Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Дёминой Т.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Курбатовой А.А., рассмотрел в судебном заседании дело № А60-37615/2015

по иску ФИО1, ФИО2, далее – истцы,

к обществу с ограниченной ответственностью «Свердловскагропромснаб» (ИНН <***>, ОГРН <***>), далее – ответчик,

о взыскании действительной стоимости доли в уставном капитале общества.

при участии в судебном заседании

от истца - ФИО2: лично, паспорт; ФИО3, представитель по доверенности 66АА3201158 от 23.07.2015, выписка из ЕГРЮЛ (до перерыва);

от истца - ФИО1: лично, паспорт; ФИО3, представитель по доверенности 66АА3201153 от 23.07.2015, выписка из ЕГРЮЛ (до перерыва);

от ответчика: ФИО4, генеральный директор общества с ограниченной ответственностью «Свердловскагропромснаб», протокол от 23.04.2015; ФИО5, представитель по доверенности б/н от 17.06.2016; ФИО6, представитель по доверенности б/н от 07.10.2014 (до перерыва).

Отводов суду не заявлено.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд.

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Свердловскагропромснаб» (далее – ответчик) о взыскании в пользу

Лекомцевой Елены Александровны долга в размере 2 125 936 руб. 11 коп. по оплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества;

о взыскании в пользу ФИО2 долга в размере 2 125 936 руб. 11 коп. по оплате действительной стоимости доли в уставном капитале общества.

В рамках рассмотрения данного дела истцами заявлено ходатайство о назначении экспертизы по определению действительной стоимости долей вышедших участников общества - истцов.

Определением от 07.10.2015 производство по делу было приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы по ходатайству истцов.

Определением от 11.11.2015 срок проведения экспертизы продлён до 11.12.2015, экспертам направлены дополнительные документы.

Определением от 21.01.2016 производство по делу возобновлено, судебное заседание отложено до 18.02.2016.

Определением от 19.02.2016 судебное заседание отложено до 09.03.2016.
Определением от 16.03.2016 назначена повторная судебная экспертиза.

От истцов поступило заявление об обеспечении иска, в котором просят принять меры по обеспечению иска в виде запрета ООО «Свердловскагропромснаб» совершать сделки и иные действия, связанные с отчуждением или передачей недвижимого имущества.

Определением от 17.03.2016 заявление об обеспечении иска оставлено без удовлетворения.

Определением от 03.05.2016 срок проведения повторной судебной экспертизы продлен, эксперту направлены дополнительные документы.

Определением от 16.06.2016 производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание.

Протокольным определением от 21.06.2016 судебное заседание отложено до 20.07.2016.

В судебном заседании от истцов поступило ходатайство об увеличении исковых требований, а именно истцы просят взыскать с ответчика 2 354 036 руб. 11 коп. по оплате действительной стоимости доли в уставном капитале ООО «Свердловскагропромснаб» в пользу ФИО1, 2 381 526 руб. 56 коп. по оплате действительной стоимости доли в уставном капитале ООО «Свердловскагропромснаб» в пользу ФИО2

Суд, рассмотрев заявленное истцом ходатайство, учитывая, что оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц, его удовлетворил на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приняв увеличение исковых требований.

Таким образом, далее суд рассматривает исковые требования, с учётом их изменений, произведённых истцом.

От ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела возражений на заключение эксперта ФИО7 от 15.06.2016, в которых указано следующее:

«Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16703.2015 по делу № А60-37615/2015 назначена судебная экспертиза по определению

действительной стоимости доли истцов в ООО «Свердловагропромснаб» по состоянию на 31.03.2015 г. Проведение экспертизы поручено эксперту Щербинину СП.

По результатам экспертизы действительная стоимость долей ФИО1 и ФИО2 определена в размере 2 779 200 руб. и 2 810 900 руб. соответственно.

Между тем Заключение эксперта ФИО7 не может быть положено в основание определения действительной стоимости долей истцов в связи с грубейшими нарушениями, которые были допущены экспертом в ходе экспертизы, что относит данное заключение к числу недопустимых доказательств (ст.68 АПК РФ).

I. Грубые материально-правовые нарушения, допущенные экспертом

Действительная стоимость доли, выявление размера которой являлось задачей экспертизы, определяется исходя из стоимости чистых активов организации.

Согласно ст.29 Заключения «...анализ платежеспособности на базе расчета чистых активов проводится в соответствии с приказам Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумах от 29.01.2003 № Юн 03-6/пз «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ...».

Между тем приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28 августа 2014 г. № 84н утвержден новый «Порядок определения стоимости чистых активов». Согласно пункту 1 данный Порядок применяют в том числе общества с ограниченной ответственностью. Этим же приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28 августа 2014 г. № 84н отменен приказ Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумах от 29.01.2003 № Юн, 03-6/пз.

