Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Курбангалиева Р.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юсуповой Э.Р., рассмотрев заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о намерении стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок), объектом незавершенного строительства и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений Жилищно – строительного кооператива «Новый дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от Публично-правовой компании «Фонд развития территорий»:

ФИО1, доверенность от 28.09.2021, паспорт,

от ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24: ФИО25 доверенности, паспорт.

ФИО26 паспорт,

от ООО «СтройИнвест»: руководитель ФИО27, паспорт,

иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на интернет-сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.05.2012 в отношении Жилищно – строительного кооператива «Новый дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – ЖСК «Новый дом», должник, кооператив, застройщик) введена процедура наблюдения.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.10.2012 (резолютивная часть определения объявлена 15.10.2012) в отношении ЖСК «Новый дом» введена процедура внешнего управления.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.02.2014 (резолютивная часть определения объявлена 14.02.2014) внешним управляющим ЖСК «Новый дом» утвержден ФИО28.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.02.2018 (резолютивная часть определения объявлена 19.02.2018) арбитражный управляющий ФИО28 освобожден от исполнения обязанностей внешнего управляющего ЖСК «Новый дом».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.04.2018 (резолютивная часть определения объявлена 02.04.2018) внешним управляющим ЖСК «Новый дом» утверждена ФИО29.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.10.2019 (резолютивная часть определения объявлена 07.10.2019) ЖСК «Новый дом» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим должника утверждена арбитражный управляющий Мардамшина А.М.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.05.2021 (резолютивная часть определения объявлена от 24.05.2021) арбитражный управляющий ФИО29 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЖСК «Новый дом».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.11.2021 (резолютивная часть определения объявлена 15.11.2021) конкурсным управляющим ЖСК «Новый дом» утвержден арбитражный управляющий Ахметьянов Ильдар Анисович.

На поступило заявление Публично - правовой компании «Фонд развития территорий» (ранее - «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства») (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее - Фонд) о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства.

Фонд просит удовлетворить заявление в отношении: права на земельный участок площадью 9792 кв.м. (кадастровый номер 02:69:010401:4639) со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектом незавершенного строительства с кадастровым номером: 02:69:010401:2765 - пяти секционный, 5-ти этажный жилой дом Г-образной формы по адресу: <...> (строительный адрес: <...>); прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

При рассмотрении обособленного спора в деле о банкротстве заявлено ходатайство Фонда о проведении экспертизы. В материалы дела поступило заключение эксперта. В судебном заседании 15.06.2022 объявлен перерыв, после перерыва судебное заседание продолжено 22.06.2022, состав суд не изменился.

В судебном заседании представитель Фонда заявление поддержал в полном объеме, представил дополнительные документы в обоснование своего заявления, а также позицию в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части погашение требований по текущим и реестровым платежам. Указанные документы приобщены судом к материалам дела.

Также конкурсным управляющим представлены документы, предусмотренные пунктом 9 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В ходе судебного заседания представитель ООО «СтройИнвест» просил учитывать размер текущих обязательств должника перед ООО «Стройинвест». По мнению представителя ООО «Стройинвест», денежные средства в сумме 4 521 086,30 руб. за оказанные услуги по выполнению строительных работ по договору подряда после возбуждения дела о несостоятельности (банкротстве) подлежат взысканию с Фонда.

Представитель Фонда возразила на доводы ООО «Стройнвест», указав, что требования ООО «СтройИнвест» не подлежат удовлетворению за счет средств Фонда в силу прямого указания Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», так как погашению подлежат только требования первой очереди текущих платежей, первой и второй очереди реестра требований кредиторов.

Согласно п. 11.1 ст. 201.15.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд вместе с определением об удовлетворении заявления о намерении, приобретателем по которому является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с правилами, предусмотренными п. 3 и 4 ст. 201.15.2 настоящего Федерального закона, согласно которым в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика указываются, в том числе, сведения о размере денежных средств, перечисляемых приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных п. 1 ст. 201.15 и п. 3 ст. 201.15.1 настоящего Федерального закона.

При этом в силу указанного п. 1 ст. 201.15 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в целях обеспечения в соответствии со статьями 201.10, 201.11 и 201.15-1 настоящего Федерального закона возможности передачи объекта незавершенного строительства, или прав на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, должны быть погашены требования по текущим платежам, а также требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов.

