Гражданский кодекс часть 1

о прекращении права собственности ответчика на земельный участок путем его изъятия для федеральных нужд, о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

государственная компания «Российские автомобильные дороги (далее – истец, государственная компания, ГК «Автодор») обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Агропроизводственная фирма «Агросервис» (далее – ответчик, общество, ООО АФ «Агросервис») с требованиями:

- о прекращении права собственности общества путем изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв.м (из категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного

использования), расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 «Дон», км 1317 справа, для федеральных нужд, с предварительной выплатой обществу равноценного возмещения государственной компанией в размере 231 426 руб.;

- о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв.м (из категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования), расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 «Дон», км. 1317 справа.

Исковые требования мотивированы тем, что государственная компания является заказчиком работ по строительству автомобильных дорог на основании программы деятельности ГК «Росавтодор» на долгосрочный период, утвержденной Правительством Российской Федерации. Согласно документации по планировке территории, утвержденной распоряжением Федерального дорожного агентства от 24.09.2013 № 1440-р, в границы реконструкции объекта «Выполнение комплекса работ по реконструкции М-4 «Дон» - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участках км 1250 – км 1319, км 1373+-36 Краснодарский край» попадает земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553, принадлежащий на праве собственности ООО АФ «Агросервис». 16.04.2015 в адрес общества был направлен проект соглашения о выкупе изымаемого земельного участка и отчет об оценке № 07/15-О от 16.01.2015. Общество не вернуло компании подписанное им соглашение о выкупе земельного участка.

Определением суда от 18.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ГЕО Инвест-Информ», подготовившее отчет об оценке земельного участка № 07/15-О от 16.01.2015 (л.д. 223 том 3).

Решением суда от 06 апреля 2016 года исковые требования удовлетворены. Суд прекратил право собственности общества путем изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения для федеральных нужд с предварительной выплатой в пользу общества возмещения со стороны компании в размере 231 426 руб.; признал на указанный земельный участок право собственности Российской Федерации. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Суд установил, что расширение автомагистрали, для чего требуется изъятие и выкуп у общества земельного участка площадью 1794 кв.м с кадастровым номером 23:07:1402000:553, предусмотрено проектом реконструкции, получившим положительное заключение ФГУ «Главгосэкспертиза России» от 23.12.2008 № 0503-08/РГЭ-0420/01. Размер возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 определен в соответствии с отчетом от 16.01.2015 № 07/15-0 «Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553, составленным независимым оценщиком ООО «ГЕО Инвест-Информ» в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно отчету оценки рыночная

стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 по состоянию на 02.10.2013 составила 231 426 руб.

Суд отклонил доводы общества о необходимости включения в выкупную цену изымаемого участка убытков в размере 21 473 289 руб., понесенных обществом и связанных со строительством примыкания к автодороге М-4 «Дон» 1316+900 (справа) по договору № 28-ро на размещение объекта от 27.08.2007, заключенного с предыдущим владельцем автодороги М-4 «Дон» (ФКУ Упдор «Кубань»). Суд указал, что оценщик не установил наличие у общества права на компенсацию убытков, связанных с прекращением деятельности на земельном участке, ввиду не представления достаточных документов.

Суд также указал, что изымаемый участок налагается только на примыкание, которое в связи с реконструкцией дороги не уничтожено, а также не уничтожены переходно-скоростные полосы, которые лишь приведены истцом в соответствие со стандартами в области дорожного строительства.

Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить полностью и принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- в соответствии со статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов является обязательным в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд. Рыночная стоимость изымаемого земельного участка определена в размере 231 426 руб. на основании отчета от 16.01.2015 № 07/15-О по состоянию на 02.10.2013. В нарушение пункта 8 ФСО № 1, действовавшего на момент составления отчета оценки, отчет составлен с нарушением трехмесячного срока с даты оценки до даты составления отчета об оценке. В представленном отчете указана дата оценки 02.10.2013, дата составления отчета 16.01.2015,

- согласно пункту 26 ФСО № 1, действовавшего на момент составления отчета оценки, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты, прошло не более шести месяцев. С момента составления отчета до допустимого законом срока подписания и предоставления истцом соглашения прошло более шести месяцев,

- отчет от 16.01.2015 № 07/15-О допускает неоднозначное толкование относительно предмета оценки. К отчету отсутствует приложение № 3, на которое имеется ссылка на странице 18 отчета. В отчете имеется указание о непредставлении документов, подтверждающих право требования компенсации убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка, в связи с чем, сделан вывод об отсутствии прав у собственника требовать компенсацию убытков,

- судом при принятии решения не учтены рекомендации, изложенные в пункте 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2015 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Цена выкупа подлежала определению исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент разрешения спора,

- суд необоснованно отклонил доводы общества о том, что оно является заказчиком строительства подъездной автомобильной дороги к Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла с устройством переходно-

скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге «Дон» км 1316+900. Общая стоимость затрат, понесенных обществом на строительство подъездной дороги и примыкания к федеральной автомобильной дороге составила 22 352 531 руб. 52 коп., что является убытками для общества. Согласно отчету № 510-15 от 27.10.2015, подготовленного ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», по состоянию на 27.10.2015 рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 234 278 руб., убытки, связанные с изъятием земельного участка, составляют 21 473 289 руб.,

- суд не учел, что подъездная автомобильная дорога к Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла с устройством переходно- скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге «Дон» км. 1316+900 (справа) не является объектом дорожного сервиса.

