Определение № 17АП-8466/2009 от 09.10.2012 АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

о передаче прав застройщика на объекты незавершённого

строительства и земельный участок

Резолютивная часть определения объявлена 02 октября 2012

Определение в полном объёме изготовлено 09 октября 2012

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.В. Артепалихиной при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е. М. Корюковой рассмотрел в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего ФИО1 о передаче прав застройщика на объекты незавершённого строительства и земельный участок

в рамках дела по заявлению ФИО2

о признании закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Новый Град» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – ЗАО «УК «Новый Град», должник) несостоятельным (банкротом).

В судебном заседании приняли участие:

конкурсный управляющий ФИО1, удостоверение; его представители - ФИО3, доверенность от 18.04.2012; ФИО4, доверенность от 23.04.2012;

ООО «Корпорация «Маяк» - ФИО5, - доверенность от 27.07.2012; ФИО6, доверенность от 01.04.2012; ФИО7, доверенность от 10.05.2012.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились.

ООО «МЦ «Альянс» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом) и введении в отношении него процедуры наблюдения в связи с наличием у последнего задолженности по уплате налогов, которая превышает 100 000 руб. и является не уплаченной свыше трёх месяцев.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 24.07.2009 заявление ООО «МЦ «Альянс» принято судом к производству.

Между тем, 27.07.2009 в арбитражный суд поступило заявление Плехановой Л.И. о признании ЗАО «УК «Новый Град» несостоятельным банкротом и введении наблюдения.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2009 суд уведомил ФИО2 о поступлении в Арбитражный суд Свердловской области 27.07.2009 её заявления о признании ЗАО «УК «Новый Град» несостоятельным (банкротом) и рассмотрении его в качестве заявления о вступлении в дело о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.08.2009 во введении наблюдения в отношении ЗАО «УК «Новый Град» по заявлению ООО «МЦ «Альянс» отказано, заявление оставлено без рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2009 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утверждён ФИО1 по заявлению ФИО2 от 27.07.2009.

Соответствующее сообщение опубликовано временным управляющим в газете «Коммерсантъ» от 31.10.2009.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.03.2010 в отношении должника - закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Новый град» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим должника утвержден ФИО1.

В газете «Коммерсантъ» 03.04.2010 опубликовано сообщение о введении в отношении должника процедуры внешнего управления.

Арбитражным судом Свердловской области 05 сентября 2011 вынесено определение о применении правил о банкротстве застройщиков при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Новый Град».

Соответствующее сообщение было опубликовано внешним управляющим в газете «Коммерсантъ» от 17.09.2011 № 179.

Определением того же суда от 14 сентября 2011 срок внешнего управления продлён на шесть месяцев, до 18 марта 2012.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17 апреля 2012 ЗАО «УК «Новый Град» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев; конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1. Соответствующая публикация произведена в газете «КоммерсантЪ» 28.04.2012 № 77.

Конкурсный управляющий 29 июня 2012 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с ходатайством о передаче прав застройщика на объекты незавершённого строительства и земельный участок, созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам для погашения требований участников строительства.

Рассмотрев заявленное требование, заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

в обоснование ходатайства о передаче прав застройщика конкурсный управляющий ссылается на то, что 23 июня 2012 состоялось собрание участников строительства ЗАО «УК «Новый Град», на котором принято решение об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объекты незавершённого строительства и земельный участок, созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.

Ходатайство конкурсного управляющего основано на положениях ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Кроме того, судом приняты на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения конкурсным управляющим заявленного ходатайства: указать в резолютивной части определения о передаче прав застройщика жилищно-строительным кооперативам на то, что с даты вынесения данного определения прекращаются все договоры долевого участия в строительстве, заключённые должником с участниками строительства. Указать в резолютивной части определения о передаче прав застройщика жилищно-строительным кооперативам на то, что с даты вынесения данного определения требования участников строительства в погашаемой части прекращаются. Указать в резолютивной части определения о передаче прав застройщика жилищно-строительным кооперативам на то, что с даты вынесения данного определения требования участников строительства о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются (новируются) в денежные требования. Указать в резолютивной части определения о передаче прав застройщика жилищно-строительным кооперативам на то, что с даты вынесения данного определения прекращаются залоговые обязательства должника перед всеми участниками строительства в отношении всех объектов незавершённого строительства и в отношении права аренды земельного участка.

