Гражданский кодекс часть 1

Решением от 20.08.2014 открытое акционерное общество «Карьер» (должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена ФИО3.

Определением от 30.05.2014 признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований должника требования ОАО «МТС-Банк» в размере 35 017 961, 81 руб., из них:

1. По кредитному договору <***> Ю от 08.11.2010:

2 383 949, 14 руб. – основной долг;

27 630 600 руб., в том числе основной долг – 27 616 050, 86 руб., проценты - 14549,14 руб., как обеспеченные залогом по договору залога недвижимого имущества №Ф-015/399/8Ю от 13.11.2010, договору залога недвижимого имущества №Ф-015/399 Ю от 08.11.2010.

2. По дополнительному соглашению № Ф-015/403 Ю от 25.07.2011 к Договору банковского счета № 015-00-1743 от 02.11.2010 в общей сумме 5 003 412,67 руб., в том числе: основной долг – 4 993 697,36 руб., проценты – 7 114,28 руб., комиссия за неиспользованный лимит – 2 619,03 руб., как обеспеченные залогом имущества по договору последующего залога недвижимого имущества <***>/403 Ю от 25.07.2011, договору последующего залога <***>/8/403/8 Ю от 25.07.2011, договору залога имущества <***>/403/9 Ю от 25.07.2011, договору залога имущества <***>/403/10 Ю от 25.07.2011.

Конкурсный кредитор должника ПАО «МТС-Банк» обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения комитета кредиторов должника от 22.06.2015 по вопросу №1 «О проведении работ по межеванию земельного участка 28:11:010530:70 по договору аренды № 375 от 23.12.2009» и вопросу №2 «Об исключении из договора аренды № 375 от 23.12.2009 земельных участков 28:11:010530:67 и 28:11:010530:69.

Заявление обосновано тем, что в нарушение требований пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве в отсутствие согласия Банка, требования которого обеспечены имуществом должника, Комитет кредиторов принял решение о распоряжении предметом залога с нарушением пределов его компетенции.

Определением от 20.07.2015 к участию в рассмотрении заявления в качестве заинтересованных лиц привлечены ООО «Бурейский каменный карьер», Администрация Бурейского района.

В настоящее судебное заседание заявитель не явился, телефонограммой ходатайствовал о рассмотрении заявления в его отсутствие, на требованиях настаивал, направил в суд возражения на отзыв ООО «Гранит-ДВ».

Представитель ФНС России в судебном заседании требования заявителя поддержал по основаниям, изложенным в уточнении к ранее представленному отзыву на заявление.

Представитель конкурсных кредиторов ООО «Транспорт ДВ», ООО «Амурская нерудная компания», ООО «Гранит ДВ», ООО «Джи-ЭС-ТЭ-Партнер» просил в удовлетворении заявления отказать по основаниям, изложенным в представленном ООО «Гранит ДВ» письменном отзыве на заявление.

Как следует из ранее представленного отзыва ООО «Гранит ДВ», ОАО «Карьер» заложило часть своего недвижимого имущества по договору залога и согласно статье 69 Закона об ипотеке (залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка) передало право аренды на весь земельного участок в залог, так как на момент заключения договора залога земельный участок 28:11:010530:37 площадью 509 739 кв.м. являлся комплексным и не имел разграничений под находящимися на нем зданиями и сооружениями.

Земельный участок 28:11:010530:37 снят с кадастрового учета, согласно кадастровой выписке о земельном участке от 19.05.15 №28/1123242, в связи с образованием из него земельных участков 28:11:010530:67, 28:11:010530:68, 28:11:010530:69, 28:11:010530:70, на которое ПАО «МТС-Банк» давал свое согласие письмом от 17.12.2013 за №22Д-ОО-20-02/01-22, на основании которого Администрация Бурейского района произвела регистрацию в Росреестре.

После регистрации земельных участков, было подписано дополнительное соглашение №2 от 15.04.2014г к договору аренды.

На земельном участке 28:11:010530:37 кроме имущества, переданного в залог ПАО «МТС Банк» находятся:

1) 3дание подстанции 35/6 кВ, назначение нежилое, 1-этажный, кадастровый № 28:11:010530:37:10:215:001:006896880;

2) Стационарный дробильно-сортировочный комплекс SIBRA-350.

По смыслу нормы ч. 4 ст. 35 ЗК РФ при продаже вышеуказанного имущества, не заложенного по договору залога, его реализация возможна только одновременно с продажей земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости.

По договору аренды от 23.12.2009 № 375 земельные участки переданы ОАО «Карьер» на основании п.1.1. «с разрешенным использованием для разработки полезных ископаемых». С момента передачи Лицензии на добычу полезных ископаемых, часть земельного участка по договору аренды находящегося в пределах горного отвода подлежит переоформлению под целевое назначение.

