Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая строительная компания» (далее ОАО «КСК», должник, ОГРН 1033700079203, юридический адрес: 153000, г.Иваново, ул.Палехская, д.14; почтовый адрес: 153035, г.Иваново, ул. 1-я Полевая, д.35А) Гатаулина Р.А.

о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «Коммерческая строительная компания» от 16.06.2016 г.

при участии.

- представитель собрания кредиторов ООО «КСК» Дубов В.Е. (протокол первого собрания кредиторов ООО «КСК» от 01.10.2015г.)

- от ФНС России – Анашкин И.Н. (доверенность от 25.01.2016г. № 10-11/00593)

У С Т А Н О В И Л :

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 05.10.2015г. ООО «Комерческая Строительная Компания» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Гатаулин Р.А.

Конкурсный управляющий должника обратился в суд с заявлением, уточненном в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «Коммерческая строительная компания» от 16.06.2016 г. по вопросу № 4 повестки дня «Об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка №С-3/01-1378 от 12.12.2011 г. кадастровый №37:24:01 02 46:246».

Определением суда от 24.06.2016г. заявление принято к производству, его рассмотрение назначено на 02.08.2016г., в судебном заседании был объявлен перерыв до 05.10.2016г.

Конкурсный управляющий в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении заявления в его отсутствие.

Представитель собрания кредиторов и представитель ФНС России возражали против признания оспариваемого решения собрания кредиторов недействительным. Представитель собрания кредиторов свою позицию по делу изложил в отзыве.

Из материалов дела о банкротстве ООО «КСК» следует:

16 июня 2016 г. состоялось собрание кредиторов Должника. В повестку дня собрания в числе других был внесен следующий вопрос (вопрос № 4 повестки дня):

4. Об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка №С-3/01-1378 от 12.12.2011 г. кадастровый №37:24:01 02 46:246 (далее – спорный земельный участок).

По данному вопросу кредиторы большинством голосов в 76,81% от числа принявших участие в собрании приняли решение:

4. Обязать арбитражного управляющего отказаться от договора аренды земельного участка №С-3/01-1378 от 12.12.2011 г. кадастровый №37:24:01 02 46:246 в одностороннем порядке.

В обоснование требования о признании недействительным указанного решения собрания кредиторов конкурсный управляющий указал, что данное решение ведет к уменьшению конкурсной массы должника и, как следствие, к уменьшению вероятности погашения требований кредиторов, что нарушает их права и законные интересы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона о банкротстве участниками собрания кредиторов с правом голоса являются конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, требования которых включены в реестр требований кредиторов на дату проведения собрания кредиторов.

Согласно пункту 4 статьи 12 Закона о банкротстве собрание кредиторов правомочно в случае, если на нем присутствовали конкурсные кредиторы и уполномоченные органы, включенные в реестр требований кредиторов и обладающие более, чем половиной голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов.

На основании пункта 1 статьи 15 Закона о банкротстве решения собрания кредиторов по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, присутствующих на собрании кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 4 названной нормы права в случае, если решение собрания кредиторов нарушает права и законные интересы лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, третьих лиц, либо принято с нарушением установленных настоящим Федеральным законом пределов компетенции собрания кредиторов, такое решение может быть признано недействительным арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению лиц, участвующих в деле о банкротстве, лиц, участвующих в арбитражном процессе по делу о банкротстве, или третьих лиц.

С учетом приведенных норм права и на основании общего принципа доказывания, предусмотренного статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицу, оспаривающему решение собрания кредиторов, необходимо доказать, что таким решением ущемляются его права и законные интересы, либо собранием кредиторов принято решение с нарушением пределов его компетенции.

