Определение № А04-4595/11 от 17.11.2011 АС Амурской области

1122/2011-46435(2)

Арбитражный суд Амурской области
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

об отложении судебного разбирательства

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Склезь С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ИНН 2801010685, ОГРН 1022800526187)

к индивидуальному предпринимателю Колтуновой Ираиде Федоровне (ОГРНИП 305280725100011, ИНН 282500997440)

о взыскании 345 222 руб. 52 коп.

Третье лицо: индивидуальный предприниматель Володин Александр Владимирович (ИНН 281200009552)

при участии в заседании:

от истца – не явился, извещен (з/п 23242);

от ответчика - Тихонова Л.Ю. по доверенности № 28 АА 0208699 от

20.09.2011, удостоверение адвоката;

от третьего лица - Кролевецкая О.Ю. по доверенности от 20.10.2011, паспорт,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – КУМИ г. Благовещенска) с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя Колтуновой Ираиды Федоровны (далее – предприниматель Колтунова И.Ф.) по договору от 30.12.1998 № 1902 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2000 по 31.03.2011 в сумме 167 448 руб. 83 коп. и пени за период с 26.03.2000 по 28.04.2011 в сумме 177 773 руб. 69 коп., всего - 345 222 руб. 52 коп.

Определением суда от 22.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Володин Александр Владимирович.

Свои требования истец обосновывает тем, что между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Благовещенска (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор, ответчик) был заключен договор аренды от 30.12.1998 № 1902 земельного участка площадью 476 кв. м., расположенного в 413 квартале Северного планировочного района города Благовещенска, предназначенного для размещения магазина.

Ответчик обязательства по оплате за пользование земельным участком исполняются ненадлежащим образом, в результате чего возникла задолженность по арендной плате за период с 01.01.2000 по 31.03.2011 и начислена пеня в соответствии с условиями договора.

Представитель истца в заседании 13.10.2011 уточнил исковые требования, просил взыскать с предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате по договору от 30.12.1998 № 1902 за период с 01.09.2008 по 30.09.2011 в сумме 17 401 руб. 22 коп., пеню за период с 26.09.2008 по 12.10.2011 в сумме 4 659 руб. 30 коп., всего – 22 060 руб. 52 коп.

Уточненные требования в порядке ст.49 АПК РФ приняты судом к рассмотрению.

В судебное заседание 17.11.2011 истец явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте проведения заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное разбирательство проводится в отсутствие истца.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, указав на не верный способ расчета арендной платы, на то, что ответчик использует недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке исключительно в личных, бытовых целях, полагает несоразмерным размере пени, при этом ссылается на неоднократные обращения ответчика за правом собственности на спорный земельный участок.

К судебному заседанию от истца поступили возражения на отзыв ответчика, в которых истец указал, что начисление арендной платы на спорное помещение производилось на площадь 238 кв.м. Данная площадь была рассчитана земельным управлением на основании заявления ответчика от 14.11.2005. Учитывая рекомендации земельного управления, между истцом и ответчиком было подписано соглашение о внесении изменения в договор аренды земельного участка от 30.12.1998, где указано, что расчет арендной платы для ФИО1 производится с площади 238 кв.м. – для магазина, с учетом площади занимаемых помещений и этажности здания.

Кроме того, истец указал, что стороны договора аренды согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчета. Таким образом, при расчете арендной платы истец руководствовался расчетом арендной платы за земельные участки, собственность на которые не разграничена. Расчет произведен в соответствии с Постановлением Законодательного собрания Амурской области от 26.09.2008 № 7/534 «О порядке определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков

внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», Постановлением Правительства Амурской области от 22.12.2007 № 33 «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Амурской области», Решением Думы города Благовещенска от 31.01.2008 № 38/07 «О внесении изменения в Положение о земельном налоге на территории города Благовещенска», утвержденное решением Думы города Благовещенска от 29.09.2005 № 4/32, Решением Думы города Благовещенска от 28.02.2008 № 39/11 «О вступлении в силу решения Благовещенской городской думы от 31.01.2008 № 38/07 «О внесении изменения в Положение о земельном налоге на территории города Благовещенска, утвержденное решением Думы города Благовещенска от 29.09.2005 № 4/32 (в редакции Решения Думы города Благовещенска от 22.12.2005 № 9/109)».

