Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Михайлиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Базуевым А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании требование ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Геострой» (ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

заявителя ФИО1, паспорт,

представителя должника ФИО2, действующей по доверенности от 20.07.11 г.,

У С Т А Н О В И Л :

На рассмотрение Арбитражного суда РБ поступило требование ФИО1 (далее – ФИО1, заявитель, дольщик, участник строительства) о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Геострой» (далее – ООО «Геострой», общество «Геострой», должник, застройщик) требования о передаче ей трехкомнатной квартиры, строительный № 16, общей проектной площадью 120,87 кв.м., находящейся на 5 этаже жилого дома литер 4 секции А, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Блюхера 3а.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21 декабря 2010 года в отношении ООО «Геострой» введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО3

Поскольку должник – общество «Геострой» по настоящему делу является застройщиком, с 15 августа 2011 года при банкротстве общества «Геострой» подлежат применению правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.07.2011 г. № 210-ФЗ.

В судебном заседании 09 апреля 2012 г. заявитель представила уточнение заявления, просила исключить её требование из третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Геострой» в размере 1 152 130,44 руб., с одновременным включением в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Геострой» требования о передаче трехкомнатной квартиры, общей площадью 120,87 кв.метров, находящейся на 5-м этаже дома литер 4 секции А, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Блюхера, 3а, за которую застройщику уплачено 905 140 руб., размер неисполненного обязательства составляет 3 446 180 руб.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право уточнения, изменения, уменьшения заявленных требований является прерогативой заявителя.

Уточнения судом приняты.

Дело рассмотрено по уточненным данным.

Представитель должника просит отложить рассмотрение заявления, обязать заявителя представить должнику все документы в обоснование требования.

В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 09 апреля 2012 года объявлен перерыв до 16.04.2012 г., до 16 часов 00 минут.

После перерыва судебное разбирательство было продолжено.

Заявитель требование поддерживает, представила дополнительные документы: ответ МВД по Республике Башкортостан № 20/1-1029 от 12.04.2012 г. на запрос Арбитражного суда Республики Башкортостан; выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 12 апреля 2012 № 01/093/2012-116, которые приобщены к материалам дела.

Представитель должника возражает относительно требования, доводы изложены в отзыве.

Выслушав доводы и пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд считает, что требование заявителя подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2011 года денежные требования данного заявителя к ООО «Геострой» признаны обоснованными, в третью очередь реестра требований кредиторов должника включена сумма в размере 1 152 130,44 руб.

Федеральным законом от 12.07.2011 г. № 210-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе, глава ХI дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщика». Указанным федеральным законом предусмотрена возможность

подачи участником долевого строительства заявления в арбитражный суд о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

В силу ст. 3 Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ данный закон вступил в силу по истечении тридцати дней после дня его официального опубликования. Официальное опубликование состоялось в «Российской газете» 15.07.2011 года.

В связи с чем, Федеральный закон № 210-ФЗ вступил в силу с 15.08.2011 года.

Согласно ст. 201.1 Закона о банкротстве требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона № 210-ФЗ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 10 ст. 16, пунктами 3-5 ст. 100 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002г. проверка обоснованности и размера требований кредиторов, не подтвержденных вступившим в законную силу решением суда, осуществляется арбитражным судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором, с другой стороны.

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (п.2 ст. 201.6).

Согласно п.1 ст. 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Таким образом, обращаясь с требованием о включении в реестр требования о передаче жилого помещения, заявитель должен доказать наличие заключенного в установленном законом порядке договора.

Как следует из материалов дела, 20 марта 2008 между ФИО1 (займодавец) и ООО «Геострой» (заемщик) заключен договор процентного займа № 20-03/08, согласно которому займодавец передает заемщику заем на

сумму 6 014 895 руб. единовременно, либо в соответствии с утвержденным сторонами графиком внесения денежных средств, а заёмщик принимает его и обязуется вернуть указанную сумму займа в срок до 31 декабря 2008 г.

Пунктом 2.1 настоящего договора предусмотрено, что сумму займа в размере 6 014 895 руб. займодавец передает заемщику на расчетный счет или в кассу.