Из комплексного толкования вышеназванных норм Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» следует, что к текущим платежам, подлежащим погашению в порядке, установленном п. 5 ст. 201.10 относятся расходы конкурсного управляющего, непосредственно связанные с имуществом должника, подлежащего передаче Фонду, и несение которых является обязательным для конкурсного управляющего.

Таким образом, требования ООО «СтройИнвест» не подлежат погашению за счет средств Фонда.

Фондом заявлено об уточнении заявленных требований в части размера требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», срока перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Уточненное заявление в вышеуказанной части принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель участников строительства возражал против требований Фонда, поскольку принятое Фондом решение о выплате компенсации касается только 199 граждан - участников долевого строительства, без учета 32 участников строительства-граждан, имеющих права на жилые помещения, строительство которых велось без разрешения на строительство, чьи требования включены в реестр требований о передаче жилых помещений в установленном законом порядке полагал, что в случае удовлетворения требований Фонда будут нарушены права иных участников долевого строительства. Просил в случае удовлетворения требований Фонда, обязать произвести выплаты возмещения участникам строительства имеющих права на жилые помещения, строительство которых велось без разрешения на строительство. Указал на необоснованные отказы в выплатах участникам строительства.

Представитель Фонда возражал относительно доводов участников строительства о незаконности решений Фонда о финансировании мероприятий, необоснованных и незаконных отказах в выплатах возмещения Фондом либо не принятии решения по выплатах возмещения в связи с тем, что они не являются предметом рассмотрения заявления Фонда, а также не относятся к фактам обязательным для исследования судом при рассмотрении заявления о намерении.

Более того, в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Вышеуказанные участники строительства приобрели жилые помещения в подъездах, которые не были предусмотрены выданным разрешением на строительство.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

Согласно статье 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Особенности банкротства застройщиков определены в параграфе 7 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

На основании Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений, создана Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (статья 2 названного Закона).

Пунктами 3, 5.3 части 1 статьи 3 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что для достижения целей, установленных настоящим Федеральным законом, Фонд, в числе прочих, осуществляет следующие функции и полномочия:

- выплата за счет имущества Фонда возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест, а также нежилых помещений, определенных подпунктом 3.1 пункта 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - нежилые помещения), при несостоятельности (банкротстве) застройщика, в том числе жилищно-строительного кооператива, в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- реализация имущества, переданного Фонду по основаниям, предусмотренным статьей 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии со статьей 13.4 настоящего Федерального закона.

Передача Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в течение тридцати дней со дня принятия Фондом решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ (далее - решение о финансировании), Фонд обращается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок, расположенные на нем объект (объекты) незавершенного строительства, неотделимые улучшения такого земельного участка, права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

При этом пунктом 20 статьи 13 Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что если решение о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ, принято до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и расчеты с кредиторами третьей очереди в рамках дела о банкротстве застройщика не начались, Фонд в течение тридцати дней со дня вступления в силу настоящего Федерального закона вправе обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о намерении в соответствии со статьей 201.15-2-2 Закона о банкротстве.

Из пункта 3 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» следует, что в качестве встречного представления за передаваемое имущество Фонд осуществляет выплату возмещения участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ. Согласно пункту 8 названной статьи к заявлению о намерении прилагается решение о финансировании.

В силу пункта 4 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» передача земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с настоящей статьей осуществляется с соблюдением условий и требований, которые предусмотрены подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 и 10 статьи 201.10 настоящего Федерального закона.

Пунктом 5 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения.

Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона (пункт 6 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Согласно пункту 7 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае передачи Фонду одновременно земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо нескольких земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями производится зачет обязательств и требований, указанных в пунктах 5 и 6 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 9 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в течение десяти дней с даты поступления конкурсному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, конкурсный управляющий представляет в арбитражный суд и Фонд следующие сведения:

1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи указанного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями);

2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ будет осуществлена выплата возмещения.

Согласно пункту 10 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае передачи Фонду одновременно земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями для строительства нескольких объектов строительства либо земельных участков с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями конкурсным управляющим представляются также сведения о соотношении совокупной стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями либо земельные участки с находящимися на них объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ будет осуществлена выплата возмещения.

