Гражданский кодекс часть 1

ФИО1, рассмотрев дело в открытом судебном заседании по исковому заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива «Вышка», 601283, Владимирская обл., Суздальский район, п. Малининский,

ИНН <***>, ОГРН <***>, к администрации <...>, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>, в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира, г. Владимир, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, при участии в судебном заседании представителей: от истца – ФИО2, по доверенности от 29.06.2015; от ответчика – ФИО3, по доверенности от 03.02.2016 № 01-17/15, в судебном заседании 08.02.2017 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09.02.2017 до 16 час. 10 мин. и до 14.02.2017 до 09 час. 00 мин. и до 14.02.2017 до 16 час. 00 мин., установил.

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Вышка» (далее по тексту - СПК «Вышка», Кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к администрации города Владимира, г. Владимир, в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира, (далее по тексту - Администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404, площадью 411 359 кв.м, расположенного по адресу:

г. Владимир, ул. Производственная, ТОО «Вышка», на условиях, содержащихся в проекте договора от 19.11.2015 № 106, изложив пункты 2.1, 2.3 договора в редакции, предоставленной в протоколе разногласий СПК «Вышка», по выкупной цене 29 432 руб. 74 коп.

Заявлением от 09.06.2016 истец уточнил требования и просил обязать заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404, площадью 411 359 кв.м, расположенного по адресу: <...> ТОО «Вышка», на условиях, содержащихся в проекте договора от 19.11.2015 № 106, по выкупной цене 1 090 101 руб. 35 коп.

В заседание суда 21.07.2016 от СПК «Вышка» поступило ходатайство о назначении экспертизы по делу с постановкой перед экспертом вопросов:

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> ТОО «Вышка», по состоянию на 02.07.2013 (дата обращения с заявлением о выкупе земельного участка);

- определить размер площади земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> ТОО «Вышка», необходимой для содержания и использования расположенных на нем объектов недвижимого имущества;

- определить рыночную стоимость части земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> ТОО «Вышка», за вычетом площади, необходимой для содержания и использования расположенных на нем объектов недвижимого имущества, по состоянию на 02.07.2013 года.

Проведение экспертизы истец просил поручить обществу с ограниченной

ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» (г. Владимир, ул. Мира, 15В, оф. 306).

Ответчик не возразил против проведения экспертизы, просил поручить ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «Юридический центр «Вердикт» (<...>).

Определением суда от 31.08.2016 по ходатайству СПК «Вышка» по делу

назначалась экспертиза, проведение которой поручалось экспертам общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4, ФИО5, ФИО6, судебное заседание было отложено.

Согласно экспертному заключению:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> ТОО «Вышка», по состоянию на 02.07.2013, округленно составляет 27 801 000 руб.

- размер площади земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> ТОО «Вышка», необходимой для содержания, использования, обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества: здания для размола зерна (площадь 397,3 кв.м), телятника (площадь 609, 6 кв.м), весовой (площадь 6, 3 кв.м); магазина с пристройкой (площадь 30,4 кв.м), столовой (площадь 138,2 кв.м), пилорамы (площадь 81,3), зернохранилища (площадь 461,4 кв.м), гаража (площадь 430,9 кв.м), здания для молодняка (площадь 829,8 кв.м), конторы с пристройкой (площадь 389,7 кв.м,), с учетом необходимых нормативных

дополнительных сооружений, технологических, пожарных проездов, а так же санитарно-защитной зоны составит 60 000 кв.м (6,0 га).

- рыночная стоимость части земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <...> ТОО «Вышка», за вычетом площади, определенной во втором вопросе, т.е. необходимой для содержания, использования, обслуживания расположенных на земельном участке объектов движимого имущества, по состоянию на 02.07.2013 года, округленно составляет 11 359 000 руб.

В судебном заседании представитель истца уточнил требования и просил обязать Администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 по выкупной цене 11 363 293 руб. (ходатайство от 28.11.2016).

Представитель ответчика возразил против результатов экспертизы, в материалы дела представил письменные возражения от 30.11.2016 № 27-97/406.

