Гражданский кодекс часть 1

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Металлглавснаб-1», к Краевому государственному казенному специализированному учреждению «Фонд государственного имущества Краснодарского края», г. Краснодар (далее – фонд) о признании недействительными результатов аукциона от 27.02.2014 по продаже права на заключение сроком на 20 лет договора аренды земельного участка площадью 324000 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0135018:1230, категория: земли населенных пунктов, находящегося в государственной собственности Российской Федерации, целевое назначение и разрешенное использование – для комплексного

освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса, расположенного в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ и применении последствий недействительности результатов аукциона от 27.02.2014 путем обязания фонда возвратить обществу 14 600 000 руб. задатка, уплаченного платежным поручением от 21.02.2014 № 24.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.07.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил отменить решение, принять по делу новый судебный акт. Доводы апелляционной жалобы основаны на том, что все условия комплексного освоения земельного участка были указаны в извещении о проведении аукциона от 20.01.2014, размещенном в установленном порядке на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru (№ 200114/0015474/02).

Таким образом, условие о необходимости предоставления документов, содержащееся в извещении о проведении торгов по продаже права аренды земельного участка 23:43:0135018:1230, полностью соответствует требованиям ст. 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении представленных ООО «Металлглавснаб-1» предложений по планировке, межеванию и застройке территории в границах рассматриваемого земельного участка площадью 324000 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0135018:1230 выявлено, что данные предложения не соответствуют правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе, что заключается в следующем.

В качестве одного из условий комплексного освоения земельного участка в извещении указан максимальный объем общей площади жилых домов - 120000 кв. м., из них доля жилья экономического класса - не более 50% от общей площади жилья в застройке.

В предложении ООО «Металлглавснаб-1» по планировке и застройке территории в границах рассматриваемого земельного участка площадью 324000 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0135018:1230 указано, что общая площадь жилья составляет 309500 кв. м, что более чем в два раза превышает общую площадь жилья в застройке, указанную в извещении о проведении торгов.

Не оговорена доля жилья экономического класса в общей площади жилой застройки и параметры жилья экономического класса, что является существенным нарушением, так как земельный участок предоставляется для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса.

В соответствии с извещением о проведении торгов на земельном участке необходимо разместить детские дошкольные учреждения с общим количеством мест на 900 человек; общеобразовательные школы с общим количеством мест на 1300 человек.

ООО «Металлглавснаб-1» запланировано размещение детского дошкольного учреждения на 300 человек; общеобразовательной школы на 900 человек.

Согласно письму департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 09.07.2014 № 71-3408/14-04-02 при предлагаемой ООО «Металлглавснаб-1» площади жилья 309 500 кв.м., расчетной численности населения в предложениях ООО «Металлглавснаб-1» по планировке и застройке территории должно быть предусмотрено размещение школ с общим количеством мест

1101 и детских дошкольных учреждений на 460 мест, тогда как ООО «Металлглавснаб-1» запланировало размещение ДЦУ на 300 мест, а школ на 900 мест.

Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края сделан вывод, что проектные предложения, представленные ООО «ФИО2», разработаны без учета условий, прописанных в аукционной документации, и не соответствуют требованиям СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (актуализированная редакция СНиП 2.07.01- 89*), Нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края, утвержденным постановлением Законодательного Собрания Краснодарскою края от 24 июня 2009 года № 1381-П «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Краснодарского края», и местным нормативам градостроительного проектирования муниципального образования город Краснодар.

Кроме того, в подготовленных ООО «Металлглавснаб-1» предложениях отсутствует информация о запланированной плотности населения (в извещении - 398 человек/га), об ориентировочной численности населения (в извещении - 12,7 тыс.чел.), а также о запланированной площади коммуникаций (в извещении - не менее 16% от общей площади земельного участка).

ООО «Металлглавснаб-1» было неправомерно допущено к участию в аукционе, поскольку ответчиком не выполнены условия извещения и требования, установленные статьей 38.2 ЗК РФ, а именно: не представлены документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории, соответствующие правилам землепользования и застройки и нормативам градостроительного проектирования в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0135018:1230.