Таким образом, с 4.11.2014 (десять дней с момента опубликования - «Российская газета», № 244, 24.10.2014») приказ Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумах от 29.01.2003 № Юн, 03-6/пз «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ», который применялся экспертом ФИО7. как основной, был отменен, не действовал и безусловно не подлежал применению.

При этом необходимо отметить, что приказы от 28 августа 2014 г. № 84н и от 29.01.2003 № Юн, 03-6/пз имеют между собой как терминологические, так и содержательные отличия (в части расчета активов, обязательств (но не

пассивов), доходов будущих периодов, регулирующих величин, исключений из расчетов величины отложенных налоговых обязательств и иных величин и др.).

В связи с этим симптоматично, что ни приказ Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумах от 29.01.2003 № Юн, 03-6/пз, ни приказ Министерства финансов Российской Федерации от 28 августа 2014 г. № 84н не указаны экспертом в перечне используемых источников и литературы (стр.5-6 заключения), что является нарушением п.5,10 ФСО № 3.

В связи с применением недействующего нормативного акта о порядке расчета чистых активов, величина таких активов и действительной стоимости доли истцов, выявленная экспертом, не может быть признана достоверной и допустимой.

В пункте 10 на стр.6 заключения эксперт указал, что в ходе проведения экспертизы применял Стандарты РОО, то есть стандарты Российского общества оценщиков, которое является Саморегулируемой организацией оценщиков.

В на стр.42 тома 6 материалов дела № А60-37615/2015 приведено письмо ООО «Фирма «ЭКСИН» исх. № 14 от 25.02.2016г., котором приводятся данные специалиста кому будет поручено проведение экспертизы и в п.6) указано о членстве эксперта ФИО7. в саморегулируемой организации оценщиков НП «СМАО» -Свидетельство от 04.05.2007г № 323.

Таким образом, эксперт ФИО7. является членом СРО НП «СМАО», а использовал Стандарты другой СРО, а именно - Стандарты РОО.

В силу ст. 20 Закона об оценочной деятельности стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты и правила оценочной деятельности разрабатываются и утверждаются саморегулируемой организацией оценщиков и не могут противоречить настоящему Федеральному закону и федеральным стандартам оценки, методическим указаниям о государственной кадастровой оценке.

В соответствии со ст. 11 Закона об оценочной деятельности в отчете должны быть указаны используемые стандарты оценки. Согласно ст. 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Таким образом, в силу прямого указания закона Стандарты, разрабатываемые каждой из СРО, являются нормативно-правовым источником для оценки и обязательны к применению. При этом согласно вышеуказанным императивным требования закона оценщик обязан применять исключительно

Стандарты СРО, членом которой он является и не вправе применять Стандарты СРО, членом которой он не является.

В связи с изложенным, эксперт ФИО7. применил ненадлежащую нормативную базу для проведения судебной экспертизы, что является существенным нарушением.

При этом заключение эксперта об определении стоимости должно соответствовать законодательству об оценочной деятельности. Это заявлено самим экспертом в пункте 3-8 на стр.6 заключения, а также подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 февраля 2016 г. № Ф09-2118/15, от 24 декабря 2014 г. № Ф09-12995/12 и многие др.). Также, например, согласно Определению Арбитражного суда Свердловской области от 5.08.2014 по делу № А60- 24547/2009: «..Арбитражный суд отклоняет доводы о том, что требования Федеральных стандартов оценки не применимы к судебной экспертизе, поскольку не усматривает оснований для снижения уровня требований к экспертному заключению по сравнению с отчетом об оценке...».

II. Грубые процессуально-правовые нарушения, допущенные экспертом

Ни в заключении, ни в сопроводительном письме экспертная организация и эксперт не дали указания на то, что представляемое заключения является только частью итогового заключения, а другую часть заключения «еще необходимо подождать».

При этом в первоначальном Заключении от 15.06.2016 уже было Приложение на 7 л. (стр.88-95).

Действующее законодательство не предусматривает представление заключения по частям. Наоборот, согласно ст. 86 АПК РФ и ст.25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» все документы и материалы, демонстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и являются его составной частью. В связи с этим заключение эксперта является единым документом.

При ином толковании получится, что эксперт вплоть до момента удаления суда в совещательную комнату для вынесения решения по существу вправе представлять все новые и новые дополнения к своему заключению и

фактически дорабатывать его. Подобное толкование явно расходится со смыслом и духом ст. 86 АПК РФ и ст.25

Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и противоречит сложившимся правоприменительным подходам.

Таким образом, только приложенное к Заключению эксперта 15.06.2016 может рассматриваться как заключение эксперта, а именно - приложения на 7 л. (стр.88-95).

С процессуальной точки зрения важным также является то, что только в отношении Заключения эксперта 15.06.2016 как единого документа эксперт ФИО7. дал подписку об ответственности эксперта по ст.307 УК РФ; при этом аналогичной подписки в отношении Приложений, представленных 20.06.2016, оформленных отдельно эксперт подписки не давал.

