Гражданский кодекс часть 1

к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области, г. Брянск

третьи лица: 1)Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г. Брянск 2) Администрация города Фокино Брянской области, г. Фокино Брянской области; 3) Правительство Брянской области, г. Брянск 4) Департамент финансов Брянской области, г. Брянск

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 108 351 523 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности №17-66 юр от 11.09.2012;

от ответчика – ФИО2 по доверенности № 32/2013-01 от 28.01.2014; после перерыва - ФИО3 по доверенности №27 от 06.11.2013;

от третьих лиц – 1) ФИО4 по доверенности от 21.03.2014, после перерыва не явились; 2) ФИО5 по доверенности №248 от 03.02.2014; ФИО6 по доверенности №191 от 27.01.2014, 3) ФИО7 по доверенности от 31.12.2013; 4)ФИО8 по доверенности от 09.01.2014, после перерыва не явились,

установил:

Закрытое акционерное общество «Мальцовский портландцемент» (далее - ЗАО «Мальцовский портландцемент»), г.Фокино Брянской области, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области, г.Брянск, (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 32:06:0250301:1, площадью 508 247 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, Дятьковский район, с восточной стороны границы г.Фокино и основной промплощадки в г.Фокино, ул.Цементников, д.1, равной его рыночной стоимости - 108 351 523 руб., определенной по состоянию на 01.01.2009, обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области, г. Брянск внести изменения в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 32:06:0250301:1, площадью 508 247 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, Дятьковский район, с восточной стороны границы г.Фокино и основной промплощадки в г.Фокино, ул.Цементников, д.1, равной его рыночной стоимости, установленной на 01.01.2009.

Определением суда от 11.03.2014 по делу №А09-11797/2013 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебно-экономических экспертиз «Судэксперт» ФИО9, перед экспертом поставлен вопрос: «Какова величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 32:06:0250301:1, площадью 508 247 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, Дятьковский район, с восточной стороны границы г.Фокино и основной промплощадки в <...>, по состоянию на 01.01.2009».

Согласно представленному экспертному заключению №3/03-2014 от 28.03.2014 рыночная стоимость земельного участка составила 108 351 523 руб.

От администрации города Фокино поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу №А09-11797/2013в ФБУ "Брянская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" (эксперт ФИО10) , указав следующие обстоятельства для назначения повторной экспертизы:

- в уставе ООО "Центр судебно-экономических экспертиз "СУЭКСПЕРТ" отсутствует вид деятельности - проведение экспертиз с указанием перечня видов;

- подписка эксперта о разъяснении прав и обязанностей сделана со ссылкой на ГПК;

- в заключении отсутствуют сведения о лице, предупредившем ФИО9 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, подписка о разъяснении датирована 28.03.2014, то есть по окончании производства экспертизы;

- в заключении не указан стаж работы по специальности, сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу, дата поступления определения суда в организацию для проведения экспертизы, перечень объектов исследований и материалов дела, представленных эксперту для проведения судебной экспертизы;

- ссылки на источники информации и приложенные копии материалов и распечаток, используемые в заключении ФИО9 не позволяют сделать вывод о дате его подготовки и точной стоимости на дату оценки;

- по аналогу №1 в приложении приведена копия объявлений газеты Недвижимость Брянск-Строительство №09 (411) за 14.03.2011 не имеющая отношение к экспертизе, хотя в номере 49 (402) от 20.12.2010 имеется данная информация об указанном объекте оценки;

- по аналогу №4 на странице 24 в таблице №5 указана ссылка, которая имеется на текущий момент и по существующему контакту стоимость актуальна на текущую дату, хотя в таблице указана дата выставления 04.03.2009.

В обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы заявитель представил рецензию на заключение экспертизы, платежное поручение о перечислении на депозитный счет суда 20541 руб. 44 коп.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства, считал доводы третьего лица необоснованными, заявил о допросе в судебном заседании эксперта ФИО9

Администрация города Фокино возражала против дачи суду пояснений экспертом ФИО9

Ходатайство истца судом удовлетворено, в судебном заседании заслушены пояснения эксперта ФИО9.

