Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Совместные инвестиции» (далее – ООО «Совместные инвестиции», должник), (404130, Волгоградская область, г. Волжский, пр-кт Ленина,44, ИНН 3435089391, ОГРН 1073435007447),

заявление внешнего управляющего о признании сделки недействительной

при участии: внешнего управляющего – Удовиченко Е.С., предъявлен паспорт,

от ОАО «Сбербанк России» - Шереметьева М.В., доверенность от 18.01.2011,

от ООО «РиКомИнвест» - Скрипачев А.Н., доверенность от 01.02.2013,

от ФНС России – Ильинский А.И., доверенность от 05.03.2013,

от Лопух В.Р. – Бубнова С.А., доверенность от 25.07.2013,

У С Т А Н О В И Л:

06.03.2012 в Арбитражный суд Волгоградской области (далее - суд) поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «РиКомИнвест» (далее – ООО РиКомИнвест») о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Совместные инвестиции», должник).

Определением суда от 06.06.2012 в отношении ООО «Совместные инвестиции» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Удовиченко Е.С., требования ООО «РиКомИнвест» включены в реестр требований кредиторов ООО «Совместные инвестиции» на сумму долга в размере 35 243 116 руб. 07 коп.

Определением суда от 26.11.2012 в отношении в отношении ООО «Совместные инвестиции» введена процедура введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена Удовиченко Е.С..

28.02.2013 в суд от внешнего управляющего ООО «Совместные инвестиции» поступило заявление о признании недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, ст.ст. 61.1, 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», договора ипотеки №10-И от 26.08.2009, заключенного между должником и ОАО «Сбербанк России», применении последствий недействительности ничтожной сделки - прекращении ипотеки путем погашения записи №34-34-03/036/2009-389 от 31.08.2009. В соответствии с данным договором, ООО «Совместные инвестиции» взяло на себя обязательства по обеспечению всем своим имуществом исполнение обязательств ЗАО «РУСКОН» перед ОАО «Сбербанк России» по договору уступки прав требования №10 от 26.08.2009, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ЗАО «РУСКОН». В обосновании требований внешнего управляющего указано, что при заключении данного договора допущено злоупотреблением правом, выразившееся в недобросовестном поведении его участников, направленном на увеличение кредиторской задолженности при отсутствии какой-либо имущественной выгоды для должника, сделка совершена с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов при осведомленности Банка об этой цели и фактическое причинение вреда имущественным правам кредиторов в связи с утратой Банком права получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества по неисполненному третьим лицом кредитному обязательству. В подтверждение своих требований внешний управляющий ссылается на то, что сделка совершена в период подозрительности, то есть в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, по данным бухгалтерского баланса по состоянию на 30.06.2009 балансовая стоимость имущества должника составила 42 543 тыс. руб., кредиторская задолженность составила 44 238 тыс. руб., что свидетельствовало о недостаточности имущества должника для удовлетворения требований кредиторов. В результате заключенного договора ипотеки, стоимость принятых обязательств за третье лицо составляла 62 989 743,03 руб., что равно 148% балансовой стоимости активов должника. Утверждает, что рыночная стоимость спорного имущества значительно ниже стоимости, указанной Банком в спорном договоре ипотеки, полагая, что Банк намеренно завысил рыночную стоимость имущества должника с целью установления факта достаточности имущества для удовлетворения требований кредиторов, что не соответствует действительности и свидетельствует о нарушении прав кредиторов должника, чьи требования подлежат удовлетворению за счет конкурсной массы должника. Так, при оформлении договора ипотеки №10-И от 26.08.2009 должником была проведена оценка имущества, согласно отчету ООО «Бизнес-Эксперт» № 054/09 от 28.07.2009 рыночная стоимость имущества составляла 74 960 000 руб., а ликвидационная стоимость 68 644 000 руб. Суду представлен подлинник отчета, проведенного ООО «Бизнес-Эксперт» № 054/09 от 28.07.2009. Банком же была проведена оценка залога независимым оценщиком ООО «Стерх» (отчет №161-2009 от 28.07.2009) и установлена в разы большая рыночная стоимость спорного имущества. Внешний управляющий также ссылается также на наличие просроченной кредиторской задолженности должника перед ОАО «Отечество-Инвест» с 2008 года по договорам займа на общую сумму 40 355 554,72 руб., уступленной 31.12.2008 ООО «РиКомИнвест». Определение суда от 06.06.2012 задолженность из договора уступки права требования от 31.12.2008 включена в реестр требований кредиторов ООО «Совместные инвестиции» в размере 35 243 116,07 руб. Учитывая положения п. 2 ст. 138 Закона о банкротстве, а также то, что у должника отсутствует какое-либо иное имущество, за счет которого могли быть удовлетворены требования кредиторов, полагает, что налицо имеется факт преимущественного удовлетворения требований залогового кредитора по отношению к иным кредиторам должника, что повлекло причинение иным кредиторам должника убытков, так как передача в залог недвижимого имущества влечет за собой утрату возможности получения другими кредиторами за счет реализации данного имущества удовлетворения своих требований. Полагает, что Банк, проявляя требуемую по условиям делового оборота степень разумности и осмотрительности, не мог не усмотреть направленность сделки на ущемление интересов кредиторов должника: Банк знал о невозможности удовлетворения своих требований основным должником, ЗАО «РУСКОН», в объеме и в сроки указанные в условиях договора уступки прав требования №10 от 26.08.2009, так как согласно графика платежей к данному договору, основная масса, а именно 90% платежей общей суммой 56 989 743 руб. начинали погашаться только через два года с момента заключения договора уступки. Имея информацию о наличии имущества и активах основного должника - ЗАО «РУСКОН» очевидно, что Банк не рассчитывал на то, что за 6 (шесть) месяцев с 28.06.2011 по 12.12.2011 сумма в размере 56 989 743 руб. будет погашена ЗАО «РУСКОН» в полном объеме. Оспариваемый договор направлен на нарушение прав и законных интересов кредиторов ООО «Совместные инвестиции», поскольку отсутствует разумное экономическое обоснование принятия должником на себя соответствующих обязательств, исходя из обстоятельств такого принятия; неизбежности предъявления требований к должнику (обращения взыскания на предмет залога, предоставленного должником); намеренного создания сторонами оспариваемой сделки правовой ситуации, при которой в ущерб интересам своих кредиторов должник за счет своего имущества исполнял бы денежные обязательства третьих лиц, причем в очередности предпочтительной по отношению к требованию иных кредиторов должника.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ЗАО «РУСКОН», представитель которого в судебное заседание не явился, отзыв не предоставил.

