Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Назарова А.В., при ведении аудиозаписи и протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цымбал Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Адекс" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 659609, Алтайский край, Смоленский район, с. Степное) ФИО1 о разрешении разногласий, возникших между арбитражным управляющим и залоговым кредитором,

при участии в заседании:

от заявителя – ФИО1, конкурсный управляющий, паспорт,

от залогового кредитора (ОАО "МТС-Банк") – ФИО2 по доверенности от 30.12.2013, паспорт,

от уполномоченного органа – ФИО3 по доверенности от 13.10.2014,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 14.03.2014 (резолютивная часть объявлена 6.03.2014) общество с ограниченной ответственностью "Адекс" (далее – ООО "Адекс") признано несостоятельным (банкротом), и в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена ФИО1.

Определением суда от 30.04.2014 (резолютивная часть объявлена 29.04.2014) в реестр требований кредиторов должника включено требование открытого акционерного общества "МТС-Банк" (далее – ОАО "МТС-Банк", Банк) в размере 217 294 494 рубля 02 коп., как требование обеспеченное залогом имущества должника.

1.09.2014 конкурсный управляющий ООО "Адекс" обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий с залоговым кредитором, в котором просит признать действующий договор аренды автозаправочных станции, заключенный между ООО "Адекс" и ООО "Матрикс-Ойл" от 24.08.2013, обоснованным и правомерным.

В обосновании заявления указано, что договор аренды был заключен 24.08.2013 со сроком действия на 11 месяцев. 23.07.2014 срок действия договора был продлен, а 24.07.2014 залоговый кредитор представил возражения относительно продления действующего договора аренды сооружений АЗС. Расторжение договора аренды негативно скажется на финансовом состоянии должника в силу того, что арендатор оплачивает арендную плату за использование имущества и тем самым производится погашение внеочередных платежей. Кроме того, на арендатора возложена обязанность по обеспечению сохранности имущества должника. Стоимость охранных услуг составляет 72 000 рублей.

Помимо этого, конкурсный управляющий указал, что расходы, связанные с деятельностью АЗС на 1 месяц, которые составляют: 90 902 рублей для работающей АЗС и 177 192 рублей для не работающей АЗС (л.д. 31-32).

В дополнениях к заявлению конкурсный управляющий указала, что консервация АЗС приведет к увеличению затрат на конкурсное производство и отразится на дальнейшей реализации предмета залога (л.д. 93-94).

Залоговый кредитор в отзыве на заявление указал, что Банк не предоставлял согласие на заключение договора аренды ни до признания должника банкротом, ни после. ООО "Адекс" не обращалось к ОАО "МТС Банк" с запросом о предоставлении согласия на передачу автозаправочных станций в аренду ООО "Матрикс Ойл". При этом, согласно пункту 4 статьи 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" должник вправе передавать залоговое имущество в аренду только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества. На всех АЗС ведется деятельность по продаже ГСМ и получаемая должником арендная плата в размере 6 700 рублей/месяц является заниженной. В договоре аренды отсутствует указание о праве залога ОАО "МТС-Банк" на переданное в аренду имущество. Помимо этого, Банк выразил готовность финансировать охрану залоговых объектов (л.д. 32-33, 58-60).

4.12.2014 в арбитражный суд поступило дополнение к заявлению, в котором конкурсный управляющий указала, что в настоящее время в г. Бийске и Бийском районе сдать в аренду на более выгодных условиях автозаправочные станции невозможно. В связи со спецификой имущества должника следует обратить внимание, что на арендатора возлагаются также дополнительные обязательства по сохранности имущества. Кроме того, арбитражный управляющий представила экономической обоснование.

8.12.2014 в арбитражный суд поступили пояснения залогового кредитора, в которых сообщается о готовности двух организаций арендовать все автозаправочные станции по общей стоимости 590 000 рублей, что на 509 600 рублей больше получаемой в настоящее время арендной платы. Кроме того, данные организации готовы нести расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией имущества, поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, осуществлять ремонт и обеспечивать сохранность имущества. В подтверждение намерений по аренде имущества ООО "Адекс" приложены письма ООО "БийскТопливоСбыт" и ООО "Горно-Алтайск Нефтепродукт".

В судебном заседании конкурсный управляющий на удовлетворении заявления настаивала, представитель Банка возражала. Представитель уполномоченного органа, с учетом представленных документов, поддержала позицию залогового кредитора.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

24 августа 2013 года между ООО "Адекс" (арендодатель) и ООО "Матрикс Ойл" (арендатор) заключен договор аренды сооружений АЗС, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное пользование за плату имущество – 12 сооружений АЗС, а последний обязался своевременно вносить плату за пользование таким имуществом. Перечень имущества указан в приложении № 1 к договору (л.д. 10-13).

Пунктом 1.3. договора стороны установили срок действия договора: с 24.08.2013 по 23.07.2014 (на 11 месяцев).

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата (за пользование имуществом) устанавливается в размере 6 700 рублей ежемесячно за каждую АЗС. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 80 400 рублей.

23 марта 2014 г. между ООО "Адекс" в лице конкурсного управляющего и ООО "Матрикс-Ойл" заключено дополнительное соглашение № 1, которым внесены изменения в договор аренды, в частности добавлен пункт 1.1 и внесены изменения в пункт 3.2 (изменен подпункт "о", добавлены подпункты "п" и "р"), а именно:

подпункт "о" - "своими силами и за счет собственных средств производить отчисления на оплату земельного налога и арендной платы за использование земельных участков, а также производить оплату налога на имущество и всех платежей, которые могут возникнуть в течение срока действия договора аренды;

подпункт "п" – осуществлять за свой счет круглосуточную охрану всего имущества (сооружений АЗС, земельных участков) и оборудования переданного в аренду в течение всего срока действия договора;

подпункт "р" – в течение срока действия договора непрерывно эксплуатировать оборудование по назначению, т.к. простой в эксплуатации может вызвать порчу оборудования (л.д. 14-15).