Оспариваемое решение собрания кредиторов принято при наличии кворума (в собрании приняли участие кредиторы, обладающие 80,67% от общего числа голосов кредиторов), в порядке, определенном пунктом 1 статьи 15 Закона о банкротстве (большинством в 76,81% от числа присутствовавших на собрании), в пределах компетенции собрания кредиторов: пунктом 2 статьи 12 Закона о банкротстве определен круг вопросов, относящихся к исключительной компетенции собрания кредиторов. Вместе с тем, этими вопросами компетенция собрания кредиторов не ограничена. Законом о банкротстве не конкретизировано, какие вопросы вправе решать собрание кредиторов помимо тех, которые перечислены в п. 2 ст. 12 Закона о банкротстве. Соответственно не установлено запрета на разрешение собранием кредиторов вопросов, имеющих наиболее важное значение для кредиторов должника, при решении которых необходимо учитывать их мнение.

Кроме того, иные вопросы, входящие в компетенцию собрания кредиторов, определены в Законе о банкротстве применительно к отдельным процедурам банкротства. В частности, утверждение Положения о порядке, условиях и сроках продажи имущества должника, равно как и внесение в него изменений в предусмотренных законом случаях законодателем отнесено к компетенции собрания кредиторов (статья 139 Закона о банкротстве).

Оспариваемое решение по существу касается порядка продажи имущества, включенного в конкурсную массу должника, утверждение которого в соответствии со статьей 139 Закона о банкротстве отнесено к компетенции собрания кредиторов.

Рассмотрев вопрос о нарушении оспариваемым решением прав и законных интересов должника и кредиторов, суд пришел к следующим выводам:

Из материалов дела о банкротстве следует, что в состав конкурсной массы должника включено следующее имущество:

- объект незавершенного строительства кадастровый № 37:24:010246:1385 площадью застройки 624,5 кв.м. степень готовности 5%, по адресу: Ивановская область, г.Иваново, ул.1-ая Полевая, у дома 35А (свидетельство о государственной регистрации права от 22.12.2005г.);

- право аренды земельного участка кадастровый № 37:24:010246:246 (участок под вышеуказанным объектом незавершенного строительства)

- право аренды земельного участка кадастровый № 37:24:010246:1376 (участок, предоставленный для организации строительной площадки вышеуказанного объекта)

Право аренды земельного участка кадастровый № 37:24:010246:246 приобретено ООО «КСК» по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка для строительства много квартирного жилого дома № 42 (лот №1) от 07.12.2011г.

По результатам аукциона заключен договор аренды земельного участка № С-З/01-1378 от 12.12.2011г. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:24:010246:246, находящийся по адресу: Ивановская область, город Иваново, улица 1-я Полевая, у дома 35А для строительства многоквартирного дома, площадью 2753 кв.м. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (регистрационная запись № 37-37-01/064/2012-312 от 28.02.2012) (далее – договор аренды).

Согласно пункту 3.1. договора аренды в 2012 году размер арендной платы за указанный земельный участок составил 6 120 000 рублей, в 2013 году – 6 120 000 рублей, в 2014 году – 6 120 000 рублей, в 2015 году – 5 784 657 рублей. Согласно уведомлению об арендной плате на 2016 год годовой размер арендной платы составил в 2016 году 6 120 000 рублей.

Материалами дела подтверждается, что в реестр требований кредиторов включены требования Администрации города Иванова по арендной плате за указанный земельный участок в сумме за период с 01.07.2013г. по 31.12.2014г. - 642 479,54 руб. и пени в сумме 548 660,63 руб.

Арендная плата за 2015, 2016 года в вышеуказанных размерах относится к текущим платежам.

В своем отзыве в обоснование принятия оспариваемого решения собрания кредиторов представитель собрания указал:

Данное решение кредиторы приняли, руководствуясь отчетом №19/01/16-01 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: Ивановская область, г. Иваново, ул. 1-я Полевая, у дома 35А (далее - Отчет).

Предметом оценки по Отчету являлись следующие объекты:

- право собственности на объект незавершенного строительства кадастровый № 37:24:010246:1385;

- право аренды земельного участка кадастровый № 37:24:010246:246;

- право аренды земельного участка кадастровый № 37:24:010246:1376.
Стоимость объектов оценки согласно Отчета составила 20 990 000 рублей.

