Гражданский кодекс часть 1

к ответчикам: управлению сельского хозяйства и имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (ИНН <***>, ОГРН <***>), департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрации муниципального образования Динской район (ИНН <***>, ОГРН <***>), министерству финансов Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии третьих лиц: управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), управления архитектуры и градостроительства

администрации муниципального образования Динской район, администрации муниципального образования Динское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район (ИНН 2330032043, ОГРН 1052316931369)

о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО7 (далее – истец, ФИО7, предприниматель) обратилась с иском к управлению имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район Краснодарского края (далее – ответчик, управление) и к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – ответчик, ДИО КК) с требованиями:

- о признании недействительными торгов в виде открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:080729:5 (23:07:0907029:2) общей площадью 163163 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, мкр. «Солнечный», центральная часть, предназначенного для комплексной жилой застройки,

- о признании недействительным заключенного по результатам торгов договора аренды от 28.09.2010 № 0700002212,

- о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания уплаченной за право заключить договор аренды суммы и арендной платы в общей сумме 28 628 339 руб. 98 коп. и возврате арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:07:080729:5 (23:07:0907029:2) общей площадью 163163 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Динская, мкр. «Солнечный», центральная часть, предназначенного для комплексной жилой застройки.

В обоснование иска истец указал, что по результатам торгов, признанных несостоявшимися, на основании протокола от 22.09.2010 между истцом и управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район 28.09.2010 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0807029:5, предназначенного для комплексной жилой застройки. При подготовке проекта планировки территории из ответа администрации Динского сельского поселения от 06.02.2015 № 02-16/323/1 стало известно, что в границах земельного участка расположен памятник археологии с границей охранной зоны. Нахождение части земельного участка в границах охранной зоны памятника археологии является ограничением использования и обременения земельного участка. Сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования и о параметрах строительства. Между тем, информационное сообщение, из которого истцу стало известно об аукционе, информации об ограничениях в использовании земельного участка не содержало. Сделка была заключена под влиянием заблуждения истца в отношении предмета договора аренды. Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить

другой все полученное по сделке. За период с 15.09.2010 по 08.04.2014 истцом на счет УФК по Краснодарскому краю уплачено 22 001 392 руб. 15 коп. В период с 26.06.2014 по 08.04.2015 арендная плата была уплачена на счет администрации муниципального образования Динской район в доход бюджета муниципального образования Динской район в сумме 6 626 947 руб. 83 коп. Всего истцом оплачено 28 628 339 руб. 98 коп. арендной платы.

Определением от 19.08.2015 (л.д. 98-99 том 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.

Определением от 11.12.2015 (л.д. 175-176 том 1) к участию в деле в качестве ответчиков привлечены администрация муниципального образования Динской район и министерство финансов Краснодарского края.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район и администрация Динского сельского поселения Динского района.

Решением суда от 08 марта 2016 года истцу в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции установил, что в сведениях информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Динской район от 20.02.2012 № 5357 сведения о границах охранной зоны и о каком- либо кургане отсутствовали. Расположение кургана № 2 курганной группы «Динская 26» на территории испрашиваемого участка было установлено по результатам разведки, проведенной в полевом сезоне 2015 года. Таким образом, документальное обоснование нахождения кургана на территории спорного земельного участка относится к периоду после истечения срока действия оспариваемого договора аренды.

Суд пришел к выводу, что истцу был передан в аренду земельный участок, который по своим свойствам соответствовал описанию, приведенному в аукционной документации и в тексте договора аренды. Выявление на территории земельного участка кургана не свидетельствует о заблуждении истца при заключении сделки относительно предмета сделки, поскольку истцу была предоставлена достаточная информация о земельном участке, необходимая для заключения сделки. Кроме того, курган № 2 занимает только 0,57% площади спорного земельного участка. Площадь кургана на территории земельного участка минимальна и не свидетельствует о полной невозможности использования земельного участка в соответствии с его назначением. Истец не доказал, что нахождение на территории земельного участка части кургана явилось единственным обстоятельством, воспрепятствовавшим ему в установленный договором срок приступить к освоению земельного участка. Из материалов дела не следует, что наложение части территории земельного участка на курган сделало невозможным освоение и застройку земельного участка в период действия договора и в соответствии с установленным договором сроком его освоения. Согласно пункту 8.1 договора аренды его действие прекращается по истечении срока аренды. При этом в соответствии с пунктом 4.3.23 договора арендатор был обязан приступить к освоению земельного участка не позднее 01.03.2011.

Суд указал, что возврат уплаченных за аренду земельного участка денежных средств противоречит принципу платности землепользования, а также природе

реституции, поскольку истцу было фактически предоставлено владение земельным участком на весь срок договора. Уплаченные в виде арендной платы денежные средства являются эквивалентом произведенного арендодателем предоставления в виде владения и пользования земельным участком.