В настоящем судебном заседании конкурсный управляющий вновь уточнил требование, просит: указать в резолютивной части определения о передаче прав застройщика жилищно-строительным кооперативам на то, что с даты вынесения данного определения прекращаются все договоры долевого участия в строительстве, заключённые должником с участниками строительства. Указать в резолютивной части определения о передаче прав застройщика жилищно-строительным кооперативам на то, что с даты вынесения данного определения требования участников строительства о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются (новируются) в денежные требования. Указать в резолютивной части определения о передаче прав застройщика жилищно-строительным кооперативам на то, что с даты вынесения данного определения прекращаются залоговые обязательства должника перед всеми участниками строительства в отношении всех объектов незавершённого строительства и в отношении права аренды земельного участка.

Уточнение принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Присутствующие в судебном заседании лица заявленное ходатайство поддержали.

Конкурсным управляющим, кроме того, представлены: соглашение от 17 сентября 2012, договор аренды от 06 апреля 2005, которые приобщены судом к материалам дела на основании ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд полагает ходатайство конкурсного управляющего подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Как следует из материалов дела и пояснений участвующих в деле лиц, 23 июня 2012 состоялось собрание участников строительства ЗАО «УК «Новый Град», на котором принято решение об обращении в суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объекты незавершённого строительства и земельный участок, созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.

Поскольку между участвующими в деле лицами возникла неопределённость в отношении вопроса о том, решение о создании одного либо нескольких жилищно-строительных кооперативов принято на указанном собрании (с учётом наличия у должника нескольких объектов незавершённого строительства), суд возложил на конкурсного управляющего обязанность провести собрание участников строительства по вопросу об обращении в Арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (или иному специализированному потребительскому кооперативу) либо нескольким созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам (или иным специализированным потребительским кооперативам), создаваемым отдельно в отношении каждого принадлежащего должнику объекта незавершённого строительства».

24 августа 2012 состоялось собрание кредиторов по вопросу об обращении в Арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (или иному специализированному потребительскому кооперативу) либо нескольким созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам (или иным специализированным потребительским кооперативам), создаваемым отдельно в отношении каждого принадлежащего должнику объекта незавершённого строительства, на котором принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок нескольким созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам (или иным специализированным потребительским кооперативам), создаваемым отдельно в отношении каждого принадлежащего должнику объекта незавершённого строительства.

Протокол указанного собрания с соответствующими приложениями представлен в материалы дела.

В п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве содержатся условия, при одновременном соблюдении которых возможна передача участникам строительства объекта незавершенного строительства:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.

Как следует из представленного в материалы дела отчёта об оценке от 13 июня 2012, выполненного ООО «Бюро «Финансы и Оценка», общая рыночная стоимость объекта оценки составляет 974384637 руб.

При этом объектом оценки являлись: 1. Права застройщика, принадлежащие ЗАО «УК «Новый Град» на: жилой комплекс, расположенный в границах улиц Рощинская-Якутская-патриотов в Чкаловском районе г. Екатеринбурга, на земельном участке общей площадью 27118,23 кв. м с кадастровым номером 66:41:05 02 046:0019, состоящий из следующих объектов незавершённого строительства:

многоэтажный шестисекционный жилой дом со встроенными офисными помещениями в цокольном этаже (№ 7.1, 7.2, 7.3);

многоэтажный двухсекционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже (№ 5);

многоэтажный трёхсекционный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже (№ 8);

многоэтажный односекционный жилой дом со встроенными помещениями спортивного клуба на первом этаже (№ 9); 2. Права требований исполнения обязательств по договору № 54 на выполнение функций заказчика от 10.04.2012 в части выполнения строительно-монтажных работ по достройке объектов, незавершённых строительством.

При этом совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 1052236395,22 руб.

Таким образом, условие подпункта 1 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве выполнено.

Далее, в подпункте 2 п. 3 ст. 201.10 названного Закона предусмотрено, что имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи - в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

В целях выполнения указанного условия ООО «Корпорация «Маяк» платёжным поручением от 01 октября 2012 № 5372 на депозитный счёт Арбитражного суда Свердловской области внесены денежные средства в размере 17074723, 03 руб.

Следовательно, данное условие также соблюдено.

Согласно подпункту 3 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства возможна в случае, когда в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, в реестр требований кредиторов должника включены требования трёх кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок: ФИО8 (определение от 30.07.2012), ФИО9 (определение от 31.07.2012) и ФИО10 (определение от 20.08.2012).

Согласие указанных кредиторов на передачу объекта незавершенного строительства выражено в письменной форме, соответствующие документы представлены в материалы дела 17 сентября 2012. Кроме того, в судебном

заседании 19 сентября 2012 указанные кредиторы присутствовали и своё согласие подтвердили.

