Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Янтарь» (далее –арендодатель) обратилось в суд с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Успех» (далее - арендатор) о досрочном расторжении договора субаренды от 28.11.2005 г. №02СА земельного участка с кадастровым номером 15:09:04 01 04:0015\02, расположенного по адресу: <...>, предоставленного под строительство автостоянки.

В обоснование своего требования арендодатель сослался на нарушение арендатором условий договора, выразившихся в несвоевременной оплате арендной платы, несипользовании земельного участка по назначению, существенном изменении обстоятельств в силу изменения производственных задач.

В судебном заседании представитель истца требовала поддержки иска, представила суду мотивированное обоснование требования со ссылкой на недействительность договора субаренды земельного участка. По мнению представителя истца, договор субаренды, заключенный между ОАО «Янтарь» и ООО «Успех» ничтожен, поскольку при заключении были нарушены требования статьей 30 и 32 Земельного кодекса РФ. Согласно указанным статьям основанием для принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства является решение о предварительном согласовании места размещения объекта. Одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение об изъятии земельного участка. Поэтому, по мнению представителя истца, было необходимо изъять у ФГУП «Янтарь» находящийся у него на праве аренды земельный участок, после чего согласовать место размещения объекта. Поскольку договор не соответствует закону, по утверждению представителя истца, суд обязан применить последствия недействительности ничтожной сделки, не принимая во внимание позиции судов апелляционной и кассационной инстанций.

Ответчик представил в суд отзыв, где указал на оплату задолженности по арендной плате, а также несоблюдение досудебного порядка, поскольку невнесение арендной платы не соответствует обоснованию предложения о расторжении договора в силу существенных изменений обстоятельств. Неиспользование земельного участка обосновывается необходимостью обращения в суд за защитой нарушенного права по инициативе арендодателя.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, хотя в материалах дела имеются сведения о времени и месте проведения судебного разбирательства. Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, рассмотрел дело в отсутствие неявившегося представителя ответчика.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика исковое требование не признал. В обоснование возражений относительно мотивированного обоснования требования сослался на решение Арбитражного суда РСО-А по делу №А61-1656\08, вступившее в законную силу. Указанным решением суда в договор были внесены изменения, связанные с совпадением собственника и арендатора в одном лице. Объектом аренды является не государственная собственность, а собственность истца. Кроме того, по утверждению ответчика, истекли сроки давности применения последствий недействительности ничтожных сделок.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, ФГУП "Янтарь" (правопредшественник ОАО "Янтарь") (арендатор) и ООО "Успех" (субарендатор) 28.11.2005 заключили договор N 02СА субаренды земельного участка площадью 0,2281 га, расположенного по адресу: <...>, со стороны ул. Леонова, в границах, указанных в кадастровом плане участка (кадастровый номер 15:09:04 01 04:0015/02) для строительства стоянки автомобилей.

Арендная плата по договору установлена в размере 36 590 рублей в год и должна вноситься ежеквартально равными частями от указанной суммы до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 31 декабря текущего года, путем перечисления на расчетный счет истца.

Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе истца при использовании земельного участка не по целевому назначению, либо использовании способами, приводящими к его порче, невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо для жилищного или иного строительства в указанных целях в течение 3 лет, нарушении других условий договора (пункт 5.1.1 договора).

Согласно пункту 7.2 договора расторжение договора по требованию арендатора возможно по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.1 договора.

В письме от 13.12.2007 N 599 истец предложил ответчику погасить задолженность по платежам за использование участка.

Письмом от 15.07.2008 N 351 ОАО "Янтарь" уведомило ООО "Успех" о досрочном расторжении договора субаренды от 28.11.2005 в связи с организацией производства, предусматривающего отдельный доступ посторонних лиц на территорию земельного участка. Истец также указал на неиспользование земельного участка по назначению и предложил субарендатору погасить задолженность по арендной плате.

Решением Арбитражного суда РСО-А от 30.01.2009 исковое требование удовлетворено.