Представители сторон заявили ходатайство о вызове экспертов в судебное заседание.

Определением от 01.12.2016 в судебное заседание вызваны эксперты общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО4, ФИО5, проводившие судебную экспертизу по настоящему делу.

ФИО5 (определявшая рыночную стоимость участка), ФИО4 (определявший площадь земельного участка, необходимую для обслуживания зданий) обеспечили явку в судебное заседание, представили паспорта, суд отобрал подписку экспертов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний и за отказ от дачи показаний. Подписки, каждая на одном листе в 1 экземпляре приобщены к материалам дела.

Вопросы сторон и суда к экспертам содержатся на аудиозаписи судебного заседания.

Администрация заявила ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве специалиста Егорова Максима Игоревича, работающего в обществе с ограниченной ответственностью «Владимирский долговой центр» (г. Владимир, Промышленный проезд, д.1), изготовившего отчет об оценке объекта от 28.06.2013 № 1231, который представлен Администрацией в материалы дела в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка.

ФИО7 в судебное заседание не явился, в заседании суда 11.01.2017 явку обеспечил ФИО8 (генеральный директор общества с ограниченной ответственностью «Владимирский долговой центр»), который пояснил, что участвовал в составлении отчета и может дать необходимые пояснения, касающиеся того, как была определена рыночная стоимость спорного участка.

Суд предупредил ФИО8 за отказ от дачи показаний и за дачу заведомо ложных показаний, отобрал подписку (приобщена к материалам дела).

ФИО8 ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле, которые содержаться на аудиозаписи судебного заседания.

Администрация заявила ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу, указала, что рыночная оценка земельного участка проведена с нарушением раздела IV «Анализ наиболее эффективного использования» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611. В отчете не раскрыто (не доказано) наиболее эффективное использование земельного участка. Ответчик указал, что несмотря на то, что большая часть земельного участка свободна от зданий, строений, сооружений, она расположена в зоне Ж-3 к основным видам разрешенного использования в которой относятся: многоквартирные дома 5-10 этажей, объекты культура, здравоохранения, образования, объекты бытового обслуживания, встроенно-пристроенные объекты административного назначения, торговли, общественного питания и т.д.

По мнению Администрации, в нарушение данного оценка произведена по наименее эффективному виду использования не предусмотренному градостроительным регламентом территориальной зоны — сельскохозяйственное

использование. Ответчик считает, что часть земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 входит в границы проектирования территории градостроительного узла на пересечении ул. Нижняя Дуброва с перспективной улицей районного значения, часть проекта планировки которого утверждена постановлением администрации города Владимира от 16.04.2013 № 1328. Земельные участки, окружающие спорный земельный участок, находятся в границах города Владимира и в соответствии с правилами землепользования и застройки отнесены к территориальной зоне многоэтажной жилой застройки.

Проведение повторной экспертизы ответчик просил поручить эксперту ФИО9.

Истец возразил против проведения повторной экспертизы, в случае удовлетворения ходатайства просил поручить проведение экспертизы эксперту ФИО10.

Судом сделаны запросы в предложенные истцом и ответчиком экспертные организации.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку экспертиза, произведенная экспертом ФИО5, вызывает сомнения в обоснованности, арбитражный суд, удовлетворяя заявленное ответчиком ходатайство, считает возможным назначить по настоящему делу повторную судебную экспертизу.

При этом суд исходит из того, что экспертном в заключении не отражено, возможно или нет, и если да, то при каких обстоятельствах возможно использовать спорный участок под многоквартирную жилую застройку, с учетом того, что участок имеет установленное разрешенное использование - сельскохозяйственное назначение. Не указано влияют ли данные обстоятельства на рыночную стоимость земельного участка, равно как и не обосновано, что

