Гражданский кодекс часть 1

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
670001, г. Улан-Удэ, ул. Коммунистическая, 52,
e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site:http://buryatia.arbitr.ru.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
об обращении взыскания на заложенное имущество

г. Улан-Удэ	Дело № А10-735/2010
22 февраля 2012 года
Резолютивная часть определения оглашена 15 февраля 2012 года.
Определение изготовлено в полом объеме 22 февраля 2012 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Степановой А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ринчиновой Ю.И.,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Предприятие «Аэротех»

об обращении взыскания на заложенное имущество должника – общества с ограниченной ответственностью «МегаМаг» (ОГРН 1030302681310, ИНН 0323118144)

при участии:

от заявителя: Хамышкеева К.В. – представитель по доверенности № 36 от 20.05.2010;

от внешнего управляющего: не явился, извещен под расписку в деле;

от ФНС России: Мотошкина И.А. - представитель по доверенности от 24.11.2011;

от конкурсных кредиторов:

от Рыбакова В.И.: Батуева О.В., представитель по доверенности от 10.12.2010;

остальные конкурсные кредиторы не явились, извещены заказными письмами с уведомлениями.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Предприятие «Аэротех» обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество должника – общества с ограниченной ответственностью «МегаМаг»:

- часть нежилого здания торгово-досугового центра, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Барнаульская, дом 143, общей площадью 10614,3 кв.м., кадастровый (условный) номер: 03-03-01/143/2008-389;

- часть здания торгово-досугового центра, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Барнаульская, дом 143, общей площадью 3 139, 2 кв.м., кадастровый номер 03-03-01/143/2008-390;

- пристроенная часть здания торгово-досугового центра, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Барнаульская, дом 143, общей площадью 2 064, 6 кв.м., кадастровый номер 03-03-01/143/2008-388;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 14 398 кв.м., кадастровый (или условный) номер 03:24:033602:60;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 5 702 кв.м., кадастровый (или условный) номер 03:24:033602:58;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 4 748 кв.м., кадастровый (или условный) номер 03:24:033602:56;

- здание роллердрома, назначение нежилое. Площадь общая 1635, 9 кв.м. Инвентарный номер: 30516. Литер: Е. Этажность : 1. Адрес: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Барнаульская, дом № 143. Кадастровый (или условный) номер: 03-03-01/143/2008-394;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 2 365 кв.м., кадастровый (или условный) номер 03:24:033602:57;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 5101 кв.м., кадастровый (или условный) номер 03:24:033602:59.

Впоследствии заявителем представлено дополнение к указанному заявлению, в котором указано, что общая оценочная стоимость заложенного имущества установлена в размере 82 313 026 руб. Считает, что начальная продажная цена определяется на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, в связи с чем, оценка имущества не обязательна. Кроме того, проведение оценки имущества повлечет дополнительные расходы должника, что приведет к уменьшению его денежных средств.

От конкурсного кредитора ООО «Мега Улан-Удэ» поступил отзыв на заявление. В отзыве указано, что с заявленными требованиями кредитор не согласен. Считает, что реализация заложенного имущества должника приведет к невозможности восстановления платежеспособности ООО «МегаМаг». Также не согласен с доводом заявителя о том, что общая оценочная стоимость заложенного имущества составляет 82 313 026 руб. Из плана внешнего управления следует, что стоимость объектов недвижимости должника составляет не менее 200 000 000 руб. остаточная стоимость машин, оборудования и транспортных средств – не менее 100 000 000 руб. Всего остаточная стоимость основных средств должника составляет 300 000 000 руб. Таким образом, оценочная стоимость заложенного имущества значительно выше, чем его залоговая стоимость. Требование заявителя об установлении первоначальной продажной цены предмета залога равной его залоговой стоимости не соответствует требованиям Закона о банкротстве. Отсутствие сведений о рыночной стоимости имущества должника не позволяет установить возможную первоначальную цену продажи предмета залога, следовательно, удовлетворить требование заявителя. Заявил ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества.

От уполномоченного органа также поступил отзыв на заявление об обращении взыскания на заложенное имущество должника. В отзыве указано, что с заявленными требованиями не согласен. Также считает, что реализация заложенного имущества приведет к невозможности восстановления платежеспособности должника.

В ходе рассмотрения настоящего заявления от ООО «Мега Улан-Удэ» поступило ходатайство о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества.

Определением суда от 30 июня 2011 года произведена замена кредитора конкурсного кредитора, включенного в реестр требований кредиторов должника ООО «МегаМаг», общества с ограниченной ответственностью «Мега Улан-Удэ» с суммой задолженности 18 292, 85 руб. на его правопреемника Рыбакова Виктора Ивановича.

Впоследствии ходатайство о назначении экспертизы по делу представитель конкурсного кредитора Рыбакова В.И. поддержал. Указанное ходатайство также поддержали представители заявителя и уполномоченного органа.