Представитель ОАО «Сбербанк России» предоставил письменный отзыв на заявление внешнего управляющего, дополнения к нему, просил в удовлетворении требований внешнего управляющего отказать, заявил о пропуске срока исковой давности по ст. 10 ГК РФ.

Представитель ООО «РиКомИнвест» поддержал требования внешнего управляющего, пояснил, что на момент заключения спорной сделки у должника имелась значительная просроченная задолженность перед ООО «РиКомИнвест», в связи с невозможностью ее погашения за счет имущества, которое было передано должником в обеспечение ЗАО «РУСКОН», ООО «РиКомИнвест» обратился в суд с требование о банкротстве должника, которое было удовлетворено.

В ходе судебного разбирательства судом установлено следующее.

13.02.2008 между ОАО «Производственное объединение «Волжский завод металлоконструкций» и ОАО «Сбербанк России» заключен договор № 55 об открытии возобновляемой кредитной линии на срок по 03.08.2009 с лимитом 25 000 000 руб. под 14,8 % годовых, в соответствии с которым платежным поручением №001542 от 15.02.2008 Банк перечислил ОАО «Производственное объединение «Волжский завод металлоконструкций» 25 000 000 руб..

В обеспечение данного договора ООО «Стратегия Плюс» и ОАО «Отечество-Инвест» предоставили в залог имущество по договорам ипотеки: - № 55-И/1 от 13.02.2008 и дополнительному соглашению № 1 от 01.08.2008, заключенным ОАО «Сбербанк России» с ООО «Стратегия Плюс», - № 55-И/2 от 13.02.2008 и дополнительному соглашению № 1 от 01.08.2008, заключенным ОАО «Сбербанк России» с ОАО «Отечество-Инвест», а также исполнение договора обеспечено поручительством физического лица - Неврова А.И.

19.06.2007 между ОАО «Отечество-Инвест» и ОАО «Сбербанк России» заключен договор № 32/07 об открытии возобновляемой кредитной линии на срок по 16.06.2014 с лимитом 35 000 000 руб. под 14,75%. ОАО «Сбербанк России» перечислил денежные средства ОАО «Отечество-Инвест» платежными поручениями: № 000999 от 28.06.2008 на 2 000 000 руб., № 001001 от 28.06.2007 на 3 000 000 руб., № 001003 от 02.07.2007 на 4 500 000 руб., № 001008 от 03.07.2007 на 3 500 000 руб., № 001023 от 10.07.2007 на 5 000 000 руб., № 001028 от 11.07.2007 на 3 000 000 руб., № 001038 от 13.07.2007 на 2 000 000 руб., № 001035 от 13.07.2007 на 2 000 000 руб., № 001045 от 17.07.2007 на 780 000 руб., № 001100 от 02.08.2007 на 1 000 000 руб., № 001110 от 08.08.2007 на 220 000 руб., № 001113 от 09.08.2007 на 560 000 руб., № 001125 от 17.08.2007 на 4 000 000 руб., 001211 от 18.09.2007 на 3 440 000 руб..

В обеспечение данного договора ОАО «Отечество-Инвест» предоставило в залог имущество по договору ипотеки № 1-32/07 от 19.06.2007 и дополнительному соглашению № 1 от 23.07.2008, заключенному ОАО «Сбербанк России» с ОАО «Отечество-Инвест», а также исполнение договора обеспечено поручительством физического лица - Неврова А.И..