Департамент полагает необоснованным вывод суда о том, что у истца отсутствует законный интерес, подлежащий восстановлению.

Департамент полагает, что допуск к участию в аукционе и признание победителем торгов лица, заявка на участие в аукционе которого, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории, не соответствуют требованиям законодательства и извещения о проведении торгов, является существенным нарушением порядка проведения торгов, поскольку оно препятствует максимально эффективному использованию государственного имущества.

В данном случае аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка подлежал признанию несостоявшимся, а такие торги могли быть проведены заново, в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Проведение новых торгов позволит привлечь к участию в них лиц, чьи предложения по планировке, межеванию и застройке территории соответствовали бы требованиям законодательства, и которые могли предложить большую цену за право на заключение договора аренды спорного земельного участка, что способствует максимально эффективному использованию государственного имущества.

Кроме того, условия комплексного освоения земельного участка (параметры разрешенного строительства) учитывались при определении начальной цены предмета аукциона.

В связи с большой социальной нагрузкой при комплексном освоении данного участка начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0135018:1230 составила 16214942 рубля.

При таких обстоятельствах результаты спорного аукциона подлежат признанию недействительными.

Как следует из материалов дела, на основании протокола заседания Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства от 28.03.2011 №

24 органам государственной власти Краснодарского края переданы полномочия по управлению и распоряжению земельным участком ориентировочной площадью 324000 кв.м (кадастровый номер 23:43:0135018:1230), образованным из находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 3145800 кв. м (кадастровый номер 23:43:0135018:340), из земель населенных пунктов, целевое назначение и разрешенное использование – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса, расположенного в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, в том числе строительства жилья экономического класса.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.08.2012 № 1170 "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в муниципальном образовании город Краснодар, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса" принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0107001:14319 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.01.2014 № 37 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного в муниципальном образовании город Краснодар, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса» принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 20 лет земельного участка площадью 324000 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0135018:1230, категория: земли населенных пунктов, находящегося в государственной собственности Российской Федерации, целевое назначение и разрешенное использование – для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе строительства жилья экономического класса, расположенного в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка; местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ.

14 января 2014 года между департаментом и фондом заключен договор поручения, в соответствии с которым департамент в пределах предоставленных ему полномочий по организации и проведению торгов поручает, а фонд принимает на себя обязательства по выполнению от имени департамента отдельных действий при подготовке, проведении и оформлении результатов торгов (в форме аукциона, открытого по составу участников и форме подачи предложений о размере арендной платы) по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка.

Извещение о проведении аукциона от 20.01.2014 размещено на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в сети Интернет.

В установленные сроки на участие в аукционе поступили заявки от общества, ОАО «Краснодарский завод железобетонных изделий № 1», ЗАО «Кубанская марка», ООО «Черноморская Строительная Компания», которые в соответствии с протоколом приема заявок от 25.02.2014 признаны участниками оспариваемого аукциона.

Согласно протоколу аукциона от 27.02.2014 победителем аукциона признано общество, предложившее наибольшую цену за реализуемое с аукциона право аренды земельного участка – 57 563 044 руб. 10 коп.

В этот же день с победителем аукциона подписан протокол о результатах аукциона, содержащий все существенные условия договора аренды.

Департамент, полагая, что общество незаконно допущено к участию в аукционе, что препятствовало максимально эффективному использованию государственного имущества, обратился в суд с настоящим иском.

20.11.2014 в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» поступил отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что единственным основанием нарушения своих прав истец указывает несоответствие указанных заявителем в предложениях по планировке объемов строительства дошкольных учреждений и общей жилой площади застройки указанной в извещении. Данные утверждения не соответствуют действительности в соответствии со следующим.

Согласно тексту извещения предметом торгов являлось право заключения договора аренды земельного участка.

Победитель аукциона подписав итоговый протокол аукциона, в котором так же указаны все существенные условия договора аренды (количество детских садов, школ, озеленение, благоустройство земельного участка и т.д.), взял на себя обязательства его исполнять.

