Определение № А08-6346/10 от 01.06.2012 АС Белгородской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
E-mail: info@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

об отказе во включении требований в реестр требований кредиторов

Резолютивная часть определения оглашена 25 мая 2012 года

Определение в полном объеме изготовлено 01 июня 2012 года

Судья Родионов М.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Коваленко Е.В., рассмотрев в судебном заседании требование ФИО1 о признании право собственности на объект незавершенного строительства – нежилое помещение

при участии:

от заявителя - ФИО1, паспорт; ФИО2, представитель по

доверенности от 20.09.2011 года;

от конкурсного управляющего ЗАО «Жилищная проектно-строительная

компания ЖБИ-3» ФИО3, представитель по доверенности;

от третьих лиц – ФИО4, паспорт; ФИО5, представитель по

доверенности от

ФИО6, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в порядке ст. 208.1. Закона о банкротстве обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением о признании права собственности за ним на объект незавершенного строительства – нежилое помещение № 55/56, расположенное на втором

этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 200,08 кв.м.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение № 55/56, расположенное на втором этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 200,08 кв.м. за Корзун А.М.

В судебном заседании заявитель, представитель заявителя требования поддержали в полном объеме. Пояснили, что 19.01.2006 года между ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» и ООО «Интерстрой» заключен договор № К-333 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома № 15 по ул. Славянская МКР «Луч» в г. Белгороде. Согласно указанного договора ЗАО «Жилищная проектно- строительная компания ЖБИ-3» обязалось осуществить строительство указанного жилого дома, и после утверждения акта государственной приемочной комиссии передать ООО «Интерстрой» в собственность нежилое помещение № 55/56, расположенное на втором этаже, общей проектной площадью 200,08 кв.м., предполагаемый срок окончания строительства дома – второе полугодие 2008 года, а Инвестор обязался уплатить обусловленную договором цену и принять данное помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Стоимость помещения определена в сумме 7 663 100 руб. Оплата по данному договору подтверждается справкой от 17.03.2008 года, выданной ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3».

01.04.2008 года ООО «Интерстрой» по договору уступки права требования № 01-04-08 уступило принадлежащее ему право требования по договору ФИО7, которая оплатила 7 663 100 руб., что подтверждается справкой ООО «Интерстрой» от 01.04.2008 года.

09.09.2011 года ФИО7 по договору уступки права требования по договору ФИО1, который оплатил 7 663 100 руб., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 09.09.2011 года.

Свои обязательства ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» по передаче помещения не исполнило, дом эксплуатацию не сдало, строительство дома не завершено.

В отношении ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ- 3» введена процедура конкурсного производства с применением положений параграфа 7 Закона о банкротстве, в связи с чем, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением в порядке ст. 201.8 Закона о банкротстве.

К участию в рассмотрении заявления привлечены третьи лица – ФИО4, обратившаяся в рамках дела № А08- 6346/2010-18Б с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» требования о передаче жилого помещения – квартиры № 55, расположенной на втором этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 88,83 кв.м. на основании договора № К-584 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома № 15 по улице Славянская МКР «Луч» в г. Белгороде от 13.10.2006 года; ФИО8, обратившаяся в рамках дела № А08-6346/2010-18Б с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» требования о передаче жилого помещения – квартиры № 56, расположенной на втором этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 53,09 кв.м. на основании договора № К-10 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома № 15 по улице Славянская МКР «Луч» в г. Белгороде от 23.01.2007 года.

В судебном заседании третьи лица возражают против удовлетворения требований заявителя.

Представитель конкурсного управляющего ЗАО «Жилищная проектно- строительная компания ЖБИ-3» просит в удовлетворении заявления ФИО1 отказать в полном объеме. Пояснил, что ООО «Интерстрой» не произвело оплату в соответствии с п. 1.2. договора о долевом участии в

инвестировании строительства жилого дома от 19.01.2006 года № К-333 в размере 7 663 100 руб.