Приложения, представленные 20.06.2016, содержат самостоятельную нумерацию, начинающуюся с цифры «1». Между тем на стр. 2 Заключения от 15.06.2016 указано, что приложения начинаются со стр. 88 и заканчиваются стр.95. Однако, согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет должен быть пронумерован постранично. Если бы Приложения от 20.06.2016 являлись составной частью заключения, то нумерация Приложения от 20.06.2016 должна была бы начинаться с стр.96. Таким образом, приложения 20.06.2016 не являются продолжением Заключения от 15.06.2016, а представляют собой самостоятельный «оторванный» от заключения документ.

Очевидно, что после 15.06.2016 эксперт ФИО7. дорабатывал Приложение к Заключению, фактически подгоняя приложение к итоговой стоимости уже указанной в Заключении от 15.06.2016. Иных разумных причин и объяснений того, почему нельзя было распечатать Приложение на 110 л. и сдать его одновременно с Заключением от 15.06.2016 просто не существует.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» от 4.04.2014 № 23:

- объектами экспертизы могут быть вещественные доказательства, документы, предметы, образцы для сравнительного исследования, пробы, материалы дела, по которому производится судебная экспертиза (пункт 9);

- если объектом исследования является не сам документ, а содержащиеся в нем сведения, в распоряжение эксперта в силу положений части 6 статьи 71 и части 8 статьи 75 АПК РФ могут быть предоставлены надлежаще заверенные копии соответствующих документов после того, как они были приобщены к материалам дела (пункт 9);

- в случае, когда подлежащий предоставлению эксперту для производства экспертизы объект исследования находится у иных лиц, суд, руководствуясь частью 1 статьи 16 АПК РФ, решает вопрос об обеспечении эксперту свободного доступа к такому объекту (пункт 10);

- при решении указанных вопросов, а также вопроса о предоставлении эксперту дополнительных материалов (часть 3 статьи 55 АПК РФ) суд должен учитывать сроки, необходимые для предоставления эксперту объектов исследования и (или) для доступа к ним, с тем чтобы эксперт объективно мог провести необходимые исследования в течение установленного в определении о назначении экспертизы срока проведения экспертизы (пункт 10).

- лица, участвующие в деле, не вправе предоставлять непосредственно эксперту без участия суда материалы и документы для производства судебной экспертизы (пункт 11).

В силу ч.4 ст. 82 АПК РФ в определении о назначении экспертизы указываются материалы и документы, предоставляемые в распоряжение эксперта.

Согласно Определениям Верховного суда РФ от 26 ноября 2013 г. № 11- КГ13-16, от 26 февраля 2013 г. № 39-КГ12-3: «...Эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для проведения экспертизы ...». Также согласно, например, Постановлению Арбитражного суда Поволжского округа от 1 декабря 2015 г. N Ф06-2178/2015: «...Между тем в процессе проведения экспертизы эксперт должен исследовать материалы и документы, представленные в его распоряжение судом, и не вправе собирать доказательства самостоятельно...».

Между тем эксперт ФИО7. осуществил самостоятельный сбор доказательств по делу, которые стали основанием для перерасчета стоимости активов ответчика.

Так, на стр.77 заключения эксперт при осуществлении расчета рыночной стоимости пакета акций ОАО «Росагроснаб», принадлежащего ООО «Свердловагропромснаб», осуществил расчет чистых активов ОАО «Росагроснаб» на основе бухгалтерского баланса ОАО «Росагроснаб» за 2014 год, размещенного на сайте по адресу: http://www.rosagrosnab.ru/index.php ?option=com content&view=article&id=282:-2014-&catid=36 :yearbuhreport&Itemid= 108.

По данному электронному адресу размещен бухгалтерский баланс ОАО «Росагроснаб» за 2014 год. Эксперт используя данные баланса произвел расчет чистых активов ОАО «Росагроснаб» (!) и вместо 82 500 руб. получил сумму принадлежащих ответчику акций в размере 2 380 000 руб.

Между тем бухгалтерский баланс ОАО «Росагроснаб» за 2014 год и тем более за первый квартал 2015 года к материалам дела приобщен не был и эксперту не передавался. Эксперт самостоятельно собрал информацию об активах ООО «Свердловагропромснаб» и использовал ее е своих расчетах, что является недопустимым в соответствии с вышеприведенными положениями.