Наблюдательным советом Фонда 30.12.2020 № НС-29/2020 принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных пунктом 5 части 2 статьи 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении объектов незавершенного строительства ЖСК «Новый дом» путем совершения сделок по осуществлению выплаты возмещения гражданам - участникам строительства в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ на основных условиях, согласованных Приложением 67, в отношении следующих объектов незавершенного строительства:

1.Пятиэтажный жилой дом в микрорайоне «Строитель», напротив строящегося жилого дома по ул. ФИО44, 25 в г. Благовещенске РБ, разрешение на строительство RU 03515000-527

Указанное решение отражено в представленной в материалы дела выписке из протокола заседания Наблюдательного совета, оформленного 30.12.2022, с учетом приложения № 67 к протоколу.

Согласно приложению № 67 к протоколу цена сделок составит сумму размера денежных средств, подлежащих выплате гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства на дату его предоставления конкурсным управляющим в Фонд, а также денежных средств, подлежащих выплате гражданам - участникам строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства после указанной даты.

Размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам – участникам строительства, требования которых по передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения включены в реестр требований участников строительства, составляет 309 354 743,07 руб., НДС не облагается (определен на основании отчета об оценке №Н-ФЗП-02/169-19/ТЗ-49 от 23.11.2020, подготовленного ЗАО «РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА»).

Размер денежных средств, подлежащих выплате гражданам – участникам строительства, требования которых будут включены в реестр требований участников строительства, определяется в соответствии с частями 2 и 2.1 статьи 13 Закона № 218-ФЗ. Окончательный размер денежных средств, выплата которых производится гражданам – участникам строительства в соответствии с настоящим решением, будет определен после осуществления расчетов по требованиям граждан - участников строительства до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика – банкрота, за исключением случаев, установленных действующим законодательством.

При рассмотрении обособленного спора в деле о банкротстве заявлено ходатайство Фонда о проведении экспертизы.

Проведение экспертизы было обусловлено следующим. Фонд обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства, а именно:

- права ЖСК «Новый дом» земельный участок площадью
2 173 кв.м. (кадастровый номер 02:69:010401:2338) со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектом незавершенного строительства пяти секционный, 5-ти этажный жилой дом Гобразной формы по адресу: <...> (строительный адрес: <...>); прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Согласно данным публичной кадастровой карты на земельном участке с кадастровым номером 02:69:010401:2338 расположен объект незавершенного строительства, имеющий собственный кадастровый номер: 02:69:010401:2765, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Благовещенский район, г.Благовещенск, установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир дом. участок находится примерно в 80м от ориентира по направлению на север. Почтовый адрес ориентира: <...>.

В связи с чем, Фонд уточнил свои требования в части кадастрового номера объекта незавершенного строительства и кадастрового номера земельного участка.

Согласно данным публичной кадастровой карты объект незавершенного строительства, имеющий собственный кадастровый номер: 02:69:010401:2765 выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 02:69:010401:2338 площадью 2 173 кв.м, имеющий адресный ориентир: <...>.

Уполномоченным органом власти 21.05.2021 сформирован земельный участок площадью 9 792 кв.м, поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 02:69:010401:4639 и предоставлен застройщику по договору аренды от 27.07.2021 № 298.

Отчет об оценке №485-20 об определении рыночной стоимости прав застройщика ЖСК «Новый дом» на объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> права аренды земельного участка (размер составил 149 885 000 руб.), размещенный конкурсным управляющим в ЕФРСБ, не может быть принят в качестве доказательства по определению стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, в связи с тем, что в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок действия отчета ограничен шестью месяцами и к настоящему моменту указанный срок истек, и произошло изменение кадастрового номера земельного участка.

Передача объекта незавершенного строительства осуществляется по инициативе публичного субъекта (Фонда), созданного исключительно для выполнения определенных публичных функций (защита прав участников строительства), в связи с чем, оплата приобретения прав застройщика на земельный участок, расположенных на нем объекта (объектов) незавершенного строительства, неотделимых улучшений, осуществляется за счет бюджетных средств, с обязательным подтверждением обоснованности произведенных расходов.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.12.2021 (резолютивная часть объявлена 22.12.2021) назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ЗАО «Российская оценка» ФИО30

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 9 792 кв.м. с кадастровым номером 02:69:010401:4639, расположенного по адресу <...>, со всеми находящимися на нем улучшениями, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номером 02:69:010401:2765 площадью застройки 2598 кв.м., инженерные сети, объекты благоустройства и пр. При определении рыночной стоимости учесть способность рассматриваемого объекта недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объекта недвижимости строительством и вводом его в эксплуатацию.