24.09.2009 в суд от ОАО «Отечество-Инвест» поступило заявление о признании ОАО «Отечество-Инвест» несостоятельным (банкротом), 16.10.2009 данное заявление принято к производству (дело № А12-19738/2009). Определением суда от 30.10.2009 в отношении ООО «Отечество-Инвест» введена процедура наблюдения, решением суда от 20.12.2012 ООО «Отечество-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), конкурсное производство не завершено.

12.10.2009 судом принято к производству заявление ООО «КонкордПлюс» о признании ОАО «Производственное объединение «Волжский завод металлоконструкций» несостоятельным (банкротом), 12.10.2009 данное заявление принято к производству, определением от 30.10.2009 в введении процедуры наблюдения отказано, заявление ООО «КонкордПлюс» оставлено без рассмотрения.

25.09.2009 в суд от ОАО «Производственное объединение «Волжский завод металлоконструкций» поступило заявление о признании ОАО «Производственное объединение «Волжский завод металлоконструкций» несостоятельным (банкротом), 30.10.2009 данное заявление принято к производству (дело № А12-19738/2009), 25.09.2009 в отношении ОАО «Производственное объединение «Волжский завод металлоконструкций» введена процедура наблюдения, 14.03.2012 ОАО «Производственное объединение «Волжский завод металлоконструкций» признано банкротом, конкурсное производство не завершено, срок продлен до 13.08.2013.

26.08.2009 по договору № 10 ОАО «Сбербанк России» уступило ЗАО «РУСКОН» свои права требования к ОАО «Отечество-Инвест» по договору № 32/07 от 19.06.2007 об открытии возобновляемой кредитной линии на общую сумму 36 646 311 руб., в том числе основной долг 34 958 000 руб., проценты за пользование денежными средствами 1 635 211 руб. и права требования к ОАО «Производственное объединение «Волжский завод металлоконструкций» по договору № № 55 от 13.02.2008 об открытии возобновляемой кредитной линии общую сумму 26 343 432 руб.03 коп., в том числе основной долг 25 000 000 руб., проценты за пользование денежными средствами 1 337 168 руб. 22 коп., неустойка 6 263 руб. 81 коп..

Общая сумма уступаемых прав составила 62 989 743 руб. 03 коп..

Согласно условиям договора уступки прав требований права цедента переходят к цессионарию в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в том числе и по договорам ипотеки № 55-И/1 от 13.02.2008, заключенному с ООО «Стратегия Плюс», договору ипотеки № 55-И/2 от 13.02.2008, заключенному с ОАО «Отечество-Инвест», договору ипотеки № 1-32/07 от 19.06.2007, заключенному с ОАО «Отечество-Инвест».

В оплату уступаемого требования ЗАО «РУСКОН» обязалось перечислить на счет ОАО «Сбербанк России» денежные средства в сумме 62 989 743 руб. 03 коп. по графику, указанному в приложение № 1 к договору (восемь платежей с 10.12.2009 по 12.12.2011 соответственно по 1 млн., 5 млн., 5 млн., 6 млн., 11 млн.,11 млн., 12 млн. и 11 989 743 млн.). Документы, подтверждающие переход прав, переданы по акту 26.08.2009 (приложение № 2 к договору). 31.08.2009 УФРС по Волгоградской области произведена государственная регистрация уступленных прав.

В целях обеспечения исполнения цессионарием обязательств по договору уступки прав требований № 10 от 26.08.2009 между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Совместные инвестиции» 26.08.2009 заключен договор ипотеки № 10-И, согласно которому залогодатель передает ОАО «Сбербанк России» в залог недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «Совместные инвестиции», - нежилые помещения площадью 2 144,1 кв. м, номера на поэтажном плане:Х1.Этаж 1,2,3., подвальный. Литер: А, А1,а2,а3, по адресу Волгоградская область. г. Волжский, пр. Ленина, 44, кадастровый (или условный номер) 34:35:00:000000:000312:011257 и право аренды земельного участка сроком на 49 лет, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 152 кв. м, земельный участок расположен по тому же адресу. Оценочная стоимость залога определена сторонами в размере 103 241 047 руб., с применением дисконта (35%), оценочная стоимость объекта недвижимости установлена 67 106 030 руб. 55 коп., права аренды земельного участка - 650 руб., а всего стоимостью 67 106 680 руб. 55 коп.

Дополнительным соглашением от 20.09.2011 изменен п.2.3.1 договора ипотеки, порядок погашения задолженности производится в соответствии с графиком (семь платежей с 10.12.2009 по 21.11.2011, за предоставленную рассрочку по уплате уступаемых прав установлены проценты в размере 10 % годовых на сумму подлежащую уплате в соответствии с графиком.

Дополнительным соглашением к договору ипотеки № 2 от 26.07.2011 установлена пеня при несвоевременном перечислении платежей по графику в размере 0,01 % от суммы просрочки за каждый день просрочки.26.07.2011

26.07.2011 между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Совместные инвестиции» 26.08.2009 заключен договор поручительства, в соответствии с которым ООО «Совместные инвестиции» обязалось отвечать перед ОАО «Сбербанк России» за исполнение ЗАО «РУСКОН» всех обязательств по договору уступки прав (требований) № 10 от 26.08.2009.