В отзыве на апелляционную жалобу государственная компания доводы апелляционной жалобы не признала, просила решение оставить без изменения.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2016 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам научно-производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью «ЮрИнСтрой» ФИО3, ФИО4 и ФИО5. На время проведения экспертизы производство по делу было приостановлено.

По итогам проведения судебной экспертизы в суд поступило заключение судебных экспертов № 149/16.1 от 30.12.2016.

Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2017 года производство по делу возобновлено.

Определением суда от 07.02.2017 по ходатайству истца для дачи пояснений по экспертному заключению № 88 от 16.01.2017 в судебное заседание были вызваны эксперты НПП ООО «ЮрИнСтрой», подготовившие указанное заключение.

В письме от 09.03.2017 № 149/16.1 экспертная организация указала, что заключение № 149/16.1 от 30.12.2016 было подготовлено экспертами различных экспертных специальностей: оценочной, строительно-технической, землеустроительной. В связи с тем, что по состоянию на текущую дату определение суда от 07.02.2017 в части представления истцом письменных возражений на экспертное заключение не выполнено, не представляется определить круг вопросов, по которым надлежит дать пояснения экспертам и, как следствие, определить состав экспертов, которых необходимо направить в судебное заседание.

В дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу, поступивших в суд 13.03.2017, компания указала, что заключение экспертов № 149/16.1 от 30.12.2016 является недопустимым доказательством по делу. Поскольку ответчик в суде первой инстанции не заявлял ходатайство о назначении экспертизы, судебная экспертиза была назначена судом апелляционной инстанции вопреки положениям статей 64 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, заключение экспертов как доказательство, полученное с нарушением положений действующего законодательства, является недопустимым доказательство по делу. Рыночная стоимость изымаемого земельного участка по состоянию на 05.04.2016 была определена экспертами исходя из порочных объектов сравнения с датами: 22.06.2016, 17.07.2016, 20.07.2016. Следовательно,

выводы экспертов в данной части сделаны с нарушением методики проведения оценки. Включение в состав убытков, выраженных в форме затрат на реконструкцию существующего съезда и обустройство переходно-скоростных полос на автодороге М-4 «Дон» км 1316+900 (справа) невозможно. Во-первых, существующий съезд и переходно-скоростные полосы на автодороге М-4 «Дон» км 1316+900 (справа) расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:48, предоставленного компании. Во-вторых, в соответствии с пунктом 2.3.7 договора от 29.08.2007 № 28-ро на размещение объекта, заключенного с ФКУ Упрдор «Кубань», ответчик обязался в случае проведения реконструкции автодороги М-4 «Дон» осуществить за свой счет снос или перенос съезда и переходно-скоростных полос. В-третьих, строительство съезда и обустройство переходно-скоростных полос на указанном земельном участке осуществляется ОАО «Донаэродорстрой» в рамках договора от 27.10.2014 № ДС-2014-1003, заключенного с истцом, за счет средств федерального бюджета.

С сопроводительным письмом от 14.03.2017 № 149/16.1/17 экспертная организация направила письменные пояснения по возражениям истца, в которых указала, что в тексте исследовательской части заключения судебной экспертизы по первому вопросу в подразделе 2.3 «Определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 05.04.2016» раздела 2 «Определение рыночной стоимости объекта оценки» приведены таблица 4 «Информация об объектах-аналогах/исходные данные для расчета» и таблица 5 «Внесение корректировок к ценам аналогов». После таблицы 5 приведено обоснование корректировок, примененных к ценам предложений объектов-аналогов, из текста которого следует, что корректировка по элементу сравнения «Дата предложения/сделки» не вносится в связи с тем, что данная корректировка обычно связана с темпами инфляции, а период предложения аналогов и дата оценки не превышает 4 месяца, что позволяет не корректировать цены предложений. В дополнение к обоснованиям отсутствия данной корректировки можно привести следующую информацию: в соответствии с данными об уровне индекса потребительских цен (базовой инфляции) в % к предыдущему месяцу индекс составлял: апрель 2016 года – 100,4; май 2016 года – 100,4; июнь 2016 года – 100,4; июль 2016 года – 100,5. Таким образом, наблюдается тенденция стабильности в отношении изменений данного показателя, с которым связана необходимость применения корректировки на разницу в дате оценки объекта оценки и датах предложений объектов-аналогов. Применение объектов-аналогов после даты оценки в данном случае не противоречит требованиям ФСО № 1, так как подтверждается тенденция отсутствия каких-либо значительных изменений на рынке предложений объектов, аналогичных объекту оценки, после даты оценки, и использованная информация в виде отобранных экспертами объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца просил решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное, пояснил, что истец не будет заявлять ходатайство о назначении повторной экспертизы и не настаивает на вызове в судебное заседание экспертов для дачи пояснений.

Представитель ответчика пояснил, что общество настаивает на необходимости включения в состав суммы компенсации размера убытков,

причиненных ему изъятием земельного участка. Кроме этого, общество не согласно с отчетом об оценке, примененным судом первой инстанции при разрешении спора по существу, согласно которому рыночная стоимость изымаемого земельного участка составила 231 426 руб. Первая часть данного отчета подготовлена с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Кроме этого, рыночная стоимость изымаемого земельного участка неверно определена по состоянию на дату изъятия участка.

Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило, будучи надлежащим образом извещено о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 14.03.2017 до 21.03.2017.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отложения слушания дела в целях изучения и проверки доводов сторон.

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

истцу: пояснения по дополнительным доводам ответчика о несогласии с решением в части определения стоимости земельного участка.

Председательствующий О.Г. Авдонина

Судьи В.В. Галов

А.А. Попов