Отчет никем не оспорен, размещен 16.03.2016 г. в соответствии с Законом о банкротстве в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

Предметом исследования также была оценка ликвидности объектов оценки и определение потенциального финансового результата при продаже объектов единым лотом, исходя из двух вариантов:

Первый вариант: реализация активов Должника в следующем составе:

1) право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 624,2 кв.м. с кадастровым номером 37:24:010246:1385 на основании свидетельства о государственной регистрации права от 22.12.2015 г., регистрационный №37-37/001-37/011/006/2015-8505/1,

2) право аренды на земельный участок площадью 2753 кв.м с кадастровым номером 37:24:010246:246 на основании договора аренды земельного участка №03/01-1378 от 12.12.2011 г., пролонгированного на неопределенный срок, при условии выполнения условий договора, в том числе по оплате арендной платы,

3) и 3) право аренды на земельный участок площадью 760 кв.м с кадастровым номером 37:24:010246:1376 на основании договора аренды земельного участка №С-3/01-1724 от 01.10.2014 г.;

Второй вариант: отказ ООО «КСК» от договора аренды земельного участка площадью 2753 кв.м с кадастровым номером 37:24:010246:246 и реализация активов Должника в следующем составе:

1) право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 624,2 кв.м. с кадастровым номером 37:24:010246:1385

2) и 2) право аренды на земельный участок площадью 760 кв.м с кадастровым номером 37:24:010246:1376 на основании договора аренды земельного участка №03/01-1724 от 01.10.2014 г.

Как следует из Отчета потенциальный финансовый результат от продажи при первом варианте составит 14 870 000 рублей, при втором варианте - 20 990 000 рублей.

Оценщиком сделан вывод о том, что в случае одностороннего отказа ООО «КСК» от договора аренды земельного участка площадью 2753 кв.м с кадастровым номером 37:24:010246:246, возникают обстоятельства, мотивирующие потенциального инвестора-приобретателя, повышающие инвестиционную привлекательность объектов оценки (отсутствие обязательств по внесению арендной платы в размере 6 120 000 рублей в год), а также сохраняется потенциальное право аренды данного земельного участка, в результате реализации объектов возможен сравнительно бОльший финансовый результат.

С указанным выводом оценщика кредиторы согласились и полагают, что при реализации вышеуказанных активов по второму варианту (без права аренды спорного земельного участка) ООО «КСК» понесет меньше убытков (при отказе от договора прекратиться обязанность по внесению арендной платы, которая при сохранении договора будет начислена до момента продажи активов из расчета 6 120 000 рублей в год или 510 000 рублей в месяц), и, соответственно, появится возможность направить на погашение требований кредиторов, включенных в реестр, бОльшую сумму от продажи данного актива в связи с уменьшением размера текущих обязательств. Кроме того, как сказано выше, такой подход увеличит привлекательность продаваемого объекта, и как следствие, приведет к его скорейшей продаже.

Согласно п.2.1 Договора аренды спорного земельного участка №03/01-1378 от 12.12.2011 г. срок аренды Участка - 48 месяцев со дня подписания договора аренды участка. Таким образом, срок Договора (срок аренды) истек 12.12.2015г.

В соответствии с п.8.4 Договора если Арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя. Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон Договора вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за десять дней.

В соответствии с п.п.1-2 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, в силу закона и договора у Должника имеется право на односторонний отказ от Договора.

В случае одностороннего отказа от Договора на торгах в рамках конкурсного производства подлежит продаже только объект незавершенного строительства площадью застройки 624,2 кв.м. с кадастровым номером 37:24:010246:1385, расположенный на спорном земельном участке (без права аренды самого земельного участка, с теми условиями, которые предусмотрены договором аренды №03/01-1378 от 12.12.2011 г., и, соответственно, без обязательств, предусмотренных указанным договором).

