Определение № 15АП-6442/2013 от 13.06.2013 Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда

198/2013-48473(1)

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 47б, лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции

ОБ ОТЛОЖЕНИИ РАССМОТРЕНИЯ АПЕЛЛЯЦИОННОЙ ЖАЛОБЫ

город Ростов-на-Дону дело № А53-33866/2012 13 июня 2013 года 15АП-6442/2013

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2, ФИО3, на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2013 по делу № А53-33866/2012 (судья Палий Ю.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Радио на Петровской" к обществу с ограниченной ответственностью "Шевингтон-Траст", индивидуальному предпринимателю ФИО2 об обязании передать имущество, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности,

от истца: представитель ФИО4 (доверенность б/н от 20.11.2012);

от заявителей апелляционных жалоб: представитель ФИО5 (доверенность б/н от 22.11.2012); от общества с ограниченной ответственностью "Шевингтон- Траст»: не явился, извещен (почтовое уведомление № 34400262468964);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Радио на Петровской" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» с требованиями об обязании передать обществу с ограниченной ответственностью «Радио на Петровской» квартиру, кадастровый (условный) номер: 61:58:0001137:43:78/4, площадью 86,1 кв.м, литер Б, этажность 1, адрес: <...>; об осуществлении регистрации перехода права собственности от индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Радио на Петровской» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на квартиру, кадастровый (условный) номер:

61:58:0001137:43:78/4, площадью 86,1 кв.м, литер Б, этажность 1, адрес: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Комсомольский, 21, кв. 6.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.03.2013 исковые требования к индивидуальному предпринимателю ФИО2 удовлетворены. Суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО2 передать обществу с ограниченной ответственностью «Радио на Петровской» квартиру, кадастровый (условный) номер: 61:58:0001137:43:78/4, площадью 86,1 кв.м, литер Б, этажность 1, адрес: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Комсомольский, 21, кв.м 6 и указал на регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества. В части требований к обществу с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» отказано. Распределены судебные расходы.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 и лицо, не привлеченное к участию в деле, ФИО3 обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, просят судебный акт отменить.

Ответчик ФИО2 в апелляционной жалобе указывает, что ФИО2 стал собственником спорной квартиры не в результате договора инвестирования, а в результате договора уступки. ФИО2 не являлся продавцом по предварительному договору купли-продажи квартиры, не получал никаких денежных средств в оплату стоимости квартиры. Также ФИО2 является добросовестным приобретателем квартиры.

ФИО3, лицо, не участвовавшее в деле, полагает, что решение суда нарушает ее права, как супруги ИП ФИО2, поскольку спорная квартира является их совместной собственностью.

В судебном заседании представитель заявителей апелляционных жалобы поддержала их доводы, пояснила, что истец и ООО «Сфера» являются аффилированными лицами, доверительный управляющий при заключении спорного предварительного договора явно вышел за пределы предоставленных ему полномочий, поэтому ответственность за неисполнение договора должен нести именно он.

Представитель истца возражал против доводов апелляционных жалоб, просил решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд полагает судебное заседание отложить.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 17.09.2007 между обществом с ограниченной ответственностью «ФИО2 (инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (заказчик-застройщик) был заключен договор инвестирования строительства комплекса жилых зданий со встроенными нежилыми помещениями от 17.09.2007, по условиям которого инвестор передает заказчику денежные средства в сумме, установленной настоящим договором для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения обязательств по внесению инвестиций заказчик застройщик передает результата инвестиционной деятельности.

По договору доверительного управления имуществом от 06.02.2008, заключенному между Кирилловым Игорем Валентиновичем (учредитель управления» и обществом с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» (доверительный управляющий), учредитель управления передел принадлежащее ему недвижимое имущество в управление доверительному управляющему. Передаваемое недвижимое имущество состоит из доли равной 286815/293000 в общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 2930 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, переулок Комсомольский, 21 (кадастровый номер 61:58:01137:0043). Право собственность на долю принадлежит учредителю управления на основании договора купли-продажи от 06.09.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.01.2008, серии 61 АГ №875965, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.11.2006 сделана запись о регистрации №61-61-42/2006-365.

В силу пункта 1.2 договора выгодоприобретателем по договору является учредитель доверительного управления.

Согласно пункту 1.3 договора доля в земельном участке передается доверительному управляющему с целью его эффективного использования в интересах учредителя управления и осуществления на нем строительства многоквартирных жилых домов со встроенными офисными помещениями с последующей продажей созданного недвижимого имущества неограниченному кругу физических и юридических лиц и продажей земельного участка – в общую долевую собственность будущих владельцев квартир в домах-новостройках.