Суд разъяснил лицам участвующим в деле право на отвод эксперту, заявленному администрацией города Фокино. Отводов не поступило.

Истец заявил о том, что у предложенного заявителем эксперта отсутствуют достаточные познания в области оценочной деятельности".

Выслушав доводы лиц участвующих в деле, пояснения эксперта, изучив материалы дела, в том числе экспертное заключение, суд пришел к следующим выводам.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу данной нормы закона назначение повторной экспертизы является не обязанностью, а правом арбитражного суда, обусловленным возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

В соответствии с экспертным заключением №3/03-2014 рыночная стоимость земельного участка составила 108 351 523 руб. Из представленного заключения следует, что при определении стоимости объекта оценки экспертом был применён сравнительный подход к оценке.

В судебном заседании эксперт устно и письменно пояснила, что им произведено полное исследование рынка земель промышленного назначения в Брянской области за период 2009-2010 года, для этого были исследованы региональные периодические издания в зале периодики Брянской областной библиотеки, данные сайтов, а также проведены консультации с риэлторами, которые занимались в данный период времени продажей земельных участков промназначения. На основе анализа изученных данных, эксперт пришел к выводу, что в обозначенный период на территории Брянской области в основном предлагались участки вдоль трасс для строительства АЗС, и в населенных пунктах под производственные базы. В основном стоимость 1 кв.м. земель промышленного назначения, для данного периода составляла 60-100 рублей. Информацию по совершенным сделкам купли-продажи за 2009 год земель промышленного назначения предоставил риэлтор ФИО11, тел 8(905)102-79-66. Он предоставил информацию о зарегистрированных договорах купли- продажи за 2009 г, так им от имени заказчика был продан земельный участок промышленного назначения в <...> (примыкает к базам Московского 99) 4 га за 12 млн. рублей, стоимость 1 кв.м. составила 300 рублей, а так же им же совершена продажа земельного участка в п. Дарковичи, Брянского района, земельный участок промышленного назначения 13,5 га был продан за 1млн. 600 тыс. рублей что составляет за 1 кв.м. 118 рублей. Риэлтор готов предоставить суду информацию о данных, не разглашая сторон сделки. Учитывая нетипичный масштаб земельного участка, ограниченность рынка подобных объектов, а также учитывая анализ рынка, эксперт может использовать объекты аналоги ранее или позднее даты определения

рыночной стоимости, основываясь на данных о сохранении в этот период стоимостей на одном уровне. Экспертом в приложении к пояснению приведены данные об одних и тех же земельных участках, выставленных на продажу в 2009 году, 2010 году и 2011 году, стоимость данных земельных участков за этот период времени не изменилась. Из этого следует, что срок экспозиции участков промышленного назначения после кризиса 2008 года значительно вырос и составляет от оного до трех лет, а по некоторым участкам более. Приведенный анализ доказывает неизменность рынка на данный период. Экспертом была использована только общедоступная информация, в качестве аналогов были выбраны земельные участки промышленного назначения, которые по своим характеристикам наиболее близки к объекту исследования. Для определения рыночной стоимости земельного участка при оспаривании кадастровой стоимости, назначение исследуемого участка, должно совпадать с назначением участков аналогов. Информация, указанная в объявлениях была проверена через контактные лица и нашла подтверждение.

В результате анализа рынка экспертом было выбрано четыре объекта-аналога, выставленные на продажу.