ФИО7 обжаловала решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- ФИО7 неоднократно обращалась по вопросу согласования документации по планировке земельного участка в администрацию Динского сельского поселения. Истцу в согласовании документации по планировке земельного участка было отказано ответами администрации поселения от 26.04.2012, 20.11.2012, 31.10.2014, 06.02.2015, 21.05.2015. Из последнего ответа стало известно о нахождении в границах рассматриваемого земельного участка памятника археологии с границей охранной зоны. Охранная зона памятника археологии находится с южной стороны границ земельного участка, где согласно генеральному плану Динского сельского поселения, утвержденному решением Совета Динского сельского поселения Динского района от 27.12.2012 № 242-39/2, должен располагаться детский сад. Нахождение в границах арендованного земельного участка охранной зоны памятника археологии создает ограничения в использовании земельного участка,

- вывод суда о том, что установление нахождения археологического объекта – кургана № 2 курганной группы «Динская 26» (2 насыпи) состоялось лишь в полевом сезоне 2015 года, является ошибочным. Учетной картой от 28.10.2015 № 23154150002 (раздел VIII) объекта, представляющего собой историко- культурную ценность, установлено, что объект был выявлен по итогам инвентаризации памятников археологии Динского района 1992 года. В 2007 году курганная группа «Динская 26» была обследована и включена в состав раздела «Охрана историко-культурного наследия» в составе проекта «Схема территориального планирования муниципального образования Динской район Краснодарского края». В 2008 году курганная группа была обследована и включена в состав раздела «Охрана историко-культурного наследия» в составе проекта «Генеральный план Динского сельского поселения Динского района Краснодарского края». Курган включен в список выявленных объектов культурного наследия распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 29.05.1997 № 4-р. Законом Краснодарского края от 17.08.2000 № 313-КЗ курган отнесен к объектам культурного наследия федерального значения (гос. номер 6652),

- судом не принята во внимание позиция третьего лица – управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края. Управление указывало, что на момент проведения конкурса и разработки конкурсной документации администрация муниципального образования Динской район должна была обратиться в управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края с заявлением о предоставлении сведений о расположенных на земельном участке объектах археологического наследия и о возможности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования. В конкурсной документации должны были содержаться сведения об обременении земельного участка. ФИО7 как

пользователь земельного участка обязана осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия, не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия,

- в соответствии с пунктом 38 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент проведения аукциона) не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных указанной статьей. Для согласования документации по планировке территории с управлением государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края правообладателю необходимо произвести детальную археологическую разведку земельного участка, разработать и включить в состав проекта планировки территории раздел об обеспечении сохранности объектов культурного наследия и все работы проводить за счет собственных средств. Нахождение на земельном участке кургана сделало невозможным освоение земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования (для комплексного жилищного строительства).

- суд не дал правовую оценку доводам истца о нарушении организатором аукциона подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации. В объявлении о проведении аукциона не было указано на то, что земельный участок имеет ограничения в его использовании. Содержание опубликованного извещения не соответствовало требованиям закона о необходимости указания сведений об обременении земельного участка и об ограничениях его использования. Наличие охранной зоны памятников археологии существенно ограничивает использование земельного участка в целях, указанных в объявлении. Несоответствие содержания объявления о торгах закону является существенным нарушением процедуры торгов.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация муниципального образования Динской район указала, что на момент организации и проведения торгов охранная зона археологического памятника на земельном участке отсутствовала. Генеральный план станицы Динской, утвержденный решением исполнительного комитета Краснодарского краевого Совета депутатов трудящихся от 26.12.1974 № 897, а также эскиз генерального плана, совмещенного с проектом детальной планировки северо-восточной части станицы Динской, утвержденной решением исполнительного комитета Динского районного Совета народных депутатов Краснодарского края от 17.07.1991 № 199, информацию о курганах на указанной территории не содержали. Градостроительное заключение управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район на формирование земельного участка для комплексной застройки центральной части микрорайона «Солнечный» от 08.05э2008 № 01-02/524 изготовлено в соответствии с указанным генеральным планом. Информация об охранной зоне памятника археологии на земельном участке содержится лишь на карте зонирования территории, являющейся частью правил землепользования и застройки территории Динского сельского поселения, утвержденных решением Совета Динского сельского поселения от 26.12.2012 № 242-39/2. Место размещения памятника археологии с временно охраной условно. Границы временной охранной зоны на кадастровом учете не стоят, соответствующий сервитут (ограничение) в документах кадастрового учета отсутствует. Обнаружение в 2015 году на территории переданного истцу в аренду земельного участка охранной зоны кургана не относится к случаям, связанным с заключением сделки под влиянием