При этом истец ссылается на ст.ст. 309, 310, 421, 422 ГК РФ.

Довод ответчика о несоразмерности начисленной пени истец считает необоснованным, поскольку обращение ответчика за правом собственности на спорный земельный участок не является основанием для уменьшения размера пени.

Истец указал, что ответчик использует помещение, расположенное на спорном участке исключительно для получения выгоды, в предпринимательских целях, под магазин.

Представитель третьего лица указал следующее.

На основании договора купли-продажи нежилого помещение от 22.12.2003, заключенного между ООО «Горпромторг» и ФИО2, к последнему перешло право собственности на нежилое помещение - магазин, расположенное по адресу: <...> Октября, 203 общей

площадью 175,9 кв.м., а также земельный участок под указанным помещением площадью 294 кв.м..

Переход права на указанные объекты зарегистрирован Амурским областным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в подтверждение чего выданы свидетельства о правах от 25.12.2003.

Таким образом, с 25.12.2003 ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 28:01:020413:0018 из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием «для магазина». В соответствии с действующим налоговым законодательством предприниматель производит исчисление земельного налога в отношении указанного земельного участка и его оплату.

В договоре купли-продажи от 22.12.2003 в качестве предмета договора указаны помещения с номерами 3-13 на поэтажном плане объекта. Именно на эти помещения был зарегистрировано право собственности за ФИО2 Однако, согласно Акта приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью данного договора, в собственность ФИО2 были передан и технический этаж (подвальное помещение), которым ФИО2 пользуется и которое, судя по кадастровому плану от 19.12.2003 находится за пределами принадлежащего ему участка, так как расположено под помещениями, находящимися в собственности ФИО1

Вместе с тем, договор с ФИО1 был заключен 30.12.1998 на земельный участок площадью 476 кв.м., расположенный в 413 квартале Северного планировочного района г. Благовещенска. Земельный участок, являющийся предметом сделки между ФИО2 и ООО «Горпромторг» - 22.12.2003, при этом, данный земельный участок, расположенный также под магазином, был приобретен ООО «Горпромторг» 24.12.1999 на основании договора купли-продажи, что подтверждается

свидетельством о государственной регистрации от 22.05.2000 серия 28 № 010862 (п. 1.1. договора купли-продажи нежилого помещения от 22.12.2003).

Поскольку ФИО2 осуществляет фактическое пользование подвальным помещением, которое находится на участке ФИО1, то им также осуществляется пользование указанным участком, что порождает у ФИО2 обязанность оплачивать данное фактическое пользование. При этом, расчет за пользование спорным земельным участком должен производится пропорционально занимаемым площадям, принадлежащим ФИО2 и ФИО1

На возражения третьего лица, истец также представил свои доводы. Указал, что ФИО1 приобрела в собственность часть помещения магазина, общей площадью 232.8 кв.м, в т.ч. торговый зал 129.9 кв.м. и подсобное помещение 102.9 кв.м. расположенное по адресу <...> Октября, 203, на основании договора от 06.07.1998, зарегистрированного в установленном порядке.

Договор аренды от 20.12.1998 № 1902 земельного участка площадью 476 кв.м. расположенного в 413 квартале Северного планировочного района г. Благовещенска, предназначенного для размещения магазина был заключен ФИО1 и Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 28:01:020413:21 (равнозначен кадастровому номеру 28:01:020413: 0021).

Договором купли - продажи прямо не была установлена передача в собственность в том числе и подвала, однако фактически он поступил в пользование ФИО1 (ст. ч.2 п.1 ст. 224 ГК РФ), так как является вспомогательным помещением технического назначения, в котором расположены коммуникации, обслуживающие здание.