данные обстоятельства на стоимость не влияют. В судебном заседании и в письменных объяснениях эксперт Урлина В.В. также пояснений не дала. При этом судом на экспертизу направлены документы: решение Совета народных депутатов города Владимира от 31.10.2011 № 183 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир», выкопировка из схемы к данным правилам, копия Постановления главы администрации от 16.04.2013 № 1328 «Об утверждении проекта планировки градостроительного узла на пересечении ул. Нижняя Дуброва с перспективной улицей районного значения, проходящей с западной стороны микрорайона № 12- ЮЗ г. Владимира и прилегающей территории в границах 1 очереди строительства», копия решения Совета народных депутатов города Владимира от 25.12.2014 № 266 «О внесении изменений в решение Совета народных депутатов города Владимира «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир» с приложением «Документ градостроительного зонирования. Правила землепользования и застройки муниципального образования (городской округ) город Владимир» и копия постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу № А11-102582013, которым признан незаконным отказ Администрации в предоставлении СПК «Вышка» земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404. В постановлении судом апелляционной инстанции сделаны выводы, что «представленные Администрацией вышеуказанные документы не свидетельствуют, что земельный участок с кадастровым номером 33:22:011303:404 включен в резерв земель для государственных или муниципальных нужд. Так, из указанных документов невозможно установить, какие земельные участки и с какими кадастровыми номерами, как того требует вышеназванное Положение, отнесены к резервным землям. Представленная в материалы дела выкопировка из схемы к Правилам землепользования и застройки не содержит сведений о наименовании спорного земельного участка, а также указаний на те сведения, которые она несет в подтверждение доводов администрации. Следовательно, данные документы не свидетельствуют о резервировании земельного участка в соответствии с требованиями земельного

законодательства. Кроме того, представленный также в материалы дела администрацией протокол от 21.12.2012 № 1 публичных слушаний по проекту планировки градостроительного узла на пересечении ул. Нижняя Дуброва с перспективной улицей районного значения, проходящей с западной стороны микрорайона № 12-ЮЗ г. Владимира и прилегающей территории в разделе «Замечания и предложения» содержит ответ архитектора проекта Поповой Е.В. о том, что территория совхоза «Вышка» в границы проектирования не входит. В данном случае доказательства подготовки на основании статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации проекта межевания территории в отношении части спорного земельного участка, которая войдет в территорию проектирования, соответствующее решение о резервировании земель, принятое с соблюдением процедуры, предусмотренной законодательством, прилагаемые к нему схема резервируемых земель и перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель, утвержденные в установленном порядке, а равно доказательства осуществления государственной регистрации ограничения (обременения) прав в виде резервирования спорного земельного участка, установленного решением о резервировании земель, в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органом местного самоуправления в материалы дела не представлены. Более того, согласно пункту 1 статьи 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В силу пункта 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно- исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Из анализа изложенных норм следует, что использование

земель сельскохозяйственного назначения для целей, не установленных в статье 78 ЗК РФ, не допускается. Перечень способов использования земель сельскохозяйственного назначения без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий является исчерпывающим и не содержит возможности его расширительного толкования. Согласно статье 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон № 101-ФЗ) собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативны (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности. В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ЗК РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной либо частной собственности - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами (абзац 9 пункта 1 статьи 8 ЗК РФ). Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется ЗК РФ, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Статьей 1 постановления Губернатора Владимирской области от 14.06.2005 № 341 «О реализации Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлено, что актом о

переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо об отказе в таком переводе, об отнесении земель или земельных участков к землям определенной категории является постановление Губернатора области. Из материалов дела и, в частности, кадастрового паспорта следует и представителем администрации и Управления не оспаривалось, что спорный земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем доказательства перевода спорного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли иной категории - для жилищного строительства, отсутствуют. Таким образом, резервирование земель сельскохозяйственного назначения в целях жилищного строительства без предварительного перевода этих земель в иную категорию невозможно. В абзаце 2 пункта 2 решения Совета народных депутатов города Владимира от 31.10.2011 № 183 «Об утверждении «Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир» указано, что земельные участки с разрешенным использованием, отличным от видов разрешенного использования, установленных соответствующей территориальной зоной в настоящих Правилах землепользования и застройки муниципального образования город Владимир, решение о предоставлении которых было принято и оформлено до вступления в силу Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир, подлежат предоставлению, кадастровому учету и использованию без установления срока приведения их в соответствие с градостроительными регламентами Правил землепользования и застройки муниципального образования город Владимир». В заключении эксперта не отражено каким образом влияют или не влияют данные обстоятельства на рыночную стоимость земельного участка.