В подпункте 4 п. 3 ст. 201.10 содержится условие о том, что после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи).

Данное условие также соблюдено, что подтверждается представленными в материалы дела расчётами, а также соглашением от 17 сентября 2012.

Доказательствами соблюдения условия подпункта 5 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, предусматривающего, что объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности являются представленные в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности должника на объекты незавершённого строительства, выданные 13 сентября 2012 серии: 66 АЕ № 574824, 66 АЕ № 574823, 66 АЕ № 575057, 66 АЕ № 574960, 66 АЕ № 574627, 66 АЕ № 574221, а также кадастровые паспорта на указанные объекты.

Договор аренды земельного участка от 06 апреля 2005 № 5-1021, заключённый между Администрацией города Екатеринбурга и ЗАО «УК «Новый Град», является доказательством соблюдения положений подпункта 6 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Что касается соблюдения требований, предусмотренных подпунктом 7 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, то факт принятия участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива подтверждается протоколами собраний участников от 23 июня 2012 и 24 августа 2012,а также свидетельствами о государственной регистрации юридических лиц: Жилищно- строительный кооператив «Рощинский-5», Жилищно-строительный кооператив «Рощинский-7.1», Жилищно-строительный кооператив «Рощинский-7.2», Жилищно-строительный кооператив «Рощинский-7.3», Жилищно- строительный кооператив «Рощинский-8», Жилищно-строительный кооператив «Рощинский-9».

Таким образом, все условия, предусмотренные п. 3 ст. 201 Закона о банкротстве, при одновременном соблюдении которых возможна передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, соблюдены в связи с чем ходатайство конкурсного управляющего подлежит удовлетворению.

Кроме того, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве

отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (абзацы 1-2 п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Как следует из материалов дела, совокупный размер требований участников строительства, включённых в реестр, составляет 1052648395,22 руб., права застройщика оценены в размере 974384637,36 руб., что составляет 92,57% от совокупного размера требований участников строительства. Следовательно. Совокупный размер непогашенных требований участников строительства составляет 78263757,86 руб. или 7,43 %.

Согласно абзацу 3 п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Из совокупности указанных положений следует, что в случае удовлетворения судом ходатайства конкурсного управляющего о передаче прав застройщика происходит прекращение погашаемой части требования участника строительства путём передачи отступного, оставшаяся же непогашенной часть требования участника строительства прекращается посредством новации, поскольку обязательство застройщика по передаче жилого помещения заменяется денежным обязательством в силу п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве.

Таким образом, происходит прекращение существующих обязательств застройщика-банкрота перед участниками строительствами в полном объеме - одновременно двумя способами - передачей отступного (ст. 409 Гражданского кодекса Российской Федерации) и новацией (ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следствием прекращения основного обязательства является в соответствии силу подпунктом 1. п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обеспечивающего его залогового обязательства.

При этом по смыслу Закона о банкротстве в отношении участников строительства, имеющих денежные требования, необходимо применять правила о прекращении залоговых обязательств застройщика перед ними в том же порядке, который подлежит применению в отношении участников строительства, имеющих требование о передаче жилых помещений, исходя из того, что как участники строительства, имеющие денежные требования, так и участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, имеют равный правовой статус и равный объем гарантий, предусмотренных законом.

Поскольку с даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования, постольку действие всех заключённых между должником и участниками строительства договоров участия в долевом строительстве прекращается с этого же момента.

Руководствуясь ст. 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1.Ходатайство конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Управляющая компания «Новый Град» ФИО1 удовлетворить.

Передать права застройщика на расположенные в г. Екатеринбурге в Чкаловском районе, ул. Рощинская-Якутская-Патриотов объекты незавершённого строительства с кадастровыми (условными) номерами: 66-66- 01/427/2012-334, 66-66-01/427/2012-332, 66-66-01/418/2012-548, 66-66- 01/365/2012-514, 66-66-01/427/2012-333,66-66-01/418/2007-048 и земельный участок площадью 28484 кв. м, расположенный в границах улиц Рощинская- Якутская-Патриотов города Екатеринбурга с кадастровым номером 66:41:05 02 046:0019, созданным участниками строительства жилищно-строительным кооперативам.

С даты вынесения указанного определения наступают следующие последствия: прекращаются все договоры долевого участия, заключённые должником с участниками строительства, требования участников строительства о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются (новируются) в денежные требования, прекращаются залоговые обязательства должника перед всеми участниками строительства в отношении всех объектов незавершённого строительства и в отношении права аренды земельного участка.

2.Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия. Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший определение.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования судебного акта в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.