При передаче части магазина ФИО3 стороны договорились о совместном использовании теплового узла и коммуникаций, связанных с

отоплением, которые проходят по территории продавца (в настоящее время Володина А.В.).

19.10.1999 был составлен акт разграничения балансовой принадлежности сетей между МП «Гортеплосети» и ИП ФИО1, в котором установлена граница раздела балансовой принадлежности тепловых сетей между МП «Гортеплосети» и ИП ФИО1

Согласно п. 1.9 Инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения, утвержденных приказом от 13.12.2000 г. № 285 «граница балансовой принадлежности» - линия раздела систем теплоснабжения по признаку собственности или иного законного основания.

Таким образом, подвальное помещение с имеющимися в нем коммуникациями поступили во владение и пользование ФИО1 при покупки магазина до приобретения третьим лицом право собственности на данное помещение.

ФИО2 приобрел в собственность на основании договора купли - продажи от 22.12.2003, зарегистрированного в установленном порядке смежную часть магазина, расположенного по адресу ул. 50 лет октября, 203 г. Благовещенска, общей площадью 175,9 кв.м., включающую в себя, помещения с номерами 3-13, а также земельный участок под зданием, площадью 294 кв.м. Указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер 28:01:020413:0018.

Из изложенного следует, что земельные участки под смежными частями здания магазина с кадастровыми номерами 28:01:020413:0018 и 28:01:020413:21, сформированы как самостоятельные объекты.

Подвал, проходящий под всем зданием, не является самостоятельным объектом права, поскольку имеет техническое назначение, связанное с обеспечением здания коммуникациями.

Ни договором от 06.07.1998, заключенным ООО «Горпромторг» с Колтуновой И.Ф., ни договором купли продажи от 22.12.2003, заключенным ООО «Горпромторг» и Володиным И.П. не предусмотрено, что кому-то из них конкретно передается подвал в собственность.

Таким образом, у сторон возникло право общей собственности на данный объект на основании ч.2 ст. 218, 244 ГК РФ в связи со сделками купли продажи пропорционально приобретенным ими долям на помещение магазина.

Днем регистрации перехода права собственности ФИО2, права ООО «Гопромторг» в отношении данного магазина и соответственно всех вспомогательных помещений (по правила 135 ГК РФ) были прекращены на основании ч.1 ст. 235 ГК РФ.

На дату составления акта приема передачи от 02.01.2004 ООО «Гопромторг» уже не был ни собственником, ни владельцем спорного имущества, а имеющаяся в нем информация о передачи помещений не соответствует действительности, противоречит п. 2.1 купли продажи помещения, проходившему государственную регистрацию, так как помещения были переданы ранее при заключении договора.

Поскольку в силу ст. 153 ГК РФ акт приема передачи является сделкой, должен был изменить правоотношение по владению объектом.

Соответственно данная сделка является ничтожной и не поражает никаких юридически последствий (ст. 166, 167 ГК РФ), на основании ст. 168 ГК РФ, так как противоречии ч.1 и ч.2 ст. 209 ГК РФ, из которой следует, что только лишь собственник вправе распоряжаться и иным образом передавать имущество.

Фактически третье лицо произвело реконструкцию подвального помещения под спортивный клуб, что подтверждается имеющимися фотографиями.

Согласно заявления Володина А.В. мэру г. Благовещенска, с вх.570з от 23.01.2007 он обращался за разрешением реконструкции магазина под магазин, парикмахерскую, клуб спортивный с баром. Однако, никакие изменяя прав на спорный объект в связи с реконструкции подвала не были получены и зарегистрированы Володиным А.В. в установленном порядке (ст. 164, ч.1ст. 218, ст. 222 ГК РФ), в связи с чем данное обстоятельство не может повлиять на разрешение спора.

Хотя фактическая реконструкции и предпринимательская деятельность в данном помещении и создает препятствие в пользовании их ответчиком, тем немее ФИО1 осуществляет пользование сетями, их промывку.