15.06.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта. Согласно заключения эксперта рыночная стоимость земельного участка площадью 9 792 кв.м. с кадастровым номером 02:69:010401:4639, расположенного по адресу <...>, со всеми находящимися на нем улучшениями, включая объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номером 02:69:010401:2765 площадью застройки 2598 кв.м., инженерные сети, объекты благоустройства и пр. составила 6 600 000 рублей.

Таким образом, стоимость прав на земельный участок и объект незавершенного строительства не превышает общую сумму денежных выплат в пользу граждан – участников строительства, что позволяет сделать вывод об отсутствии у Фонда обязанности по перечислению в пользу Застройщика суммы разницы.

Размер права требования Фонда к застройщику, подлежащего включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», соответствующий размеру образовавшейся разницы, составит 302 754 743,07 руб. (309 354 743,07 – 6 600 000).

Кроме того, согласно п. 6 ст. 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, меньше совокупного размера причитающихся участникам строительства выплат, Фонд получает право требования к застройщику в размере образовавшейся разницы. Указанное право требования Фонда подлежит включению в реестр требований кредиторов в составе третьей очереди кредиторов в соответствии с правилами, установленными статьей 201.9 настоящего Федерального закона.

Пп. 3 п. 1 ст. 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке: в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта; во вторую очередь - по требованиям Фонда, приобретенным в результате осуществления выплаты возмещения гражданам в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случаях, предусмотренных пунктами 6, 7 и 13 статьи 201.15-2-2 Закона о банкротстве

Следовательно, указанное право требования в размере 302 754 743,07 руб. подлежит включению во вторую очередь третьей очереди реестра требований кредиторов ЖСК «Новый дом».

Оценив заявление о намерениях на предмет соблюдения условий и требований, предусмотренных подпунктом 2 пункта 3, пунктами 5, 7 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» суд установил следующее.

Фонд в силу статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» 26.01.2021 обратился в рамках дела о банкротстве застройщика ЖСК «Новый дом» с заявлением о намерении стать приобретателем прав ЖСК «Новый дом» на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства (далее – заявление о намерении). Таким образом, расчет по текущим платежам должен быть произведен по состоянию на 26.01.2021.

Конкурсным управляющим ЖСК «Новый дом» ФИО29 в материалы дела представлен расчет в соответствии с п.9 ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве, в соответствии с которым текущая задолженность составила 17 459 192,69 руб., а именно задолженность по текущим платежам, в том числе:

1)Первая очередь – требования по текущим платежам, связанным с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, с взысканием задолженности по выплате вознаграждения лицам, исполняющим обязанности арбитражного управляющего в деле о банкротстве, требования по текущим платежам, связанным с оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» является обязательным, в том числе с взысканием задолженности по оплате деятельности указанных лиц: вознаграждение внешнего управляющего ФИО28 - 1 422 980 руб.; вознаграждение внешнего управляющего ФИО29 – 819 000 руб.; вознаграждение конкурсного управляющего ФИО29 – 476 000 руб.; судебные расходы конкурсного управляющего ФИО29 – 112 448,43 руб.; оплата услуг привлеченных специалистов (юриста, делопроизводителя) ФИО31, ФИО32 – 851 666,66 руб.; услуги оценщика ФИО33 – 200 000 руб.; услуги оценщика ИП ФИО34 – 150 000 руб. Итого: 4 032 095,09 руб.

2)Вторая очередь – требования об оплате труда лиц, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору, требования о выплате выходных пособий: ФИО35 – 120 097,50 руб.; ФИО36 – 35,25 руб.; ФИО37 – 85 279,94 руб.; ФИО38 – 47,25 руб.; ФИО39 – 49 412,44 руб.; ФИО40 – 29,63 руб.; ФИО41 – 30,00 руб.; ФИО42 – 106 868,40 руб.; ФИО43 – 54 064,00 руб.; Итого: 415 864,41 руб.

