Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Цыбиковой И.Ц. при ведении протокола судебного заседания секретарем Гулиевой И.С., по средствам использования систем онлайн-связи, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ФИО1 о включении требований о передаче нежилого помещения в реестр требований участников строительства должника – общества с ограниченной ответственностью «Универсал» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 07.02.2011, юридический адрес: 368870, Республика Дагестан, <...>),

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности от 25.02.2021;

от конкурсного управляющего: не явился, извещен;

третье лицо ФИО3: не явился, извещен;

от третьего лица ООО «Улан-Удэжилстрой»: не явился, извещен,

установил:

ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о включении требований о передаче нежилого офисного помещения в реестр требований участников строительства должника – общества с ограниченной ответственностью «Универсал».

В обоснование заявленного требования заявитель сослался на неисполнение должником обязательства по передаче нежилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве №С-Ц1/2 от 27.05.2015.

Определением суда от 25 января 2021 года привлечен к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора ФИО3.

Определением суда от 03 марта 2021 года привлечен к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью «Улан-Удэжилстрой».

Конкурсный управляющий, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в судебное заседание не явились.

В последующем заявитель уточнил требования, просил признать за ФИО1 статус залогового кредитора должника общества с ограниченной ответственностью «Универсал» и включить в четвертую очередь в реестр требований кредиторов должника требования в сумме 14 232 000 рублей, обеспеченные залогом офисного помещения, общей проектной площадью 393,5 кв.м., расположенное на цокольном этаже, блок №2, многоквартирного 12-ти этажного жилого дома, по строительному адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Сахъяновой,9, оплаченной стоимостью 6 133 252,64 рублей, оценочная стоимость в размере 14 232 000 рублей.

В судебном заседании представитель ФИО1 уточнила требования, просила включить требования ФИО1 в сумме 6 133 252,64 рублей – основной долг, 8 098 747,36 рублей – убытки в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника – общества с ограниченной ответственностью «Универсал» как требования, обеспеченные залогом нежилого помещения, являющегося предметом договора на участие в долевом строительстве № С-Ц1/2 от 27.05.2015 в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2018 - нежилого офисного помещения проектной площадью 391,17 кв.м., расположенного на цокольном этаже блока № 1 многоквартирного 12-ти этажного жилого дома по строительному адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Сахьяновой, 9 на земельном участке с кадастровым номером 03:24:032802:969.

Уточнение требований судом принято.

Сведения о движении дела опубликованы на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/).

Конкурсный управляющий представил отзыв, согласно которому вопрос о включении в реестр требований кредиторов должника оставил на усмотрение суда.

Третьим лицом ФИО3 представлены письменные пояснения.

Заявление рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей конкурсного управляющего, третьих лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя заявителя, суд приходит к следующим выводам.

Определением суда от 07.09.2020 заявление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» о признании должника – общества с ограниченной ответственностью «Универсал» несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 13.10.2020 (резолютивная часть оглашена 06.06.2020) общество с ограниченной ответственностью «Универсал» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

В данном деле о банкротстве применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» №191(6912) от 17.10.2020.

18.01.2021 ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением о включении требований о передаче нежилого офисного помещения в реестр требований участников строительства должника – общества с ограниченной ответственностью «Универсал».

Дело № А10-4037/2020 о несостоятельности (банкротстве) акционерного общества «Промгражданстрой» находится в производстве судьи Гиргушкиной Н.А.

В связи с высокой нагрузкой судьи Гиргушкиной Н.А. председателем судебной коллегии Арбитражного суда Республики Бурятия ФИО5 вынесено распоряжение от 25.12.2020 № 268 о распределении с использованием автоматизированной системы заявлений об установлении размера требований кредиторов, включении требований в реестр

требований кредиторов и возражений участников строительства на отказ арбитражного управляющего во включении в реестр требований кредиторов и реестр требований участников строительства между судьями второго судебного состава.

Заявление ФИО1 от 18.01.2021 посредством автоматизированной системы распределено судье Цыбиковой И.Ц.

Как следует из пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве, установление размера требований кредиторов в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 100 названного Закона.

Согласно пункту 1 статьи 100 Закона о банкротстве кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в любой момент в ходе внешнего управления. Указанные требования направляются в арбитражный суд и внешнему управляющему с приложением судебного акта или иных подтверждающих обоснованность указанных требований документов. Указанные требования включаются внешним управляющим или реестродержателем в реестр требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов.