Земельные участки 28:11:010530:67, 28:11:010530:69 в ОАО «Карьер» не используются по назначению «с разрешенным использованием для разработки полезных ископаемых», так как права на разработку месторождения перешли к ООО «Бурейский каменный карьер» и на текущий момент остановлен и основной вид деятельности по переработке камня в щебень.

ООО «Бурейский каменный карьер», при оформлении лицензии получило согласие от ОАО «Карьер» и Администрации Бурейского района на аренду земельных участков входящих в горный отвод согласно лицензии.

Таким образом, ООО «Бурейский каменный карьер» имеет правовые основания для пользования земельными участками 28:11:010530:67, 28:11:010530:69. Так как ОАО «Карьер» самостоятельно не передает эти земельные участки собственнику, ООО «Бурейский каменный карьер» направило в Администрации Бурейского района ходатайство об изъятии данных земельных участков на основании статьи 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Изменение договора аренды земельного участка от 23.12.2009 № 375 в процедуре конкурсного производства возможно, поскольку включение права аренды земельного участка в конкурсную массу не лишает собственника имущества права расторгнуть или изменить договор в соответствии с п. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Позиция Высшего Арбитражного суда по делу о № ВАС-154/12 от 07.02.12)

Комитет кредиторов ОАО «Карьер» принял решение о межевании земель и отказе от аренды двух участков для сокращения издержек по оплате арендной платы за неиспользуемые земельные участки.

Заявитель, препятствуя межеванию земли и отказу от аренды двух участков, причинит существенный вред удовлетворению прав других кредиторов ОАО Карьер, по следующим пунктам:

1) Сохранение арендных платежей за неиспользуемые участки, не находящие в собственности;

2) Создание конфликтной ситуацией с компанией недропользователем ООО «Бурейский каменный карьер» и собственником земельных участков Администрации Бурейского района, влекущих штрафные и судебные издержки в связи с нецелевым использованием земельных участков;

3) Затягивание реализации имущества в связи с отказом Банка от межевания земельных участков, находящимися под имуществом ОАО «Карьер», не входящим в залоговое имущество Банка.

ООО «Бурейский каменный карьер» представило письменный отзыв на заявление, в котором также просило отказать в удовлетворении заявления, поскольку, препятствуя межеванию спорного участка, Банк причиняет вред иным кредиторам должника.

Иные кредиторы, конкурсный управляющий, извещенные судом надлежащим образом о времени и месте рассмотрения заявления, не явились.

Конкурсный управляющий отзыв на заявление не представил.

Заявление было рассмотрено по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав доводы заинтересованных лиц, материалы заявления, суд установил следующие обстоятельства.

23.12.2009 между Муниципальным учреждением Комитетом по управлению муниципальным имуществом Бурейского района (арендодатель) и ОАО «Карьер» заключен договор аренды № 375 находящего в государственной собственности земельного участка площадью 496255 кв.м. кадастровый номер 28:11:010530:37 на срок до 22.12.2058.

Право аренды земельного участка 28:11:010530:37 площадью 509739 кв.м. передано в залог Банку по договору залога недвижимого имущества от 08.11.2010 <***> для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору <***>.

На основании постановления главы Бурейского района от 10.04.2014 № 257 между сторонами 15.04.2014 к договору аренды от 23.12.2009 № 375 заключено дополнительное соглашение № 2, которым слова «кадастровый номер 28:11:010530:37» заменено на слова «с кадастровыми номерами: 28:11:010530:69 площадью 33250 кв.м.; 28:11:010530:68 площадью 500 кв.м.; 28:11:010530:70 площадью 126149 кв.м.; 28:11:010530:67 площадью 350088 кв.м.».

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 19.05.2015 № 28/1-15-123242 земельный участок 28:11:010530:37 площадью 509739+/-1249 кв.м. снят с кадастрового учета 28.04.2014 в связи с образованием из него земельных участков 28:11:010530:69, 28:11:010530:68, 28:11:010530:70, 28:11:010530:67. В материалах дела имеется письменное согласие Банка от 15.10.2013 № 22Д-ОО-20-05/01-19 на раздел спорного земельного участка 28:11:010530:37.

На состоявшемся 22.06.2015 собрании комитета кредиторов ОАО «Карьер», в котором принимали участие члены комитета: ООО «Гранит-ДВ» (ФИО2), ООО «Джи Эс Тэ Партнер» (ФИО4), большинством голосов приняты следующие решения:

«о проведении работ по межеванию земельного участка 28:11:010530:70 по договору аренды № 375 от 23.12.2009»,

«об исключении из договора аренды № 375 от 23.12.2009 земельных участков 28:11:010530:67 и 28:11:010530:69».

