Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Боженова С.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Курбанаевым И.Н., рассмотрев заявление конкурсного управляющего ООО «Энергогазстрой» ФИО1 к акционерному обществу «Доринда» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего – ФИО2 (доверенность от 30.06.2015),

от АО «Доринда» - ФИО3 (доверенность от 18.05.2016), ФИО4 (доверенность от 28.12.2015),

от ФНС России – ФИО5 (доверенность от 04.04.2016),

эксперт ФИО6 (паспорт).

определением Арбитражного суда Республики Башкортостан (резолютивная часть определения оглашена 03.02.2014) в отношении должника общества с ограниченной ответственностью «Энергогазстрой» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07 июля 2014 года (резолютивная часть объявлена 30.06.2014) общество с ограниченной ответственностью «Энергогазстрой» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев.

На рассмотрение суда поступило заявление конкурсного управляющего ООО «Энергогазстрой» ФИО1 к ЗАО «ДОРИНДА» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.08.2015г. по делу №А07-9/2014 ходатайства акционерного общества «Доринда» и конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Энергогазстрой» ФИО1 о назначении повторной экспертизы удовлетворены, по делу N А07-9/2014 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости. Проведение экспертизы поручено ФИО7 специалисту экспертного учреждения – АНО «Уфимский центр судебных экспертиз».

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2015 производство по заявлению конкурсного управляющего ООО «Энергогазстрой» ФИО1 к АО «Доринда» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности возобновлено.

АО «Доринда» заявлено ходатайство о проведении дополнительной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.04.2016 (резолютивная часть объявлена 15.04.2016) ходатайство акционерного общества «Доринда» удовлетворено, по делу N А07-9/2014 назначена дополнительная экспертиза к заключению эксперта ФИО7

Проведение экспертизы поручено эксперту ФИО6 экспертного учреждения – общество с ограниченной ответственностью «Ребус».

18.05.2016 от эксперта поступило ходатайство об уточнении поставленных вопросов к эксперту.

В судебном заседании от 24.05.2016 объявлялся перерыв до 27.05.2016.

27.05.2016 АО «Доринда» представлено дополнение к ходатайству о назначении дополнительной экспертизы.

АО «ДОРИНДА» просит поставить на разрешение эксперта следующие вопросы:

1. Какой вид права аренды - долгосрочной или краткосрочной определен экспертом на стр. 86-88 Заключения? Имеется ли разница между стоимостями прав долгосрочной и краткосрочной аренды? Оказывают ли влияние на рыночную стоимость уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1067-12 от 26.12.2012 г. срок, на который заключен договор (срок аренды - 3 года), и разрешенный вид использования земельного участка (для целей строительства торгового комплекса)? При положительном ответе определить, каким образом указанные факторы повлияют на расчеты рыночной стоимости уступленных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, произведенные Экспертом?

2. Необходимо ли было при использовании сравнительного метода оценки учитывать следующие факторы:

- период времени, оставшийся до истечения срока действия договора аренды;

- величина арендной платы;

- порядок, условия внесения и изменения арендной платы;

- необходимость получения разрешения собственника на совершение сделки с правом аренды;

- наличие у арендатора права выкупа земельного участка;

- наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды по истечении срока аренды.

При положительном ответе определить, каким образом указанные факторы повлияют на расчеты рыночной стоимости уступленных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, произведенные Экспертом?

3. Обоснованно ли был применен Экспертом метод капитализации дохода при оценке, учитывая, что арендатор (АО «ДОРИНДА») не использовало земельный участок для последующей сдачи в аренду (субаренда), а использовало его исключительно для строительства торгового комплекса? При отрицательном ответе определить, каким образом применение указанного метода повлияло на расчеты рыночной стоимости уступленных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, произведенные Экспертом?

4. Обоснован ли и подтвержден вывод Эксперта о том, что рынок продажи прав на земельные участки относится к активному рынку, а также обосновано ли был применен Экспертом коэффициент на «уторговывание» в размере 8% исходя из исследования рынка, приведенного Экспертом (стр. 31 Заключения).

5. Отвечает ли примененная Экспертом при поправке на местоположение земельного участка система присвоения баллов и весов аналогам и объекту оценки принципам обоснованности и проверяемости, установленные Федеральными стандартами оценки?

6. Какой показатель «Корректировка на площадь» должен был использовать Эксперт для расчета итогового результата, исходя из анализа рынка, приведенного Экспертом (Таблица 11, стр. 30 Заключения)?

