Определение № А07-16823/09 от 11.03.2013 АС Республики Башкортостан

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а,

тел. (347) 272-13-89, факс (347) 272-27-40, e-mail: sud@ufanet.ru, сайт www.ufa.arbitr.ru

ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Резолютивная часть определения объявлена 07 марта 2013 года.

Определение в полном объеме изготовлено 11 марта 2013 года.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи О.Г. Михайлиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Базуевым, рассмотрел в судебном заседании

заявление ФИО1

к ООО «Геострой» (ИНН <***>)

об обязании заключить и зарегистрировать договор участия в долевом строительстве жилого дома,

при участии в судебном заседании:

заявителя – ФИО1, паспорт, представителя ФИО2, действующей по доверенности от 21.11.2011,

представителя должника – ФИО3, действующей по доверенности № 16 от 25 февраля 2013,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 (далее – ФИО1, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к ООО «Геострой» (общество «Геострой», должник) об обязании заключить и зарегистрировать договор участия в долевом строительстве жилого дома.

На основании части 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротства).

Согласно п. 3 ст. 201.1 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части

установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства» от 12.07.2011 № 210-ФЗ при банкротстве должника, являющегося застройщиком, подлежат применению положения правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Основанием для обращения в Арбитражный суд Республики Башкортостан заявителя послужили следующие обстоятельства.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21 декабря 2010 года в отношении ООО «Геострой» введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден ФИО4 (далее – ФИО4).

Поскольку должник – общество «Геострой» по настоящему делу является застройщиком, с 15 августа 2011 при банкротстве общества «Геострой» подлежат применению правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ.

Согласно ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2012 арбитражный управляющий ФИО4 отстранен от исполнения обязанностей внешнего управляющего общества «Геострой».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22 июня 2012 (резолютивная часть определения оглашена 20.06.2012) внешним управляющим утвержден ФИО5.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04 февраля 2013 года (резолютивная часть решения объявлена 28 января 2013 года) ООО «Геострой» признано несостоятельным (банкротом), открыто в отношении ООО «Геострой» процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на внешнего управляющего ФИО5.

Из заявления ФИО1 следует, что 07 сентября 2006 между обществом «Геострой» (заемщик) и заявителем (займодавец) заключен договор беспроцентного займа № 07-09/06 в соответствии с которым займодавец передает заемщику 1 735 734 руб. (пункт 1.1 договора займа).

Денежные средства должны быть предоставлены заемщику в сумме 1 550 000 руб. путем их внесения на расчётный счёт заемщика. Оставшуюся часть денежных средств в сумме 185 734 руб. заявитель обязалась внести до 18 сентября 2006 г. (пункт 2.1 договора займа).

В тот же день между теми же лицами заключено соглашение о намерениях на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с

условиями которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 48,62 кв.м., расположенной на 5 этаже строящегося жилого дома со строительным адресом дом литер 4 секция «А» по ул.Блюхера, 3а в Орджоникидзевском районе г. Уфы.

В соответствии с пунктом 1.2 договора общая сумма договора сторонами определена в размере 1 735 734 руб., из расчета 35 700 руб. за один квадратный метр.

Затем, 06.03.2008 между должником и заявителем заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № 06-03/08, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора (далее – основной договор), целью которого является приобретение права собственности ФИО1 однокомнатной квартиры, общей проектной площадью 54,6 кв.м., находящейся на 5 этаже жилого дома литер 4 секции А.

В пункте 1.3 договора стороны определили, что предварительная стоимость квартиры на момент заключения настоящего договора составляет 1 949 220 руб., из расчета 35 700 руб. за один квадратный метр, при условии соблюдения заявителем условий договора беспроцентного займа № 07-09/06 от 07.09.2006 г. и дополнительного соглашения № 1 от 06.03.2008 г.

В соответствии с пунктом 6.1 договора договор действует до 30 декабря 2009 г.

Одновременно между теми же сторонами 06.03.2008 заключено дополнительное соглашение № 1 договора беспроцентного займа № 07-09/06 от 07.09.2006. Стороны решили изменить сумму и срок договора беспроцентного займа: 1 949 220 руб., срок возврата – до 30.12.2009.

Заявитель свои обязательства по оплате (в соответствии с п.2.1 договора беспроцентного займа № 07-09/06 от 07.09.2006) выполнила полностью, в соответствии с условиями договора, оплатив сумму в размере 1 949 220 руб., что подтверждается: копией извещения Сбербанка России от 07.09.2006г. на сумму 1 550 000 руб., актом приема-передачи векселя от 18.09.2006г. на сумму 185 734 руб., квитанцией к приходному кассовому ордеру № 105 от 05.09.2008г. на сумму 213 486 руб.

07 ноября 2008 между должником и заявителем подписано соглашение о расторжении договора беспроцентного займа, по условиям которого денежные средства в размере 1 949 220 руб. возвращаются займодавцу в срок до 07.02.2009 путем поэтапного перечисления по реквизитам заявителя.

В тот же день между теми же лицами подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого обязательства сторон прекращаются с момента вступления в силу настоящего соглашения и исполнения условий пункта 2 и пункта 3 о полном погашении суммы займа в размере 1 949 220 руб. в срок до 07.02.2009 соглашения от 07.11.2008 о расторжении договора беспроцентного займа № 07-09/06 от 07.09.2006.

Обществу «Геострой» и внешнему управляющему ФИО5 были направлены обращения ФИО1 о предоставлении сведений о наличии свободных от обременений жилых помещений, обладающих сходными с заявленной квартирой характеристиками для последующего заключения договора

долевого участия с надлежащей его регистрацией в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан, которые остались без ответа и каких-либо действий со стороны внешнего управляющего.