Постановлением апелляционной инстанции от 13.04.2009 решение от 30.01.2009 отменено, в удовлетворении иска отказано. Апелляционный суд указал, что до принятия решения ответчик оплатил задолженность по арендной плате за исключением 1 456 рублей, что не является существенным нарушением. Неиспользование земельного участка в целях организации стоянки автомобилей не могло повлечь ущерба для истца, что не было учтено судом первой инстанции.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа своим постановлением от 09.07.2009 г. решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 30.01.2009 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2009 по делу отменил, дело направил на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Требование истца о расторжении договора аренды основано на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества, уклонение от внесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

В этой связи суд приходит к выводу о том, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Как следовало из представленного истцом письма от 13.12.2007 г. №599 арендодатель направил в адрес арендатора предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) - оплата задолженности по арендной плате в срок до 24.12.2007 г.

По истечении указанного срока в случае, если арендатор не устранит нарушение, у арендодателя возникает право требовать расторжение указанного договора.

Из материалов дела видно, что арендатор задолженность по арендной плате в установленный срок не уплатил. Однако доказательства, подтверждающие факт направления арендодателем предложения о расторжении договора в суд не представлены.

Напротив, арендодатель 15.07.2008 г. в письме № 351 извещал ООО «Успех» о намерении использования земельного участка в целях расширения производства, о неиспользовании земельного участка арендатором по назначению, уведомлял о досрочном расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и вновь напомнил о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Об этом свидетельствует и письмо ООО "Успех" от 11.08.2008 г.

Из содержания названного документа не следует, что арендодатель предлагал арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением обязательства по уплате задолженности по арендной плате (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Извещая в письме №351 арендатора о неиспользовании земельного участка по назначению (обязательство по строительству на спорном участке стоянки автомобилей) арендодатель не выполнил первое условие процедуры расторжения договора, а именно: не направил в адрес арендатора письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в установленный срок.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора по нарушению срока оплаты арендных платежей, использованию земельного участка не по назначению истцом не был соблюден.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. То есть в данном случае также должен быть соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Истец в указанном письме от 15.07.2008 N 351 ссылается на существенное изменение обстоятельств, которые вызовут в будущем необходимость использования спорного земельного участка в целях расширения производства. Целесообразность организации производства, именно на данном участке, объясняется арендодателем неиспользованием земельного участка на протяжении всего срока действия договора по назначению.

Следовательно, в случае исполнения обязательства, такое основание для расторжения договора как существенное изменение обстоятельств отпадет. В таком случае арендодатель до обращения в суд был обязан предупредить арендатора о необходимости исполнения обязательства по строительству автостоянки в разумный срок. Однако данное письмо не содержит такого предложения, поскольку четко и однозначно не формулирует волю арендодателя и не выражает намерение в настоящем расторгнуть договор;

Спор о расторжении договора не может быть рассмотрен судом по существу в случае непредставления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ (Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8).

В этой связи судом ссылка истца на письмо ООО «Успех» от 11.08.2008 г., где общество расценило обращение арендодателя как предложение о расторжении договора и ответило отказом на предложение досрочно расторгнуть договор аренды, судом признается несостоятельной. Отсутствие предложения исключает отказ от его принятия. В связи, с чем истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования данного спора по заявленному основанию для расторжения договора.

Кроме того, судом отклоняется довод заявителя о необходимости применения последствий недействительности ничтожной сделки. Предусмотренное частью1 статьи 49 АПК РФ право истца изменить основание или предмет иска может быть использовано истцом до принятия решения судом первой инстанции. Указанное право может быть использовано истцом при новом рассмотрении дела в первой инстанции после отмены решения кассационной инстанцией и передачи дела на новое рассмотрение суду первой инстанции. Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Из понятий предмета и основания иска вытекает, что если требование о расторжении договора заменяется требованием о признании сделки недействительной и приводятся иные основания этого изменения, то имеет место изменение предмета и основания иска. Одновременное изменение предмета и основания иска Арбитражный процессуальный кодекс РФ не допускает.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

По смыслу статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд решает вопрос о возврате государственной пошлины из федерального бюджета в случае, предусмотренном пунктом 2 статьи 148 АПК РФ.

При обращении в суд истцом была оплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Статья 333.40.Налогового кодекса РФ предусматривает одним из оснований возврата государственной пошлины оставление заявления без рассмотрения арбитражным судом.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Исковое заявление Открытого акционерного общества «Янтарь» к Обществу с ограниченной ответственностью « Успех» о досрочном расторжении договора субаренды оставить без рассмотрения на основании п.2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Выдать истцу справку о возврате государственной пошлины.

Разъяснить, что оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Определение арбитражного суда об оставлении искового заявления без рассмотрения может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Г.С.Родионова