В силу условий п. 2.1.3. договора уступки права требования № 01-04-08 от 01.04.2008 года и п. 2.1. договора переуступки прав требования предыдущие кредиторы (цеденты) должны были передать ФИО1 всю документацию, подтверждающую участие в строительстве, а также документы, подтверждающие выполнение сторонами своих обязательств по вышеуказанному договору. ФИО1 должен располагать доказательствами проведения взаиморасчетов по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома от 19.01.2006 года № К-333 между ООО «Интерстрой» и ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3». В нарушение положений ст. 65 АПК РФ заявитель доказательств оплаты по спорному договору не представил.

По бухгалтерской отчетности ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» отсутствуют сведения о произведенной оплате ООО «Интерстрой» по договору о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома от 19.01.2006 года № К-333. Заявителем также не представлена первичная бухгалтерская документация, подтверждающая проведение расчетов по договору уступки права требования № 01-04-08 от 01.04.2008 года между ООО «Интерстрой» и ФИО7, которая впоследствии передала свои права заявителю.

Многоквартирный дом № 15 по ул. Славянская в г. Белгороде строительством не завершен и не сдан в эксплуатацию, в качестве объекта незавершенного строительства не зарегистрирован, право собственности на него ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» в установленном порядке не зарегистрировало.

Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектом

незавершенного строительства признается весь многоквартирный жилой дом.

Выделение в натуре доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ), то есть отдельного помещения невозможно, ввиду того, что строительство дома не завершено. Аналогичная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 № 56. Таким образом, ни многоквартирный дом № 15, ни отдельные расположенные в нем помещения не приобрели статус недвижимого имущества, а следовательно не могут быть объектами вещных прав, в том числе объектами права собственности.

Договор № К-333 от 19.01.2006 года следует оценивать как договор купли-продажи будущей недвижимости. В случае отсутствия регистрации права собственности на будущую недвижимую вещь у продавца (застройщика) инвестор не вправе заявлять требования о признании права собственности на нее. Согласно позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в Постановлении № 54 от 11.07.2011 года, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимости. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимости по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов за нее.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, изучив материалы дела, находит заявленные требования Корзун Арсения Михайловича не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 03.10.2011 года в отношении ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ- 3» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО9

27.10.2011 года судом вынесено определение о применении в отношении ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» правил параграфа 7 Банкротство застройщиков ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 27 марта 2012 года в отношении ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ- 3» открыто конкурсное производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО10

Как следует из материалов дела, 16.01.2006 года между ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» и ООО «Интерстрой» заключен договор о совместной деятельности. Согласно условий которого, участники обязуются совместно действовать для достижения общих хозяйственных целей – получение прибыли в виде общего увеличения жилой и нежилой площади при строительстве жилого дома № 15 по ул. Славянская, МКР «Луч» в г. Белгороде. Руководство совместной деятельностью возлагается на ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3», которое действует без доверенности, оформляет и хранит документацию, относящуюся к совместной деятельности. Формы участи участников в достижении целей, указанных в п. 1 договора, предусматривают то, что ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» выступает Заказчиком по строительству жилого дома № 15 по ул. Славянская, МКР «Луч» в г. Белгороде и выполняет проектные и строительные работы.

Согласно первоначального проектного плана второго этажа 12-ти этажного жилого дома № 15 по ул. Славянская, МКР «Луч» в г. Белгороде существовали сведения о наличии в указанном проекте жилых помещений №№ 55, 56.

Письмом от 07.12.2007 года генеральный директор ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» № ЖПСК/334 обратился к ООО «Интерстрой» о перепланировки второго этажа 12-ти этажного жилого дома № 15 по ул. Славянская, МКР «Луч» в г. Белгороде под нежилое помещение и внесения необходимых изменений в проект.

Из пояснений представителя конкурсного управляющего ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3», в соответствии с проектным планом, изготовленным в 2008 году жилые помещения №№ 55, 56 объединены в одно помещение нежилого назначения.

Однако, из пояснений представителя конкурсного управляющего следует, что указанные документы (проектная документация до перепланировки второго этажа 12-ти этажного жилого дома № 15 по ул. Славянская, МКР «Луч» в г. Белгороде, после перепланировки) у ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» в оригиналах отсутствуют.