При этом у потенциального покупателя объекта незавершенного строительства сохранятся право на получение земельного участка под объектом в аренду, но на иных условиях (поскольку данное право будет приобретено не по результатам аукциона), исходя из следующего:

В соответствии с п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В настоящее время на земельном участке площадью 2753 кв.м с кадастровым номером 37:24:010246:246, арендованном по Договору, расположен объект незавершенного строительства кадастровый № 37:24:010246:1385, принадлежащий на праве собственности должнику. Данный объект представляет собой фундамент многоквартирного дома, строительство которого осуществлял Должник на основании разрешения на строительство.

Администрацией города Иваново (арендодатель спорного земельного участка) требование об изъятии этого объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в суд не заявлялось.

Таким образом новый собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке, который приобретет этот объект в результате публичных торгов, вправе будет претендовать на заключение нового договора аренды земельного участка площадью 2753 кв.м с кадастровым номером 37:24:010246:246 без торгов на основании части 10 пункта 2 и части 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

В силу части .6 п.8 ст.39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу части 3 пункта 3 ст.39.7 ЗК РФ если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Размер арендной платы за земельный участок в г. Иванове определяется на основании Решения Ивановской городской Думы от 01.11.2006 г. №257 «Об арендной плате за пользование землей на территории города Иванова» (далее - Решение).

Для земельного участка с кадастровым номером 37:24:010246:246 при заключении новым арендатором договора аренды без торгов арендная плата за год будет составлять (п.2 Методики расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории города Иванова, утвержденной Решением):

АП = КСЗУ х Ккор. х 1,27, где:

АП - арендная плата в расчете на год, руб.;

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Ккор. - корректирующий коэффициент, устанавливаемый и дифференцируемый в зависимости от вида категории и разрешенного использования земельного участка.

КСЗУ = 16 439 154,08 рубля (Приложение №3);

Ккор = 0,01 (п. 1.2 Приложения №2 к Решению)

АП = 16.439 154,08 х 0,01 х 1,27 = 208 777,26 рубля.

Таким образом, в случае же отказа должника от Договора аренды покупатель объекта незавершенного строительства вправе претендовать на заключение нового договора аренды земельного участка под объектом, размер арендной платы по которому подлежит установлению в соответствии с вышеуказанным Решением Ивановской городской Думы..

В ином случае, для покупателя – нового арендатора, который приобретет с публичных торгов объект незавершенного строительства вместе с правом аренды спорного земельного участка на основании действующего Договора аренды, размер арендной платы за землю будет составлять 6 120 000 рублей в год.

При этом как следует из отчета независимого оценщика, на рыночную стоимость выставляемого на торги объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка под стройплощадкой, факт отказа от земельного участка под самим объектом не повлияет, не приведет к ее уменьшению.

Суд соглашается с доводами представителя собрания кредиторов о том, что при отказе должника от договора аренды спорного земельного участка привлекательность расположенного на нем объекта незавершенного строительства увеличивается; как следствие увеличивается вероятность его скорейшей продажи, что соответственно ведет к уменьшению размера текущих платежей, связанных с продолжительностью проведения торгов, и с начислением текущих платежей по арендной плате, что в свою очередь ведет к увеличению вероятности погашения требований кредиторов по реестру.

Доводов, опровергающих вышеприведенные доводы представителя собрания кредиторов, в ходе рассмотрения дела не приведено.

Суд полагает, что конкурсным управляющим не доказано, что оспариваемым решением нарушены права и законные интересы кредиторов должника. С учетом сказанного суд не находит основания для удовлетворения требований конкурсного управляющего ООО «КСК».

Руководствуясь статьями 15, 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 17, 184-186, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

Заявление конкурсного управляющего ООО «Коммерческая Строительная Компания» о признании недействительным решения собрания кредиторов ООО «Коммерческая строительная компания» от 16.06.2016 г. по вопросу № 4 повестки дня «Об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка №С-3/01-1378 от 12.12.2011 г. кадастровый №37:24:01 02 46:246» оставить без удовлетворения.

Настоящее определение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные АПК РФ.

Жалобы подаются черед Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Рябцева Н.А.