Считая указанное решение принятым с нарушением компетенции комитета кредиторов и нарушающим законные интересы Банка, он обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы заявления, заслушав доводы заинтересованных лиц, суд считает требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 15 Закона о банкротстве решение собрания кредиторов может быть признано недействительным арбитражным судом по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, в случае, если оно нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц либо принято с нарушением установленных законом пределов компетенции собрания кредиторов.

Исходя из положений статьи 15 Закона о банкротстве в предмет доказывания в данном случае входит: нарушение решением собрания кредиторов прав и законных интересов лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц и принятие решения за пределами компетенции собрания кредиторов.

Позиция Банка заключается в несогласии с межеванием земельного участка, и исключением из договора аренды земельных участков (отказом от права аренды), право аренды которых находится у него в залоге.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с пунктами 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В силу пункта 4 статьи 18.1 Закона о банкротстве должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.

Закон о банкротстве не содержит норм, исключающих применение общегражданских норм в процессе банкротства, что не позволяет распоряжаться недвижимым имуществом банкрота без согласия его залогодержателей.

Поскольку право аренды земельного участка 28:11:010530:37 на основании договора № 375 от 23.12.2009 обременено в пользу ПАО «МТС-Банк» на основании договора последующего залога недвижимого имущества от 25.07.2011 <***>/403 Ю, ПАО «МТС-Банк» является кредитором, требования которого обеспечены залогом указанного имущества, и, для проведения работ по межеванию спорных земельных участков и их исключению из настоящего договора требуется его письменное согласие.

В связи с отсутствием такого согласия оспариваемые решения противоречит закону и выходят за рамки компетенции комитета кредиторов ОАО «Карьер», в связи с чем являются недействительным.

Кроме того, отказ от имущественных прав, в данном случае права аренды, являющихся активом должника и входящих в конкурсную массу должника, не может не нарушать прав как залогового кредитора, так и прочих кредиторов.

Оценив доводы ООО «Гранит ДВ» и ООО «Бурейский каменный карьер», изложенные в письменных отзывах на заявление, суд пришел к следующим выводам.

В доказательство расположения на земельном участке 28:11:010530:70 имущества не находящегося в залоге у Банка, ООО «Гранит ДВ» представило копию справки № 9 от 15.05.2015, № 10 от 15.05.2015, выданные ООО «КАДАСТР ПЛЮС».

ОАО «Карьер» обладает правом пользования земельным участком 28:11:010530:70 на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №375 от 23.12.2009 (далее - Договор аренды № 375 от 23.12.2009).

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

С учетом изложенного, при продаже выявленного недвижимого имущества, не находящееся в залоге у Банка, покупатель с момента регистрации права собственности на данное имущество, приобретет право пользования соответствующей частью земельного участка 28:11:010530:70 на праве аренды в силу положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ.

При этом оформление прав на часть указанного земельного участка, занятую приобретенным недвижимым имуществом и необходимую для его использования, является правом покупателя, но не обязанностью, в виду чего, такое оформление прав не является обязательным.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, где указано, что названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, основания для проведения работ по межеванию земельного участка 28:11:010530:70, отсутствуют.

Из содержания норм ст. 8, 8.1, 606 ГК РФ, ст. 26, 39.1 ЗК РФ, следует, что основанием для признания за лицом прав владения и пользования земельным участком, находящимся в государственной собственности, является соответствующий договор аренды, а возникают данные права с момента их государственной регистрации.

Согласно выписки от 29.07.2015 № 28/001/012/2015-114 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на земельные участки с к.н. 28:11:010530:67, 28:11:010530:68, 28:11:010530:69, 28:11:010530:70, зарегистрировано право аренды, в пользу ОАО «Карьер», на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.12.2009 № 375, дополнительного соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.12.2009 № 375 от 23.12.2009, от 15.04.2014.

Таким образом, правами владения и пользования земельными участками 28:11:010530:67, 28:11:010530:69, в соответствии с действующим законодательством, обладает ОАО «Карьер», а не ООО «Бурейский каменный карьер».

Доводы ООО «Бурейский каменный карьер» о наличии правовых оснований для пользования земельными участками 28:11:010530:67, 28:11:010530:69 в виду переоформления лицензии с должника в силу вышеуказанных норм являются несостоятельными.

В связи с изложенным, требования ПАО «МТС-Банк» о признании недействительным решения комитета кредиторов ОАО «Карьер» от 22.06.2015 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 15, 18.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст.ст.185, 223 АПК РФ, суд

определил:

признать недействительным решение комитета кредиторов открытого акционерного общества «Карьер» (ОГРН <***>, ИНН <***>) от 22.06.2015 по вопросам «О проведении работ по межеванию земельного участка 28:11:010530:70 по договору аренды № 375 от 23.12.2009», «Об исключении из договора аренды № 375 от 23.12.2009 земельных участков 28:11:010530:67 и 28:11:010530:69».

Определение может быть обжаловано не позднее чем через четырнадцать дней со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья С.В. Башарина