III. Грубые нарушения законодательства об оценочной деятельности, допущенные экспертом

Заключение, выполненное экспертом ФИО7. по делу № А60- 37615/2015 должно соответствовать нормам Федерального Закона ФЗ-73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»

от 31 мая 2001 г как по форме, так и по содержанию. Кроме того, так как поставленный перед экспертом вопрос требует особых знаний в других областях - в оценочной деятельности, то требуется соблюдение норм и требований нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность, а именно - Федерального закона «Об оценочной деятельности» № 135-Ф3 от 29.07.1998г. (в действующей редакции от 02 июня 2016г.), Федеральных Стандартов Оценки (далее ФСО) № 1,2,3,7,8,10, а также Стандартов НП «СМАО», членом которой является эксперт-оценщик.

О необходимости соблюдения требований данных нормативных актов указано самим экспертом в пунктах 1-8 на стр.5-6 заключения. Это также подтверждается сложившейся практикой (например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 февраля 2016 г. № Ф09-2118/15, от 24 декабря 2014 г. № Ф09-12995/12 и многие др.). Также, например, согласно Определению Арбитражного суда Свердловской области от 5.08.2014 по делу № А60-24547/2009: «..Арбитражный суд отклоняет доводы о том, что требования Федеральных стандартов оценки не применимы к судебной экспертизе, поскольку не усматривает оснований для снижения уровня требований к экспертному заключению по сравнению с отчетом об оценке...».

Расчет стоимости акций ОАО «Росагроснаб», принадлежащих ООО «Свердловагропромснаб», проведен на основании бухгалтерского баланса ОАО «Росагроснаб» по состоянию на 31.12.2014 (ст.77, 78 заключения) и составил 2 380 ООО руб.

Между тем далее в итоговой таблице 59 (стр.78 заключения) эксперт указывает, что стоимость акций ОАО «Росагроснаб», принадлежащих ООО «Свердловагропромснаб», по состоянию на 31.03.2015 составляет 2 380 000 руб.

Таким образом, эксперт подменил результаты оценки, выявленные на 31.12.2014, и «притянул» их к дате оценки 31.03.2015, что является нарушением п.8 ФСО № 1 и Определения Арбитражного суда Свердловской области о назначении судебной экспертизы от 16.03.2016, в котором был поставлен вопрос об определении стоимости доли именно на 31.03.2015.

Тем более у эксперта отсутствовала информация о стоимости активов ОАО «Росагроснаб» на 31.03.2015.

В материалах дела имеются исполнительные листы ОАО «Росагроснаб» о взыскании задолженности с ООО «Свердловскагропромснаб» на сумму 40 106 728,11 руб. (т.4 стр. 1-11). Данные документы имелись у эксперта на момент проведения экспертизы (п.37-42 на стр.5 заключения).

Между тем, эксперт учел в расчетах только сумму 6 220 147 руб. из 40 106 728,11 руб., в связи с тем, что только 6 220 147 руб. было отражено в строке баланса «Прочие долгосрочные обязательства» (стр.84 заключения).

Вместе с тем, согласно Приказу Министерства финансов Российской Федерации от 28 августа 2014 г. № 84н утвержден новый «Порядок определения стоимости чистых активов» стоимость чистых активов определяется как разность между величиной принимаемых к расчету активов организации и величиной принимаемых к расчету обязательств организации; принимаемые к расчету обязательства включают все обязательства организации; стоимость чистых активов определяется по данным бухгалтерского учета.

Несмотря на отражение в бухгалтерском балансе только части задолженности перед ОАО «Росагроснаб», у эксперта имелось подтверждение обязательства пред ОАО «Росагроснаб» на сумму 40 106 728,11 руб., что согласно Приказу Министерства финансов Российской Федерации от 28 августа 2014 г. № 84н является достаточным основанием для включения всей суммы обязательства в расчеты для целей расчета чистых активов.

Доказательством того, что обязательства перед ОАО «Росагроснаб» являются актуальными является письмо от 5.04.2015 № 7-14-78/263.

В связи с тем, что эксперт руководствовался недействующим приказом Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумах от 29.01.2003 № Юн, 03-6/пз «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ...», в котором указано, что в расчетах принимают участие исключительно пассивы, а не все обязательства, то эксперт необоснованно не учел всю имеющуюся задолженность перед ОАО «Росагроснаб», подтвержденную материалами дела.

Данное нарушение привело к существенному завышению размера чистых активов ответчика и необоснованному увеличению действительной стоимости долей истцом.

На странице 16 заключения б/н от 15 июня 2016г эксперт приводит следующие выводы: «...Анализируя актив баланса видно, что общая величина активов предприятия в отчетном периоде, по сравнению с базовым, значительно уменьшилась. По сравнению с концом 31.12.2009 г. активы и валюта баланса снизились на 47,5%, что в абсолютном выражении составило 52926,0 тыс.руб. Таким образом, в отчетном периоде актив баланса и валюта баланса находятся на уровне 58532,0 тыс.руб."

Между тем согласно стр. 27 том 1 материалов дела № А60-37615/2015 бухгалтерский баланс на 31.12.2014г. имеет валюту баланса - 58580 тыс рублей, а не 58532 тыс.руб. как указано у экспертом.

