Определение № А10-3681/2011 от 17.09.2013 АС Республики Бурятия

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001
e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
об отказе в изменении способа и порядка исполнения судебного акта

Резолютивная часть определения объявлена 12 сентября 2013 года.

Определение в полном объеме изготовлено 17 сентября 2013 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Салимзяновой Л.Ф. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ноздриной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Открытого акционерного общества акционерного коммерческого «БайкалБанк» (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изменении способа исполнения судебного акта в части изменения начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации,

при участии в заседании

от заявителя / истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 06.06.2013 №01- 23/148;

от должника / ответчика ООО «БайкалЭнергоСтройСервис»: ФИО2 - директор, ФИО3 – представитель по устному заявлению представляемого;

от службы судебных приставов-исполнителей: не явился, извещен,

установил:

Истец (ОАО АК «БайкалБанк») обратился с заявлением об изменении способа исполнения решения суда по делу №А10-3681/2011 в части изменения начальной продажной цены заложенного имущества ООО «БайкалЭнергоСтройСервис», мотивируя значительным снижением его рыночной стоимости.

В обоснование данного довода истец указал, что с момента проведения судебной экспертизы по определению рыночной недвижимого имущества и по настоящее время

недвижимое имущество подвергается разграблению. В связи с чем его состояние значительно ухудшилось. В зданиях административно-бытового корпуса и производственного цеха была повреждена система отопления (сняты батареи), демонтированы навесные потолки, паркетные полы, в здании производственного цеха поврежден трансформатор. Данные повреждения привели к отсутствию энергоснабжения и центрального отопления в отдельных помещениях и значительному снижению привлекательности для потенциальных потребителей.

Также истец заявил о низкой ликвидности имущества. Истцом представлены отчеты №550, 550/1, 550/2 по обоснованию рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, выполненные ООО «Фонд имущества Республики Бурятия». Истец указал, что в ходе определения рыночной стоимости заложенного имущества обращено внимание на то, что для потенциальных арендаторов объекты не представляют особого интереса из- за большого объема больших помещений. Местонахождение объектов из-за отдаленности от центра города и основных транспортных магистралей охарактеризовано как с невысокой степенью привлекательности.

Согласно указанным отчетам рыночная стоимость здания производственного цеха по состоянию на 26.07.2013 с учетом НДС составляет 33 121 000 руб. 00 коп., здания административно-бытового корпуса по состоянию на 30.07.2013 с учетом НДС составляет 24 826 685 руб. 00 коп., здания литейного цеха по состоянию на 30.07.2013 с учетом НДС составляет 24 342 000 руб. 00 коп.

Истец считает, что при изменении способы исполнения судебного акта начальная продажная цена должна быть определена в соответствии с п.2 статьи 54 ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости» № 102-ФЗ в размере 80% от рыночной цены, установленной оценщиком.

В соответствии с частью 1 статьи 324 АПК РФ истец просит изменить способ исполнения судебного акта по делу № А10-3681/2011 в части изменения продажной цены заложенного имущества ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» , установив начальную продажную размере :

- здания производственного цеха ( нежилое здание) – 2 этажное, литера Б , инв № 29890-б/н, общая площадь 5979,5 кв.м, адрес объекта: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, поселок Энергетик, д. б/н, условный номер 03:23:000000:89/2002-000256 в размере 26 496 800 руб.00 коп ;

- здания административно-бытового корпуса (нежилое здание), 3 этажное, литера А, инв. №29890-б/н, общая площадь 3869,6 кв.м, адрес объекта: Республика Бурятия, г. Улан-

Удэ, поселок Энергетик, д. б/н, условный номер 03:23:000000:89/2002-000255 в размере 19 861 348 руб 00 коп;

- здания литейного цеха ( нежилое здание) , 2 этажное, литера Д, инв. №29890-б/н, общая площадь 3745,1 кв.м, адрес объекта: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, поселок Энергетик, д. б/н., условный номер 03:23:000000:58/2003-000082 в размере 19 473 600 руб 00 коп.

