Определение № А11-4520/18 от 19.05.2020 АС Владимирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ
600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 14
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Резолютивная часть определения объявлена 19.05.2020.
В полном объеме определение изготовлено 26.05.2020.

Арбитражный суд Владимирской области в составе: 

судьи Илюхиной Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Груздковой М.В., 

рассмотрел в открытом судебном заседании заявление от 29.10.2019 № 865  администрации города Владимира (600000, <...>, ОГРН  <***>, ИНН <***>) об изъятии путем продажи с публичных торгов  у общества с ограниченной ответственностью "Мануфактура" (600033, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>)  принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного  строительства (адрес (местонахождение) объекта: Владимирская область, МО  город Владимир (городской округ), <...>,  кадастровый номер 33:22:016024:72). 

В судебном заседании приняли участие:

 от ООО "Мануфактура" – ФИО1 (доверенность  от 10.03.2020 года без номера, диплом, паспорт); ФИО2  (доверенность от 10.03.2020 года без номера, диплом, паспорт). 

[A1]

[A2] 10.05.2018 возбуждено производство по делу № А11-4520/2018 о признании общества с  ограниченной ответственностью "Мануфактура" (г. Владимир) (далее –  ООО "Мануфактура", должник) несостоятельным (банкротом). 

Определением суда от 14.08.2018 в отношении должника введена процедура  наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3  (далее – ФИО3). 

Решением от 15.01.2019 ООО "Мануфактура" признано несостоятельным  (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением от 15.01.2019 конкурсным  управляющим должника утвержден ФИО3 

В рамках дела о банкротстве ООО "Мануфактура" в арбитражный суд поступило  заявление от 29.10.2019 № 865 администрации города Владимира (г. Владимир) (далее –  администрация города Владимира, заявитель), в котором заявитель просит изъять путем  продажи с публичных торгов у ООО "Мануфактура" (г. Владимир) принадлежащего ему  на праве собственности объекта незавершенного строительства (адрес (местонахождение)  объекта: Владимирская область, МО город Владимир (городской округ), <...>, кадастровый номер 33:22:016024:72). 

Определением арбитражного суда от 08.11.2019 назначено судебное заседание по  рассмотрению заявления на 17.12.2019. 

Судебное заседание неоднократно откладывалась в силу статьи 158 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представители ООО "Мануфактура" возразили в отношении  заявления администрации г. Владимира. 

Администрация, надлежащим образом извещенная о времени и месте  судебного разбирательства, явку полномочного представителя в заседание суда не  обеспечила. 

Проанализировав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

На основании постановления главы администрации г. Владимира от  14.07.2010 № 2441 "О предоставлении ООО "Облстройкомплект" в аренду  земельного участка по адресу: <...> в районе д. 18" 27.08.2010 между администрацией города  Владимира и ООО "Облстройкомплект" заключен договор аренды земельного  участка, в соответствии с которым администрация города Владимира сдала, а  ООО "Облстройкомплект" приняло в пользование на условиях аренды на срок до  10.07.2011 земельный участок общей площадью 2004 кв.м., имеющий кадастровый 

[A3] номер 33:22016024:6, местоположение земельного участка: примерно в 52 м по  направлению на север от ориентира 2-этажное административное здание,  расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область,  г. Владимир, ул. Мостостроевская, д. 18. 

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что цель аренды (разрешенное  использование): строительство стоянки автотранспорта. 

Согласно п. 2.1 договора аренды срок арены участка устанавливается с  14.07.2010 по 10.07.2011. 

В силу п. 3.1 и п. 3.2 договора аренды арендная плата за право  использования устанавливается арендатору с 14.07.2010 в размере 6762 руб. 09 коп.  в квартал и вносится арендатором ежеквартально не позднее 25 числа последнего  месяца квартала. 

Исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу об  отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, исходя из  следующего. 

Согласно п.1 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если  иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты  незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут  быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. 

Между тем, из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда  Владимирской области от 15.01.2019 по делу А11-4520/2018 ответчик признан  несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное  производство. 

Поскольку при применении норм права приоритет отдается специальным  нормам, то есть общая норма права не применяется, если имеется специальная  норма, то в данном случае подлежат учету нормы Федерального закона от  26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о  банкротстве). 

[A4] В соответствии с п.1 ст.131 Закона о банкротстве все имущество должника,  имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе  конкурсного производства, составляет конкурсную массу. 

Продажа имущества должника в конкурсном производстве регулируется  специальными нормами ст. 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве,  предусматривающими продажу имущества должника на торгах в целях получения  максимальной цены. 

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения  торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются  конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого  имущества. 

На основании п.4.1 ст.138 Закона о банкротстве в случае признания  несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам,  обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за  собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены  на повторных торгах. 

Расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на  торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога  (п.6 ст.138 Закона о банкротстве). 

Тогда как ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает совершенно иные правила, согласно которым порядок проведения  публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства  устанавливается Правительством Российской Федерации; начальная цена продажи  объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его  рыночной стоимости; если публичные торги по продаже объекта незавершенного  строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в  государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого  объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. 

Указанное противоречие в процедурах проведения торгов исключает  возможность реализации имущества в порядке, предусмотренном ст.239.1  Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с наличием специальным 

[A5] норм законодательства о банкротстве, имеющих приоритет над общими нормами  гражданского права. 

При этом следует отметить, что оба порядка предполагают изъятие объекта  незавершенного строительства у собственника и его продажу с публичных торгов.  При этом обращение взыскания в рамках дела о банкротстве основано на  залоговых отношениях, в которых залоговый кредитор имеет преимущество перед  иными кредиторами. 

Норма права, заявленная истцом в обоснование иска - статья 239.1  Гражданского кодекса Российской Федерации, введена законодателем с целью  стимуляции завершения строительства незавершенных объектов, предоставления  собственнику земельного участка реальной возможности смены застройщика. 

Соответственно, истец, заявляя требование об изъятии объекта на основании  ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, преследует цель его  последующей реализации с торгов лицу, которое готово завершить строительство.  При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат  передаче бывшему собственнику. 

Таким образом, фактически правовой интерес истца будет удовлетворен и в  результате реализации объекта незавершенного строительства в соответствии с  нормами Закона о банкротстве, поскольку незавершенный строительством объект  получит нового собственника, заинтересованного в завершении строительства. 

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации  Федеральным законом от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного  кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ). 

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения  статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона. 

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ он вступает в силу с  01.03.2015, за исключением положений, для которых рассматриваемой статьей  установлен иной срок вступления их в силу. 

[A6] Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на  случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015. 

На основании изложенного, а также руководствуясь статьями 184, 185, 223  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 61.8  Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности  (банкротстве)", арбитражный суд 

О П Р Е Д Е Л И Л :

Судья Н.А. Илюхина