Внешний управляющий обязан включить в течение пяти дней с даты получения требований кредитора в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о получении требований кредитора с указанием наименования (для юридического лица) или фамилии, имени, отчества (для физического лица) кредитора, идентификационного номера налогоплательщика, основного государственного регистрационного номера (при их наличии), суммы заявленных требований, основания их возникновения и обязан предоставить лицам, участвующим в деле о банкротстве, возможность ознакомиться с требованиями кредитора и прилагаемыми к ним документами (пункт 2 статьи 100 Закона о банкротстве).

Возражения относительно требований кредиторов могут быть предъявлены в арбитражный суд внешним управляющим, представителем учредителей (участников) должника или представителем собственника имущества должника - унитарного предприятия, а также кредиторами, требования которых включены в реестр требований кредиторов. Такие возражения предъявляются в течение тридцати дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о получении требований соответствующего кредитора. Лица, участвующие в деле о банкротстве, вправе заявлять о пропуске срока исковой давности по предъявленным к должнику требованиям кредиторов (пункт 3 статьи 100 Закона о банкротстве).

При наличии возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет обоснованность соответствующих требований кредиторов. По результатам рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований кредиторов. В определении арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований кредиторов указываются размер и очередность удовлетворения указанных требований (пункт 4 статьи 100 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 4 статьи 201.4 Закона о банкротстве реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении трех месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Таким образом, реестр требований кредиторов закрыт 17.01.2021.

Заявление ФИО1, исходя из номера почтового отправления и информации, размещенной на сайте АО «Почта России», направлено в суд почтой 15.01.2021, то есть до закрытия реестра требований кредиторов.

Сведения о получении конкурсным управляющим требования кредитора опубликованы в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 26.11.2020 (№5800765).

Как следует из материалов дела, 27 мая 2015 года ООО «Улан-Удэжилстрой» (застройщик) и ФИО3 заключили договор №С-Ц1/2 участия в долевом строительстве.

Согласно пунктам 1.1, 1.3. договора №С-Ц1/2 участия в долевом строительстве от 27.05.2015 застройщик обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, «Многоквартирный жилой дом по ул.Сахьяновой, д.9 Октябрьского района г.Улан-Удэ», общая площадь земельного участка 3 185 кв.м., кадастровый номер земельного участка 03:24:032802:969. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объект долевого строительства: офисное помещение №2, общей площадью 59,43 кв.м., расположенное на цокольном этаже, блока №1, многоквартирного 12-ти этажного дома.

Объект долевого строительства оценивается сторонами в 1 485 750 рублей, в том числе 8% от цены договора на содержание службы Заказчика-застройщика (пункт 2.1. договора).

Согласно пункту 1.5 договора срок сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию июль 2015 года, и в течение 2-х календарных месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику.

Договор №С-Ц1/2 участия в долевом строительстве от 27.05.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 02.06.2015.

Суд приходит к выводу о том, что договор на участие в долевом строительстве №С-Ц1/2 от 27.05.2015 является заключенным.

Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №21 от 10.02.2017 на сумму 1 366 890 рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру №22 от 10.02.2017 на сумму 118 860 рублей.

В последующем ФИО3 заключены ряд договоров участия в долевом строительстве.

По договору участия в долевом строительстве №С-Ц1/3 от 27.05.2015 ООО «Улан-Удэжилстрой» (застройщик) обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, «Многоквартирный жилой дом по ул.Сахьяновой, д.9 Октябрьского района г.Улан-Удэ», общая площадь земельного участка 3 185 кв.м., кадастровый номер земельного участка 03:24:032802:969. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объект долевого строительства: офисное помещение №3, общей площадью 77,73 кв.м., расположенное на цокольном этаже, блока №1, многоквартирного 12-ти этажного дома. Объект долевого строительства оценивается сторонами в 1 943 250 рублей, в том числе 8% от цены договора на содержание службы Заказчика-застройщика. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 02.06.2015.

Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №23 от 10.02.2017 на сумму 1 787 790 рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру №24 от 10.02.2017 на сумму 155 460 рублей.