Возражений относительно назначения экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества от лиц, участвующих в деле, не поступало.

Определением суда от 26 августа 2011 года производство по заявлению приостановлено, назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости

недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью Специализированное предприятие «Экспертное бюро» эксперту-оценщику Тютрину Виктору Васильевичу.

07.11.2011 от ООО Специализированное предприятие «Экспертное бюро» поступило заключение эксперта № 69н/11 от 29.09.2011.

Согласно заключению экспертизы рыночная стоимость объектов недвижимости составляет:

Итого общая стоимость заложенного имущества составляет 195 796 000 руб.

Определением от 24.11.2011 производство по заявлению ООО «Предприятие «Аэротех» об обращении взыскания на заложенное имущество должника – общества с ограниченной ответственностью «Мега Маг» возобновлено.

От конкурсного кредитора Рыбакова В.И. поступили возражения на заключение эксперта. В возражениях указано, что экспертное заключение составлено с существенным нарушением сроков, а также с нарушением действующего законодательства об оценочной деятельности. При определении стоимости земельного участка экспертом применена корректировка коэффициента в размере 10 % от стоимости имущества. Риэлтерскими компаниями предоставлена информация о том, что при продаже продавец может сделать среднюю скидку на 5-15 %. При продаже имущества должника произвольное уменьшение цены продаваемого имущества внешним управляющим невозможно, следовательно, применение пониженного коэффициента 10 % экспертом необоснованно. Таким образом, стоимость земельных участков должна быть не менее 21 600 700 руб. При расчете

стоимости зданий доходным подходом, экспертом в качестве исходной информации приняты сведения, не отражающие действительный размер валового дохода. При определении размера расходов на содержание имущества в части коммунальных расходов, следовало принять во внимание расходы прошлых периодов, когда трансформаторная подстанция и котельная не сдавались в аренду, и должник не нес расходов по уплате третьим лицам за оказанные услуги. Также считает, что при расчете стоимости объектов затратным подходом необоснованно применена информационная база показателей сметного расчета стоимости строительства склада-магазина оптовой торговли, находящегося по адресу: г. Улан-Удэ, пр. Автомобилистов. В службе главного инженера ООО «МегаМаг» имеется проект на строительство и расчет сметной стоимости строительства зданий торгово-досугового центра, являющихся предметом оценки. Сметная стоимость без отделки и оборудования, согласно указанным документам составила 340 000 000 руб. Кроме того, 05 марта 2009 года специализированным государственным учреждением «Фонд имущества Республики Бурятия» произведена оценка рыночной стоимости тех же самых объектов. В соответствии с указанной оценкой рыночная стоимость объектов составила 327 748 000 руб. Просит признать заключение эксперта Тютрина В.В. недостоверным доказательством стоимости объектов, на которые ООО «Предприятие «Аэротех» просит обратить взыскание. Также просит рассмотреть вопрос о наложении штрафа на эксперта Тютрина В.В. за нарушение сроков проведения экспертизы.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, считает при обращении взыскания на имущество должника необходимо применять начальную стоимость имущества с учетом ликвидной стоимости имущества должника, определенной на основании заключения № 70Н/11, поскольку ликвидная стоимость наиболее приближена к залоговой цене, указанной в соглашении. Закон не обязывает суд определять начальную продажную цену имущества в точном соответствии с отчетом оценщика. Реальная рыночная цена имущества определяется на торгах.

Представитель конкурсного кредитора – Рыбакова В.И. доводы, изложенные в возражениях, поддержал.

Представитель уполномоченного органа поддержал доводы представителя конкурсного кредитора – Рыбакова В.И.

Для установления дополнительных сведений суд для дачи пояснений по представленному экспертному заключению вызывал в судебное заседание эксперта, проводившего экспертизу по данному делу, Тютрина Виктора Васильевича.

После оглашения проведенной экспертом Тютриным В.В. экспертизы по определению рыночной стоимости заложенного имущества, им даны следующие пояснения:

Экспертиза была выполнена в срок установленный судом. В ходе проведения экспертизы, арбитражным управляющим Намсараевым Д.Д., по запросу эксперта, были представлены документы по объектам оценки (кадастровые паспорта, технические паспорта , договоры и т.д.), однако копии документов не были должным образом заверены. Помощник арбитражного управляющего заверила, что при появлении арбитражного управляющего из отпуска, копии документов будут заверены, тем более, что судья так же находится в отпуске, и задержки процедуры не возникает.

При использовании сравнительного подхода экспертом, в качестве аналогов, применялись «цены предложений», а не цены совершенных сделок. Риэлтерские компании подтверждают, что скидки на «уторговывание» от цены предложения до цены продажи составляют 5-15% в зависимости от вида недвижимости. Общепринятая практика для земельных участков-10%.