Согласно п.2.2. договора возврат суммы займа необходимо произвести в срок до 31 декабря 2008 года. Обеспечением данного договора займа является

трехкомнатная квартира проектной площадью 120,87 м, расположенная в жилом доме на 5 этаже, находящемся в жилом комплексе по улице Блюхера,3А в Орджоникидзевском районе г. Уфы РБ, литер 4 секция А (строительный адрес).

Этой же датой, 20.03.2008 г., между ООО «Геострой» и заявителем было оформлено соглашение о намерениях № 20-03/08 на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора, целью которого является приобретение права собственности ФИО1 трехкомнатной квартиры, общей площадью 120,87 кв.м., расположенной на 5 этаже жилого дома со строительным адресом литер 4 секции А, по ул.Блюхера 3А в Орджоникидзевском районе г. Уфы.

В соответствии с пунктом 1.3 договора стороны определили, что при условии соблюдения заявителем условий договора беспроцентного займа № 20- 03/08 от 20.03.2008 г. предварительная стоимость квартиры на момент заключения соглашения составит 6 014 895 руб., из расчета:

- площадь 19.07 кв.м. - 48500 руб. за один квадратный метр. - площадь 101,8 кв.м. – 50000 руб. за один квадратный метр.

Приложением № 1 к соглашению о намерениях № 20-03/08 на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.03.2008 г. стороны определили архитектурную планировку 5 этажа жилого дома № 4 секции А.

01 января 2009 сторонами заключено соглашение о расторжении договора беспроцентного процентного займа № 20-03/08 от 20.03.2008 г., в соответствии с которым стороны установили сумму по договору процентного займа № 20- 03/08 от 20.03.2008 г. в размере 905 140 руб.

Как следует из пункта 3 соглашения заёмщик возвращает заявителю денежные средства в размере 905 140 руб., а также проценты, начисляемые с 01 января 2009 г. до момента полного погашения обязательств в размере устанавливаемым ставкой рефинансирования ЦБ РФ 18% в срок до 30 мая 2009г.

ФИО1 свои обязательства по оплате (в соответствии с п.1.1 договора беспроцентного займа № 20-03/08 от 20.03.2008 г.) выполнила частично, в соответствии с условиями договора, оплатив сумму в размере 905 140 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № 155 от 12 ноября 2007 г. на сумму 425 140 руб., № 32 от 21 марта 2008 г. на сумму 480 000 руб., всего на сумму 905 140 руб.

Доказательств возврата суммы займа должником не представлено.

01 января 2009 стороны достигли договоренности о расторжении Соглашения о намерениях № 20-03/08 на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества 20.03.2008 г.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2011 требования ФИО1 включены в реестр требований кредиторов ООО «Геострой» третьей очереди в размере 1 152 130,44 руб.

В ходе разбирательства по настоящему делу заявителем представлено соглашение о намерениях на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества от 20 июня 20006.

Согласно п.1.1 соглашения стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи или долевого участия в строительстве, целью которого является приобретение права собственности ФИО1 трехкомнатной квартиры, общей площадью 120,87 кв.м. (включая лоджии с применением коэффициента 0,5), расположенной на 5 этаже жилого дома со строительным адресом литер 4 секции А, по ул.Блюхера 3А в Орджоникидзевском районе г. Уфы.

Сторонами определена общая сумма договора – 4 351 320 руб., из расчета 36 000 руб. за один кв.м. Цена за один кв.м. признается сторонами окончательной при условии внесения ФИО1 суммы денежных средств в полном объеме, в срок, определенный дополнительным соглашением при возобновлении строительства объекта.

Как указано установлено судом, ФИО1 оплата произведена лишь в размере 905 140 руб.

Из обстоятельств дела следует, что сделки, оформленные договором беспроцентного займа № 20-03/08 от 20.03.2008 г. и соглашением о намерениях № 20-03/08 на заключение договора о приобретении на праве собственности недвижимого имущества от 20.03.2008 г., заключены между заявителем и должником одновременно; размер денежного займа и предмет соглашения о намерениях, сумма договора совпадают. В последующем заключено соглашение о намерениях от 20 июня 2009, целью которого являлось приобретение трехкомнатной квартиры.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что воля сторон при совершении договора займа и соглашений о намерении была направлена на заключение договора, в соответствии с которым ФИО1 приобретет квартиру общей площадью 120,87 кв.м., на 5 этаже в жилом комплексе по ул. Блюхера, 3А в Орджоникидзевском районе г.Уфы РБ, литер 4 секции А (строительный адрес).

