором расположены спорные помещения, был построен ответчиками по договору простого товарищества от 21.02.2007.

Рабочим проектом на строительство жилого дома было предусмотрено размещение в цокольном и первом этажах помещений банка и магазина (продукты) на 2 рабочих места, что свидетельствует о том, что приобретенные истцами помещения уже проектировались как помещения для размещения магазина по продаже продуктов питания.

В заключенном между сторонами договоре купли-продажи также указано целевое использование приобретаемых истцами помещений.

В процессе эксплуатации данного объекта как магазина истцами были выявлены скрытые недостатки: повышенная влажность и сыреющие стены по периметру с отслоением отделочного слоя, что вызывало появление плесени и грибка на продуктах питания, их списание и утилизацию до истечения срока годности; недостаточная вентиляция, способствовавшая повышению температуры помещения, особенно в летний период, при работе торгового холодильного оборудования, что вызывало постоянные жалобы покупателей из-за сильной жары и соответственно спад покупательской активности и объемов продаж товаров; нарушение температурных норм для хранения продуктов; в нарушение установленных СНиП и санитарных правил застройщиком было неправильно произведено устройство пандуса и места загрузки товаров, а также коммуникаций электроснабжения, электросбережения и отопления.

Как указали истцы, ввиду выявленных в процессе эксплуатации скрытых недостатков магазина произошло существенное изменение обстоятельств по сравнению с теми, которые имели место в момент заключения договора. Если бы истцы знали о выявленных недостатках заранее, данный договор вообще не был бы заключен. Магазин, который фактически невозможно эксплуатировать по назначению, не был бы куплен по заявленной продавцами цене за 1 кв.м.

В связи с невозможностью устранения выявленных скрытых недостатков истцами в адрес ответчиков было направлено техническое заключение и предложение о расторжении договора купли-продажи нежилых помещений №8/1-2011 в связи с нарушением существенных условий договора.

В ответ на претензию ОАО «Юг-Инвестбанк» отказалось от расторжения договора, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (пункт 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В качестве существенного нарушения договора №8/1-2011 ответчиками истцы сослались на наличие у приобретенных помещений существенных скрытых недостатков, которые не могли быть выявленным при приемке данных помещений, были выявлены в процессе их эксплуатации и причинили истцам значительный ущерб. Указанные недостатки являются неустранимыми, в связи с чем, дальнейшая эксплуатация спорных помещений по их назначению невозможна.

В целях проверки довода истцов о наличии у спорных помещений существенных неустранимых недостатков, возникших по вине ответчиков, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 12 февраля 2013 года по делу была назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы было поручено автономной некоммерческой организации «Федеральный экспертный центр».

Согласно заключению АНО «Федеральный экспертный центр» №5 от 11.04.2013 эксперты пришли к выводу о том, что нежилые помещения общей площадью 221,5 кв.м (номера на поэтажном плане 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25), имеющие кадастровый номер 23:25:0101034:0:2/15, расположенные в цокольном этаже №1 в 7-этажном 13-квартирном жилом д. 151/26 на углу ул. Мира/ул. 50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края не соответствуют нормативным требованиям.

Основными дефектами конструктивных элементов и причинами их проявления являются: наличие влажностного состояния стен помещений, отсутствие приточно-вытяжной системы вентиляции, в результате чего, имеет место наличие их грибкового поражения; уклон пандуса для передвижения инвалидов круче допустимого, поручень установлен только с одной стороны, что является нарушением пунктов 4.1.14, 4.1.15 СП 59.13330.2012, пандусы выполнены с применением облицовочной плитки, являющейся скользкой при неблагоприятных погодных условиях, что является нарушением пункта 6.7 СП118.13330.2012; не выполнена система пожарной сигнализации. Перечисленные дефекты являются трудно устранимыми (высоко затратными). Недостатки возникли в период возведения строения. Работы по строительству помещений цокольного этажа здания, расположенного по адресу: г. Приморско-Ахтарск,