В соответствии со статьей 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. Комиссионный характер экспертизы определяется арбитражным судом.

В данном случае с учетом разногласий сторон относительно выбора экспертного учреждения, значительного разногласия относительно размера

стоимости земельного участка, суд пришел к выводу о необходимости назначения комиссионной экспертизы, проведение экспертизы арбитражный суд считает возможным поручить двум экспертам:

- обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Система» (600000, <...>), эксперту ФИО10, имеющему специальное образование в области оценочной деятельности - НОУ «Московской финансово-промышленной академии (МФПА)», диплом ПП № 983393 о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; НОУ ДПО Институт профессионального образования (г. Москва), свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценка предметов залога»; НОУ Институт профессиональной оценки (г. Москва), свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность», сертификат № 5903-К по программе «Обязательные дисциплины», сертификат № 5931-К по программе «Оценка «проблемных» предприятий и определение ликвидационной стоимости бизнеса в условиях кризиса», сертификат № 5822-К по программе «Экспертиза отчетов об оценке машин и оборудования. Анализ типичных ошибок», стаж работы по специальности - с 2006 г., стаж экспертной работы - с 2006 года;

- ФИО9, имеющему высшее техническое, высшее экономическое (оценка бизнеса) образование, кандидат экономических наук (диссертация по оценке), квалификационный аттестат эксперта о сдаче единого квалификационного экзамена (Минэкономразвития), член экспертного Совета ООО СРО «Российского общества оценщиков», стаж работы в оценке 22 года, директор оценочной фирмы «Агентство оценки».

Согласно части 2 статьи 78 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза проводится по тем же вопросам, что и первоначальная, однако, в данном случае суд считает необходимым провести повторную экспертизу только для определения рыночной стоимости участка.

В соответствии со статьей 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд вправе приостановить производство по делу в случае назначения арбитражным судом экспертизы.

Поскольку до получения результатов экспертизы дальнейшее рассмотрение дела невозможно производство по нему подлежит приостановлению.

На основании изложенного руководствуясь статьями 82, 83, 84, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

ОПРЕДЕЛИЛ:

номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Владимирская обл., г. Владимир, ул. Производственная, ТОО «Вышка», по состоянию на 02.07.2013;

д. 36, ИНН 3302008636, ОГРН 1033302009146).

Администрацию города Владимира, в срок 22.02.2017 оплатить стоимость

экспертизы непосредственно экспертному органу либо на депозитный счет

участке;

муниципального образования (городской округ) город Владимир;

области (Владимир 2013);
11) дополнительный отзыв от 22.06.2016 № 27-97/257;

земельный участок от 25.06.2013 серия 33 АЛ № 661403;

АК № 792528 (телятник кирпичный (площадь 609, 6 кв.м, кадастровый номер 3333-01/012/2009-682);

АК № 792524 (столовая (площадь 138, 2 кв.м, кадастровый номер 33-3301/022/2009-539);

АК № 792526 (пилорама (площадь 81,3 кадастровый номер 33-33-01/012/2009684);

17) свидетельство о государственной регистрации права от 05.10.2009 серия 33 АК № 792527 (магазин с пристройкой (площадь 30,4 кв.м, кадастровый номер 3333-01/017/2009-615);

ответственностью «Владимирский долговой центр» № 1231 2015 год;

зерна, столовая, гараж, контора с пристройкой, пилорама, здание для молодняка.

телятника кирпичный, зернохранилища, магазина с пристройкой;

экспертизы.

Определение (в части приостановления производства по делу) может быть

обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) в срок, не

превышающий месяца со дня его вынесения.

Судья З.В. Попова