Эта же ошибка присутствует и в таблицах 4,5,8 в заключении эксперта. Далее по тексту экспертизы эта величина валюты баланса - 58532 т.р. продолжает фигурировать (см, например, таблицу 11 на стр.19, таблицу 26 на стр. 30 Заключения).

Таким образом, эксперт принял в расчетах неверные данные бухгалтерского баланса за 2014 г., что является существенным нарушением с

учетом того, что именно данные бухгалтерского учета являются основой для расчета стоимости чистых активов и анализа финансового состояния организации.

Согласно табл.20 коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности на 31.12.2014 составляет 0.88, а согласно табл.21 коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности на 31.12.2014 составляет уже 1.03.

В соответствии разделом V «Анализ рынка» ФСО № 7 и п. 8 з) раздела III ФСО 3 в заключении эксперта должен быть раздел Анализ рынка с описанием следующих факторов:

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объектами оценки являются здания, земельный участок, оборудование и транспортные средства. Каждый из данных объектов относится к своему рынку. Внутри указанных рынков имеются свои сегменты. Например, здания сегментируются на офисные, торговые, складские, промышленные и др.

В заключении не приведено сегментации рынков продажи здании, земельных участков, оборудования и транспортных средств, анализа данных о ценах сделок на каждом из рынков и соответствующем сегменте рынка, факторов, влияющих на спрос и предложение на каждом сегменте рынка, и не приведено выводов относительно рынка недвижимости в сегментах. В заключении эксперта нет вообще ничего о рынке недвижимости и земельных участков (!!!).

В заключении эксперта проведено только частичное исследование рынка транспортных средств сельскохозяйственной техники (ст.58-71 заключения).

Соответственно у эксперта не определены минимальное и максимальное значение цен на объекты недвижимости, которые выявляются по результатам выборки, то есть экспертом не определен диапазон цен, в рамках которого допустимо брать тот или иной аналог. В связи с этим последующий выбор любых аналогов, произведенных экспертом, является изначально некорректным, так как невозможно проверить соответствует ли аналог рынку (попадает ли цена аналога в диапазон рынка).

В связи с этим экспертом нарушено требование п.22 в) ФСО № 7, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. В данном случае эксперт не описал ни объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, ни правила их отбора, ни вообще информации о том, что такой отбор производился.

Нарушение правила о необходимости выборки объектов-аналогов привело к тому, что эксперт без объяснения использовал одни и не анализировал возможность использования других аналогов. Так, на стр.18 в таблице 12 Приложения показан расчет рыночной стоимости земельного участка. Проверка аналогов в указанном самим же экспертом ФИО7. источнике информации - Есть вариант № 13 от 23.03.2015г. показала, что помимо выбранного экспертом аналога в Косулино 25 300 кв.м. имеются иные аналоги 20 000 км.м. и 5 300 кв.м. Вместе с тем сам эксперт на стр.15 Приложения необоснованно указал, что на момент проведения оценки на рынке в Косулино предлагался только аналог плошадью 25 300 кв.м. за 15 700 000 руб.

Никакого обоснования причин неприменения данных иных выявленных аналогов экспертом не приведено. Этого не сделано в связи с тем, что, как выше было указано, экспертом нарушены п.22 в) ФСО № 7 и п.8 з) раздела III ФСО 3 о не проведена выборка всех аналогов.

б. Существенные нарушения при определении рыночной стоимости земельного участка

На стр.10 и в таблице 3 Приложения приведено неполное описание земельного участка: не указана зона к которой в соответствие с правилами землепользования и застройки территории города Сухой Лог относится оцениваемый земельный участок, которая может быть определена на основе данных Публичной кадастровой карты, отсутствуют данные с публичной кадастровой карты для уточнения всех характеристик участка: правовых, экономических, технических.

Отсутствие данной информации является нарушением п.5 ФСО № 3, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена

информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

Необходимость указания территориальной зоны в соответствии с Правилами землепользования и застройки является сложившимся требования комиссии по оспариванию кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (например, Решения комиссии от 6.04.2016 (участок : 168), от 6.04.2016 (участок :5340), 6.04.2016 (участок :12)).

На стр.15 в таблице 8 Приложения эксперт применил аналог 3 - земельный участок под строительство АЗС. Между тем разрешенное использование объекта оценки - под производственную базу.

При этом эксперт не применяет никакой корректировки на вид использования и (или) зонирование и использует коэффициент равны 1, допуская, что «...объекты аналоги и объект оценки имеют сходное использование...» (стр.16 Приложения).