По указанным аналогам эксперт пояснила следующее:

1) аналог №1: земельный участок промышленного назначения, расположен в п. Белые Берега, в собственности, выставлен на продажу с конца 2009 года за 8 000 000 рублей, продан в марте 2014 года. Риэлтерское агентство Наш Дом - риэлтор Сергей - 8 (952) 969-49-79;

2) аналог № 2: земельный участок промышленного назначения, расположен в п. Некислицы, Севского района, стоимостью 16 000 000 рублей, был выставлен на продажу в конце 2009 года, по данным риэлтора участок до сих пор не продан. Риэлтор Геннадий - 8 (910) 333-53-46;

3) аналог № 3: земельный участок промышленного назначения, расположен в Навлинском районе. Данный земельный участок начал предлагаться к продаже с конца 2009 г начала 2010 г. стоимостью 2 300 000 рублей. Продается до сегодняшнего дня. По информации собственника, для реализации участка по заявленной стоимости, ей было предложено разбить участок. Информация получена от собственника тел. <***> Надежда.

4) аналог № 4: земельный участок промышленного назначения, расположен в Погарском районе, 3 км от таможенного перехода. Стоимость предложения 10 000 000 рублей. На сегодняшний день не продан. Информация получена от собственника Александр - 8(920)603-08-80.

Перед дачей пояснений суду эксперт предупреждалась об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, в судебном заседании подтвердила достоверность своих выводов, заявила о возможности позвонить по вышеуказанным телефонам, либо иным способом проверить достоверность использованной ей информации. Экспертом представлен приказ №3 от 13.03.2014 о поручении ей проведение экспертизы по делу №А09-11797/2013, об ознакомлении эксперта со статьей 307 УК РФ с ответственностью за дачу заведомо ложного заключения и со статьей 55 АПК РФ с правами и обязанностями эксперта, копии газет со сведениями о продажах аналогов спорного земельного участка.

Администрация города Фокино возражала против приобщения указанных документов.

Ходатайство о приобщении удовлетворено судом.

Возражая против удовлетворения ходатайства истец указал, что по аналогичным делам экспертные учреждения используют сравнительный подход к оценке.

После перерыва в судебном заседании судом приобщены к материалам дела выборки из экспертных заключений по делам №А09-10909/2013, А09-9352/2013, из которых подтверждается довод истца и пояснения эксперта о преимущественном методе определения рыночной стоимости путем использования сравнительного метода, в том числе и рецензентом.

Ответчик считал представленное экспертное заключение обоснованным, возражал против назначения повторной экспертизы, полагал что удовлетворение ходатайства повлечет необоснованное возложение на кадастровую палату расходов на оплату экспертизы.

Учитывая, пояснения эксперта, отсутствие в материалах дела какой-либо дополнительной информации которая привела бы к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки, суд не находит оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, применения им сравнительного метода оценки. При этом суд принимает во внимание, что фактически заявитель ходатайства о назначении повторной экспертизы не заявляет о необходимости проведения экспертизы по установлению рыночной стоимости земельного участка с использованием иных методов.

Суд находит обоснованным довод истца о том, что результаты исследований на достоверность при наличии сомнений у третьего лица могут быть проверены, в связи с чем необходимости в назначении повторной экспертизы не имеется.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что эксперт предупреждался об уголовной ответственности судом в соответствующем определении о назначении экспертизы. Допущенная экспертом опечатка в заключении в части указания места публикации аналога не повлекла к недостоверным выводам.

Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (N 73-ФЗ от 31 мая 2001 года), статья 41 распространяет свое действие на судебно - экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами. Лицензирование судебно-экспертной деятельности а также аккредитации судебных экспертов действующим законодательством не предусмотрено. С учетом изложенного, довод о необходимости внесения в Устав вида деятельности как экспертная деятельность является необоснованным.

Судебный эксперт независим в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых с его точки зрения для изучения данных конкретных объектов экспертизы. Сведения о стаже эксперта имеются в материалах дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 87, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд.

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление Администрации города Фокино Брянской области, г. Фокино Брянской области о назначении повторной экспертизы оставить без удовлетворения.

Судья

Г. В. Земченкова

2 А09-11797/2013

3 А09-11797/2013

4 А09-11797/2013

5 А09-11797/2013

6 А09-11797/2013

7 А09-11797/2013