Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «МАРС-5» (404110, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>) заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «МАРС-5» ФИО1 о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего – ФИО2, доверенность от 01.03.2012

от ответчика ФИО3 – ФИО4, доверенность от 17.04.2012

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.12.2011 общество с ограниченной ответственностью «МАРС-5» (далее – ООО «МАРС-5», должник) признано несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства с применением упрощенной процедуры банкротства отсутствующего должника, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Сообщение конкурсного управляющего о введении процедуры конкурсного производства опубликовано в официальном издании газеты «Коммерсантъ » 17.12.2011.

15.02.2012 в суд от конкурсного управляющего (заявитель) поступило заявление об оспаривании сделки по отчуждению недвижимого имущества должника, согласно которому заявитель просит признать недействительным на основании положений пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона РФ от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) договор купли-продажи от 11 октября 2010 между ООО «МАРС-5» и ФИО3 объектов недвижимости:

- Незавершенное строительством здание универсама-универмага, кадастровый номер 34-34-03/002/2005-321, расположенное по адресу Волгоградская область, г. Волжский, улица Мира, 107 «а»;

- Земельный участок общей площадью 8 268 кв.м., кадастровый номер 34:35:03 02 17:0012, , расположенный по адресу <...> «а»;

- Незавершенное строительством четырехэтажное здание «дом быта», кадастровый номер 34:35:00:000000, расположенное по адресу <...> Победы, 65 «а».

Представитель ответчика ФИО3 с заявлением не согласен, доводы изложены в отзыве на заявление и дополнение к отзыву.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав представителем лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

12 ноября 2009 между должником ООО «МАРС-5» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости:

1. Незавершенное строительством здание универсама-уиивермага. кадастровый номер34-34-03/002/2005-321. расположенное по адресу: <...> «а», стоимость объекта 200 000 рублей:

2. Земельный участок, общей площадью 8268 кв.м . кадастровый номер 34:35:03 02 17:0012. расположенный по адресу: <...> «а» стоимость объекта 500 000 рублей.

3. Незавершенное строительством четырехэтажное здание «дом быта», номер 34:35:00:000000:008867:0000, расположенное по адресу: <...> Победы, 65 «а» стоимость объекта 300 000 рублей.

12.10.2009 между сторонами договора подписан акт приема-передачи объектов недвижимости, являющихся предметом договор купли-продажи.

Цена отчуждаемого имущества составляет 1 000 000 рублей. Оплата производится покупателем в течение 2-х лет с момента подписания договора.

Согласно ст. 551 Гражданского Кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости по указанному договору купли-продажи состоялась 11 октября 2010.

Определением Арбитражного Суда Волгоградской области от 05.07.2011 по делу № А12-9331/2011 в отношении ООО «МАРС-5» введена процедура наблюдения.

По мнению конкурсного управляющего, сделка совершена в период в течение одного года до подачи в суд заявления о признании должника банкротом и рыночная стоимость продаваемого имущества на момент сделки в несколько раз выше, при этом денежные средства за продаваемые объекты недвижимости передаются продавцу не в момент совершения сделки, а в течение 2-х лет с момента заключения договора. Таким образом, имеет место неравнозначное встречное исполнение обязательств другой стороной.

12.10.2010 между ФИО3 (продавец) и ООО «Диамант Девелопмент Групп Фаст» (покупатель) заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости.

12.10.2010 между сторонами договора подписан акт приема-передачи объектов недвижимости, являющихся предметом договор купли-продажи.

Согласно выписке из ЕГРП от 27.12.2011 № 01/752/2011-393 и № 01/752/2011-394 13.12.2010 право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано за ООО «Диамант Девелопмент Групп Фаст».

Конкурсный управляющий считает, что договор купли-продажи недвижимости, заключенный между ООО «МАРС-5» и ФИО3 отвечает признакам подозрительности, предусмотренным п. 1 статьи 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которой сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательства другой стороной сделки, в том числе, если цена этой сделки и (или) иных условий существенно в худшую сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 61.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 в соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию о продаже жилых помещений (ст. 558) и договор купли-продажи предприятия (ст. 560). Гражданским Кодексом не предусмотрена обязательная регистрация сделок купли-продажи иных, кроме, указанных видов недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи.

В этой связи, договор купли-продажи следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации.

Заявление о признании ООО «МАРС-5» банкротом поступило в суд 07.06.2011, принято судом к производству 21.06.2011.

В свою очередь, договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимого имущества был заключен между ООО «МАРС-5» и ФИО3 12 ноября 2009.

Следовательно, оспариваемая сделка совершена должником за пределами указанного законодательством срока на оспаривание, совершенных должником сделок, по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Цена сделки составила 1 000 000 рублей (п. 2.1 договора купли-продажи от 12.11.2009).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Условиями договора купли-продажи объектов недвижимости от 12.11.2009 определено, что оплата объекта недвижимости осуществляется в течение двух лет с момента подписания настоящего договора любым способом, не противоречащим действующему законодательству РФ.

Оплата стоимости отчуждаемых объектов недвижимости была оплачена Поповым В.А. векселем, что подтверждается актом приема-передачи ценных бумаг от 12.11.2009.