06.03.2012 в суд поступило заявление ООО «РиКомИнвест» о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Совместные инвестиции», в обосновании которого было указано, что 31.12.2008 между ООО «РиКомИнвест» (цессионарий) и ОАО «Отечество-Инвест» (цедент) заключен договор уступки права требования к ООО «Совместные инвестиции», в соответствии с которым ОАО «Отечество-Инвест» уступило право к дебитору цедента, ООО «Совместные Инвестиции», права требования по договорам займа от 10.01.2008 в сумме 19 302 руб., от 20.06.2008 № ЗМ-ОИ-22/22 в размере 40 300 000 руб., от 29.12.2008 № ЗМ-ОИ-30/22 в размере 31 852 руб. 72 коп., от 07.02.2008 №ЗМ-ОИ-07/22 в размере 4 400 руб., всего на общую сумму 40 355 554 руб. 72 коп.. ООО «Совместные Инвестиции» в срок до 31.12.2009 должно было погасить сумму долга в размере 2 400 000 руб. и в срок до 31.12.2010 – 38 335 830 руб.. Платежным поручением № 6 от 24.06.2010 оплата произведена только в размере 5 112 438 руб. 65 коп., остальная задолженность не погашена. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО «РиКомИнвест» в арбитражный суд с исковым заявлением. Решением суда от 30.01.2012 по делу № А12-222650/2011 с ООО «Совместные инвестиции» в пользу ООО «РиКомИнвест» взыскана сумма долга по договору цессии от 31.12.2008 в размере 35 243 116 руб. 07 коп.. 01.03.2012 данное решение вступило в законную силу.

06.06.2012 в отношении ООО «Совместные инвестиции» введена процедура наблюдения, 03.12.2012 - процедура внешнего управления, внешним управляющим утверждена Удовиченко Е.С.

Определением суда от 10.09.2012 требование ОАО «Сбербанк России», возникшее в результате не исполнения основным должником, ЗАО «РУСКОН», договора об уступке прав требования №10 от 26.08.2009 на сумму 62 989 743 руб. 03 коп., исполнение которого обеспечено договором ипотеки №10-и от 26.08.2009 и договором поручительства №10 П/1 от 26.07.2011, заключенного между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Совместные инвестиции», включено в реестр требований кредиторов в состав требований кредиторов третьей очереди ООО «Совместные инвестиции» в размере 58 064 287 руб. 18 коп., из которого основной долг 56 399 726 руб. 02 коп., проценты за пользование денежными средствами 833 093 руб. 64 коп., пеня 831 467 руб. 52 коп, как обеспеченные залогом имущества ООО «Совместные инвестиции»: - нежилыми помещениями, назначение жилое, площадь общая 2144,1 кв.м, номера на поэтажном плане Х1 этаж, 1,2,3, подвальный; Литер:А.А1,а1,а2,а3, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 44, кадастровый номер 34:35:00:000000:000312:011257, в соответствии с кадастровым паспортом помещения, залоговой стоимостью 67 106 030 руб. 55 коп.,- правом аренды земельного участка сроком на 49 лет, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 152 кв. м, расположенного по адресу Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина, 44, кадастровый номер 34:35:030113:414, залоговой стоимостью 650 руб.

В ходе судебного разбирательства от представителя ООО «РиКомИнвест» поступило ходатайство о назначении экспертизы действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с учетом представленных в судебном заседании двух отчетов одного и того же имущества с установлением рыночной стоимости, значительно отличающейся друг от друга, указав, что по результатам экспертизы можно будет определить размер вреда, причиненного имущественным правам кредиторов должника.

Суд удовлетворил ходатайство и определением от 07.06.2013 назначил судебную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилых помещений, поставив на разрешение эксперта вопрос: какова рыночная стоимость (с учетом НДС и стоимости прав на земельный участок) нежилых помещений, назначение нежилое, площадь общая 2 144,1 кв. м, номера на поэтажном плане Х1 этаж 1,2,3 подвальный; Литер: А.А1,а1,а2,а3, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина,44, кадастровый номер 34:35:00:000000:000312:011257, принадлежащего ООО «Совместные инвестиции», и права аренды земельного участка сроком на 49 лет, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 152 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина,44, кадастровый номер 34:3560301136414 на дату совершения сделки – договора ипотеки №10-И от 26.08.2009, заключенного между должником и ОАО «Сбербанк России», в обеспечение исполнение обязательств ЗАО «РУСКОН» перед ОАО «Сбербанк России» по договору уступки прав требования №10 от 26.08.2009, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ЗАО «РУСКОН». Проведение экспертизы поручил ООО «Атон»(404110, г. Волжский, пр. Ленина,73, офис 310, эксперту Суторминой Светлане Александровне).

02.07.2013 материалы дела вместе с экспертным заключением поступили в суд. Согласно экспертного заключения стоимость спорного имущества должника составляет 74 50 000 руб., стоимость права аренды земельного участка 1 250 000 руб.