Скидка в 10% применена при использовании сравнительного подхода, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и не имеет отношения к правам и обязанностям арбитражного управляющего.

При применении доходного подхода используют, чаще всего, два метода:

А) метод дисконтированных денежных потоков, в основе которого лежит анализ предыдущей деятельности предприятия за три года и прогноз его деятельности на ближайшие 3-5 лет.

Б) метод прямой капитализации доходов, за основу которого принято положение, что доход предприятия или объекта недвижимости может быть получен путем сдачи всех площадей в аренду по средне-рыночным арендным ставкам.

В соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» право применения того или иного метода в рамках одного подхода остается за оценщиком. В данном случае экспертом применен метод прямой капитализации доходов , так как предприятие находится в стадии внешнего управления и спрогнозировать доходы от объектов недвижимости на 3 года вперед не представляется возможным.

Экспертом данные по эксплуатационным расходам приняты на основании представленных сведений и договоров арбитражного управляющего. При этом оценщик считает, что сведения, подтвержденные договорами со сторонними организациями достаточны и достоверны и более соответствуют рыночным условиям .

Экспертом изучался «Проект реконструкции здания хлебозавода...» и его показатели не могут быть приняты как среднерыночные при строительстве нового здания, так как реконструкция подразумевает дополнительные затраты, связанные с приспособлением существующего объекта для выполнения других функций. Принцип замещения, положенный в основу оценки, гласит, что разумный покупатель не заплатит больше за объект одинаковой «полезности». Магазин оптовой торговли, находящийся по адресу г.Улан-Удэ, проспект Автомобилистов функционально соответствует оцениваемому объекту, а стоимость работ и материалов соответствуют рыночной стоимости на дату оценки.

В соответствии с п.26 ФСО №1 итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть рекомендована для совершения сделки, если с даты составления отчета об оценки до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 18.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления вправе обратить взыскание на заложенное имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания на указанное имущество должника сделает невозможным восстановление его платежеспособности.

Вопрос о возможности обращения взыскания на заложенное имущество должника решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом данного имущества.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" Указанное заявление рассматривается арбитражным судом по правилам, установленным статьей 60 Закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 106, пункта 3 статьи 107 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" план внешнего управления, утверждаемый собранием кредиторов, должен предусматривать меры по восстановлению платежеспособности должника, условия и порядок реализации указанных мер, расходы на их реализацию и иные расходы должника. Платежеспособность должника признается восстановленной при отсутствии признаков банкротства, установленных статьей 3 данного закона.

Как следует из материалов дела определением суда от 20 июля 2010 года требование общества с ограниченной ответственностью «Предприятие «Аэротех» в сумме 65 375 626, 59 руб. включено в реестр требований кредиторов должника общества с ограниченной

ответственностью «МегаМаг» с очередностью удовлетворения в третью очередь, как обеспеченные залогом имуществом должника:

- часть нежилого здания торгово-досугового центра, назначение: нежилое, расположенное по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Барнаульская, дом 143, общей площадью 10 614, 3 кв.м.,

- часть здания торгово-досугового центра, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Барнаульская, 143, общей площадью 3 139, 2 кв.м.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 14398 кв.м.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 5702 кв.м.

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 4 748 кв.м.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 2 365 кв.м.;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – под строительство торгово-досугового комплекса, площадью 5101 кв.м.

Общая оценочная стоимость предмета ипотеки устанавливается в размере 82 313 026 руб.

Указанным определением установлено, что все указанное имущество принадлежит Залогодателю на праве собственности, что подтверждено представленными выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.06.2010 года № 01/157/2010-443, № 01/157/2010-441, № 01/157/2010-442, № 01/157/2010- 446, № 01/157/2010-447, № 01/157/2010-445, № 01/157/2010-448, № 01/157/2010-444, свидетельствами о государственной права 03-АА № 528850, № 528847, № 528849, № 522546, № 528848, № 522514, № 528707, № 522515.

Из заявления ООО «Предприятие «Аэротех» об обращении взыскания на заложенное имущество должника и дополнений к нему, заявитель просит обратить взыскание на следующее имущество, заложенное по договору об ипотеке № 14-5/И от 31.01.2005:

Дополнительно заявитель просит обратить взыскание на здание роллердрома, не указанное в договоре об ипотеке № 14-5/И от 31.01.2005 и дополнительному соглашению к нему.

Суд считает, что данное требование является обоснованным, поскольку частью 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

На основании статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Сторонами не оспаривается и материалами дела подтверждается, что здание роллердрома расположено на земельном участке, который является объектом залога. Следовательно, требование заявителя соответствует вышеуказанным нормам закона.