На стр.20 в таблице 8 Приложения приведена итоговая рыночная стоимость земельного участка общей площадью 15322 кв.м, с кадастровым номером -66:63:0101051:68 в г.Сухой Лог - 9 968 641 рубль. Удельный показатель за 1 кв.м составил - 681 рубль. По данным эксперта кадастровая стоимость этого земельного участка составляет - 8 770 006,36 рублей, удельный показатель стоимости 1 кв.м. - 572,38 руб. По сложившейся практике оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков в г. Екатеринбург и Свердловской области кадастровая стоимость всегда выше рыночной. В данном случае эксперт, который этого не может не знать, это никак не анализирует и не объясняет. Не приведение полной выборки по объектам аналогам, без объяснения правил отбора объектов аналогов способствовало получению результата не соответствующего рыночным показателям.

Между тем уже прошедшие оспаривания кадастровой стоимости земельных участок в Свердловском областном суде и Комиссии по оспаривания кадастровой стоимости земельных участков при Управлении Росреестра по Свердловской области свидетельствуют о том, что стоимость 1 кв.м. земельного участка в тоже кадастровом квартале 66:63:0101051 для целей промышленной деятельности составляет 126,54 руб. (Решение Свердловского областного суда от 12.03.2015 по делу № 3-66/2015 прилагается).

На стр.28-29 в таблице 22 Приложения представлены аналоги для целей

оценки помещений помещения по адресу: <...>

Анализ аналогов выявил следующие грубейшие нарушения, допущенные

экспертом.
АНАЛОГ 1

Объявление: http.V/kn.e 1 .ru/view/20077852/ Продам отдельно стоящее

здание Екатеринбург, Ленинский район, ул. Горького, д. 65 Центр

Геологическая, 6 мин. пешком
14 300 000 руб.
136 190 руб. м2
Площадь 105 м2
Детали Интернет Нет
Комментарий

Отдельно стоящее здание Горького,65 площадь 105м2 (5 комнат) цена 14

парковочное место в паркинге. Наталья 8-912-655-65-87

Вариант № 20077852, опубликован 24.02.2015, просмотров — 1311

Таким образом, в объявлении, приложенном к Заключению, указано, что

общая стоимость объекта 14 300 000 руб., площадь 105 кв.м., что дает площадь

Между тем в таблице 22 на стр. 29 Заключения указано, что стоимость 1

кв.м. составляет 150 000 руб. Таким образом, экспертом воспроизведена

ненадлежащая информация их источника - объявления и неверно выполнено

деление общей стоимости 14 300 000 руб. на площадь объекта 105 кв.м.
АНАЛОГ 2

Объявление: http://kn.e 1 .ru/view/5041328/ Продам отдельностоящее

здание |н архиве] Екатеринбург, Ленинский район, ул. Малышева, д. 35 Центр

Площадь 1905 года, 7 мин. пешком Ориентир — ФИО8

Отдельно стоящее здание, сдается в аренду под офис, земельный участок

строительство нового здания.

Вариант № 5041328, опубликован 22.10.2013, в архиве с

В связи с тем, что объект оценки имеет хорошее состояние, а аналог 2 -

удовлетворительное и требует реконструкции, экспертом применен

корректирующий коэффициент на состояние объекта в размере 1.25 (стр.36

заключения). Между тем объяснения примененной корректировки именно в

таком размере экспертом в заключении не приведено. В частности, на стр.34

заключения приводится объяснение коэффициента корректировки на состояние

объекта только в обратной ситуации, когда состояние объекта оценки удовлетворительное, а аналога - хорошее (в этом случае коэффициенты составляют 0.8 и 0,81).

В связи с этим экспертом не обосновал применение метода корректировок, указанного в п.22 ФСО № 7. Обязательность обоснования корректировки указана в п. 25 ФСО № 7, согласно которому оценщик обязан основываться на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Также согласно подп. "и" п.8 ФСО № 3 в отчете вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В связи с отсутствием обоснования коэффициента 1.25 для аналога 2 экспертом нарушены принципы обоснованности, а пользователь заключения не может проверить логику и соответствие выбранного экспертом метода корректировок.

АНАЛОГ 3
Объявление: http://kn.e 1 .ru/view/25895233/
Продам отдельностоящее здание [в архиве]
Екатеринбург, Октябрьский район, ул. Белинского, д. 30
Центр Геологическая, 12 мин. пешком
Ориентир — Белинского - Энгельса
18 500 ООО руб.
73 705 руб. м2
торг
Площадь 251 м Детали
Год постройки 2015 Интернет Да Комментарий

Продам лофт-апартаменты в новом комплексе на Белинского 30, пересечение Белинского-Энгельса. Сдача комплекса 3 квартал 2015 года, все апартаменты у застройщика-проданы. Площадь 197 кв.м.+ балкон и большая терраса - 54 кв.м., есть выход на крышу. Отделка - подготовка под чистовую,

прекрасные видовые характеристики, есть большая терраса с видом на весь центр Екатеринбурга от цирка до городской набережной. Чистая продажа. Просмотр по согласованию в удобное время, звоните!

