Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Новиковой О. Л., при ведении протокола секретарем судебного заседания Таюшевой Е.Б., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Акционерного коммерческого инновационного банка «ОБРАЗОВАНИЕ» (акционерное общество) (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт. Ленинский, д. 63/2, корп. 1, г. Москва) к Акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Алтай» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Алтайская, д. 22, пом. 2, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии представителей:
от истца – не явился, уведомлен;
от ответчика – ФИО1 по доверенности (в деле).

от третьих лиц: от МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай – ФИО2 по доверенности (в деле); от ООО «Центр арендного жилья» - ФИО3 по доверенности (в деле); иные – не явились,

установил:

от истца поступили дополнительные пояснения без ответа на вопросы суда о возможности обратить взыскание на права требования на получение в собственность 100,00 (сто) процентов площадей, но не менее 13772,56 кв.м. недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 04:01:010726, принадлежащего залогодателю, учитывая, что часть помещений дома принадлежит не залогодателю, а иным лицам на правах собственности.

Суд выносит на обсуждение сторон вопрос о правовой природе договора залога имущественных прав, заключенного в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору в отношении помещений в многоквартирном жилом доме,

свободных от договоров участия в долевом строительстве как договора имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

Согласно пункту 3 статьи 6 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», договором или законом может быть предусмотрено распространение залога на вещи, которые могут быть приобретены залогодателем в будущем.

Из положений пункта 6 статьи 340 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договора залога имущественных прав, следует, что договором о залоге, а в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем.

При условии, что предметом договора залога имущественных прав явилось право на приобретение в собственность имущества, которое будет создано в будущем, суд предлагает истцу пояснить, прекратилось или нет право залога в отношении имущественных прав на приобретение в собственность 100,00 (сто) процентов площадей, но не менее 13772,56 кв.м. недвижимости: жилого дома, расположенного по адресу: Республика Алтай, <...>, в том числе имущества, не принадлежащее ответчику, учитывая, что часть помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит лицам, которые приобрели имущество по договорам купли- продажи и договорам долевого участия в строительстве.

При этом права собственности приобретателей зарегистрированы в установленном законом порядке, без какого- либо обременения, в том числе по договору № 246/001-0080-З-2.

В силу пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законом, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об

алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 ГК РФ).

Согласно статье 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства, в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса, предусматривающим последствия гибели или повреждения предмета залога и прекращения права собственности или права хозяйственного ведения на предмет залога.

В силу статьи 54 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.

Согласно части 8 статьи 13 Закона о долевом строительстве с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на основании данного Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных ч.6 и 7 названной статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме; обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 1, часть 3 статьи 3, часть 1 статьи 4, часть 1 статьи 12 Закона о долевом строительстве).

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания,

эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При условии, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц; с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком, должен считаться прекратившимся, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка, суд предлагает истцу рассмотреть вопрос о прекращении залога права аренды в связи с прекращением договора аренды по основаниям регистрации права собственности на квартиры за участниками долевого строительства, либо право залога не прекратилось, тогда необходимо истцу привести нормативное обоснование с указанием норм закона, в силу которых право аренды у ответчика сохранилось и на него подлежит обращение взыскание.

Для получения доказательств извещения третьих лиц, привлеченных к участию в деле, руководствуясь статьями 158, 184 и 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

Судья О.Л. Новикова