3)Третья очередь: - отсутствует. 4) Четвертая очередь – требования по коммунальным платежам, эксплуатационным платежам, необходимые для осуществления деятельности должника: ООО «БРТС» - 197 208,83 руб.; ООО «ЭСКБ» на общую сумму – 884 892,32 руб.; Итого: 11 408 207,85 руб.

Требования кредиторов первой и второй очереди реестра требования кредитов отсутствуют.

Необходимо отметить тот факт, что параллельно с заявлением Фонда в порядке ст. 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на рассмотрении Арбитражного суда Республика Башкортостан в обособленном споре находилось заявление ранее утвержденного внешнего управляющего ФИО28 о взыскании с должника вознаграждения арбитражного управляющего, расходов.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2022 заявление ФИО28 о взыскании с должника вознаграждения, расходов удовлетворено, с ЖСК «Новый дом» в пользу ФИО28 взыскано 1 467 222,10 руб. вознаграждения временного управляющего, внешнего управляющего, 324 500 руб. произведенных расходов по делу о несостоятельности (банкротстве). Определение суда оставлено без изменения Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2022.

Представитель Фонда с заявленными расчетами конкурсного управляющего не согласился, указав на то, что с состав текущих платежей первой очереди подлежащих погашению не включаются расходы, связанные с оплатой деятельности лиц, привлеченных арбитражным управляющим за период в размере 851 666,66 руб.

В обоснование своих доводов представитель Фонда указал, что передача имущества и обязательств застройщика, предусмотренных настоящей статьей, допускается, если земельный участок, предназначенный для размещения объекта незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.

Подпунктом 2 пункта 3 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено следующее условие: имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (ст. 106 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 59 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» к судебным расходам относятся в том числе расходы на уплату государственной пошлины, которая была отсрочена или рассрочена, расходы на опубликование сведений в порядке, установленном статьей 28 Закона, и расходы на выплату вознаграждения арбитражным управляющим в деле о банкротстве и оплату услуг лиц, привлекаемых арбитражными управляющими для обеспечения исполнения своей деятельности.

Положениями п. 5. ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников строительства.

Для целей определения необходимости внесения новым застройщиком (приобретателем) денежных средств для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди, положениями п.2 ст.201.15 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на конкурного управляющего возложена обязанность в течение 10 дней с даты поступления заявления о намерении представить в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам направившим заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями либо стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

Требования кредиторов по текущим платежам удовлетворяются в следующей очередности: в первую очередь удовлетворяются требования по текущим платежам, связанным с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, взысканием задолженности по выплате вознаграждения лицам, исполнявшим обязанности арбитражного управляющего в деле о банкротстве, требования по текущим платежам, связанным с оплатой деятельности лиц, привлечение которых арбитражным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, в том числе с взысканием задолженности по оплате деятельности указанных лиц.

Из буквального толкования п.5 ст.201.10 и абзаца 1 п.2 ст.134 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» следует, что при определении суммы по текущим платежам, необходимой к погашению для целей реализации положений ст. 201.15 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» относятся исключительно текущие платежи первой очереди, а также задолженность первой и второй очереди реестра требований кредиторов. Погашение задолженности по текущим платежам иных очередей, в том числе за услуги привлеченных конкурным управляющим специалистов, привлечение которых не является обязательным или оплата расходов по охране объектов незавершенного, для целей реализации передачи объектов в порядке ст.201.15-1 Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» не предусмотрена.

Также было отмечено, что в силу положения пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 60 разъяснено, что пунктами 3, 4 статьи 20.7. Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлены лимиты расходов на оплату услуг лиц, привлекаемых арбитражным управляющим для обеспечения своей деятельности.

Предусмотренный указанными нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» лимит расходов распространяется в целом на соответствующую процедуру.

При необходимости привлечения лиц, оплата услуг которых приведет к превышению общей суммы расходов на оплату привлеченных лиц, арбитражный управляющий вправе обратиться с соответствующим ходатайством в суд на основании пункта 6 статьи 20.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Данное ходатайство рассматривается в порядке, определенном статьей 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

По смыслу вышеуказанных нормы права и разъяснений Пленума ВАС РФ такое ходатайство конкурсный управляющий вправе заявить в случае возможного превышения размера лимита расходов, когда будет по факту привлечено соответствующее лицо, оплата услуг которого приведет к превышению общей суммы расходов на оплату привлеченных лиц, установленных в пункте 3 статьи 20.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Арбитражный суд, в свою очередь, выносит определение о привлечении лиц и об установлении размера оплаты их услуг по ходатайству арбитражного управляющего при условии, что арбитражным управляющим доказаны обоснованность их привлечения и обоснованность размера оплаты их услуг (абзац второй пункта 6 статьи 20.7 Закона о банкротстве).