Вариант № 25895233, опубликован 05.09.2015, в архиве с 08.07.2016, просмотров — 5.

Аналог 3 - это еще не построенное здание - сдача 3 квартал 2015 года, дата публикации объявления 05.09.2015г.

Согласно п. 8 ФСО № 1 дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Согласно п. 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таким образом, для целей оценки могут быть взяты аналоги, существующие в наличии на дату оценки, и предложение о цене которых было осуществлено на дату оценки.

Исходя из объявления аналог 3 не существовал на 31.03.2015, а будет только построен в 3-ем квартале 2015, а само объявление размещено только в сентябре 2015.

Кроме того, лофт-апартаменты не относятся к сегменту офисных помещений традиционного типа. Так, согласно ru.wikipedia.org> лофт — архитектурный стиль XX— XXI века, переоборудованная под жильё, мастерскую или офисное помещение верхняя часть здания промышленного назначения (фабрики, завода, склада). Второй этаж и подвал помещение по адресу ул.Белинского 76, ул.Народной воли 60 даже при самой смелой фантазии не может быть отнесен к сегменту лофтов (!).

Экспертом также необосновано применение коэффициента на состав 1.16 у аналога 3 (стр.36). На стр.33 заключения нет расчета данного коэффициента, а приводится только то, что понимается под этим коэффициентом. Следовательно, экспертом вновь нарушено правило применения метода корректировки, указанное выше и нарушены п.22, 25 ФСО № 7, подп"и"п.8ФСО № 3.

На стр.32 Приложения эксперт в таблице 29 указывает у объектов аналогов назначение объектов - комплекс производственно-складской недвижимости. В приведенных источниках объекты аналоги имеют другое назначение.

Таким образом, эксперт указывает недостоверную информацию и существенного искажает сведения, приведенные в источнике информации, что является нарушением п.11 ФСО № 3.

IV. Грубые арифметические ошибки, допущенные экспертом

На стр.27 в таблице 21 Приложения приведены результаты расчетов по затратному подходу. В столбце 4 «Остаточная восстановительная стоимость» (неправильная терминология) - приведены значения указанного вида стоимости без НДС.

В столбце 7 «Стоимость затратным подходом» приведена стоимость объектов оценки с учетом стоимости земельного участка и тоже без НДС.

Пример: возьмем 1 строку и воспроизведем расчеты эксперта: Административное здание = 10991213 руб. + 1561422 (стоимость ЗУ площадью 2399,9 кв.м., приходящегося на адм.здание) = 12552635 (все без НДС). Таким образом, если сложить все полученные стоимости без НДС в столбце 7 «Стоимость затратным подходом» получим итоговое значение равное 46927146 рублей также без НДС.

Однако (!), в итоговом резюме под таблицей эксперт указывает эту же стоимость -46927146 рублей, но уже с НДС (!!!).

Согласно ФСО № 3 п.5 «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов». В соответствии со ст.П ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение заказчика или пользователя отчета.

Эксперт указывая в таблице 21 итоговую стоимость недвижимости в размере 46927146 рублей также без НДС и сразу после этого итоговую стоимость этой же недвижимости в размере 46927146 рублей, но уже с НДС явно вводит в заблуждение и допускает неоднозначные толкования своих выводов.

IV. Иные существенные недостатки заключения эксперта

На стр.12, 75 заключения указано, что все расчеты приведены в приложении 1.

Между тем ни в самом Заключении от 15.06.2016, ни Приложениях от 20.06.2016 не указано, что они являются приложением 1.

Отсутствие указания в Заключении от 15.06.2016 и Приложениях от 20.06.2016 на то, что они и являются приложением 1, нарушает требование ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а именно - отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

На стр. 13, 15 Заключения эксперт не объясняет почему при наличии данных бухгалтерского учета на 31.03.2015г (дата оценки-экспертизы) в качестве отчетного периода для анализа выбран период с данными, представленными на 31.12.2014 года.

Между тем при проведении расчетов чистого оборотного капитала на дату оценки-экспертизы - 31.03.2015 г. по аналогии с расчетами эксперта (стр.16 заключения) получим его величину в размере - 18 885 тыс.руб., что на 6678 тыс. рублей или 26% меньше, чем в расчетах эксперта по состоянию на 31.12.2014 г.

Таким образом, данные на 31.12.2014, выбранные за основу для анализа финансового состоянию ООО «Свердловскагропромснаб», не сопоставимы с финансовым состоянием данной организации на 31.03.2015.

На стр.30 Приложения эксперт не полно объясняет поправку на местоположение: не приведены ценовые пояса по Свердловской области, диапазоны стоимостей в каждом ценовом поясе, не рассчитаны поправки между ценовыми поясами, т.е. данное нарушение вытекает из отсутствия в приложении такого раздела как «Анализ рынка» в соответствии с ФСО № 7, га что обращалось внимание ранее.