Представитель ОАО «Сбербанк России» предоставил письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, проведение которой просил поручить ООО «Региональный центр оценки и финансового консалтинга», указав в обоснование, что в период проведения экспертизы по делу Банком было также заказано проведение оценки независимым оценщиком ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности». На основании Отчета №7571 ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» рыночная стоимость объекта недвижимости и права аренды переданного в залог по договору ипотеки №10-И от 26.08.2009 составляет 114 940 000 руб. В качестве сравнительных объектов в заключении эксперта ООО «Атон» в основном (4 из 5) указаны объекты, расположенные на удалении либо поблизости с наиболее престижными районами города (объект оценки расположен в историческом центре, являющемся престижным районом города), со средней транспортной доступностью (у объекта оценки - высокая транспортная доступность), ограниченной парковкой (у объекта оценки - организованная парковка) (стр. 19,20,24 заключения). Из всех указанных для сравнения объектов только у одного объекта, расположенного по ул. Карбшева,47а имеются аналогичные характеристики по району и парковке (транспортная доступность - ниже), при этом стоимость одного квадратного метра этого объекта указана в размере 50 000 руб., в то время как стоимость квадратного метра оцениваемого объекта по непонятной причине составляет 35 357,3 руб. (стр.28 заключения). Для сравнения в отчете ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» приведены объекты с хорошей транспортной доступностью (как у объекта оценки), более худшим местоположением, с удовлетворительным состоянием (как у объекта оценки). Стоимость квадратного метра того же помещения по ул.Карбшева,47а определена в размере 49 500 руб. (с корректировкой - 44 550 руб.), что сопоставимо со стоимостью квадратного метра, указанного в экспертном заключении ООО «Атон». Стоимость одного квадратного метра объектов для сравнения варьируется от 43 506 руб. до 58 905 руб., стоимость одного квадратного метра оцениваемого объекта определена в 51 220 руб. (стр.35,36 отчета). Разница в стоимости, определенной доходным методом в экспертном заключении ООО «Атон» и отчете об оценке ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности», также различаются (72 600 000 руб. против 120 053 000 руб.). Вместе с тем цены на офисные помещения за 1 кв.м находятся в интервале от 15 000 руб./кв.м (встроенные помещения с простой отделкой в удовлетворительном состоянии, в местах удаленных от главных магистралей и внутри жилых кварталов) до 120 000 руб./кв.м (размер площади средний от 180 до 250 кв.м., находятся в отдельно стоящих и пристроенных к жилым домам зданиях, с качественной внутренней отделкой, в хорошем техническом состоянии, расположенных на главных магистралях города- пр.Ленина, ул. Мира, Дружбы (стр.15 Отчета №7571). Оцениваемый объект расположен в самом престижном районе - историческом центре г. Волжского, на «красной линии», с высокой транспортной и пешеходной доступностью, средняя цена за 1 кв.м в котором достигает до 120 000 руб./кв.м, в связи с чем, определенная в отчете эксперта ООО «Атон» цена за 1 кв.м, в размере 35 357,3 руб. существенно занижена, в то время как цена за 1 кв.м, в размере 51 220 руб. представляется более обоснованной и приближенной к рыночной стоимости. В соответствии с п.4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, гласящего о том, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). В заключении эксперта нарушены принципы обоснованности, а именно:

- на стр. 17 заключения приведена формула 1 для определения стоимости права аренды арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, источник происхождения данной формулы не указан;

- на стр. 19 заключения указано, что был произведен обзвон по объявлениям, дата обзвона 20.08.2009, д ата составления заключения 01.07.2013. Дата обзвона не соответствует действительности, не приведено объяснение, каким образом фиксировалась информация по результатам телефонных бесед;

- в таблице 16 (стр. 32 заключения) сумма коэффициентов весомости (G) не равна единице: 0,208 +0,208 +0,208 +0,167 +0,208 =0,999, что противоречит использованной методике расчета,

- в таблице 18 (стр. 33) эксперт рассчитал показатель качества для аналога №3 - 0,500, а для аналога №4 - 0,396, что означает, что аналог №3 имеет преимущество над аналогом №4 и согласно примененной методике квалиметрии должен иметь ощутимо выше удельный показатель стоимости, однако в таблице 15 (стр. 31) скорректированная цена аренды для аналога №3 равна показателю аналога №4 - 354 р./кв.м., что противоречит примененной методике расчета;

- при выведении текущей стоимости перепродажи (таблица 24 стр. 40) эксперт получил результат - 46 409 405., поверочные расчеты опровергают данную величину: 78 621 996 х 0,5903=46 410 564;

- при выведении итоговой стоимости (стр. 41) использованы весовые коэффициенты 0,51 для сравнительного подхода и 0,49 для доходного. Проверка расчетов приводит к следующему результату. Сравнительный подход: 75 810 000x0,51 =38 663 100, а не 38 890 530. Доходный подход: 72 600 ООО х 0,49 = 35 574 000, а не 35 356 200, то есть нарушен принцип обоснованности;

- на стр. 37 заключения обоснована безрисковая ставка в размере 9,4%, однако в дальнейших расчетах использована безрисковая ставка 9,91% (таблица 23 на стр. 39), что приводит к увеличению ставки дисконтирования и к существенному занижению рыночной стоимости, чем нарушается как принцип обоснованности, так и принцип однозначности.