7. На какой процент должно отличаться право аренды от права собственности, исходя из анализа рынка, приведенного Экспертом (Таблица 10, стр. 30 Заключения)?

8. Какой показатель «Корректировка на наличие коммуникаций» должен был использовать Эксперт для расчета итогового результата, исходя из анализа рынка, приведенного Экспертом (стр.65-67 Заключения)? Отвечает ли примененная Экспертом при поправка на наличие коммуникаций принципам обоснованности и проверяемости, установленные Федеральными стандартами оценки? Имеются ли в специальной оценочной литературе или профессиональных справочниках выведенные статистически корректировки на наличие коммуникаций? При положительном ответе привести их значения со ссылкой на первоисточник и оценить, насколько приведенная Экспертом корректировка отличается от приведенных в справочной литературе и как эта разница повлияла на итоговую стоимость прав аренды?

9. Необходимо ли было учитывать при определении рыночной стоимости уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, затраты, произведенные арендатором (АО «ДОРИНДА») в рамках Договора генерального подряда в целях приведения земельного участка в нынешнее состояние, а именно, затраты на обеспечение земельного участка инженерными коммуникациями и подъездами для транспорта? При положительном ответе определить, каким образом учет указанных затрат повлияет на расчеты рыночной стоимости уступленных прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, произведенные Экспертом?

10. С учетом корректного отражения в расчетах результатов анализа и исследования рынка, приведенных в Заключении, методических основ оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков (распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р), а также устранения выявленных недостатков - какова по состоянию на 22.02.2013 рыночная стоимость уступки прав и обязанностей ООО «Энергогазстрой», возникших на основании договора аренды земельного участка № 1067-12 от 26.12.2012 в
отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011108:255 общей площадью 67 684 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: Кировский район городского округа города Уфа Республики Башкортостан, у пересечения улиц Пугачева и Бородинской и переданных по заключенному 22.02.2013 между ООО «Энергогазстрой» и АО «Доринда» договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка?

По мнению суда, перед экспертом необходимо поставить вопросы об итоговой стоимости объекта оценки с учетом поставленных АО «Доринда» вопросов, отраженных в пунктах 1-8 в дополнении к ходатайству о назначении дополнительной экспертизы от 27.05.2016, а также в настоящем определении.

Именно указанные пункты, раскрытие которых поставлено перед экспертом, возможно повлияет на итоговую стоимость объекта оценки.

Пункты 9-10 заявленного ходатайства не содержат конкретных замечаний к повторной экспертизе, направлены на установление итоговой величины стоимости оспариваемой сделки.

Руководствуясь статьями 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Ходатайство экспертного учреждения общества с ограниченной ответственностью «Ребус» удовлетворить.

На разрешение эксперта ФИО6 поставить следующие вопросы:

Какова рыночная стоимость уступки прав и обязанностей ООО «Энергогазстрой», возникших на основании договора аренды земельного участка № 1067-12 от 26.12.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011108:255 общей площадью 67 684 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: Кировский район городского округа города Уфа Республики Башкортостан, у пересечения улиц Пугачева и Бородинской, на дату совершения сделки - 22.02.2013 и на дату проведения экспертизы - 01.10.2015 с учетом поставленных акционерным обществом «Доринда» вопросов, отраженных в пунктах 1-8 в дополнении к ходатайству о назначении дополнительной экспертизы от 27.05.2016?

Какова рыночная стоимость уступки прав и обязанностей ООО «Энергогазстрой», возникших на основании договора аренды земельного участка № 1067-12 от 26.12.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011108:255 общей площадью 67 684 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для проектирования и строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: Кировский район городского округа города Уфа Республики Башкортостан, у пересечения улиц Пугачева и Бородинской, на дату совершения сделки - 22.02.2013 и на дату проведения экспертизы – 01.10.2015 с учетом иных условий сделки, а именно взаимосвязанных сделок: уступки прав по договорам технологического присоединения к сетям ресурсоснабжения и договора генерального подряда № 55с-2013/233 от 22.02.2013, с учетом поставленных акционерным обществом «Доринда» вопросов, отраженных в пунктах 1-8 в дополнении к ходатайству о назначении дополнительной экспертизы от 27.05.2016?

Предупредить эксперта об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Судебное заседание по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Энергогазстрой» ФИО1 о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей от 22.02.2013 отложить на 16 июня 2016 года в 14 час. 00 мин. в помещении Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Судья С.А. Боженов