Судом в порядке ст. 66 АПК РФ запрашивались проектные документы 12-ти этажного жилого дома № 15 по ул. Славянская, МКР «Луч» в г. Белгороде, однако из полученных ответов Управления реализацией инвестиционных проектов по строительству, реконструкции и капитальному ремонту Департамента строительства и архитектуры Администрации Белгородской области, Управления архитектуры и градостроительства Белгородской области проектная документация второго этажа 12-ти этажного жилого дома № 15 по ул. Славянская, МКР «Луч» в г. Белгороде отсутствует, застройщик - ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» такую документацию не предоставлял.

Представленные в материалы дела копии документов не могут служить достаточными доказательствами, при отсутствии оригиналов указанных документов.

Также, как следует из материалов дела, 19.01.2006 года между ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» и ООО «Интерстрой» заключен договор № К-333 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома № 15 по ул. Славянская МКР «Луч» в г. Белгороде.

Согласно указанного договора ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» обязалось осуществить строительство указанного жилого дома, и после утверждения акта государственной приемочной комиссии передать ООО «Интерстрой» в собственность нежилое помещение № 55/56, расположенное на втором этаже, общей проектной площадью 200,08 кв.м., предполагаемый срок окончания строительства дома – второе полугодие 2008 года, а Инвестор обязался уплатить обусловленную договором цену и принять данное помещение при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Стоимость помещения определена в сумме 7 663 100 руб.

Оплата по данному договору подтверждается справкой от 17.03.2008 года, выданной ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3».

01.04.2008 года ООО «Интерстрой» по договору уступки права требования № 01-04-08 уступило принадлежащее ему право требования по договору ФИО7, которая оплатила 7 663 100 руб., что подтверждается справкой ООО «Интерстрой» от 01.04.2008 года.

09.09.2011 года ФИО7 по договору уступки права требования по договору ФИО1, который оплатил 7 663 100 руб., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 09.09.2011 года.

К участию в рассмотрении заявления привлечены третьи лица – ФИО4, обратившаяся в рамках дела № А08- 6346/2010-18Б с заявлением о включении в реестр требований кредиторов

ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» требования о передаче жилого помещения – квартиры № 55, расположенной на втором этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 88,83 кв.м. на основании договора № К-584 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома № 15 по улице Славянская МКР «Луч» в г. Белгороде от 13.10.2006 года; Курок (Роговая) Наталья Ивановна, обратившаяся в рамках дела № А08-6346/2010-18Б с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» требования о передаче жилого помещения – квартиры № 56, расположенной на втором этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 53,09 кв.м. на основании договора № К-10 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома № 15 по улице Славянская МКР «Луч» в г. Белгороде от 23.01.2007 года.

Согласно представленных третьими лицами документов, 13.10.2006 года и 23.01.2007 года между ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» и ООО «Интерстрой» заключены договора № К-584, К-10 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома № 15 по ул. Славянская МКР «Луч» в г. Белгороде, согласно условий которых ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» приняло Дольщика- Инвестора (ООО «Интерстрой») в долевое участие инвестирования строительства одной двухкомнатной квартиры № 55 на втором этаже 12-ти этажной блок-секции жилого дома № 15 по ул. Славянская, МКР «Луч» в г. Белгороде, общей проектной площадью 88,83 кв.м., и одной однокомнатной квартиры № 56 на втором этаже 12-ти этажной блок-секции жилого дома № 15 по ул. Славянская, МКР «Луч» в г. Белгороде, общей проектной площадью 53,09 кв.м.

ООО «Интерстрой» 14.11.2006 года и 28.03.2007 года произведена уступка прав требований по указанным квартирам индивидуальному предпринимателю ФИО11, права на которые путем уступки прав требований приобретены ФИО4

и Курок (Роговой) Натальей Ивановной. Требования которых, являются предметом рассмотрения в рамках дела № А08-6346/2010-18Б по заявлениям указанных лиц о включении в реестр требований кредиторов ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» требований о передаче жилых помещений – квартир № 55, № 56.