По договору участия в долевом строительстве №С-Ц1/4 от 27.05.2015 ООО «Улан-Удэжилстрой» (застройщик) обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, «Многоквартирный жилой дом по ул.Сахьяновой, д.9 Октябрьского района г.Улан-Удэ», общая площадь земельного участка 3 185 кв.м., кадастровый номер земельного участка 03:24:032802:969. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объект долевого строительства: офисное помещение №4, общей площадью 34,13 кв.м., расположенное на цокольном этаже, блока №1, многоквартирного 12-ти этажного дома. Объект долевого строительства оценивается сторонами в 853 250рублей, в том числе 8% от цены договора на содержание службы Заказчика-застройщика. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 02.06.2015.

Оплата по вышеуказанному договору произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №25 от 10.02.2017 на сумму 784 990 рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру №26 от 10.02.2017 на сумму 68 260 рублей.

По договору участия в долевом строительстве №С-Ц1/5 от 27.05.2015 ООО «Улан-Удэжилстрой» (застройщик) обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, «Многоквартирный жилой дом по ул.Сахьяновой, д.9 Октябрьского района г.Улан-Удэ», общая площадь земельного участка 3 185 кв.м., кадастровый номер земельного участка 03:24:032802:969. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объект долевого строительства: офисное помещение №5, общей площадью 37,02 кв.м., расположенное на цокольном этаже, блока №1, многоквартирного 12-ти этажного дома. Объект долевого строительства оценивается сторонами в 925 500 рублей, в том числе 8% от цены договора на содержание службы Заказчика-застройщика. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 01.06.2015.

Оплата по вышеуказанному договору произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №27 от 10.02.2017 на сумму 851 460 рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру №28 от 10.02.2017 на сумму 74 040 рублей.

По договору участия в долевом строительстве №С-Ц1/6 от 27.05.2015 ООО «Улан-Удэжилстрой» (застройщик) обязался осуществить строительство многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, «Многоквартирный жилой дом по ул.Сахьяновой, д.9 Октябрьского района г.Улан-Удэ», общая площадь земельного участка 3 185 кв.м., кадастровый номер земельного участка 03:24:032802:969. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объект долевого строительства: офисное помещение №6, общей площадью 37,02 кв.м., расположенное на цокольном этаже, блока №1, многоквартирного 12-ти этажного дома. Объект долевого строительства оценивается сторонами в 925 500 рублей, в том числе 8% от цены договора на содержание службы Заказчика-застройщика. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 02.06.2015.

Оплата по вышеуказанному договору произведена в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №29 от 10.02.2017 на сумму 851 460 рублей и квитанцией к приходному кассовому ордеру №30 от 10.02.2017 на сумму 74 040 рублей.

Дополнительным соглашением от 12.02.2018 застройщик ООО «Улан-Удэжилстрой» заменен на ООО «Универсал».

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 23.02.2018.

27 апреля 2018 года ООО «Универсал» (застройщик) и ФИО3 (участник долевого строительства) заключили дополнительное соглашение к договору №С-Ц1/2 участия в долевом строительстве от 27.05.2017, о нижеследующем:

1. пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании:

- договора аренды земельного участка от 15.01.2013;

- соглашений №1 от 25.03.2013, №2 от 21.08.2013, №3 от 16.09.2014, №4 от 03.11.2016 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 15.01.2013.

- разрешения строительство от 08.12.2017, №04-302000-883-2017, выдано Комитетом по строительству Администрации г.Улан-Удэ.

- проектной декларации опубликованной в газете «Бурятия» №82 (4787) от 19.07.2013: Дополнения и изменение в проектную декларацию опубликовано в газете «Бурятия» №108 (4813) от 04.09.2013;

- изменений в проектную декларацию опубликованных в газете «Бурятия» №143 (5489) от 22.12.2017;

- изменений в проектную декларацию опубликованных в газете «Бурятия» №6 (5498) от 23.01.2018;

- проектная документация разработана ООО «ГИПстройпроект».

2. пункт 1.3 договора изложить в следующей редакции: предварительное описание объекта долевого строительства, подлежащего передаче Участнику долевого строительства по настоящему договору: объектом долевого строительства является офисное помещение, общей площадью 391,17 кв.м., расположенное на цокольном этаже, блока №1, многоквартирного 12-ти этажного дома.

3. пункт 1.5 договора изложить в следующей редакции: срок сдачи жилого дома в эксплуатацию: 4 квартал 2018 года в течение 2-х календарных месяцев после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику. Застройщик вправе завершить строительство многоквартирного жилого дома ранее указанного срока.

4. пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: объект долевого строительства оценивается сторонами в 6 133 252,64 рублей, в том числе 8% от цены договора на содержание службы заказчика-застройщика. Цена одного квадратного метра составляет 15 679,25 рублей.

5. пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: оплата производится участником долевого строительства в следующем порядке:

- оплата в сумме 6 133 250 рублей – путем зачета в счет оплаты денежных сумм, оплаченных ранее застройщику участником долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве №С-Ц1/2, №С-Ц1/3, С-Ц1/4, С-Ц1/5, С-Ц1/6 от 27.05.2017.

- оплата суммы в размере 2,64 рублей производится участником долевого строительства в течении 10 дней с момента государственной регистрации настоящего соглашения.

6. Договоры №С-Ц1/3, С-Ц1/4, С-Ц1/5, С-Ц1/6 от 27.05.2017 прекращают свое действие с момента регистрации настоящего соглашения.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 18.07.2018.

Наличие у ФИО3 финансовой возможности оплатить наличными в кассу должника по указанным договорам (пункт 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35) подтвержден справками о доходах за 2015-2016 годы, выписками по счетам ФИО3

21 ноября 2018 года между ФИО3 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки прав требования по договорам № С-Ц2/3 от 27.05.2015 и №С-Ц/1-2 от 27.05.2015, согласно договору цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права требования, принадлежащие цеденту на основании:

- договора долевого строительства № С-Ц2/3 от 27.05.2015, заключающегося в праве требования от застройщика передачи в собственность офисного помещения, общей проектной площадью 393,05 кв.м., расположенное на цокольном этаже, блок №2, многоквартирного 12-ти этажного жилого дома, по строительному адресу, местоположение которого: <...>, Октябрьского района, г. Улан-Удэ;

- договора долевого строительства №С-Ц/1-2 от 27.05.2015, заключающегося в праве требования от застройщика передачи в собственность офисного помещения, общей проектной площадью 391,17 кв.м., расположенного на цокольном этаже, блок №1, многоквартирного 12-ти этажного жилого дома, по строительному адресу, местоположение которого: <...>, Октябрьского района, г. Улан-Удэ.

Уступка требования является возмездной и оценивается сторонами в размере: 6 046 751,31 рублей – за офисное помещение общей проектной площадью 393,05 кв.м., 6 183 252,64 рублей – за офисное помещение общей проектной площадью 391,17 кв.м. (пункт 1.3 договора уступки права требования).

Договор уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве от 21.11.2018 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 29.11.2018.

Факт оплаты ФИО1 подтвержден распиской ФИО3 о получении денежных средств в размере 6 183 252,64 рублей.

Договор цессии соответствуют положениям статей 382, 388, 389 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, участником строительства является ФИО1.

Решением Тарумовского районного суда Республики Дагестан от 10.04.2019 по делу №2-77/19 признано право собственности заявителя на долю в незавершенном строительством многоквартирном доме в объеме вышеуказанного офисного помещения.

Решение суда вступило в законную силу 13.05.2019.

В рамках дела № 2-77/19 Тарумовский районный суд пришел к выводу о том, что обязательство по оплате нежилого помещения исполнено заявителем в полном объеме.

В силу части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Отношения, возникшие из договора долевого участия в строительстве, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве).

В силу части 1 статьи 4 ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно статье 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон №214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу статьи 12 Закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности. Также в таких случаях при наличии сомнений во времени изготовления документов суд может назначить соответствующую экспертизу, в том числе по своей инициативе (пункт 3 статьи 50 Закона о банкротстве).

С учетом правовой позиции, отраженной в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», судом дана оценка наличию финансовой возможности у заявителя передачи наличных денежных средств ФИО3

Фактическое наличие финансовой возможности у заявителя оплаты подтверждено договором займа от 16.11.2018.

Должником не исполнено надлежащим образом обязательство по передаче нежилого помещения по договору на участие в долевом строительстве №С-Ц/1-2 от 27.05.2015.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 N 305-ЭС16-10864(5) применительно к жилым помещениям, положения Закона N 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, вопреки выводам нижестоящих инстанций не имеется. Ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон N 214-ФЗ, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Заявитель просит включить его требования в реестр требований кредиторов должника как обеспеченные залогом нежилого помещения.