После подписания протокола об итогах торгов победитель аукциона обратился в Департамент с требованиями заключения договора аренды земельного участка на объявленных Департаментом условиях освоения земельного участка, т.е. в том числе и строительство указанного количества детских садов, школ, озеленение, благоустройство земельного участка и т.д.

Департамент не обосновал, в чем заключается его нарушенное право, если победитель аукциона согласен подписать договор на указанных в извещении о проведении торгов условиях, в том числе условиях освоения земельного участка.

В торгах участвовало максимальное количество участников, а цена за право заключения договора по результатам аукциона поднялась с 18 миллионов 157 тысяч 400 рублей до 50 миллионов 840 тысяч 734 рубля, т.е. 2,8 раза от начальной.

Предъявляя требование, истец не указал, каким образом нарушения, на которое он ссылается, повлияло на его права и затрагивает его законные интересы.

Довод Департамента о том, что участники аукциона допущены в отсутствие надлежаще оформленных документов, в связи с чем нарушены его права необоснован. Допустив заявителей к участию в объявленном аукционе, Фонд, наоборот, создал условия для добросовестной конкуренции. Департамент не представил доказательств того, что на момент проведения торгов имелись иные потенциальные покупатели, которые приобрели бы имущество по более высокой цене, но не смогли принять участие в торгах.

Департамент не обосновал, каким образом отмена результатов обжалуемых торгов восстановит его якобы нарушенные права.

Довод департамента о том, что в случае проведения повторных торгов право аренды на земельный участок будет реализовано по более высокой цене носит предположительный характер. Более того, очевидно, что ограничение количества участников аукциона приведет к снижению цены приобретения.

Проведение повторного аукциона на тех же условиях освоения земельного участка на которых проводился обжалуемый аукцион не может восстановить никаких якобы нарушенных прав Истца, поскольку победитель аукциона готов заключить договор на этих же условиях освоения земельного участка по результатам данного аукциона.

В случае если целью подачи данного иска является проведение аукциона на иных условиях, чем это было объявлено по данным торгам, данные действия

недопустимы, поскольку по своей сути являются отказом от заключения договора, что действующим законодательством не допускается.

В тексте извещения указаны существенные условия договора аренды земельного участка, право на заключение договора аренды которого выставлялось на торги, в том числе и параметры разрешенного строительства, максимальный объем общей площади жилых домов, площадь размещения объектов социально-культурного назначения, площадь дорог, коммуникаций, количество детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школой.

Подачей заявки заявители ответили согласием (акцептом), в случае победы на торгах, заключить договор аренды земельного участка на предложенных условиях.

Кроме того, победитель аукциона, подписывая итоговый протокол аукциона, в котором так же указаны все существенные условия договора аренды (количество детских садов, школ, озеленение, благоустройство земельного участка и т.д.), взял на себя обязательства его исполнять.

28.11.2014 в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от истца поступило ходатайство о рассмотрении доводов апелляционной жалобы в отсутствии своего представителя.

28.11.2014 в адрес Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от ООО «Металлглавснаб-1» поступило ходатайство о рассмотрении доводов апелляционной жалобы в отсутствии своего представителя.

В судебном заседании представитель КГКСУ «Фонд государственного имущества Краснодарского края» поддержал свои правовые позиции.

Ввиду необходимости дополнительного изучения материалов дела, апелляционный суд определил отложить судебное разбирательство.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Отложить рассмотрение апелляционной жалобы на 29 декабря 2014 года на 09 час. 00 мин. в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: пер. Газетный, 34, лит. А, г. Ростов-на-Дону, этаж № 3, Зал №5.

2. Информацию о движении дела, времени и месте проведения судебных заседаний, объявленных перерывах, можно узнать на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: http://15aas.arbitr.ru/ или на доске объявлений в здании суда.

Председательствующий	Т.Р. Фахретдинов
Судьи	Н.Н. Мисник
	О.Х. Тимченко

2 А32-12037/2014

3 А32-12037/2014

4 А32-12037/2014

5 А32-12037/2014

6 А32-12037/2014