ООО «МАРС-5» была выдана справка от 23.11.2009 № 118 об отсутствии претензии к ФИО3 по оплате объектов, кроме того, был составлен между сторонами акт сверки, который так же подтверждает отсутствие задолженности по оплате.

ООО «МАРС-5» передал объекты недвижимости ФИО3 по акту приема-передачи от 12.11.2009.

Обязательства по договору купли-продажи сторонами выполнены в полном объеме.

Пунктом 2 ст. 1 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421, 422 ГК РФ).

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота (пункт 8 постановления Пленума от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

На основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.

Судам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.

Определением суда от 18.04.2012 по заявлению конкурсного управляющего назначена экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 11 октября 2010 года с учетом условий аналогичных сделок в данный период времени.

Из заключения экспертов № 1204/05-12 от 08.09.2012 следует, что эксперт отказался от сравнительного подхода (который мог позволить оценить соответствие условий сделки другим аналогичным сделкам), сославшись на то, что на рынке не представлено достаточного количества объектов, аналогичных оспариваемому. Различие в степени готовности и техническом состоянии объекта оценки и потенциальных объектов-аналогов затрудняет введение корректных поправок, что неизбежно приводит к значительным искажениям в расчетах.

Оценщик отказался от сравнительного подхода, подлежащего применению для определения стоимости оцениваемых объектов путем сопоставления цен продаж аналогичных объектов на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения, мотивируя отказ недостаточностью информации, необходимой для применения сравнительного подхода, в том числе подтвержденной документально.

Проведение повторной экспертизы в соответствии с п. 2 ст. 87 АПК РФ, согласно которой в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов не представляется возможным ввиду отсутствия технической документации на объекты недвижимости.

Следовательно, выводы эксперта проведены без учета условий аналогичных сделок в данный период времени.

Кроме того, определением суда по ходатайству эксперта ООО АНЭиО «Медведица», конкурсному управляющему, ООО «МАРС-5», ФИО3, ООО «Фаст (до переименования ООО «Диамант Девелопмент Групп Фаст») было предложено представить дополнительные документы необходимые для проведения экспертизы (акты выполненных работ по объектам незавершенного строительства; проектно-сметная документация на строительство здания универсама-универмага, здания «Дом быта», технические паспорта на объекты незавершенного строительства; кадастровый паспорт на земельный участок)

Истребуемые судом документы лицами, участвующими в деле не представлены.

Из заключения экспертов следует, что оценка рыночной стоимости объектов недвижимого имущества проводилась только путем их осмотра и замера экспертом.

При проведении экспертизы, экспертом не были учтены технические характеристики объектов недвижимого имущества, содержащиеся в технических и кадастровом паспорте объектов, так, в заключении экспертов, отсутствуют данные о годе постройки объектов недвижимого имущества (один из необходимых критериев оценки рыночной стоимости объекта недвижимости).

Кроме того, определение рыночной стоимости объектов недвижимости проводилась по состоянию на 11 октября 2010, т.е. на дату регистрации перехода права собственности за ФИО3, в свою очередь, договор купли-продажи был заключен 12 ноября 2009, и правоотношения сторон в силу норм гражданского законодательства РФ возникают именно с этой даты - 12.11.2009, поскольку сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, а подлежит регистрации лишь переход права собственности.

В силу частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд приходит к выводу, что заключения экспертов не достаточно для установления факта не соответствия цены оспариваемой сделки рыночной цене, поскольку выводы, изложенные в заключении экспертов в рамках рассмотрения настоящего заявления не позволяют с достоверностью определить рыночную стоимость объектов недвижимости по состоянию на 11 октября 2010 года с учетом условий аналогичных сделок в данный период времени.

В силу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и

возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, приобщенные к материалам дела, суд установил отсутствие в данном, конкретном случае достаточных оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, ввиду не доказанности того обстоятельства, что сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом и в результате заключения договора от 12.11.2009 должник не получил равноценного встречного исполнения, а цена оспариваемой сделки существенно, в худшую для должника сторону, отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Доказательства, которые бы достоверно подтвердили возможность реализации права собственности на объекты на дату совершения оспариваемой сделки по цене, существенно превышающей цену договора купли-продажи от 12.11.2009, материалы дела не содержат.

Обстоятельства дела установлены и рассмотрены судом на основании оценки имеющихся в материалах дела доказательств в соответствии с требованиями статей 65-68, 71 АПК РФ. В соответствии с частью 1 и частью 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о необоснованности требований конкурсного управляющего и отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявления.

В силу положений статей 109, 110 АПК РФ ввиду отказа в удовлетворении заявления судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей относятся на должника и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета, ввиду предоставленной отсрочкой при подаче заявления и по проведению экспертизы в размере 30 000 рублей относятся на ООО «МАРС-5» и подлежат перечислению с депозитного счета суда на счет экспертного учреждения.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 61.8., 61.9. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185 АПК РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «МАРС-5» ФИО1 о признании договора купли- продажи недвижимого имущества между обществом с ограниченной ответственностью «МАРС-5» и ФИО3 от 11 октября 2010 недействительным отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАРС-5» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Определение суда может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области в сроки, установленные законом.

Судья

О.С. Гладышева