ул. Мира/ 50 лет Октября, 151/ 26 не соответствуют проектным решениям, требованиям технических регламентов, СНиП, СанПиН, Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации и иных нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации. Разгрузка продуктов магазина предусмотрена через специально-предусмотренное помещение со стороны здания, имеющего окна и оборудованного входом жильцов в жилую часть здания, что является нарушением СП 2.3.6.1066; в помещениях магазина расположены домовые канализационные трубопроводы, размещенные как на полу, так и под потолком, стояки канализации проложены открыто, в наличии прокладка канализационных труб в помещении для подготовки продукции, что является нарушением п. 3.6 СП 2.3.6.1066; фундаменты здания расположены во влажной зоне грунта (главное нарушение), что требовало проектирования и выполнения соответствующих мер по защите здания от проникновения талых, дождевых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций здания. В конструктивных элементах нежилых помещений имеются в наличии дефекты, которые являются существенными и трудно устранимыми (высоко затратными). Выполненные работы по перепланировке или переустройству соответствуют требованиям СНиП, СанПиН, Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации и иных нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации. При устройстве гидроизоляции пола санузлов, такие недочеты относятся к категории устранимых, с учетом выполнения работ согласно требованиям СП 29.133360.2011.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции ОАО «Юг- Инвестбанк» и ООО «Инвестстрой» обратились с ходатайствами о назначении по делу повторной экспертизы, не согласились с названным заключением АНО «Федеральный экспертный центр», заявили о его неполноте и некорректности.

Ознакомившись с заключением АНО «Федеральный экспертный центр» №5 от 11.04.2013, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности доводов ответчиков ввиду следующего.

Согласно перечню нормативных документов (3-й лист заключения эксперта №5 от 11.04.2013) эксперты АНО «Федеральный экспертный центр» при составлении заключения руководствовались «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», введенному в действие с 20.05.2011; «ГОСТ Р 54257-2010. Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования», введенному в действие с 01.09.2011; «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», введенному в действие с 27.03.2011; «СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», введенному в действие с 01.01.2013 (л.д. 107 том 4); «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», введенному в действие с 20.05.2011 (л.д. 107 том 4); технический регламент «О безопасности зданий и сооружений» 2011 года.

При составлении заключения №5 от 11.04.2013 экспертами АНО «Федеральный экспертный центр» были установлены нарушения ответчиками требований вышеуказанных нормативных документов.

Между тем из материалов дела следует, что 7-этажный 13-квартирный жилой дом №151/26 на углу ул. Мира/ул.50-лет Октября в г. Приморско-Ахтарске Краснодарского края с размещением в цокольном и первом этажах помещений банка и магазина «Продукты» на 2 рабочих места и мансардным этажом был введен в эксплуатацию в июне 2009 года (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU 23526101-19/09 – л.д. 13-14 том 2), то есть до введения в действие названных нормативных документов.

Таким образом, довод ответчиков об использовании экспертами при составлении заключения №5 от 11.04.2013 нормативных документов, не действовавших в период проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию здания, является обоснованным.

Применение указанных документов при проведении исследования по поставленным судом вопросам являлось недопустимым и могло существенным образом повлиять на правильность выводов экспертов.

Кроме этого, экспертами АНО «Федеральный экспертный центр» в заключении №5 от 11.04.2013 не были указаны замеры пандуса и не были приведены соответствующие расчеты.

Делая вывод о том, что канализационные трубы проложены в помещениях для подготовки продукции, эксперты не указали, явилось ли данное обстоятельство результатом действий по перепланировке помещений либо канализационные трубы проходили в указанных помещениях до проведения перепланировки.

Эксперты установили, что отсутствие в помещениях магазина организованной приточно-вытяжной системы является нарушением положений пункта 7.41 СП 118.13330.2012. Между тем ими не было учтено, что данный пункт строительных правил относится к проектированию систем вентиляции и кондиционирования вокзалов, в то время как исследуемые помещения предназначались для осуществления торговой деятельности.

В пункте 9.3 заключения №5 от 11.04.2013 эксперты указали: «Фундаменты здания действительно расположены во влажной зоне грунта, что требовало проектирования и выполнения соответствующих мер по защите здания от проникновения дождевых и грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций здания. В наличии нарушение требования п.9.3 СП 118.133330.2012, п. 9.20 СП 54.133330.2011». Между тем из заключения не следует, что экспертами были проведены исследования соответствующей проектной документации.