На стр. 3 Заключения указано:
1.3 ВРЕМЯ И МЕСТО ПРОВЕДЕНИЯ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

Между тем согласно ст.25 ФЗ-73 заключение эксперта или комиссии экспертов и его содержание, данные пункты должны быть отражены следующим образом:

время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы;

сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;

Кроме того, экспертом не выполнено требование ст.25 ФЗ-73 о необходимости обязательного указания на участников процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы.

Между тем в нарушении ст. 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 8 ФСО № 3 в отчете об оценке обязательно указываются сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков.

Данное нарушение, как выше было указано, повлекло применение экспертом не подлежащих применению стандартов оценки Российского общества оценщиков, вместо стандартов НП «СМАО».

6. В заключении эксперта не приведено информации о том, были ли осмотрены объект оценки, а также отсутствуют материалы фотофиксации такого осмотра

В соответствии пунктом 5 ФСО № 7 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Таким образом, проведение осмотра является обязательным этапом оценки.

Между тем экспертом не приведено информации о том, производился ли им осмотр объектов недвижимости и оборудования в принципе.

Если такой осмотр был проведен, то Заключение эксперта должно исходя из положений п.8 ФСО № 7, п.8 ФСО № 3 содержать фотофиксацию результатов осмотра для целей идентификации объектов оценки и каждой из его частей.

На стр.21 Приложения в котором приведен расчет рыночной стоимости основных средств предприятия к заключению б/н от 15 июня 2016г присутствует терминология, отсутствующая в действующих редакциях закона об оценочной деятельности ФЗ-135 и ФСО: «Определение восстановительной стоимости улучшений». Эта терминология использовала в прежних редакция ФЗ-135 и ФСО.

На стр. 23, 24, 26, 27 Приложения приведены некорректные определения износов: физического, функционального, внешнего. В соответствии с п.24 б) ФСО № 7: «затратный подход целесообразно применять, для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка, как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также, функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства». Т.е. эксперт применяет неправильную терминологию.

На стр.23-24 в таблице 15 Приложения приведены показатели объема (в куб.м.) оцениваемых объектов. Источник информации не приведен.

Это является нарушением п. 11 ФСО № 3, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемые в отчете».

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено. Возражения приобщены к материалам дела.

От ответчика поступило ходатайство о назначении повторной комиссионной экспертизы. Представитель истцов возражает. Ходатайство принято судом к рассмотрению.

Истцами заявлено ходатайство о вызове эксперта. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В связи с необходимостью вызова в судебное заседание эксперта в судебном заседании объявлен перерыв до 25.07.2016.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

После перерыва лица участвующие в деле в судебное заседание не явились.

С учётом указанных выше обстоятельств согласно ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Учитывая необходимость обеспечения явки эксперта в судебное заседание, суд на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд откладывает судебное разбирательство.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Лицам, участвующим в деле, при отсутствии возможности обеспечения явки полномочных представителей в судебное заседание, необходимо уведомить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела без участия представителей.

ОБЯЗАТЬ эксперта ФИО7 обеспечить явку в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению, представить пояснения в письменном виде.

Рекомендовать сторонам рассмотреть возможность урегулирования спора путём заключения мирового соглашения или с применением других примирительных процедур, в том числе медиации.

В соответствии со ст. 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд разъясняет сторонам их право на урегулирование спора путём заключения мирового соглашения или с применением других примирительных процедур, в том числе медиации.

Стороны могут обратиться в комнату примирения, расположенную в Арбитражном суде Свердловской области (зал № 602), в которой работают медиаторы. По организационным вопросам, связанным с работой комнаты примирения Вы можете обращаться по телефону (343) 376-10-86.

При достижении мирового соглашения в судебное заседание необходимо представить текст мирового соглашения, подписанный уполномоченными лицами (при подписании мирового соглашения представителем - доверенность, предоставляющую специальное полномочие на заключение мирового соглашения), а также в случае неявки сторон в судебное заседание - письменное ходатайство об утверждении мирового соглашения в их отсутствие.

При утверждении мирового соглашения до принятия судебного акта по существу спора половина государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска, возвращается ему из федерального бюджета.

Адрес для корреспонденции: 620075, <...>. При переписке просьба ссылаться на номер дела.

телефон справочной службы: <***>, специалист судьи Кузьминых Ольга Сергеевна, тел. <***>,

помощник судьи Курбатова Анастасия Александровна, тел. <***>.

Информацию о движении настоящего дела можно узнать на сайте суда www.ekaterinburg.arbitr.ru или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.

Подлинные документы представляются суду для обозрения с составлением реестра и выдаются после окончания заседания под расписку на представленном реестре.

Судья Т.А.Дёмина