Между тем, необоснованное возложение на Фонд обязанности по выплате всего размера текущих платежей заявленных конкурсным управляющим должника в отсутствии вышеуказанного правового механизма установленного Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №60 и в нарушении положения императивной нормы 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», т.е. после даты подачи в суд заявления о намерении приводит к нарушению распределения бюджетной нагрузки, возложенную на Фонд, как на распределителя финансирования в рамках процедуры по банкротству застройщика бюджетных средств и выходит за рамки установленных требований предъявляемых Счетной палатой Российской Федерации, как органа в силу части 4 статьи 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ и положений Федерального закона от 05.04.2013 № 41-ФЗ «О Счетной палате Российской Федерации» осуществляющего внешний государственный аудит (контроль) в отношении Фонда в части целевого расходования бюджетных денежных средств.

В отношении спорных расходов установлено, и не оспаривается участниками настоящего спора, что 30.12.2020 № НС-29/2020 наблюдательным советом Фонда защиты прав граждан участников долевого строительства было принято решение о финансировании мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1. Федерального закона от 27.06.2019 № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении объектов незавершенного строительства ЖСК «Новый дом».

До принятия Наблюдательным советом Фонда решения о финансировании мероприятий, указанных в пункте 5 части 2 ст. 13.1 Закона № 218-ФЗ в отношении объекта незавершенного строительства ЖСК «Новый дом», конкурсным управляющим подготавливались и предоставлялись в Фонд все необходимые и имеющиеся в распоряжении управляющего документы и материалы, в том числе реестр текущих платежей.

Необходимые и обязательные мероприятия совершенные конкурсным управляющим сформировали спорные текущие расходы на проведение процедуры банкротства, которые должны быть возмещены за счет имущества должника, необходимость и несение данных расходов были обусловлены достижением целей специальных правил банкротства Застройщиков, в том числе для рассмотрения, учета, оперативного взаимодействия с дольщиками и удовлетворению требований участников строительства, подготовки и восстановления строительной документации должника, что было необходимо, для взаимодействия с Фондом, в том числе для принятия Фондом решения об обращении в суд с настоящим заявлением.

При проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества (пункт 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве).

Арбитражный управляющий должен доказать, что произведенные им расходы непосредственно связаны с осуществлением процедуры банкротства в отношении должника, документально подтвердить факт несения указанных расходов, а также доказать, что произведенные им расходы были целесообразны и необходимы.

В силу абзаца 3 пункта 5 статьи 20.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» обязанность доказывания необоснованности привлечения лиц для обеспечения исполнения возложенных на арбитражного управляющего обязанностей в деле о банкротстве и (или) определенного в соответствии с настоящей статьей размера оплаты их услуг возлагается на лицо, обратившееся в арбитражный суд с заявлением о признании привлечения таких лиц и (или) размера такой оплаты необоснованными.

В рассматриваемом случае аргументированных и документально подтвержденных возражений относительно обоснованности понесенных расходов и их размера не приведено суду со стороны участвующих в деле лиц.

Конкурсным управляющим, в свою очередь, представлено надлежащее документальное подтверждение факта несения необходимых и непосредственно связанных с процедурой банкротства должника расходов и оснований для вывода о том, что те или иные из понесенных расходов являются неотносимыми к процедуре банкротства должника или необоснованными, у суда не имеется.

С учетом специфики деятельности должника, количества лиц, предъявивших требования, а также характера разрешаемых в процедуре вопросов, конкурсный управляющий выполнить необходимый объем работы самостоятельно объективно не имел возможности.

Также суд признает необходимым и непосредственно связанным с процедурой привлечение юриста, делопроизводителя ФИО31, ФИО32 для организации деятельности конкурсного управляющего, учитывая значительный объем работы в процедуре должника-застройщика, большое количество судебных заседаний, разногласий, необходимость сбора и восстановления документов.