Кроме этого, экспертами не было проведено исследование фундамента на предмет наличия либо отсутствия гидроизоляции. Данное обстоятельство было подтверждено экспертом Тихоновым А.В., допрошенным в судебном заседании суда апелляционной инстанции 17.12.2013.

Экспертами также не был исследован вопрос о наличии либо отсутствии в проектной документации проектирования гидроизоляции фундамента и не был дан ответ на вопрос о том, являются ли выявленные ими недостатки устранимыми.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии

экспертов, по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В связи с вышеизложенным, суд апелляционной инстанции считает целесообразным удовлетворить ходатайство ответчиков о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно части 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» от 20.12.2006 № 66, лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, однако определение круга и содержания вопросов, которые будут поставлены перед экспертом, относится к исключительной компетенции арбитражного суда.

Суд апелляционной инстанции с учетом мнения сторон полагает необходимым поставить перед экспертом следующие вопросы:

1) Соответствуют ли нежилые помещения №№ 6, 7, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 25 общей площадью 221,5 кв.м, расположенные в цокольном этаже 17-этажного 13-квартирного жилого дома с размещением в цокольном и первом этажах помещений банка и магазина «Продукты» на два рабочих места и мансардным этажом по адресу: Краснодарский край, г. Приморско-Ахтарский, ул. Мира/50 лет Октября, д. 151/26, нормативным требованиям, предъявляемым к общественным помещениям, предназначенным для торговли продовольственными товарами?

2) Были ли предусмотрены проектной документацией работы по гидроизоляции помещений? Были ли проведены данные работы и соответствуют ли они строительным нормам и правилам с учетом особенностей грунта в месте строительства здания?

3) Определить причины намокания внутренних стен указанных помещений? Могло ли быть намокание стен результатом отсутствия центрального отопления помещений в течение отопительного сезона 2011-2012 годов?

4) Соответствует ли имеющаяся в помещении вентиляционная система строительным нормам и правилам и требованиям иных законов в соответствии с целевым использованием помещения – под магазин? Если на вопрос дан отрицательный ответ, указать:

- каким строительным нормам и правилам не соответствует устройство вентиляционной системы?

- являются ли имеющиеся недостатки скрытыми, которые не могли быть обнаружены покупателем при заключении договора купли-продажи?

- какие работы нужно провести для приведения вентиляционной системы в соответствие с требованиями строительных норм и правил и требованиям иных законов?

5) Была ли обустроена система пожарной сигнализации в момент ввода объекта в эксплуатацию? Имеются ли следы ее демонтажа?

6) Соответствует ли устройство дебаркадера для приема продуктов утвержденной проектной документации на строительство жилого дома, строительным нормам и правилам и требованиям иных законов? Если на вопрос дан отрицательный ответ, указать:

- каким строительным нормам и правилам не соответствует устройство дебаркадера;

- возможно ли использование помещения по целевому назначению – под магазин в отсутствие дебаркадера;

- имеется ли возможность иного обустройства пункта для приема продукции в магазин.

7) Соответствует ли устройство пандуса строительным нормам и правилам и требованиям иных законов? Если на вопрос дан отрицательный ответ, указать:

- каким строительным нормам и правилам не соответствует устройство пандуса;

- являются ли имеющиеся недостатки скрытыми, которые не могли быть обнаружены покупателем при заключении договора купли-продажи;

- какие работы нужно провести для приведения пандуса в соответствие с требованиями строительных норм и правил и требованиями иных законов?

8) Какие конкретные действия по перепланировке помещений были произведены? Была ли перепланировка помещений, в которых проходят коммуникации общего пользования (туалетов и т.п.)? Не повлияла ли перепланировка на работу вентиляционной системы, в результате чего намокали стены? Являются ли выявленные недостатки и нарушения качества указанных помещений существенными и неустранимыми? Какие работы необходимо провести для их устранения?

Разъяснения по данным вопросам относятся к предмету рассматриваемого в рамках производства по делу спора, имеют существенное значение для дела и могут быть даны только при наличии специальных знаний, которыми арбитражный суд апелляционной инстанции не обладает.

Суд признаёт необходимым, поручить проведение судебной экспертизы Родионенко Ольге Борисовне и Телегину Игорю Алексеевичу - экспертам федерального бюджетного учреждения «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, находящемуся по адресу: 350051, г. Краснодар, ул. Лузана, д. 38.