Требования заявителя не относятся к текущим платежам по смыслу статьи 5 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах суд признает обоснованным и включает в реестр требований кредиторов должника денежные требования заявителя с очередностью удовлетворения в четвертую очередь (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве), как обеспеченные залогом нежилого помещения по указанному договору.

Кроме того, кредитор заявила о включении в реестр требований кредиторов убытков в сумме 8 048 747,36 рублей, возникших в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование размера убытков представила в материалы дела, отчет №640 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «НЭКС - независимая экспертиза собственности», в соответствии с которым рыночная стоимость спорного помещения, составляет 14 232 000 рублей.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве предусмотрено, что при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Исходя из взаимосвязи положений статей 201.1, 201.5 Закона о банкротстве, правом заявления требования по убыткам в отношениях по участию в долевом строительстве обладает только лицо, перед которым застройщик имеет обязательство по передаче жилого помещения. Поэтому заявленное требование в части возмещения убытков, вытекающих из неисполнения договоров долевого участия в строительстве нежилого помещения, не может быть квалифицировано в качестве денежного требования участника строительства, предусмотренного статьей 201.5 Закона о банкротстве.

Между тем, указанное требование может быть квалифицировано как денежное требование, предусмотренное абзацем 2 подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, возникшее в результате трансформации требования об обязании передать нежилое помещение, поскольку таковое не может быть заявлено к застройщику-банкроту.

Данный вывод основан на позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.05.2019 N 302-ЭС18-24434 по делу № А58-476/2016.

Закон о банкротстве не содержит норм, ограничивающих право кредиторов, на заявление требований о возмещении убытков, вызванных непередачей им нежилых помещений (площадью более 7 кв. м) как денежных требований.

К указанным правоотношениям подлежат применению статьи 15, 393, 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Под убытками в соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

В случаях, когда за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена ограниченная ответственность (статья 400), убытки, подлежащие возмещению в части, не покрытой неустойкой, либо сверх ее, либо вместо нее, могут быть взысканы до пределов, установленных таким ограничением.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце шестом пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, размер убытков, причиненных заявителю требования в результате неисполнения должником своих обязанностей по договору долевого участия в строительстве по передаче нежилого помещения, доказан заявителем и составляет сумму в виде разницы между текущей рыночной стоимостью данного нежилого помещения определенной на основании отчета об оценке, и ценой нежилого помещения, указанной в договоре долевого участия и оплаченной заявителем.

Судом предложено заявителю уточнить размер требований на дату введения конкурсного производства (06.10.2020).

Заявителем представлены отчет об оценке и справка ООО «НЭКС-независимая экспертиза собственности», согласно которой стоимость указанного объекта исходя из среднего значения стоимости 1 кв.м. составляет 14 232 000 рублей.

Таким образом сумму в размере 6 133 252,64 рублей, уплаченную по договору на участие в долевом строительстве, следует в данном случае квалифицировать в качестве суммы основного долга, а сумму 14 232 000 рублей – 6 133 252,64 рублей = 8 098 747,36 рублей – в качестве причиненных заявителю должником убытков.

Требования заявителя не относятся к текущим платежам по смыслу статьи 5 Закона о банкротстве.

При таких обстоятельствах суд признает обоснованным и включает в реестр требований кредиторов должника денежные требования заявителя в части суммы основного долга в указанном размере и убытков с очередностью удовлетворения в четвертую очередь (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве) как требования обеспеченные залогом нежилого помещения.

Руководствуясь статьями 60, 201.4, 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражны суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Включить требования ФИО1 в сумме 6 133 252,64 рублей – основной долг, 8 098 747,36 рублей – убытки в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника – общества с ограниченной ответственностью «Универсал» как требования, обеспеченные залогом нежилого помещения, являющегося предметом договора на участие в долевом строительстве № С-Ц1/2 от 27.05.2015 в редакции дополнительного соглашения от 27.04.2018 - нежилого офисного помещения проектной площадью 391,17 кв.м., расположенного на цокольном этаже блока № 1 многоквартирного 12-ти этажного жилого дома по строительному адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Сахьяновой, 9 на земельном участке с кадастровым номером 03:24:032802:969.

Определение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней с даты принятия (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Бурятия.

Судья И.Ц. Цыбикова