В соответствии с п.4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3)» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться и принципа однозначности, гласящего о том, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

В заключение эксперта в нарушение принципа однозначности:

- на стр. 20 заключения указано, что объект №3 (ул. Логинова, 5) имеет «торговое, административное» назначение. Согласно объявлению на стр. 7 от 23 июня 2009 года газеты «Домино-Недвижимость» данный объект имеет офисное назначение. Содержание заключения эксперта вводит в заблуждение, а также допускает неоднозначное толкование;

- при выведении стоимости перепродажи (таблица 24 стр. 40) эксперт использует формулу Гордона (стр. 36). Проверка расчетов приводит к следующему результату. 7 233 224 х (1 +0,092) / (0,1921 -0,092) = 78 907 898, а не 78 621 996. Содержание заключения вводит в заблуждение, а также допускает неоднозначное толкование;

- на стр. 17 заключения эксперта указано, что стоимость права аренды земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка, если ставки аренды соответствуют рыночным и выкуп права аренды не производится. Данное утверждение не соответствует «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков» (утв. Распоряжением №568-р от 06.03.2002 г. Минимущества РФ), которые указанных выводов не содержат.

Согласно Методическим рекомендациям расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

В соответствии с п. 19 «Федерального стандарта оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1)» информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается, таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

В таблице 9 (стр. 24-25) и в таблице 16 (стр. 32) эксперт использует для выведения коэффициента весомости (G) баллы, назначенные самим экспертом. Заключение не содержит описания условий, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Нарушены требования п. 19 ФСО №1. В таблице 9 (стр. 24-25) эксперт использует технику квалиметрии при определении стоимости удельного показателя (1 кв.м.) сравнительным подходом. На стр.28 используется логарифмическая и экспоненциальная зависимости (уравнение регрессии) для получения итогового результата. Примененная техника расчетов противоречит требованиям к выполнению расчетов сравнительным подходом, изложенным в п. 22 ФСО №1.

От кредитора Лопух В.Р. в суд также поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ по тому же вопросу, проведение которой поручить эксперту ИП Ерпулеву В. П., в связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта и наличия противоречий в выводах эксперта. Считает, что стоимость с учетом НДС и стоимости прав на земельный участок нежилых помещений завышена по следующим основаниям:

- во-первых - год постройки здания, в котором находятся оцениваемые помещения, 1969 г., т.е. уже 40 лет (на 2009 г.) эксплуатации, в экспертном заключении ничего не говорится о проведении в данном здании капитального ремонта отдельных его частей - короткоживущих элементов, таких как инженерные сети: электропроводка, состояние которой невозможно оценить визуально (скрытая прокладка), водопровод, канализация, кровля и при этом в экспертном заключении утверждается, что состояние короткоживущих элементов удовлетворительное;

- во-вторых, в разделе 2.3.3 заключения «Расчет стоимости объекта экспертизы сравнительным методом» при сравнении аналогичных объектов недвижимости, выставленных на продажу, цена взята как цена предложения и при такой ситуации есть необходимость введения корректировки на цену предложения – торг, чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Данная величина является субъективной и реально ее оценить можно только проанализировав рынок предложений и реальный рынок продаж, что в данном экспертном заключении сделано не было. Оценщик считает необходимым введение корректировки на уторговывание в размере 13% на цену предложения, при этом ссылаясь на методические рекомендации А.А. Марчук, Е.А. Бутова: «реалии кризиса» ООО «Русская Служба Оценки» г. Москва, 2007 г., то есть на теоритическую составляющую (надо заметить, что методические рекомендации написаны до наступления кризиса 2008 г. без учета его масштаба). Не понятно, откуда взялась цифра 13% на уторговывание на цену предложения в кризисный период, когда в нормальные времена цена предложения всегда завышалась от 10% до 15% процентов, как психологический аспект - предложение скидки покупателю при торге;

- в-третьих, на стр. 19 заключения указано, что был произведен обзвон по объявлениям, но ни где не сказано, где и кем фиксировалась информация прозвонов в 2009 г. и как она попала к эксперту в 2013 г.

- в-четвертых, в разделе 2.3.4 заключения «Расчет стоимости объекта экспертизы затратным подходом», эксперт ставит перед собой задачу определить арендную ставку для объекта экспертизы и определяет ее расчетным способом, без учета реальных договоров и реальных арендных плат за кв. метр.

Внешний управляющий, представитель ООО «РиКомИнвест» возражали против назначения повторной экспертизы, согласны с вывода судебной экспертизы.