Кроме того, нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» не содержат запрета на погашение Фондом в полном объеме текущих платежей, не только подлежащих погашению в порядке, установленном ст. 201.10 названного Закона (указанная норма дает право Фонду не погашать ряд требований, но не запрещает при наличии воли погашать их).

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о том, что имущества, которое остается у должника после передачи земельных участков с расположенными на них объектами незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве является обязательным, требований кредиторов первой и второй очереди.

При таких обстоятельствах у Фонда возникает обязанность по перечислению денежных средств в размере 4 400 837,19 руб. на специальный банковский счет должника для погашения указанных расходов, предусмотренных пунктом 5 статьи 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу пункта 12 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» по результатам рассмотрения заявления о намерении арбитражный суд выносит определение: 1) об удовлетворении заявления о намерении в случае соблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи; 2) об отказе в удовлетворении заявления о намерении в случае несоблюдения условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи.

Поскольку в рассматриваемом деле соблюдены условия, предусмотренные статьями 201.10, 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», необходимые для передачи прав застройщика ЖСК «Новый дом» на земельные участки с расположенными на них объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию, в связи с выплатой возмещения участникам строительства суд полагает заявление Фонда обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в определении арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении указываются: 1) наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика; 2) размер требований кредиторов, указанных в пункте 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона, и срок перечисления Фондом денежных средств в таком размере на специальный банковский счет застройщика в порядке, установленном статьей 201.15 настоящего Федерального закона; 3) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым в соответствии со статьей 13 Закона № 218-ФЗ будет осуществлена выплата возмещения, размер денежных средств и срок их перечисления Фондом на основной счет застройщика в случае, если такая обязанность возникает у Фонда в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, или размер требований Фонда, подлежащих включению в реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи; 4) сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями; 5) иные необходимые для перечисления Фондом денежных средств на соответствующий счет застройщика сведения.

В пункте 20 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» также указано, что определение арбитражного суда об удовлетворении заявления о намерении подлежит немедленному исполнению.

Арбитражный суд вместе с определением об удовлетворении заявления о намерении, приобретателем по которому является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, выносит определение о передаче такому приобретателю имущества и обязательств застройщика в соответствии с правилами, предусмотренными пунктами 3 и 4 статьи 201.15.2 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 3 статьи 201.15.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в определении арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика указываются:

1) наименование приобретателя, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика; 2) сведения, идентифицирующие объект незавершенного строительства и земельный участок, передаваемые приобретателю;

3) сведения о размере денежных средств, перечисленных приобретателем на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 и пунктом 3 статьи 201.15.1 настоящего Федерального закона;

4) сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 2 - 5 статьи 201.15.1 настоящего Федерального закона;

5) сведения о переходе к приобретателю прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых объекта незавершенного строительства и земельного участка;

6) иная необходимая для государственной регистрации перехода к приобретателю права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок информация.

В соответствии с пунктом 19 статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в определении арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями указываются:

1. наименование Фонда, его основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика;

2. сведения, идентифицирующие земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, права на который передаются Фонду;

3. сведения о размере денежных средств, перечисленных Фондом на специальный банковский счет застройщика для погашения требований кредиторов, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.15 настоящего Федерального закона и пунктом 5 настоящей статьи;

4. сведения о соблюдении условий, предусмотренных пунктами 4 - 8 настоящей статьи;

5. сведения о переходе к Фонду прав требования по подключению (технологическому присоединению) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемого земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями;

6. сведения о полном или частичном погашении требований кредиторов в соответствии с настоящей статьей;

7. иные необходимые для государственной регистрации перехода к Фонду права собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями сведения.

Определение арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке, установленном пунктом 3 статьи 61 настоящего Федерального закона.

Необходимо отметить, что в соответствии с положениями п. 21 ст. 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» при передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями не применяются правила: 1) получения застройщиком согласия кредиторов на перевод долга на иное лицо; 2) предварительного уведомления застройщиком кредиторов о переводе долга застройщика на Фонд; 3) предъявления кредиторами застройщику требований о прекращении или досрочном исполнении застройщиком своих обязательств перед ними в связи с такой передачей.

Фонд соответствует статусу заявителя согласно требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Фондом соблюдены условия, предусмотренные Законом о банкротстве. Доказательства обратного отсутствуют.

Таким образом, имеются основания для передачи объекта незавершенного строительства и обязательств перед участниками строительства.