Ответчик ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» требование истца считает не обоснованным. В обоснование возражений указало, что истцом не доказан факт разграбления имущества, неисправности трансформатора. С 27.01.2012 по настоящее время ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» организована круглосуточная охрана объектов недвижимости, трансформатор является действующим. Состояние системы отопления, навесных потолков и паркетных полов учтено при проведении судебной экспертизы. Полагает, что в настоящее время имущество находится в том же состоянии, что и на момент проведения оценки экспертом ООО Перспектива» ФИО4 Из отчетов ООО « Фонда имущества РБ» №№ №550, 550/1, 550/2 , представленных истцом в качестве доказательства снижения рыночной стоимости имущества, также не следует ухудшения состоянию имущества. При сравнении отчетов ООО « Фонд имущества РБ», представленных истцом в ходе рассмотрения дела, и отчетов ООО «Фонд имущества РБ» №№ №550, 550/1, 550/2, представленных в обоснование снижения рыночной стоимости имущества, разница в стоимости имущества составляет 4 млн. руб. Судом отчеты ООО «Фонд имущества РБ» были отклонены, рыночная стоимость объектов недвижимости была определена в соответствии с рыночной стоимостью, определенной экспертом ООО «Перспектива» ФИО4. Решение суда в данной части не было оспорено. За период с момента проведения судебной экспертизы социально-экономическое состояние в республике не изменилось, обвала рынка недвижимости и снижения цен на недвижимость не произошло.

Ответчик ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» указал, что в соответствии с пунктом 10 статьи 87 Федерального закона №229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 12.08.2013 о снижении цены имущества на 15%, что составило 48 375 040 руб. Данное снижение покрывает все потери, связанные со снижением ликвидности.

Судебный пристав-исполнитель в судебное заседание не явился.

О рассмотрении заявления Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия извещено, что подтверждается уведомлением о вручении заказного судебного письма №67000865882990.

О времени и месте судебного заседания Специализированный отдел Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Бурятия извещен, что подтверждается распиской от 10.09.2013 в получении копии определения от 04.09.2013.

Дело рассмотрено в порядке статьи 324 АПК РФ.

Исследовав материалы дела , выслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 11.10.2012 г. по делу № А10- 3681/2011 удовлетворены требования ОАО АК «БайкалБанк» об обращении взыскания на заложенное имущество, обращено в том числе взыскание в пользу Открытого акционерного общества акционерного коммерческого «БайкалБанк» на следующее заложенное имущество Общества с ограниченной ответственностью «БайкалЭнергоСтройСервис» ):

- здание производственного цеха, назначение: нежилое инв. №29890-б/н, общая площадь – 5979,5 кв.м. Адрес объекта: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, поселок Энергетик, д. б/н. Кадастровый (или условный) номер 03:23:000000:89/2002-000256, с установлением начальной продажной стоимости в размере 51 837 600 руб.00 коп ;

- здание административно-бытового корпуса, назначение: нежилое инв. №29890-б/н, общая площадь – 3869,6 кв.м. Литер: А. Этажность: 3. Подземная этажность: 1. Адрес объекта: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, поселок Энергетик, д. б/н. Кадастровый (или условный) номер 03:23:000000:89/2002-000255, с установлением начальной продажной стоимости в размере 35 041 600 руб 00 коп;

- здание литейного цеха, назначение: нежилое инв. №29890-б/н, общая площадь – 3745,1 кв.м. Литер: Д. Этажность: 2. Адрес объекта: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, поселок Энергетик, д. б/н. Кадастровый (или условный) номер 03:23:000000:58/2003-000082, с установлением начальной продажной стоимости в размере 34 058 400 руб 00 коп.

Решение суда в указанной части вступило в законную силу 13.11.2012. Для принудительного исполнения судебного акта Арбитражный суд Республики Бурятия 13.11.2012 выдал взыскателю исполнительный лист серии АС № 000111818.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 11.10.2012 по делу №А10-3681/2011 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2013 по тому же делу оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Как следует из представленных заявителем копий материалов исполнительного производства, производство по исполнению решения суда от 11.10.2012 г. по делу № А10- 3681/2011 в отношении ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» возбуждено Специализированным отделом по исполнению особых производств УФССП по Республике Бурятия 27.03.2013 (исполнительное производство №4105/13/25/03).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 22.04.2013 наложен арест на имущество должника ООО «БайкалЭнергоСтройСервис».

Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО5 от 13.05.2013 по исполнительному производству №4105/13/25/03 имущество ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» передано в Росимущество на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона: здание производственного цеха стоимостью 51 837 600 руб., здание административно-бытового корпуса стоимостью 35 041 600 руб., здание литейного цеха стоимостью 34 058 400 руб., на общую сумму 120 937 600 руб. с учетом НДС.

Согласно протоколу заседания аукционной комиссии №19-и от 18.07.2013 аукцион по продаже арестованного имущества (лот №1 – здание производственного цеха с начальной ценой 51 837 600 руб., лот №2 – здание административно-бытового корпуса с начальной ценой 35 041 600 руб., лот №3 – здание литейного цеха с начальной ценой 34 058 400 руб., в т.ч. НДС) признан в соответствии с пунктом 1 статьи 91 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» не несостоявшимся в связи с отсутствием заявок.

Согласно пункту 1 статьи 91 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если заявки на участие в торгах подали менее двух лиц.

Как следует из пункта 1 статьи 92 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

Как указали стороны, вторичные торги назначены на 12.09.2013.

В соответствии с частью 2 статьи 92 Федерального закона от 02.10.2007 №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 23.08.2013 отложены исполнительные действия по реализации имущества ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, в рамках исполнительного производства №4105/13/25/03, до вынесения судебного акта по заявлению ОАО АК «БайкалБанк» об изменении порядка исполнения решения суда по делу №А10-3681/2011.

В соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» после объявления публичных торгов по продаже заложенного имущества несостоявшимися в связи с тем, что на публичные торги явилось менее двух покупателей либо не была сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества, залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, которое следует рассматривать по правилам статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

В связи с указанным, истец обратился с заявлением об изменении способа исполнения решения суда по делу №А10-3681/2011 в части изменения начальной продажной цены заложенного имущества ООО «БайкалЭнергоСтройСервис», мотивируя значительным ухудшением состояния имущества и снижением его рыночной стоимости.

Согласно пункту 4 статьи 58 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Согласно части 12 статьи 87 Закона об исполнительном производстве нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.

Следовательно, под значительным уменьшением рыночной цены предмета залога следует считать уменьшение цены более чем на 25% после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания.

В соответствии с отчетами ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» №550, 550/1, 550/2, представленными в обоснование значительного снижения рыночной стоимости зданий, рыночная стоимость здания производственного цеха по состоянию на 26.07.2013 с

учетом НДС составляет 33 121 000 руб. 00 коп., здания административно-бытового корпуса по состоянию на 30.07.2013 с учетом НДС составляет 24 826 685 руб. 00 коп., здания литейного цеха по состоянию на 30.07.2013 с учетом НДС составляет 24 342 000 руб. 00 коп.

Уменьшение первоначальной продажной цены заложенного имущества истец мотивирует значительным ухудшением его состояния. В обоснование данных доводов истец представил сравнительную таблицу изменений внутреннего состояния заложенного имущества за период с 15.06.2012г по 17.05.2013г ( л.д.39-46 т21). Согласно сравнительной таблицы истец путем сравнения фотографий сопоставив состояние помещений на 15.06.2012г и на 17.05.2013г, заявил, что в некоторых помещениях сняты батареи, демонтированы частично навесные потолки и ламинат на полах, в здании производственного цеха поврежден трансформатор, что по мнению истца, привело к отсутствию энергоснабжения и центрального отопления в отдельных помещениях и значительному снижению привлекательности для потенциальных потребителей.

В судебное заседание 04.09.2013г ответчиком представлен на обозрение журнал сторожа ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» (начат 16.06.2012г) , согласно которому территория производственной базы, на которой расположены заложенные здания, находится под круглосуточной охраной ООО «БайкалЭнергоСтройСервис».

Согласно отчетам ООО «Фонда имущества РБ» №№ №550, 550/1, 550/2, представленных истцом в качестве доказательства снижения рыночной стоимости имущества, не следует ухудшения состоянию имущества. Как следует из отчетов по обоснованию рыночной стоимости зданий административно-бытового корпуса № 550 по состоянию на 30.07.2013г , зданию производственного цеха № 550/1 по состоянию на 26.07.2013г, здания литейного цеха № 550/2 по состоянию на 30.07.2013г здания имеют системы инженерного обеспечения: водопровод, горячее водоснабжение, электросети, канализационную сеть, систему отопления, вентиляции. Качество строительства зданий хорошее, привлекательность/внешний вид удовлетворительное, требуемый ремонт – текущий.

Согласно заключению эксперта ООО « Перспектива» ФИО4 № 503/12 об оценке рыночной стоимости административно-бытового корпуса на потолках, полах и стенах были выявлены редкие разрушения отделочного слоя. Визуальный осмотр помещений изнутри показал необходимость выполнения косметического и восстановительного ремонта.

Согласно заключениям ООО «Перспектива» об оценке рыночной стоимости зданий производственного цеха № 505/12 и литейного цеха № 504/12 серьезных дефектов и

разрушений не выявлено, визуальный осмотр помещений показал необходимость косметического ремонта.

Оснований считать, что демонтаж части труб отопления, частичное повреждение отделки в некоторых помещениях повлекли значительное ухудшение состояния зданий, не имеется.

Доказательств повреждения трансформатора истцом не представлено. Из отчета ООО « Фонд имущества РБ» № 550/1 не следует, что на цену здания производственного цеха повлияло состояние трансформатора.

Согласно акту проверки сохранности арестованного имущества от 31.07.2013 судебным приставом-исполнителем ФИО6 в присутствии представителя взыскателя и должника ООО «БайкалЭнергоСтройСервис» проверено имущество по акту описи ареста от 22.04.2013, в ходе которого нарушений хранения не установлено, имущество соответствует акту описи ареста.

Доводы истца о значительным ухудшением состояния зданий за период с момента определения рыночной цены зданий экспертом ООО «Перспектива» в рамках проведения судебной экспертизы , т.е. с 15.06.2012г по 26.07.2013г, не обоснованы.

Доводы истца о снижении рыночной цены в связи с непривлекательностью объектов из-за больших размеров помещений и отдаленности от центра города и транспортных магистралей не принимаются, поскольку площади и местонахождение зданий с момента вынесения судом решения не изменились.

Доводы истца о значительном снижении рыночной цены на здания за период с 15.06.2012г по 26.07.2013г, суд отклоняет по следующим основаниям.

Решением суда от 11.10.2012г продажная цена зданий установлена в размере 80% от рыночных цен , определенных по результатам назначенной судом экспертизы , проведенной экспертом ООО «Перспектива» ФИО4. В соответствии с экспертным заключением ООО «Перспектива» , оформленным отчетами об оценке рыночной стоимости №№503/12, 504/12, 505/12 рыночная стоимость объектов оценки на дату оценки 15.06.2012г. с учетом НДС составила здания производственного цеха 64 797 000 руб, здания административно-бытового корпуса 43 802 000 руб, здания литейного цеха 42 573 000 руб.

Доводы истца о завышении ООО «Перспектива» рыночной стоимости имущества со ссылкой на отчеты ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» № 171, 171/1, 171/2 по обоснованию рыночной стоимости здания административно-бытового корпуса, здания производственного цеха, здания литейного цеха судом были отклонены.

Согласно заключениям ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» № 171, 171/1, 171/2 рыночная стоимость зданий по состоянию на 03.09.2012г была определена

следующим образом: здания производственного цеха в размере 35 049 480 руб, здания административно-бытового корпуса в размере 25 854 000 руб, здания литейного цеха в размере 25 790 000 руб.

Согласно заключениям ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» по обоснованию рыночной стоимости зданий №№ 550, 550/1, 550/2 рыночная стоимость здания производственного цеха по состоянию на 26.07.2013 с учетом НДС составляет 33 121 000 руб. 00 коп., здания административно-бытового корпуса по состоянию на 30.07.2013 с учетом НДС составляет 24 826 685 руб. 00 коп., здания литейного цеха по состоянию на 30.07.2013 с учетом НДС составляет 24 342 000 руб. 00 коп.

Таким образом, рыночная стоимость спорных зданий по отчетам ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» № 171, 171/1, 171/2 составляла по состоянию на 03.09.2012г 86 693 480 руб, по отчетам №№ 550, 550/1, 550/2 на 26-30.07.2013г составляет 82 289 685 руб. Разница в стоимости зданий составляет 4 403 795 руб или 5,08%. Оснований считать, что рыночная стоимость зданий значительно уменьшилась, не имеется.

Рыночная стоимость спорных зданий по отчетам ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» №№ 550, 550/1, 550/2 ( 82 289 685 руб) меньше рыночной стоимости спорных зданий, определенной ООО «Перспектива» ( 151 172 000 руб), на 68 882 315 руб и на 4 403 795 руб по отчетам ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» № 171, 171/1, 171/2 .

При данных обстоятельствах доводы истца о значительном снижении рыночной стоимости зданий, обоснованные ссылкой на отчеты ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» №№ 550, 550/1, 550/2, суд не принимает.

Ходатайство ОАО АК «БайкалБанк» о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости зданий суд отклоняет как необоснованное. Истцом не представлено доказательств значительного изменения социально-экономического положения Республики Бурятия за период с 15.06.2012г по 26-30.07.2013г, которое могло бы повлиять на цены на рынке недвижимости в сторону снижения цен, не представлено доказательств обрушения цен на рынке недвижимости. Суд расценивает ходатайство, как направленное на изменение рыночной стоимости имущества, которое истцом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество и определения продажной цены, не было оспорено.

В соответствии с пунктом 10 статьи 87 Федерального закона №229 от 02.10.2007 «Об исполнительном производстве» судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 12.08.2013 о снижении цены имущества , переданного на реализацию, на 15%, а именно: здание производственного цеха – с 51 837 600 руб. до 44 061 960 руб., здание административно-бытового корпуса – с 35 041 600 руб. до 29 785 360 руб., здание литейного

цеха – с 34 058 400 руб. до 28 949 640 руб. Итого общая стоимость имущества – 102 796 960 руб.

Уменьшение цены произведено на 18 140 640 руб 00 коп. Суд считает , что данное снижение продажной цены покрывает все возможные потери, связанные со снижением ликвидности имущества.

Объявление публичных торгов несостоявшимися не является обстоятельством, затрудняющим исполнение судебного акта, поскольку решение суда может быть исполнено в порядке, установленном статьей 92 Закона об исполнительном производстве, пункта 6 статьи 350 Гражданского кодекса РФ и статьи 58 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку доказательств значительного снижения рыночной стоимости зданий после вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на данные здания истцом не представлено, заявление об установлении начальной цены заложенного имущества согласно стоимости, указанной в отчетах, представленных заявителем, не обоснованно и удовлетворению не подлежит. В связи с чем, оснований для удовлетворения требований заявителя об изменении порядка исполнения решения суда не имеется.

Руководствуясь ст.324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

О П Р Е Д Е Л И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Определение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.