Суд, с учетом заявленных ходатайств, вызвал в судебное заседание эксперта ООО «Атон», Сутормину С. А., которой представлен письменный отзыв на замечание кредиторов на заключение №3-048/13, в судебном заседании Сутормина С. А. прокомментировала экспертное заключение по доводам возражений, пояснила, что экспертиза выполнена в соответствии с ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ; Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с использованием иной информации, необходимой для её производства, информация, используемая экспертом в расчетах по ее усмотрению и под её ответственность является достоверной и корректной, считает, что заключение эксперта №Э-048/13 подлежащим к учету сторонами и судом. Полагает, что единственным и несущественным недостатком заключения является наличие опечатки в разрезе безрисковой ставки, которое никоим образом не влияет на результаты, полученные при расчетах. Опечатку эксперт готов устранить.

Согласно ст.87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку данные в отчетах ООО «Стерх» №161-2009 от 28.07.2009, ООО «Бизнес - Эксперт» №054/09 от 28.07.2009, а также в экспертном заключении ООО «Атон» и отчете об оценке ООО «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» различны, присутствуют различные нарушения принципов обоснованности и однозначности при проведении оценки ООО «Атон», имеются основания для проведения повторной экспертизы в соответствии с положениями ст.87 АПК РФ.

Положениями ст. 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена независимость оценщика, а также случаи, когда не допускается проведение оценки определенным оценщиком.

ООО «Атон», предоставившее экспертное заключение в суд входит в состав аккредитованных Банком оценщиков, как и ООО «Региональный центр оценки и финансового консалтинга», что подтверждается сведениями, размещенными на официальном сайте ОАО «Сбербанк России», а также прилагаемым к настоящему ходатайству списком.

В силу части 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту.

В процессе назначения экспертизы и ее проведения лица, участвующие в деле, не лишены возможности заявлять ходатайства о выборе экспертного учреждения, ставить на разрешение эксперта вопросы, относящиеся к предмету экспертизы, заявлять отводы.

В силу ч. 1 ст. 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам и назначенное судом для дачи заключения в случаях и в порядке, которые предусмотрены АПК РФ.

В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 20.12.2006 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» в определении о назначении экспертизы указывает помимо наименования учреждения также фамилию, имя, отчество государственного судебного эксперта, которому руководителем государственного судебно-экспертного учреждения будет поручено проведение экспертизы. В соответствии с положениями части 4 статьи 82, части 2 статьи 107 АПК РФ в определении о назначении экспертизы должны быть решены вопросы о сроке ее проведения, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом (экспертным учреждением, организацией), указаны фамилия, имя, отчество эксперта. До назначения экспертизы по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, суд определяет по согласованию с этими лицами и экспертом (экспертным учреждением, организацией) размер вознаграждения, подлежащего выплате за экспертизу, и устанавливает срок, в течение которого соответствующие денежные суммы должны быть внесены на депозитный счет суда лицами, заявившими ходатайство о проведении экспертизы или давшими согласие на ее проведение (часть 1 статьи 108 АПК РФ). В случае неисполнения указанными лицами обязанности по внесению на депозитный счет суда денежных сумм в установленном размере суд вправе вынести определение об отклонении ходатайства о назначении экспертизы.

Лицами, участвующими в деле представлены экспертные учреждения, выразившие согласие на проведение повторной экспертизы по настоящему делу, представлены кандидатуры экспертов с приложением документов, подтверждающих их полномочия.

ОАО «Сбербанк России» просило назначить экспертизу за счет Банка и производство поручить ее проведение одному из представленных экспертных учреждений: ООО «Региональный центр оценки и финансового консалтинга», либо ООО Консалтинговая компания «Артемида» (400008, г. Волгоград, проспект им. Маршала Жукова,108) со стоимостью оплаты 5 000 рублей, сроком выполнения 10 дней, либо ООО «Ариороса» (400131, г. Волгоград, ул. Краснознаменская, 15А) со стоимостью оплаты 5 000 рублей, сроком выполнения 3дня. Банк внес на депозит суда на производство экспертизы 5 000 руб..

ООО «РиКомИнвест» просило поручить проведение экспертизы ИП Лосеву А.А. (404131, г. Волжский, ул. Пушкина, дом 136, кв. 136) со стоимостью оплаты 10 000 рублей, сроком выполнения 7 дней.

Лопух В.Р. в связи с тем, что ответчиком по данному заявлению вступает ОАО «Сбербанк России», во избежание злоупотреблений, считает необходимым для проведения повторной экспертизы назначить эксперта, не аккредитованного в ОАО «Сбербанк России», а именно ИП Ерпулева В. П., (400066, г. Волгоград, пр. Ленина, 2-а, кв. 53) со стоимостью оплаты 5 000 (пять тысяч) рублей, сроком выполнения 5 (пять) рабочих дней с момента получения документов.

С целью обеспечения объективности суд посчитал необходимым выбрать экспертное учреждение по своей инициативе, направил запросы в иные экспертные учреждения, не аккредитованные при ОАО «Сбербанк России», (ООО «СвириТа», ООО «ЭСТИМ», ООО «Межрегиональный центр независимой экспертизы ЮФО», ООО «Волгоградский центр экспертизы») о предоставлении информации о возможности проведения повторной экспертизы оценки недвижимости, а также представления сведений об эксперте, которому руководителем судебно-экспертного учреждения будет поручено проведение экспертизы; сведений о сроках и стоимости проведения экспертизы.