заблуждения. Довод истца о том, что наличие охранной зоны памятника археологии существенно ограничивает использование земельного участка в целях комплексной жилищной застройки, является необоснованным. Правовой режим охранной зоны не предусматривает полного запрета на осуществление хозяйственной деятельности, так как такая деятельность возможна по согласованию с органом по охране памятников культуры (статья 36 Федерального закона от 26.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). Орган местного самоуправления Динского сельского поселения не отказывал истцу в утверждении проекта планировки территории, а указал на необходимость приведения проектной документации в соответствие и необходимость согласовать проект с управлением государственной охраны объектов культурного наследия. Курган и его охранная зона занимают только 0,57% общей площади земельного участка, что не исключает хозяйственное освоение всего участка. Договором аренды не предусмотрены обязательства арендатора по строительству объектов инженерной инфраструктуры, социальных объектов. Арендатору, готовя проекта планировки, необходимо было предусмотреть территорию, на которых будут расположены социальные объекты. Выявление на территории земельного участка кургана не свидетельствует о заблуждении истца при заключении сделки относительно предмета сделки. Истец с момента заключения сделки не приступал к освоению земельного участка. Документальное обоснование нахождения кургана на территории земельного участка относится к периоду после истечения срока действия оспариваемого договора (01.03.2011). Истцом не доказано нарушение порядка проведения торгов, а также нарушение его прав и интересов. Уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства возврату не подлежат, поскольку временное владение и пользование имуществом является платным.

Министерство финансов Краснодарского края в отзыве на апелляционную жалобу указало, что взыскиваемая истцом сумма не может являться неосновательным обогащением, поскольку арендная плата вносилась истцом за использование земельного участка, переданного в аренду. При применении последствий недействительности сделки денежные средства, внесенные истцом в качестве арендной платы за использование земельного участка, возврату в виде последствий недействительности сделки не подлежат, поскольку временное пользование имуществом является платным.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края в отзыве на апелляционную жалобу указал на недоказанность истцом порядка проведения торгов. На момент формирования спорного земельного участка и проведения торгов информация о курганах на территории микрорайона «Солнечный» у организатора торгов отсутствовала. Согласно документам информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Динской район на 20.02.2012 объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) на земельном участке отсутствовали, курганная группа «Динская 26» расположена за пределами границ земельного участка. Правовой режим охранной зоны не предусматривает полного запрета на осуществление хозяйственной деятельности, такая деятельность возможна по согласованию с органом по охране памятников культуры. Требование о возврате уплаченной арендной платы является необоснованным в связи с использованием истцом земельного участка. Истцом не доказана невозможность использования земельного участка для предусмотренных договором целей.

Управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края в отзыве на апелляционную жалобу указало, что вывод суда об отсутствии у администрации Динского района на момент заключения договора аренды информации об объекте культурного наследия является необоснованным. На стадии принятия решения о формировании земельного участка администрация Динского района в силу прямого указания Федерального закона от 25.07.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и Закона Краснодарского края от 06.02.2003 № 558-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края» должна была обратиться в управление за согласованием своего решения. Объект культурного наследия был выявлен в 1992 году в ходе инвентаризации, включен в список выявленных объектов культурного наследия распоряжением комитета по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края от 17.08.2000 № 4-р. Обследование и уточнение сведений об объекте культурного наследия не представляет собой его выявление впервые. Наличие учетной карты курганной группы «Динская 26», подготовленной в 2015 году, не подменяет собой выявление объекта, а лишь уточняет сведения о его границах, месте расположения и особенностях на момент обследования. Судом не учтено, что в 2007 году курганная группа «Динская 26» (2 насыпи) была обследована и включена в состав раздела «Охрана историко-культурного наследия» в составе проекта СТП. В 2008 году курганная группа обследована и включена в состав раздела «Охрана историко-культурного наследия» в составе проекта генерального плана Динского сельского поселения. Администрация располагала возможностью получения сведений об обременениях участка. Решением Совета муниципального образования Динской район от 27.05.2010 № 25-3/2 утверждена схема территориального планирования муниципального образования Динской район. Администрация не сообщила суду о наличии нормативного правового акта об утверждении схемы территориального планирования.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представители администрации муниципального образования Динской район, министерства финансов Краснодарского края, департамента имущественных отношений Краснодарского края доводы апелляционной жалобы не признали по основаниям, изложенным в отзывах.

Представитель управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования муниципального образования Динской район доводы апелляционной жалобы также не признал.

Управление имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской района, управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, администрация Динского сельского поселения Динского района явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи уведомлены о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке.

От администрации Динского сельского поселения Динского района поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Выслушав представителей участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отложения слушания дела в целях установления фактических обстоятельств.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

администрации муниципального образования Динской район:

- выписку из ЕГРП на земельный участок, подтверждающий погашение записи об обременении земельного участка правом аренды,

управлению архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Динской район:

- мотивированный отзыв на апелляционную жалобу,

- решение Совета муниципального образования Динской район от 27.05.2010 № 25-3/2 (об утверждении схемы территориального планирования муниципального образования Динской район), на которое ссылается в отзыве на апелляционную жалобу управление государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края.

Председательствующий О.Г. Авдонина

Судьи О.Г. Ломидзе

М.Н. Малыхина