В соответствии с пунктом 1 статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при назначении экспертизы суд вправе приостановить производство по делу.

В связи с изложенным, поскольку назначение экспертизы произведено в целях получения доказательств, направленных на правильное рассмотрение спора по существу, суд, руководствуясь пунктом 4 статьи 145 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым приостановить производство по апелляционной жалобе до истечения срока, установленного для производства экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 82, 108, пунктом 1 статьи 144, пунктом 4 статьи 145, статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы удовлетворить.

2. По делу № А32-19575/2012 назначить повторную судебную экспертизу.

3. Поручить проведение экспертизы Родионенко Ольге Борисовне и Телегину Игорю Алексеевичу - экспертам федерального бюджетного учреждения

«Краснодарская лаборатория судебной экспертизы», расположенного по адресу: 350051, г. Краснодар, ул. Лузана, д. 38.

4. Поставить на разрешение эксперта следующие вопросы:

- каким строительным нормам и правилам не соответствует устройство вентиляционной системы?

- каким строительным нормам и правилам не соответствует устройство дебаркадера;

- возможно ли использование помещения по целевому назначению – под магазин в отсутствие дебаркадера;

- имеется ли возможность иного обустройства пункта для приема продукции в магазин.

- каким строительным нормам и правилам не соответствует устройство пандуса;

5. Расходы по проведению экспертизы возложить на открытое акционерное общество акционерный банк «Юг-Инвестбанк» с последующим распределением по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

6. Настоящее определение направить в федеральное бюджетное учреждение «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы», расположенного по адресу: 350051, г. Краснодар, ул. Лузана, д. 38.

7. Обязать Ходжаяна Владислава Юрьевича и Разину Ольгу Михайловну обеспечить доступ экспертов к спорным помещениям, а также предоставить экспертам техническую документацию на них.

9. Установить срок для проведения экспертизы и предоставления в суд экспертного заключения, равный 50 календарным дням с момента получения настоящего определения экспертами.

10. Направить в федеральное бюджетное учреждение «Краснодарская лаборатория судебной экспертизы» в целях проведения экспертизы подлинники материалов дела № А32-19575/2012.

11. Предупредить Родионенко Ольгу Борисовну и Телегина Игоря Алексеевича об уголовной ответственности, предусмотренной статьёй 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

11. Экспертам в случае необходимости проведения осмотра спорных помещений уведомить о времени проведения их осмотра:

- Ходжаяна Владислава Юрьевича (141504, Московская область, Солнечногорский район г. Солнечногорск, ул. Горького д. 7 корп. 2; 353861, Краснодарский край, г. Приморско-Ахтарск, ул. Буденного, д. 81);

- Разину Ольгу Михайловну (141504, Московская область, Солнечногорский район п. Менделеево, ул. Куйбышева д. 20 кв. 10; 353861, Краснодарский край, г. Приморско-Ахтарск, ул. Буденного, д. 81);

- общество с ограниченной ответственностью «Инвестстрой» (350000, г. Краснодар, ул. Красная д.113);

- открытое акционерное общество «Юг-Инвестбанк» (350062, Россия, г. Краснодар, Краснодарский край, ул. Красная, д. 113);

- общество с ограниченной ответственностью «Столичный колобок» (353864, Краснодарский край, г. Приморско-Ахтарск, ул. Мира д. 151);

- Управление государственного строительного надзора Краснодарского края (350000, г. Краснодар, ул. Красная, д. 35);

- общество с ограниченной ответственностью «ЮгПроектСтрой» (350000, г. Краснодар, ул. Стасова, д. 165).

12. Приостановить производство по делу до истечения установленного судом срока проведения экспертизы.

Определение может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий	О.Г. Авдонина
Судьи	В.В. Галов
	М.Н. Малыхина

2 А32-19575/2012

3 А32-19575/2012

4 А32-19575/2012

5 А32-19575/2012

6 А32-19575/2012

7 А32-19575/2012

8 А32-19575/2012

9 А32-19575/2012

10 А32-19575/2012

11 А32-19575/2012

12 А32-19575/2012

13 А32-19575/2012

14 А32-19575/2012