В суд поступили сведения из запрашиваемых судом экспертных учреждений.

Проанализировав представленные экспертными учреждениями документы, суд в качестве экспертной организации считает необходимым определить ООО «ЭСТИМ»(400005, г. Волгоград, пр. им. Ленина,36), которое находится на территории региона, где расположено имущество, подлежащее оценке, указанные сроки ее проведения (5 рабочих дней) и стоимость (10 000 руб.) разумны в сравнению со сроками и стоимостью, предложенными другими фирмами, фирмой указан эксперт Сафронов А.А. и подтверждены его полномочия на проведение экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 82, 184-185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Суд, с учетом имеющихся в материалах дела документов, считает необходимым поставить на разрешение эксперта тот же вопрос: - какова на дату совершения сделки – договора ипотеки №10-И от 26.08.2009, заключенного между должником и ОАО «Сбербанк России», в обеспечение исполнение обязательств ЗАО «РУСКОН» перед ОАО «Сбербанк России» по договору уступки прав требования №10 от 26.08.2009, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ЗАО «РУСКОН», рыночная стоимость (с учетом НДС и стоимости прав на земельный участок) нежилых помещений, назначение нежилое, площадь общая 2 144,1 кв. м, номера на поэтажном плане Х1 этаж 1,2,3.подвальный; Литер:А.А1,а1,а2,а3, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина,44, кадастровый номер 34:35:00:000000:000312:011257, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Совместные инвестиции» и права аренды земельного участка сроком на 49 лет, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 152 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина,44, кадастровый номер 34:3560301136414.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 87, 184-185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Ходатайство ОАО «Сбербанк России» в лице Волгоградского отделения № 8621 Сбербанка России о назначении повторной экспертизы удовлетворить. Назначить в рамках дела №А12-5316/2012 по заявлению внешнего управляющего общества с ограниченной ответственностью «Совместные инвестиции» о признании недействительной сделки - договора ипотеки №10-И от 26.08.2009, заключенного между должником и ОАО «Сбербанк России», в обеспечение исполнение обязательств ЗАО «РУСКОН» перед ОАО «Сбербанк России» по договору уступки прав требования №10 от 26.08.2009, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ЗАО «РУСКОН», и применении последствий недействительности сделки повторную судебную экспертизу по определению рыночной стоимости нежилых помещений, назначение нежилое, площадь общая 2 144,1 кв. м, номера на поэтажном плане Х1 этаж 1,2,3 подвальный; Литер: А.А1,а1,а2,а3, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина,44, кадастровый номер 34:35:00:000000:000312:011257, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Совместные инвестиции» и права аренды земельного участка сроком на 49 лет, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 152 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина,44, кадастровый номер 34:3560301136414, поставив на разрешение эксперта вопрос:

1/. какова рыночная стоимость (с учетом НДС и стоимости прав на земельный участок) нежилых помещений, назначение нежилое, площадь общая 2 144,1 кв. м, номера на поэтажном плане Х1 этаж 1,2,3 подвальный; Литер: А.А1,а1,а2,а3, расположенные по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина,44, кадастровый номер 34:35:00:000000:000312:011257, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Совместные инвестиции», и права аренды земельного участка сроком на 49 лет, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 1 152 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, пр. Ленина,44, кадастровый номер 34:3560301136414 на дату совершения сделки – договора ипотеки №10-И от 26.08.2009, заключенного между должником и ОАО «Сбербанк России», в обеспечение исполнение обязательств ЗАО «РУСКОН» перед ОАО «Сбербанк России» по договору уступки прав требования №10 от 26.08.2009, заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ЗАО «РУСКОН».

Поручить проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Эстим», адрес:400005, г. Волгоград, пр. Ленина,36, эксперту Сафронову Александру Анатольевичу.

Внешнему управляющему общества с ограниченной ответственностью «Совместные инвестиции» предоставить необходимые для проведения экспертизы документы.

Для проведения экспертизы направить копии материалов дела №А12-5316/2012 по заявлению внешнего управляющего о признании сделки должника с ОАО «Сбербанк России» недействительной.

Стоимость экспертизы определить в размере 10 000 руб.. Расходы по проведению экспертизы возложить на ОАО «Сбербанк России» в лице Волгоградского отделения № 8621 Сбербанка России.

Предупредить эксперта Сафронова Александра Анатольевича об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение экспертизы представить в срок 10 сентября 2013 года с приложением документов, на основании которых проводилась экспертиза.

В случае недостаточности представленных на исследование материалов, эксперту уведомить суд с указанием перечня дополнительно истребуемых документов для представления их в адрес экспертного учреждения.

Приостановить рассмотрение дела по заявлению внешнего управляющего о признании сделки должника с ОАО «Сбербанк России» недействительной.

В части приостановления производства по делу, определение суда может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционной суд через Арбитражный суд Волгоградской области в установленном законом порядке.

Дополнительную информацию о движении дела можно получить по телефону суда 23-87-76 и на сайте суда в сети Интернет по адресу: www.volgograd.arbitr.ru.

Судья Иванова Л.К.