Согласно пункту 1.4 договора доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным участком исключительно в интересах учредителя управления.

В соответствии с пунктами 1.5, 1.6 договора сделки по поводу переданного в доверительное управление имущества доверительный управляющий совершает от своего имени указывает при этом, что он действует в качестве доверительно управляющего имуществом, посредством соответствующей отметки в письменных документах после указания своего наименования. Передача земельного участка в доверительное управление не влечет перехода права собственности на участок к доверительному управляющему.

15.07.2009 между обществом с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» и обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» был заключен договор аренды земельного участка площадью 2930 кв.м по пер. Комсомольскому, 21 в городе Таганроге.

Как следует из материалов дела, 1 июня 2010г. между обществом с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» доверительный управляющий (продавец), действующий на основании договора о доверительном управлении имуществом от 06.02.2008, зарегистрированного в 27.02.2008 за номером 61-61- 42/017/2008-585, договора доверительного управления имущественными правами от 25.02.2008, и обществом с ограниченной ответственностью «Радио на Петровской» (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в доме новостройке, по которому продавец обязался заключить с покупателем в будущем договор купли-продажи квартиры в доме новостройке, и передать в собственность покупателю отдельную квартиру, состоящую из 2-х комнат, имеющую проектную приведенную площадь 93,2 кв.м, расположенную на 1-ом этаже, строительный номер 2, доли в общей собственности многоквартирного

дома и в земельном участке, на котором расположен вышеуказанный дом, а покупатель обязуется оплатить цену квартиры, доли в общей собственности многоквартирного дома, в земельном участке и выполнить все дополнительные условия отраженные в настоящем договоре.

Согласно пункту 3.1 договора продавец обязуется передать покупателю квартиру, и доли в общей долевой собственности многоквартирного дома и в земельном участке, указанные в пункте 2.2 настоящего договора, по цене 2 700 000 рублей, в цену передаваемой квартиры включена цена передаваемой доли собственности многоквартирного дома и в земельном участке.

В пункте 3.2 договора стороны указали, что покупатель осуществил оплату квартиры в следующие сроки и на условиях: перечислением 1 235 000 рублей в качестве займа для строительства дома; зачетом процентов за пользование заемными средствами на сумму 1 465 000 рублей в качестве процентов за пользование денежными средствами, согласно договоров займа.

В соответствии с пунктом 3.4 договора по проведению денежных расчетов между собой стороны друг к другу претензий не имеют.

Согласно пункту 4.1 договора при исполнении покупателем условий оплаты, предусмотренных статьей 3 договора продавец не вправе отказаться от заключения с покупателем основного договора, выдачи документов, необходимых для государственной регистрации сделки с недвижимостью и передачи покупателю квартиры и доли в общей собственности многоквартирного жилого дома на земельном участке по передаточному акту, продавец гарантирует отсутствие обязательств перед третьими лицами в отношении прав на квартиру и земельный участок.

В подтверждение оплаты стоимости квартиры истцом в материалы дела представлен договор займа №003/3 от 02.09.2008, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Радио на петровской» (займодавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (заемщик), с дополнительными соглашениями от 23.09.2008, от 22.10.2008, от 12.01.2009, в соответствии с которыми займодавец передал заемщику денежные средства в размере 735 000 рублей под 12 процентов годовых; договор займа в соответствии с которым займодавец передал 500 000 рублей под 12% годовых.

01.06.2010 между обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (исполнитель) и обществом с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» (заказчик) был подписан акт сверки по погашению взаимных обязательств, в соответствии с которым исполнитель по согласованию с заказчиком получил от общества с ограниченной ответственностью «Радио на Петровской» по договорам займа денежные средства в размере 1 235 000 рублей для строительства комплекса зданий в <...>, сумма процентов за период с сентября 2008 года по 1 июня 2010 года составляет 1 465 000 рублей, общая сумма долга 2 700 000 рублей; заказчик, выступающий инвестором, принимает на себя обязательство погасить долг в размере 2 700 000 рублей переуступкой обществу с ограниченной ответственностью «Радио на Петровской» квартиры №2 общей площадью 93,2 кв.м. в строящемся 6-ти этажном жилом доме по переулку Комсомольскому, 21.

