Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании жалобу ООО «Ремстройкомплект» на действия арбитражного управляющего ФИО1 в рамках дела о банкротстве ООО «УСП»,

при участии в судебном заседании: от ООО «Ремстройкомплект» - ФИО2, от ФНС России – ФИО3,

у с т а н о в и л :

Решением Арбитражного суда Волгоградской области (далее – суд) от 02.06.2009 ООО «УСП» признано несостоятельным (банкротом). Определением суда от 13.07.2016 конкурсным управляющим ООО «УСП» утвержден ФИО4.

Конкурсный кредитор ООО «АМТ Банк» с жалобой не согласился, представил письменный отзыв. ФИО1 отношения к жалобе не выразил.

701 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабочее – Крестьянская, 48/1, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0014.

В ходе разбирательства судом были установлено следующее: «Согласно представленным в материалы дела Изменениям от 24.11.2015 к Договору от 17.07.2006 № 6717 аренды земельного участка площадью 2 701 кв.м. с кадастровым номером 34:34:05 00 58:0014 и Изменениям от 24.11.2015 к Договору от 19.07.2006 № 6725 аренды земельного участка площадью 6 790 кв.м. с кадастровым номером 34:34:05 00 58:0013, Администрацией города Волгограда в лице Департамента земельных ресурсов указанные земельные участки представлены в аренду ООО «УСП». Актом осмотра залогового имущества от 21.01.2016, составленным представителями ООО «УСП» и ООО «АМТ Банк» подтверждается, что земельные участки находятся в аренде ООО «УСП».

Соответственно, ФИО1 приступил к реализации объекта недвижимости отдельно от реализации права на аренду земельного участка, на котором расположен данный объект.

Такая реализация противоречит законодательству (в частности, статье 35 ЗК РФ) и создает угрозу причинения убытков и прочих негативных последствий для должника, кредиторов и третьих лиц.

Так, в соответствии с ч. 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением ряда неприменимых к рассматриваемым обстоятельствам случаев.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

В пунктах 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием,

строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, покупатель здания автоматически и безвозмездно получает право аренды земельным участком под ним, что приводит к срыву торгов по продаже права аренды как такового, отсутствию денежных средств от продажи права аренды, невозможности правового регулирования арендных правоотношений нового арендатора земли и предшествующего (ООО «УСП»). Право аренды – имущественное благо, которое должно быть реализовано в ходе конкурсного производства. В случае наличия различных покупателей здания и земельного участка неизбежен конфликт их интересов, предъявление исков о признании сделок недействительными.

Так, приобретение с торгов права аренды собственнику здания экономически нецелесообразно, так как это право он приобретает в силу закона с момента регистрации права на здание. В случае же приобретения права аренды с торгов иным лицом, такой покупатель не получит фактической возможности это право реализовать, что повлечет судебные споры с ООО «УСП».

Согласно правовой позиции Судебной Коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, изложенной в ппределении от 16 июня 2016 г. N 305-ЭС15-6515: «Продажа на торгах отдельными лотами имущества банкрота - земли и объектов недвижимости на ней - не допускается. В противном случае возможна ситуация, когда участок будет реализован отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем. Это приведет к нарушению требований ЗК РФ, согласно которым здание, сооружение, находящиеся на участке и принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе с землей (за исключением отдельных случаев). В свою очередь, это может послужить основанием для оспаривания сделок, заключенных по итогам подобных торгов, независимо от того, имелись или нет нарушения процедуры проведения торгов. ГК РФ не исключает возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. Иной подход позволял бы совершать на торгах договоры, игнорирующие любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов».

Кроме того, поскольку земля находится на праве аренды, а не в собственности, наибольшую приобретательскую ценность имеет именно здание, и право аренды на землю должно быть продано только одновременно с ним, так как:

- продажа права аренды земли отдельно от здания минимизирует возможность продажи этого права (так как отдельно от здания данное имущественное благо полностью теряет свою приобретательскую привлекательность);

- создается угроза, как сказано выше, несовпадения в одном лице покупателя здания и покупателя права на земельный участок.

Действия Некрасова Е. В. по отмене торгов были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанции в рамках рассмотрения жалобы на него и в рамках заявления об отмене обеспечительных мер. Суды пришли к выводу о том, что действия по отмене торгов соответствуют закону. Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.10.2016 года указал, что начатые Золотухиным И.А. торги создали условия для нарушения требований статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ.

На организацию незаконных торгов ФИО1 за счет средств должника израсходовал 105 265 рублей, что следует из выписки по расчетному счету. Суд полагает, что данная денежная сумма представляет собой прямые убытки для конкурсной массы и кредиторов.

Также, организовав незаконные торги, ФИО1 создал реальную угрозу причинения существенного имущественного ущерба для кредиторов. Так, если бы ФИО4 не отменил торги по продаже недвижимости, и они бы состоялись, право аренды никогда не было бы реализовано (так как безвозмездно перешло бы к покупателю недвижимости).

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер понесенных убытков, а также причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 60 Закона о банкротстве кредиторы должника и иные лица, участвующие в арбитражном процессе по делу о банкротстве, вправе обжаловать действия арбитражного управляющего в случае нарушения его действиями прав и законных интересов этих лиц (кредиторов).

По смыслу статьи 60 Закона о банкротстве основанием для удовлетворения жалобы о нарушении прав и интересов действиями (бездействием) арбитражного управляющего является установление арбитражным судом фактов несоответствия этих действий законодательству о банкротстве и нарушение такими действиями (бездействием) прав и законных интересов подателя жалобы.

При рассмотрении жалоб на действия (бездействие) арбитражного управляющего бремя доказывания должно распределяться следующим образом: лицо, обратившееся с жалобой, обязано доказать наличие незаконного, недобросовестного или неразумного поведения арбитражного управляющего и то, что такое поведение нарушает права и законные интересы этого лица, а арбитражный управляющий обязан представить доказательства отсутствия его вины в этом поведении или обосновать соответствие его действий требованиям закона, добросовестности и разумности.

В данном случае имеются незаконные действия арбитражного управляющего Золотухина И.А., нарушение прав кредитора ООО «Ремстройкомплект» в результате оплаты организации указанных торгов и причиненные должнику убытки.

Руководствуясь ст. 60 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать незаконными действия арбитражного управляющего ФИО1, выразившиеся в организации торгов по продаже залогового имущества должника – нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, отдельно от реализации обеспеченного залогом права требования аренды земельного участка общей площадью 6790 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «УСП» убытки в сумме 105 265 руб..

Определение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через арбитражный суд Волгоградской области в установленные законом сроки.

Судья С.Н.Архипова

Из материалов дела следует, что 17 февраля 2016 года суд вынес определение, которым
признал требования ООО «АМТ Банк» обеспеченными залогом права аренды земельного участка
общей площадью 6 790 кв.м., расположенного по адресу: <...> – Крестьянская,
48, кадастровый номер: 34:34:05 00 58:0013; и права аренды земельного участка общей площадью 2