По смыслу законодательства, один земельный участок не может быть основанием двух договоров аренды. В установленном порядке договор аренды от 20.12.1998 № 1902 земельного участка, площадью 476 кв.м., расположенного в 413 квартале Северного планировочного района г. Благовещенска не изменялся (ст.450,451 ГК РФ), в связи с покупкой второй части магазина третьим лицом и его притязаний, сам он не обращался к истцу с данным вопросом. Как следует, из всего вышеизложенного; правовых оснований для изменений указанного договора на сегодняшний день нет.

Расчеты арендной платы ФИО1 по данному спору были произведены истцом исходя из площади земельного участка (старый порядок), его кадастровой стоимости (новый порядок), не включают площадь фактически занимаемых площадей, в том числе и третьего лица.

Представители ответчика и третьего лица указали, что истец в их адрес не направлял свои возражения на представленные ими отзывы, указали, что им необходимо время для ознакомления с ними и подготовки своих возражений.

Суд пришел к выводу о невозможности рассмотрения дела в данном судебном заседании, в связи с необходимостью дополнительного исследования представленных доказательств по делу, предоставления

возможности ответчику и третьему лицу представить свои возражения на доводы истца, в связи с чем суд полагает необходимым судебное разбирательство по делу на основании ст.158 отложить.

Руководствуясь статьями 158, 185 АПК РФ суд

определил:

1. Отложить судебное разбирательство в заседании арбитражного суда на

“ 15 “ декабря 2011 г. на 14 час. 30 мин. в помещении

Лицам, участвующим в деле, явиться в судебное заседание и предложить представить:

Истцу: направить в адрес ответчика и третьего лица, возражения на отзыв, доказательства отправки представить в суд; представить подлинные документы для обозрения, копии в дело: все приложения к договору № 1902 от 30.12.1998, доверенность лица, подписавшего договор от имени ответчика, кадастровый план земельного участка, основания и доказательства предоставления на каком-либо праве (собственность, аренда и т.п.) земельного участка третьему лицу под объектом недвижимости, расположенном по адресу: <...> Октября, 203; письменные возражения на доводы ответчика; иные документы, касающиеся предмета спора.

Ответчику: письменные доводы на возражения истца с правовым обоснованием своей позиции; представить копии документов о статусе предпринимателя, свидетельство о постановке на налоговый учет; подлинные для обозрения, копии в дело: все приложения к договору № 1902 от 30.12.1998, доказательства размещения на указанном земельном участке имущества ответчика, кадастровый план земельного участка, подписанные сторонами расчеты арендной платы на 2000-2011 г.г., подписанный сторонами акт сверки расчетов, доказательства внесения в 2008-2011 г.г.

арендной платы по договору № 1902 от 30.12.1998 (платежные документы) за предъявляемый ко взысканию истцом период (платежные документы), письменный отзыв на иск с документальным и правовым обоснованием позиции, в случае признания иска – письменное заявление с указанием признаваемой суммы, подписанное уполномоченным лицом.

Третьему лицу: письменные доводы на возражения истца с правовым обоснованием своей позиции; представить свидетельство о регистрации в качестве предпринимателя; проект перепланировки здания под спортивный клуб.

Суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение.

Документы необходимо направлять по почте в адрес суда, либо сдавать в канцелярию арбитражного суда (кабинет 107). Документы представить суду в срок не позднее 08.12.2011.

В соответствии с частью 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, вправе представлять в арбитражный суд документы в электронном виде, заполнять формы документов, размещенных на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в порядке, установленном в пределах своих полномочий Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации.

Временный порядок подачи документов в арбитражные суды Российской Федерации в электронном виде, утвержденный приказом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.01.2011 № 1, размещен на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru. - в разделе «Арбитражный процесс».

Копии документов, представленных в суд лицом, участвующим в деле, направляются другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют.

В соответствии со ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться

с материалами дела (каб.115, время работы: понедельник, вторник, среда, четверг с 08-16 часов, обед с 12 до 13 часов, пятница с 08- до 12 часов).

Информацию о движении дела и об объявленных перерывах в судебных заседаниях лица, участвующие в деле, могут получить на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru.