Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего должника – общества с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» (ОГРН 1080326003218, ИНН 0323339584, адрес: 670047, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Павлова, 48а) Шерстянникова Александра Геннадьевича об исключении требований Рантаровой Даримы Эрдыжаповны из реестра требований участников строительства,

при участии в судебном заседании:
от конкурсного управляющего – не явились, извещен;
от Рантаровой Д.Э. – Баиров Б.Ц., представитель по доверенности от 11.04.2019;

от некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» – не явились, извещен;

от ППК «Фонд развития территорий» – не явились,
третьих лиц:
Аюшеевой С.В. – не явилась, извещена;
Бартахаевой С.В. – не явилась, извещена;
Аюшеевой А.В. – не явилась, извещена;
Рантарова С.С. – не явилась, извещена;
Илюхинову Ц.Н. – не явилась, извещена,
установил:

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 24.07.2020 (резолютивная часть оглашена 17.07.2020) общество с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Шерстянников Александр Геннадьевич.

Определением суда от 17.05.2021 удовлетворено заявление некоммерческой организации «Фонд поддержки граждан – участников долевого строительства на территории Республики Бурятия» о намерении стать приобретателем имущества застройщика общества с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» и исполнить обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21.07.2021 в реестр требований участников строительства должника включены требования Рантаровой Даримы Эрдынеевны о передаче жилых помещений – квартир № 14 (1 этап строительства), № 271, № 272, № 273, № 274 (2 этап строительства) и машино-места № 17/1, в реестр требований участников строительства ООО «Сити-Строй».

В обоснование заявления конкурсный управляющий сослался на следующее.

Рантарова Д. Э. приобрела квартиры № № 271-274, являясь директором ООО «Заиграевский кирпич», в связи с чем имеется необходимость пересмотра определения Арбитражного суда от 21.07.2021 и пересмотр обоснованности включения ее требований в реестр требований участников строительства ООО «Сити Строй». Конкурсный управляющий указал, что решениями Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ 07.02.2023г. (дела № 2-994/2023, 2-993/2023, 2-1026/2023, 2- 1034/2023), были удовлетворены требования Рантаровой Д.Э. к Фонду о передаче 4-х квартир ( №№ 11, 12, 13, 15) и 1 машино-места № 16/1 в первом этапе строительства. Однако позднее, решением Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 27.02.2023 Рантаровой Д.Э. отказано в понуждении Фонда поддержки дольщиков передать ей жилое помещение (квартиру № 14) и машино-места № 17/1 в доме по адресу г. Улан-Удэ, пр-т Строителей, 5А по инвестиционному признаку.

Определением суда от 12.07.2023 указанное заявление принято к производству, назначено к судебному заседанию.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия об отложении судебного заседания от 15.11.2023 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 15.11.2023 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований

относительно предмета спора, привлечены Аюшеева Софья Викторовна, Бартахаева Саяна Викторовну, Аюшеева Арюна Викторовна, Рантаров Сергей Сергеевич, Илюхинова Цэринхандо Нимажаповна.

В судебном заседание конкурсный управляющий, некоммерческая организация «Фонд поддержки граждан-участников долевого строительства по Республике Бурятия», публично-правовой компании «Фонд развития территорий» представителей не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Рантаровой Д.Э. против удовлетворения заявления возразил, представил письменный отзыв на заявление. Согласно отзыву, представитель Рантаровой Д.Э. указал следующее.

Требования Рантаровой Д.Э. включены в реестр определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21.07.2021. Указанное определение вступило в законную силу. По мнению Рантаровой Д.Э, фактически конкурсный управляющий просит пересмотреть ранее принятое определение от 21.07.2021 по новым обстоятельствам. Вместе с тем, такие основания отсутствуют.

Рантарова Д.Э. указала, что приобретение спорных объектов не имело цели инвестирования. Квартиры приобретались в целях удовлетворения потребности в жилище членов семьи: племянников Бартахаевой (ранее – Аюшеевой) Саяны Викторовны (приобретена квартира № 272), Аюшеевой Софьи Викторовны (приобретена квартира № 273), Аюшеевой Арюны Викторовны (приобретена квартира № 274), Рантарова Сергея Сергеевича (приобретена квартира № 271), дочери Илюхиновой Церинхондо Нимажаповны (приобретена квартира № 17). Машиноместо № 17 приобреталось также для дочери Илюхиновой Церинхондо Нимажаповны.

Указанные члены семьи не имеют собственного жилья.

Третьи лица, кроме Рантарова С.С. представили отзывы, согласно которым поддержали доводы Рантаровой Д.Э.

Третьи лица, за исключением Рантарова Сергея Сергеевича, Илюхиновой Цэринхандо Нимажаповны, в судебном заседании доводы, изложенные в отзывах, поддержали.

Иные участвующие в деле лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Сведения о движении дела опубликованы на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (https://kad.arbitr.ru/).

Заявление рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

однокомнатной квартиры, строительный № 271, предварительной общей площадью 24,33 кв.м., находящейся на 4 этаже в жилой застройке по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, проспект Строителей, 5а, блок 7, кадастровый номер земельного участка 03:24:031806:26, стоимостью 1 052 400 руб., оплаченной полностью;

двухкомнатной квартиры, строительный № 272, предварительной общей площадью 56,69 кв.м., находящейся на 4 этаже в жилой застройке по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, проспект Строителей, 5а, блок 7, кадастровый номер земельного участка 03:24:031806:26, стоимостью 2 346 800 руб., оплаченной полностью;

двухкомнатной квартиры, строительный № 273, предварительной общей площадью 48,03 кв.м., находящейся на 4 этаже в жилой застройке по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, проспект Строителей, 5а, блок 7, кадастровый номер земельного участка 03:24:031806:26, стоимостью 1 995 600 руб., оплаченной полностью;

двухкомнатной квартиры, строительный № 274, предварительной общей площадью 50,66 кв.м., находящейся на 4 этаже в жилой застройке по адресу: Российская Федерация, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, проспект Строителей, 5а, блок 7, кадастровый номер земельного участка 03:24:031806:26, стоимостью 2 100 800 руб., оплаченной полностью.

Заявитель сослалась на ненадлежащее исполнение должником перед нею обязательств по договорам на участие в долевом строительстве № 271 от 04.06.2018, № 272 от 04.06.2018, № 273 от 04.06.2018, № 274 от 04.06.2018, заключенным между заявителем и должником.

Конкурсным управляющим отказано во включении требования заявителя о передаче жилых помещений в реестр требований участников строительства должника, поскольку

договоры участия в долевом строительстве, на которые ссылается заявитель, не зарегистрированы.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 04.06.2021 заявление принято к производству, назначено к судебному заседанию.

Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21.07.2021 Рантаровой Дариме Эрдынжаповне восстановлен срок на подачу возражений по результатам рассмотрения конкурсным управляющим должника – общества с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» ее требований о включении требований в реестр требований участников строительства.

Названным определением в реестр требований участников строительства общества с ограниченной ответственностью «Сити-Строй» включены требования Рантаровой Даримы Эрдынжаповны о передаче жилых помещений:

Таким образом в реестр требований участников строительства включены требования о передаче вышеуказанных квартир и названного машино-места.

Суд отклоняет доводы Рантаровой Д.Э. о невозможности рассмотрения вопроса об исключении требований из реестра требований участников строительства в порядке статьи 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», как противоречащее сложившейся судебной практике (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2023 N 04АП-5539/2020 по делу N А10-3686/2019).

Суд рассматривает данное заявление в порядке статьи 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Нормами Закона N 151-ФЗ установлен и введен в действие дополнительный механизм реализации прав участников строительства многоквартирных домой, а удовлетворение их требований к застройщикам-банкротам посредством содействия специально создаваемых федерального и региональных фондов.

Так, участником строительства согласно Закону о банкротстве в редакции Закона N 151-ФЗ, является исключительно физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Закрепление в качестве участников строительства граждан - физических лиц связано с тем, что приобретающие жилье граждане относятся к непрофессиональным участникам рынка и целью приобретения ими указанных объектов является реализация их конституционного права на жилище. Учитывая изложенное, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - приобретателей жилых помещений, машино-мест как непрофессиональных инвесторов.

Юридическое лицо, физическое лицо или иной субъект гражданского права в том случае, если оно заключало договоры участия в долевом строительстве или иной договор с целью осуществления инвестиционной деятельности, а не в целях удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий, не может претендовать на приоритетную защиту в деле о банкротстве застройщика.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163, в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, пункт 3 статьи 201.4, подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Последовательное изменение законодательства о несостоятельности

застройщиков, действительно, позволяет сделать вывод, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан - участников строительства - преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем.

По этим причинам приобретение гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним, таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (пункты 1 и 2 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), и расчеты с которым в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве осуществляются в четвертую очередь.

При этом само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц.

В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договоров долевого участия в строительстве в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к части 1 статьи 133 АПК РФ). Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть - в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.

Таким образом, если по результатам проверки целей приобретения квартир будет установлено, что требования (их часть) кредитора носили инвестиционный характер, они подлежат включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве, за исключением ситуации, если уже удовлетворено заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика, и ему переданы права на участок и объект незавершенного строительства. В этом случае залоговые права кредитора, включенные в денежный реестр, в отношении объектов долевого строительства прекращаются (пункт 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве).

Материалами дела подтверждено, что квартиры приобретались в целях удовлетворения потребности в жилище членов семьи: племянников Батрахаовой (ранее – Аюшеевой) Саяны Викторовны (приобретена квартира № 272), Аюшеевой Софьи Викторовны (приобретена квартира № 273), Аюшеевой Арюны Викторовны (приобретена квартира № 274), Рантарова Сергея Сергеевича (приобретена квартира № 271), дочери Илюхиновой Церинхондо Нимажаповны (приобретена квартира № 17). Машиноместо № 17 приобреталось также для дочери Илюхиновой Церинхондо Нимажаповны.

Указанные члены семьи не имеют собственного жилья.

В силу пункта 2 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются.

При этом, в действующем законодательстве отсутствуют положения, предусматривающие ограничения по площади жилого помещения, приобретаемого участником долевого строительства.

Обстоятельства оплаты за квартиры были предметом оценки в определении суда от 21.07.2021.

При таких обстоятельствах заявление конкурсного управляющего удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего отказать.

Определение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья А.Ю. Анисимов