Согласно пункту 1 статьи 106 Закона о банкротстве платежеспособность должника признается восстановленной при отсутствии признаков банкротства, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В соответствии с Планом внешнего управления ООО «МегаМаг» в качестве мер по восстановлению платежеспособности предприятия должника предусмотрены мероприятия по реализации имущества должника, взысканию дебиторской задолженности.

План внешнего управления ООО «МегаМаг» не признан судом недействительным.

Следовательно, продажа части имущества должника соответствует Плану внешнего управления, утвержденному собранием кредиторов, у суда отсутствуют основания полагать, что реализация данного имущества приведет к невозможности восстановления его платежеспособности.

Согласно отчету внешнего управляющего от 10.11.2011 общая сумма кредиторской задолженности ООО «МегаМаг» на 24.11.2011 составляет 145 845, 91 тыс. руб.

Из условий договора об ипотеке № 14-5/И от 31.01.2005 общая оценочная стоимость предмета ипотеки устанавливается в размере 82 313 026 руб.

Проведенной экспертизой по определению рыночной стоимости заложенного имущества все имущество, являющееся предметом залога, составила 195 796 000 руб. В связи с этим суд считает, что обращение взыскания на заложенное имущество может повлечь удовлетворение всех требований кредиторов должника, прекращение у должника признаков, несостоятельности, установленных ст. 3 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", и как следствие достижение цели внешнего управления - восстановления платежеспособности должника.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с

учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о возможности установления начальной продажной цены заложенного имущества исходя из оценки, проведенной экспертом Тютриным В.В. по поручению суда.

Судом не принимается довод представителя заявителя о необходимости реализации залогового недвижимого имущества должника с учетом его ликвидационный стоимости.

Законом «О несостоятельности (банкротстве)» не предусмотрена реализация имущества должника по его ликвидационной цене. В интересах должника и конкурсных кредиторов необходима реализация имущества должника по наиболее высокой цене. Заключением эксперта определена стоимость залогового имущества значительно превышающая его стоимость, определенную сторонами в договоре об ипотеке № 14-5/И от 31.01.2005. Поскольку реализация имущества осуществляется не только в интересах залогодержателя, но и других кредиторов, суд считает возможным установить начальную продажную стоимость заложенного имущества в соответствии с заключением экспертизы.

Суд считает, что заключение эксперта Тютрина В.В. соответствует требованиям Закона ФЗ «Об оценочной деятельности». Представителем конкурсного кредитора Рыбакова В.В. не представлены убедительные доказательства недопустимости в качестве доказательства данного заключения эксперта. Исследовав заключение эксперта Тютрина В.В. № 69 н/11 от 29 сентября 2011 года, суд соглашается с пояснениями эксперта, данными в суде.

Кроме того, лицами, участвующими в деле, ходатайство о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлялось.

Суд не находит оснований для наложения судебного штрафа на эксперта Тютрина В.В. в соответствии с пунктом 6 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку определение о продлении срока для проведения экспертизы судом не выносилось, довод эксперта Тютрина В.В. о нарушении срока изготовления экспертного заключения по объективным причинам сторонами не оспорен. Нарушение срока изготовления экспертизы незначительно.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Предприятие «Аэротех» об обращении взыскания на заложенное имущество должника – общества с ограниченной ответственностью «МегаМаг» (ОГРН 1030302681310, ИНН 0323118144) удовлетворить.

Обратить взыскание на заложенное обществом с ограниченной ответственностью «МегаМаг» имущество по договору об ипотеке (залоге недвижимости) № 14-5/И от 31.01.2005, дополнительному соглашению № 4 к нему от 14 мая 2010 г., в том числе:

- пристроенная часть здания торгово-досугового центра, назначение: нежилое, расположенное по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Барнаульская, дом 143,

общей площадью 2 064, 6 кв.м., кадастровый номер 03-03-01/143/2008-388 начальной продажной стоимостью 7 005 000 руб.;

Арбитражному суду Республики Бурятия перечислить с депозитного счета на счет ООО СП «Экспертное бюро» денежные средства в сумме 35 000, 00 руб. за выполнение своих обязанностей по выполнению экспертиз, согласно счету-фактуре № 00000006 от 02.02.2012.

Возвратить Батуевой Оксане Викторовне денежные средства в сумме 25 000 руб., перечисленные на депозитный счет Арбитражного суда Республики Бурятия по квитанцям № 4 от «22» июня 2011, № 352 от 12 июля 2011 г. за проведение экспертизы.

Возврат произвести по следующим реквизитам:

Бурятское ОСБ № 8601/12, ИНН 770708393, БИК 048142604, К\сч 30101810400000000604, Р/сч 30302810209160601800, Байкальский банк СБ РФ г. Улан-Удэ Сч. № 40817810309168960371

В удовлетворении ходатайства о наложении штрафа на эксперта Тютрина Виктора Васильевича отказать.

Определение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней с даты его принятия (даты изготовления в полном объеме).

Судья

А.Н. Степанова