Заявитель считает, что для защиты и восстановления прав и законных интересов необходимо обязать ООО «Геострой» заключить с ней договор участия в строительстве на жилое помещение свободное от обременений, для последующей государственной регистрации сделок в Управлении Росреестра по РБ на свободную от обременений и прав требования однокомнатную квартиру, общей площадью 54,6 кв.м., расположенную в многоквартирном доме в <...> и зарегистрировать этот договор, в связи с этим заявитель обратилась в суд с настоящим заявлением.

В судебном заседании заявитель поддержала требования в полном объёме.

Представитель должника не возражала против удовлетворения заявления.

От конкурсного управляющего в материалы дела поступил отзыв, которым он рассмотрение заявления оставил на усмотрение суда.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21 марта 2012 года (резолютивная часть объявлена 06 марта 2012 года) требования ФИО1 признаны обоснованными и включено в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Геострой» требование о передаче ей однокомнатной квартиры общей проектной площадью 54,6 кв.м., находящейся на 5 этаже жилого дома литер 4 секции А, за которую застройщику ООО «Геострой» уплачено 1 469 915 руб. 48 коп. и 479 304 руб. - размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Суд при вынесении указанного выше определения пришел к выводу о том, что воля сторон при совершении договора займа и соглашения о намерении от 07.09.2006, а затем при заключении дополнительного соглашения № 1 к договору беспроцентного займа и предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.03.2008, была направлена на заключение договора, в соответствии с которым ФИО1 в конечном счете приобретет однокомнатную квартиру общей площадью 54,6 кв.м., на 5 этаже в жилом комплексе по ул. Блюхера, 3А в Орджоникидзевском районе г.Уфы РБ, литер 4 секция А (строительный адрес).

Суд посчитал, что указанный выше предварительный договор не может считаться расторгнутым, поскольку должником не осуществлен возврат денежных средств по договору займа. Доказательств обратного суду не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд учел и то обстоятельство, что договоры, поименованные как предварительные, содержали индивидуализацию предмета договоров и их цену,

позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора.

Как следует из отзыва исполняющего обязанности конкурсного управляющего ООО «Геострой» ФИО5 по состоянию на 05 марта 2013 арбитражный управляющий не располагает сведениями о наличии зарегистрированных прав третьих лиц на объект недвижимости с указанными заявителем характеристиками, а также о наличии каких-либо обременений в отношении данного жилого помещения.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 указанного Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом на основании исследования условий предварительного договора и представленных в материалы дела документов в порядке, предусмотренном ст. 431 ГК РФ и ст. 71 АПК РФ, установлено, что его предметом является заключение договора долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № 30, общей проектной площадью 54,6 кв.м., расположенной в жилом доме на 5-м этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера,3а в Орджоникидзевском районе г. Уфы РБ, литер 4 (строительный адрес) секции А, по которому заявитель будет выступать как участник долевого строительства, а ООО «Геострой» застройщиком объекта.

Как следует из содержания абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор подлежит заключению до 06 марта 2009 с момента заключения предварительного договора.

Как утверждает заявитель, её обращения о заключении основного договора со стороны ООО «Геострой» оставлены без ответа и удовлетворения.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Статьями 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку требования заявителя о заключении договора о долевом участии в строительстве в отношении первоначально заявленной квартиры подтверждены определением арбитражного суда, где предварительный договор признан не расторгнутым, суд считает правомерным с учетом всех обстоятельств по делу (в том числе неправомерных действий бывшего руководства должника) обязать ООО «Геострой» заключить договор участия в долевом строительстве в отношении свободной от обременений квартиры строительный № 3, общей проектной площадью 54,6 кв.м., расположенной по адресу: <...>.

В соответствии с п.2 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 165 ГК РФ, ст. 16 Закона о государственной регистрации установлены специальные способы защиты добросовестной стороной своих прав в случае неисполнения другой стороной договора обязанностей по совершению действий в целях государственной регистрации сделки. Как уклонение от государственной регистрации может рассматриваться неподача заявления на регистрацию, непредставление необходимых документов, не совершение иных действий, без которых проведение государственной регистрации невозможно.

Как следует из материалов дела и подтверждается определением суда о включении в реестр требований кредиторов должника, стоимость передаваемой квартиры по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества №06-03/08 от 06 марта 2008 г. оплачена полностью.

Согласно ст. 201.8. Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В пункте 63 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

По смыслу приведенного разъяснения суд, рассматривая иск о понуждении к регистрации договора, должен проверить спорный договор на предмет его заключённости и действительности.

Суд, оценив условия спорного договора, считает, что договор, составленный в простой письменной форме и подписанный обеими сторонами, содержит все существенные условия для его заключения, оснований для признания его недействительности не имеется. Кроме того, ответчиком не приведено каких либо доводов и не представлено доказательств в подтверждение указанных обстоятельств.

Поскольку факт уклонения от регистрации сделки имел место, а иного суду не доказано, то требования заявителя являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В порядке ст. 65 АПК РФ суду не доказана невозможность удовлетворения заявленных требований.

Суд считает правомерным защитить права заявителя путем удовлетворения его требований.

Суд, руководствуясь ст. ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

О П Р Е Д Е Л И Л:

Обязать ООО «Геострой» заключить с ФИО1 договор участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения однокомнатной квартиры строительный № 3, общей проектной площадью 54,6 кв.м. в многоквартирном доме <...>.

Зарегистрировать договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан.

Определение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные п. 3 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.