31.08.2010 между ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» было заключено дополнительное соглашение к договору доверительного управления имуществом от 06.02.2008, согласно котором стороны расторгли договор.

05.10.2010 между Кирилловым И.В. (инвестор), обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (заказчик-застройщик), обществом с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» (инвестор) был заключен договор об изменении стороны в договоре инвестирования от 17.09.2007 и уступке права требования на получение в собственность объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 договора ФИО6 уступил обществу с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» право требования на получение в собственность результата инвестиционной деятельности – двух вновь созданных объектов недвижимости в г. Таганроге, расположенных по единому адресу: Комсомольский переулок, дом. 21. Уступаемое право возникло в результате оплаты инвестором ФИО2 целевых инвестиционных взносов застройщику- заказчику обществу с ограниченной ответственностью «Сфера» по договору инвестирования строительства комплекса жилых зданий со встроенными нежилыми помещениями от 17.09.2007 в размере 69 089 592 рубля 60 копеек.

Согласно пункту 3 договора наряду с переходом к обществу с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» права требования на получение в будущем результата всей инвестиционной деятельности, общество с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» принимает на себя обязанности вытекающие из договора инвестирования строительства комплекса жилых зданий от 17.09.2007 по адресу: <...>.

Согласно пункту 4 договора ФИО2 (инвестор) с момента вступления в силу договора передает инвестору-2 все права и обязанности инвестора по договору инвестирования строительства от 17 сентября 2007 года, в том числе права на инвестиционный взнос в размере 69 089 592 рубля 60 копеек, выплаченный ранее ФИО2 (инвестором) обществу с ограниченной ответственностью «Сфера» (заказчику-застройщику) либо третьим лицам по его письмам, право требования на получение в будущем результата инвестиционной деятельности, право реализации третьим лицам по частям результата инвестиционной деятельности, право реализации третьим лицам по частям результата инвестиционной деятельности объекта недвижимости.

Согласно пункту 5 договора ФИО2 (инвестор) уступает свои права на получение в собственность результата инвестиционной деятельности по договору инвестирования строительства комплекса жилых зданий со встроенными нежилыми помещения ими от 17.09.2007 за 69 089 592 рубля 60 копеек.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №RU61311000- 186 от 09.11.2011, выданного Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Таганрога Ростовской области, 12.12.2011 зарегистрировано право собственности на жилую квартиру, общей площадью 86,1 кв.м, расположенную в доме по адресу: <...>, номер записи 61-61-42/151/2011-228, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от

12.12.2011 серии АЖ №699082. Поскольку до 31.12.2011 общество с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» не выполнил свои обязанности и не вернул задолженность в размере 69 089 592 рубля 60 копеек, между ним и ФИО2 было снова заключено соглашение об отступном от 3 августа 2012г., по которому в счет погашения частичного погашения задолженности должника пред кредитором общество с ограниченной ответственностью «Шевингтон-Траст» передало ФИО2 квартиры, расположенные во многоквартирном жилом доме по пер. Комсомольскому, 21, в г. Таганроге.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №42/153/2012-495 от 13.11.2012 право собственности на спорную квартиру 06.09.2012 зарегистрировано за Кирилловым Игорем Валентиновичем номер регистрации 61-61-42/101/2012-446.

Полагая, что предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, является договором купли-продажи будущей вещи, по данному договору обязанным лицом является ФИО2, который в настоящее время стал собственником квартиры и может исполнить обязательство по ее передаче, общество с ограниченной ответственностью «Радио на Петровской» обратилось в суд .

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части, исходил из того, что спорный предварительный договор является договором купли- продажи будущей вещи. Так, если по условиям предварительного договора купли- продажи имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, устанавливается обязанность покупателя внести предоплату до заключения основного договора, то такой предварительный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате (пункт 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Поскольку сторонами апелляционному суду представлены дополнительные доказательства в подтверждение своих доводов и возражений, документы подлежат приобщению к материалам дела, судебное разбирательство следует отложить.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

представленные документы сторонами приобщить к материалам дела.

Отложить рассмотрение апелляционных жалоб на 04 июля 2013 года на 15 час. 10 мин. в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: пер. Газетный, 47б, лит. А, г. Ростов-на-Дону, Зал №1.

Предложить представить:

Участвующим в деле лицам обеспечить явку в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представителей с надлежащим образом оформленными полномочиями.

Информацию о движении дела, времени и месте проведения судебных заседаний, объявленных перерывах, можно узнать на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: http://15aas.arbitr.ru/ или на доске объявлений в здании суда.