В соответствии со ст. 201.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 Закона о банкротстве, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику (ст. 201.4. Закона о банкротстве).

Согласно ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст. 201.8. Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка

подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Судебное заседание арбитражного суда по рассмотрению предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований проводится судьей арбитражного суда в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела № А08-6346/2010- 18Б доводами ФИО1 о произведенной оплате по договору № К-333 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома № 15 по ул. Славянская МКР «Луч» в г. Белгороде от 19.01.2006 года в размере 7 663 100 руб. является справка от 17.03.2008 года, выданная ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» обществу с ограниченной ответственностью «Интерстрой», а также акт сверки взаимных расчетов между ЗАО Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» и ООО «Интерстрой» по состоянию на 29.06.2009 года.

Доказательствами оплаты по договору уступки права требования № 01- 04-08, заключенного между ООО «Интерстрой» и Черниковой О.В., является справка ООО «Интерстрой» от 01.04.2008 года. Доказательствами оплаты Корзун А.М. по договору уступки права требования от 09.09.2011 года, заключенного между Корзун А.М. и Черниковой О.В., является акт приема- передачи денежных средств в сумме 7 663 100 руб.

Акт сверки взаимных расчетов между ЗАО Жилищная проектно- строительная компания ЖБИ-3» и ООО «Интерстрой» по состоянию на 29.06.2009 года не может быть принят судом в качестве доказательства, поскольку в указанном акте отсутствуют сведения о произведенной ООО «Интерстрой» оплате ЗАО Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» по договору № К-333 от 19.01.2006 года

Заявителем суду не представлена первичная бухгалтерская документация, подтверждающая проведение расчетов по указанному договору № К-333 от 19.01.2006 года, а также договору уступки права требования № 01-04-08 от 01.04.2008 года, заключенного между ООО «Интерстрой» и ФИО7, которая впоследствии передала свои права заявителю.

Требование о передаче помещений не может быть установлено только на основании справки застройщика об оплате, выданной заявителю, и может создать условия для формирования реестра из недобросовестных кредиторов вопреки интересам добросовестных.

Таким образом, заявителем в материалы дела не представлено достаточных доказательств (первичных бухгалтерских документов) свидетельствующих об оплате застройщику обществом с ограниченной ответственностью «Интерстрой» денежных средств в размере 7 663 100 руб. по договору № К-333 о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома № 15 по улице Славянская МКР «Луч» в г. Белгороде от 19.01.2006 года, а также достаточных доказательств произведенной оплаты

по договору уступки права требования № 01-04-08 от 01.04.2008 года, заключенного между ООО «Интерстрой» и Черниковой О.В.

Кроме того, согласно статьи 201.8 Закона о банкротстве заявитель не вправе требовать признания права собственности на помещения, расположенные в объектах незавершенного строительства вне рамок дела о банкротстве должника-застройщика.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом. Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).

Таким образом, до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

Как установлено судом, многоквартирный дом № 15 по ул. Славянская в г. Белгороде строительством не завершен и не сдан в эксплуатацию, в качестве объекта незавершенного строительства не зарегистрирован, право собственности на него ЗАО «Жилищная проектно-строительная компания ЖБИ-3» в установленном порядке не зарегистрировало.

В связи с чем, требования заявителя о признании права собственности за ним на объект незавершенного строительства – нежилое помещение № 55/56,

расположенное на втором этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 200,08 кв.м.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение № 55/56, расположенное на втором этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 200,08 кв.м. за Корзун А.М. являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 184-186, 223 АПК РФ, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Требования ФИО1 о признании за ним права собственности на объект незавершенного строительства – нежилое помещение № 55/56, расположенное на втором этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 200,08 кв.м.; произвести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - нежилое помещение № 55/56, расположенное на втором этаже дома № 15 по ул. Славянской в городе Белгороде, общей проектной площадью 200,08 кв.м. за ФИО1 оставить без удовлетворения.

Определение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в установленном законом порядке.