Как следует из материалов дела, при принятии решения Фондом о финансировании, решение принималось в отношении одного объекта незавершенного строительства. Факт того, что при строительстве объекта застройщик вышел за пределы разрешения на строительство, при условии принятия Фондом решения о целесообразности финансирования, не может являться основанием для отказа в выплате участникам долевого строительства, требования которых признаны обоснованными и включены в реестр.

Отказывая участникам долевого строительства в соответствующих выплатах Фонд фактически пытается преодолеть преюдициальное значение судебных актов, вынесенных в рамках дела дело №А07-3691/2012 о банкротстве застройщика ЖСК «Новый дом», которыми требования кредиторов – участников строительства в период с 2012 по 2022 гг. были включены в реестр требований о передаче жилых помещений застройщика.

В таких условиях учет всех требований кредиторов – участников строительства как не подлежащих компенсации ни Фондом, ни за счет конкурсной массы (в случае передачи имущества должника Фонду) повлечет необоснованное возложения негативных последствий сложившейся ситуации на кредитора – участника долевого строительства, реализующего конституционное право на жилище, действующего добросовестно и осмотрительно, что несправедливо (ст. 2 АПК РФ), не согласуется с целями специальных норм Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» о приоритетной защите прав участников строительства

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 №305-ЭС14-1186, в соответствии со статьей 19 Конституции Российской Федерации все равны перед законом и судом.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

По мнению суда, производя выплаты одним участниками долевого строительства, включенным в реестр, и отказывая в выплатах участникам, в отношении помещений которых отсутствует разрешение на строительство, и также включенным в реестр, нарушается принцип равенства.

При изложенных обстоятельствах суд полагает необходимым обязать Фонд в качестве встречного предоставления за передаваемое имущество производить в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ выплату возмещения гражданам - участникам строительства, включенным в реестр требований о передаче жилых помещений, в том числе, участникам строительства, включенным в реестр требований о передаче жилых помщений на жилые помещения, строительство которых осуществлялось без разрешения на строительство.

руководствуясь ст. ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Удовлетворить заявление Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о передаче прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями (в порядке ст. 201.15-2-2 Закона о банкротстве):

- земельный участок площадью 9792 кв.м. с кадастровым номером 02:69:010:401:4639 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 02:69:010401:2765 – пяти секционный, пятиэтажный жилой дом Г образной формы по адресу: <...>, (строительный адрес: <...>), прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в неё изменения.

2. Передать Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок площадью 9792 кв.м. с кадастровым номером 02:69:010:401:4639 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 02:69:010401:2765 – пяти секционный, пятиэтажный жилой дом Г образной формы по адресу: <...>, (строительный адрес: <...>), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в неё изменения.

3. Признать погашенными все обременения, зарегистрированные в отношении земельного участка площадью 9792 кв.м. с кадастровым номером 02:69:010:401:4639 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 02:69:010401:2765 – пяти секционный, пятиэтажный жилой дом Г образной формы по адресу: <...>, (строительный адрес: <...>).

4. Настоящее определение является основанием для государственной регистрации перехода прав застройщика на земельный участок площадью 9792 кв.м. с кадастровым номером 02:69:010:401:4639 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:69:010401:2765 – пяти секционный, пятиэтажный жилой дом Г образной формы по адресу: <...>, (строительный адрес: <...>) к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

5. Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в качестве встречного предоставления за передаваемое имущество произвести в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ выплату возмещения гражданам – участникам строительства, требования которых включены в третью очередь реестра требований кредиторов, в реестр требований о передаче жилых помещений Жилищно – строительного кооператива «Новый дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в том числе строительство которых осуществлялось без разрешения на строительство.

6. Обязать Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) внести на специальный счет Жилищно – строительного кооператива «Новый дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>), открытый конкурсным управляющим, сумму необходимую для погашения текущих платежей в размере 4 400 837,19 руб. в срок, предусмотренный Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».

7. Включить в реестр требований кредиторов третьей очереди реестра требований кредиторов Жилищно – строительного кооператива «Новый дом» (ИНН <***>, ОГРН <***>) требование Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в размере 302 754 743,07 руб.

Определение может быть обжаловано в течение четырнадцати дней в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы в случае обжалования определения суда можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

Судья Курбангалиев Р.Р.