Гражданский кодекс часть 1

при участии третьих лиц: министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области; общества с ограниченной ответственностью «Профессионал»; публичного акционерного общества «Коммерческий банк «Центр-Инвест»; общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Развитие»; общества с ограниченной ответственностью «Факел»; общества с ограниченной ответственностью «Перспектива»; ФИО2

о взыскании задолженности, неустойки,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», в котором просил внести в договор аренды от 08.07.2004 № 25747 земельного участка общей площадью 45 024 кв. м с кадастровым номером 61:44:0010201:7 (далее - арендованный земельный участок) следующие изменения:

«Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: открытое акционерное общество «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш», предоставляется земельный участок для эксплуатации типографии, с учетом доли в праве собственности на строение 590/1000 доли.

Пункт 3.2. изложить в следующей редакции: Арендная плата вносится Арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится Арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор. Арендная плата вносится путем перечисления по следующим реквизитам: Наименование получателя: УФК по РО (Минимущество РО), ИНН: <***>, КПП: 616301001, Код ОКТМО: 60701000, Номер счета получателя: 40101810400000010002, Наименование банка: Отделение по Ростовской области Южного главного управления Центрального банка Российской Федерации (Отделение Ростов-на-Дону), БИК: 046015001, Код бюджетной классификации 81511105012040000120, Наименование платежа: Арендная плата за землю Обязанность Арендатора по внесению арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денежных средств на счет, указанный в п. 3.1.1 настоящего Договора.

Пункт 3.3. изложить в следующей редакции:
Расчет арендной платы:

С 01.01.2015 г. по 31.12.2015 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Правительства РО от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 27.05.2014 г. N 580 "О порядке расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" до 15.07.2015 и с 15.07.2015 постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону". Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" А = Ки2015 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб.

Ки2015-Коэффициент индексации 2015 КС-Кадастровая стоимость Сап- Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в

процентах от кадастровой стоимости земельного участка А2015 = Ки2015 (1.122) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 807/1000= 4 126 045,22 С 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства РО от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону". Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", Федеральным законом от 14.12.2015 N 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год" А = Ки2015 х Ки2016 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб.

Ки2016-Коэффициент индексации 2016 Ки2015-Коэффициент индексации 2015 КС-Кадастровая стоимость Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка А2016 = Ки2015 (1.055) х Ки2016 (1.064) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 807/1000 = 4 390 112,12 Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется.

Дополнить раздел 3 пунктом 3.5 следующего содержания: размер арендной платы изменяется в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства.

Пункт 6.1. изложить в следующей редакции:

Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением п. 3.1.Договора. В случае изменения размера арендной платы, дополнительные соглашения могут заключаться с каждым из Арендаторов, чей размер арендной платы изменяется, при этом письменное согласие других Арендаторов на это не требуется.». Пункт 3.1.1 договора исключить. Истец также просит взыскать задолженность по арендной плате за землю за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 в размере 5 811 986,87 руб., пени за период с 21.12.2014 по 31.03.2016 в размере 392 813,77 руб. (уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с изменением методики расчета арендной платы за земельные участки собственность на которые не разграничена Департамент направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 08.07.2004 № 25747. Истец полагает, что с 01.01.2015 ответчик обязан вносить арендную плату по новой методике, арендная плата определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции. В результате ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.10.2014 по 31.03.2016 за ним образовалась задолженности, на которую истцом начислена пеня за период с 21.12.2014 по 31.03.2016 из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, общество с ограниченной ответственностью «Профессионал», публичное акционерное общество «Коммерческий банк «Центр- Инвест», общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Развитие», общество с ограниченной ответственностью «Факел», общество с ограниченной ответственностью «Перспектива», ФИО2.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.05.2017 иск удовлетворен частично. Суд внес в договор аренды от 08.07.2004 № 25747 изменения, изложив раздел 1 предмет договора аренды в следующей редакции: Пункт 1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (590/1000 доли) из земель населенных пунктов с кадастровым N 61:44:010201:7, расположенный по адресу: <...>, (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации типографии, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 45024 кв. м.

Суд внес изменение в раздел 3, изложив его в следующей редакции: Пункт 3.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 изложить в следующей редакции: Расчет арендной платы:

С 02.03.2015 г. по 31.12.2015 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону". Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов" А = Ки2015 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб. Ки2015-Коэффициент индексации 2015 КС- Кадастровая стоимость Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка А2015 = Ки2015 (1.055) х КС(227 844 000,00) х Сап(0.02) х 590/1000= 2 836 429,96 руб.

С 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г.: Используется формула (механизм) расчета арендной платы установленная постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону". Коэффициент индексации установлен Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", Федеральным законом от 14.12.2015 N 359-ФЗ "О федеральном бюджете на 2016 год" А = Ки2015 х Ки2016 х КС х Сап, где:

А-Арендная плата в год, руб.

Пункт 3.4 договора аренды изложен в следующей редакции: Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об их установлении и обязательного заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы к данному Договору не требуется.

Дополнить раздел 3 договора аренды от 08.07.2004 № 25747 пунктом 3.5 следующего содержания: Размер арендной платы изменяется в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства.

Пункт 6.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 изложить в следующей редакции: Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением п. 3.1 Договора. В случае изменения размера арендной платы, дополнительные соглашения могут заключаться с каждым из Арендаторов, чей размер арендной платы изменяется, при этом письменное согласие других Арендаторов на это не требуется.