Согласно справке общества с ограниченной ответственностью Частной охранной организации "Черный скорпион" от 1.04.2014 стоимость услуги по охране АЗС на территории г. Бийска путем выставления поста физической охраны составляет 100 рублей за один час работы одного частного охранника, месячная оплата составляет 72 000 рублей (л.д. 16).

11 апреля 2014 г. залоговым кредитором и конкурсным управляющим подписан акт осмотра залогового имущества, согласно которому имущество находится в наличии, по указанным адресам, в работоспособном состоянии, используется по назначению в качестве АЗС и оборудования АЗС (л.д. 11.04.2014).

4.07.2014 конкурсным управляющим в адрес залогового кредитора был направлен запрос о согласии кредитора на передачу имущества в аренду (запрос № 17, получен Банком 15.07.2014, л.д. 76).

Не дождавшись ответа залогового кредитора, конкурсный управляющий и арендатор 23 июля 2014 года заключили дополнительное соглашение № 2 к договору аренду, которым стороны определили продлить срок действия договора до 23.09.2014 (л.д. 24).

В качестве основания для продления договора аренды конкурсный управляющий представила письма ООО "Форум-К" от 16.07.2014 № 324, ООО "Ника-Экспорт" от 18.07.2014 № 135, ООО "ГСМПоставка" от 22.07.2014 № 19, в которых организации сообщают об отсутствии финансовой возможности арендовать сети автозаправочных станций в количестве 12 штук (л.д.20-22).

24 июля 2014 г. залоговый кредитор направил в адрес конкурсного управляющего ООО "Адекс" письмо, в котором возражал против заключения нового договора аренды автозаправочных станций с ООО "Матрикс Ойл" или продления ранее заключенного договора аренды (л.д. 23).

В судебное заседание залоговый кредитор представил письма ООО "БийскТопливоСбыт" и ООО "Горно-Алтайск Нефтепродукт" от 4.12.2014, в которых общества указывают о готовности взять в аренду автозаправочные станции и входящее в его состав оборудование АЗС, принадлежащие ООО "Адекс" и находящиеся в залоге у ОАО "МТС-Банк" за 590 000 рублей (8 станций ООО "БийскТопливоСбыт" за 290 тыс. рублей и 3 станции ООО "Горно-Алтайск Нефтепродукт" за 300 тыс. рублей), а также нести все расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией арендуемого имущества, в случае необходимости осуществлять текущий и капитальный ремонт, а также обеспечивать его сохранность.

Арбитражный суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве, Закон № 127-ФЗ) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Согласно пункту 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

В силу п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Аналогичное правовое регулирования закреплено частью 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке). Так, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

То есть, распоряжение заложенным недвижимым имуществом может быть осуществлено собственником лишь с согласия залогодержателя. При этом действующим гражданским законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность залогодержателя дать согласие собственнику вещи на отчуждение заложенного имущества третьему лицу.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит норм, исключающих применение этих правил в процессе банкротства, что не позволяет арбитражным управляющим распоряжаться недвижимым имуществом банкрота без согласия его залогодержателей в нарушение условий, определенных Законом об ипотеке.

О необходимости получения согласия залогодержателя, при заключении договора аренды заложенного имущества при отсутствии условий, содержащихся в статье 40 Закона об ипотеке, позволяющих заключить такой договор без согласия залогодержателя, следует и из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.09.2012 N 6616/12, опубликованного на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в сети Интернет, 27.11.2012.

В судебном заседании было установлено, что ООО "Адекс" не согласовывало с ОАО "МТС-Банк" порядок аренды спорных автозаправочных станций и не получило согласия залогового кредитора на заключение договора аренды с ООО "Матрикс Ойл", в т.ч. согласия на заключение нового договора аренды и/или продления ране заключенного.

Письмом от 24.07.2014 № 22Н/2567 залоговый кредитор выразил свою позицию, сообщив конкурсному управляющему, что возражает против заключения нового договора аренды с ООО "Матрикс Ойл", а также на продление ранее заключенного с указанным обществом договора аренды.

Договоры ипотеки также содержат запрет на сдачу в аренду залогового имущества без письменного согласия залогодержателя (п. 4.1.4 договоров ипотеки).

Таким образом, ООО "Адекс" взяло на себя обязательство не распоряжаться предметом залога без согласия залогодержателя (банка), а также не совершать действий, влекущих прекращение предмета залога, уменьшения его стоимости, возникновения каких-либо обременений залога, как со стороны залогодателя, так и третьих лиц.

Однако, как следует из материалов дела, нарушило взятые на себя обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

По мнению арбитражного суда, конкурсный управляющий не представила достаточных доказательств в обоснование своей позиции.

Действия конкурсного управляющего по продлению срока действия договора аренды, без согласия залогового кредитора, противоречат нормам действующего законодательства.

В свою очередь, залоговый кредитор представил доказательства того, что в настоящее время имеется возможность сдачи имущества, находящегося в залоге у Банка, на более выгодных условиях, что соответственно приведет к существенному пополнению конкурсной массы.

На основании изложенного, арбитражный суд не видит оснований для признания действующего договора аренды обоснованным и правомерным и отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 18.1, 60 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявления отказать.

Определение может быть обжаловано в течение 10 дней с даты изготовления определения в полном объеме в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.

Судья А.В. Назаров