Согласно п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте

строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом

строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого

помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата

суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в

многоквартирном доме после завершения его строительства в

собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада

в складочный капитал товарищества на вере с последующей передачей

жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его

строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления

строительства многоквартирного дома с последующей передачей

жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в

многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в

целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и

(или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и

последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном

доме в собственность.

Таким образом, законодателем предусмотрены различные виды договоров, при наличии которых возможно включение в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии со ст. 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включаются следующие сведения:

1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;

2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);

3) сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

В силу пункта 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемом исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору,

предусматривающему передачу жилого помещения и (или) стоимости переданного застройщику имущества.

В данном случае сумма, уплаченная именно застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, составляет 905 140 руб.

Размер неисполненных обязательств ФИО1 перед ООО «Геострой» составляет 3 446 180 руб., что должником не оспаривается.

Поскольку судом установлена обоснованность заявленного требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, то во избежание двойного удовлетворения требований, что недопустимо в силу Закона о банкротстве, следует необходимость исключения требований заявителя из реестра денежных обязательств.

ФИО1 ходатайствует перед судом об исключении её требования из реестра по денежным обязательствам и включении требования в реестр требований о передаче трехкомнатной квартиры, общей проектной площадью 120,87 кв.м., находящейся на 5 этаже жилого дома литер 4 секции А, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Блюхера 3а. Сообщила, что на денежные средства по договору займа не претендует.

Согласно п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 г. № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд рассматривает заявления конкурсных кредиторов об исключении их собственных требований из реестра требований кредиторов.

Согласно п.1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Поскольку реализация требования к должнику представляет собой одну из форм осуществления гражданского права, кредитор вправе отказаться от его реализации.

Данные обстоятельства заявителю известны и понятны.

Довод должника о том, что согласно проектной документации на 5 этаже в доме литер 4 секции А трехкомнатная квартира № 16, общей площадью 120,87 кв.м. зарегистрирована за МВД по РБ на настоящий момент опровергается представленными документами.

Так, из письменного ответа МВД по Республике Башкортостан № 20/4-Ш-6 от 14.02.2012 г. следует, что между последним и ООО «Геострой» 25 ноября 2011 г. заключено соглашение о расторжении договора № Ю8 от 27.01.2010 г. участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым за МВД по РБ было зарегистрировано право на трехкомнатную квартиру (строительный № 16) общей площадью 120,87 кв.м, расположенную на 5 этаже в доме литер 4 секции А.

Письмом от 12 апреля 2012 № 20/1-1029 МВД по Республике Башкортостан сообщило суду, что 25 ноября 2011 г. между ним и ООО «Геострой» заключено соглашение о расторжении договора № Ю 8 от 27.01.2010 г. участия в долевом строительстве жилого дома, в том числе на указанную трехкомнатную квартиру.

Государственная регистрация соглашения о расторжении договора № Ю 8 от 27.01.2010 г. произведена 22 февраля 2012 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан за №. 02-04-01/038/2012-028.

Выписка Росреестра представлена.

В соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение ст.ст. 8,9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должник не представил документальных доказательств, исключающих удовлетворение требований заявителя по настоящему делу.

Суд, руководствуясь ст. ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявленные требования ФИО1 удовлетворить.

Исключить требование ФИО1 из третьей очереди реестра требований кредиторов ООО «Геострой» в размере 1 152 130 руб. 44 коп. основного долга по определению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.03.2011 г.

Включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Геострой» требование ФИО1 о передаче трехкомнатной квартиры, строительный № 16, общей проектной площадью 120,87 кв.м., находящейся на 5 этаже жилого дома литер 4, секции А, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Блюхера 3а, за которую застройщику ООО «Геострой» уплачено 905 140 руб.

и 3 446 180 руб. - размер неисполненных обязательств по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Определение подлежит немедленному исполнению.

Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения, в соответствии с п.3 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья

Михайлина О.Г.

Дело № А07-16823/2009