Пункт 3.1.1. договора аренды от 08.07.2004 N 25747 исключить.

С открытого акционерного общества Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскана задолженность по договору аренды от 08.07.2004 № 25747 в размере 3 151 210,98 руб., неустойку в размере 62 479,46 руб. В остальной части в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что спорный земельный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и находится в распоряжении органов местного самоуправления. Суд указал, что условие пункта 3.1 договора об определении размера арендной платы по новой методике истец суд распространил с 02.03.2015 (со дня вступления в силу Постановления № 135). Ссылка истца на применение новой методики с 01.01.2015, что соответствует Постановлению № 120, отклонено судом с указанием на утрату юридической силы нормативного акта. Суд указал, что размер кадастровой стоимости определен истцом верно в размере 227 844 000 руб., он соответствует решению Ростовского областного суда от 01.07.2016 по делу № 3а-489/2016, дата с которой следует его считать также определена, верно, а именно с 01.01.2015. Суд указал, что при подготовке расчета истец учел долю общества в праве аренды на спорный земельный участок (807/1000), установленной вступившим в законную силу решением по делу А53-17796/2007, однако не принял во внимание, что земельные участки сформированы и поставлены на кадастровый учет не были, в едином государственном реестре прав на недвижимость имеется запись о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010201:7 площадью 45 024 кв.м., а значит доля ответчика в праве аренды составляет 590/1000. Суд указал, что в части установления сроков внесения арендной платы иск соответствует нормативному акту. Требование о взыскании задолженности удовлетворено судом частично, судом установлено, что расчет произведен неверно, с применением новой формулы расчета, судом первой инстанции произведен перерасчет. Требование о взыскании неустойки признано законным, перерасчет произведен с учетом частичного удовлетворения требования о взыскании долга.

Открытое акционерное общество «Издательско-полиграфическая фирма «Малыш» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не верно определена доля ответчика в праве аренды и площадь земельного участка, за которую общество должно вносить плату. Суд неправомерно не учел выводы суда, отраженные в решении по делу А53-17796/2007. Истцом не соблюден досудебный порядок для уточненных требований, тем самым нарушено право ответчика на досудебное урегулирование спора, судебные расходы на уплаты государственной пошлины также дополнительно легли на ответчика. Ответчик полагает, что нельзя в отсутствие соглашения изменять методику исчисления арендной платы и соответственно и условия договора. Ответчик полагает, что расчеты за весь спорный период должны проводиться по старой формуле.

Определением от 20.07.2017г. апелляционный суд в целях проверки необходимости учета при расчете арендной платы разъяснений, содержащихся в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" предлагал сторонам представить письменные пояснения по вопросу о том, являлся ли

ответчик ранее субъектом права постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок, либо приобретал ли ответчик расположенные на данном участке объекты недвижимости у лица, которое ранее владело участком на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Во исполнение определения апелляционного суда ОАО ИПФ «Малыш» указало, что ранее спорный участок принадлежал ему на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления Главы администрации г. Ростова-на-Дону № 1270 от 02.10.1992г. (пункт 1.17), в связи с чем представило перерасчет, также учитывая ошибочное включение судом первой инстанции в расчет доли строения литер «З», расположенного на ином участке, и учитывая изменения в составе объектов недвижимости и общей площади строений после проведения судебной экспертизы по делу А53-17796/2007 (с 23.06.2010). С учетом приведенных обстоятельств ответчик определил свою долю в недвижимости на спорном участке как равную 575/1000 в период с 01.10.2014 по 21.11.2016 и произвел перерасчет. Также в части требований об изменении договора с учетом последующего (за пределами расчетного периода) отчуждения недвижимости ответчик свою долю определил как 552/1000.

В судебное заседание истец и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

От ответчика поступило заявление о процессуальном правопреемстве в порядке части 1 статьи 48 АПК РФ. Заявление мотивировано продажей третьим лицом по делу – ООО «ИК «Развитие» части принадлежащего ему нежилого помещения площадью 488 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр-кт. ФИО3, д. 7/19 ООО «АгроПромДон» на основании договора купли-продажи недвижимости от 29.03.2017. Поскольку исковые требования в том числе содержат требование об установлении доли, продажа части нежилого помещения ООО «АгроПромДон» повлияет на права и обязанности указанного лица, поскольку для него как для правопреемника третьего лица по делу принятый судебный акт будет преюдициален и свяжет его по вопросу о размере доли ответчика, что соответственно способно повлиять на вопрос о размере его собственной доли.

В связи с необходимостью извещения лица, о переходе процессуальных прав к которому заявлено ответчиком, - ООО «АгроПромДон», о рассмотрении вопроса о процессуальном правопреемстве, апелляционный суд полагает необходимым отложить судебное разбирательство.

Кроме того, ответчик заявил о том, что в настоящее время у него завершаются реорганизационные процедуры (разделение), при этом в результате разделения между правопреемниками будет, в том числе разделено недвижимое имущество.

С учетом указанного суд предлагает ответчику заблаговременно предоставить суду все документы, связанные с разделом, обеспечить участие в судебном заседании правопреемника. Представление документов о регистрации перехода прав на недвижимое имущество является желательным, но не

обязательным (п.11 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что дело не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе в связи с необходимостью представления дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Председательствующий М.Н. Малыхина

Судьи В.В. Галов

А.А. Попов