Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев заявление ОАО АКБ «Пробизнесбанк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «агентство по страхованию вкладов» (ИНН 7729086087, ОГРН 1027700508978, адрес для направления корреспонденции: 127994, г. Москва, ГСП-4)

о разрешении разногласий между конкурсным кредитором и конкурсным управляющим по вопросам о порядке и об условиях проведения торгов

в деле о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» (далее ООО «ИСК «ИвСпецГарант», должник, ОГРН 1073702021007, ИНН 3702522719, адрес: 153037, г. Иваново, пр. Шереметевский, д. 153А, конкурсный управляющий Смирнов Е.В.),

при участии:

- от ОАО АКБ «Пробизнесбанк» - Новокрещенов Л.С. (доверенность от 05.02.2022)

- от ФНС России – Сидорович И.В. (доверенность от 12.04.2022)

УСТАНОВИЛ:

22.07.2022 года в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением о разрешении разногласий между конкурсным кредитором и конкурсным управляющим по вопросам о порядке и об условиях проведения торгов обратилось ОАО АКБ «Пробизнесбанк» в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «агентство по страхованию вкладов». Заявитель просит утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «ИСК «ИвСпецГарант» в редакции кредитора.

Определением от 26 июля 2022 заявление принято к производству, на 19.09.2022 назначено судебное заседание по его рассмотрению, В судебном заседании был объявлен перерыв.

Представитель Банка поддержал изложенные в заявлении доводы.

Конкурсный управляющий возражал против доводов Банка, свою позицию по делу изложил в отзыве, просит рассмотрение дело в отсутствие своего представителя.

Из материалов дела следует:

13.07.2022 состоялось заседание Комитета кредиторов, на котором в пределах своей компетенции, установленной решением собрания кредиторов, Комитет принял решение об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи следующего имущества должника:

Лот №1.

№ п/п

Наименование имущества, его основные характеристики

Рыночная стоимость (НДС не облагается), руб.

Начальная цена продажи (НДС не облагается) руб.

Объект:

Контрольно-пропускной пункт, назначение:

нежилое, площадь 72,5 м2, этажей -1,

кадастровый номер 37:24:030413:261

Адрес: г. Иваново, ул. Окуловой, д.73

1 214 772

Итого:1214772

Лот №2.

№ п/п

Наименование имущества, его основные характеристики

Рыночная стоимость (НДС не облагается) руб.

Начальная цена продажи (НДС не облагается) руб.

Сооружение: газопровод, протяженностью

1060 м, газораспределительный шкаф

(ГРПШ), адрес: Ивановская область, г.

Иваново, ул. Окуловой, 73.

кадастровый номер 37:24:030413:250

1 636 750

Сооружение: газопровод среднего

давления, протяженность 419 м,

кадастровый номер 37:24:030413:587,

адрес: Ивановская область, г. Иваново, ул.

Окуловой, 73.

681 494

Сооружение: внутриплощадочные сети,

газопровод низкого давления,

протяженность 956 м

кадастровый номер 37:24:030413:580

адрес: г. Иваново, ул. Окуловой, д. 73

1 560 030

Итого:3 878 274

Лот №3.

№ п/п

Наименование имущества, характеристики

Рыночная стоимость (НДС не облагается) руб.

Начальная цена продажи (НДС не облагается) руб.

Сооружение:

разведочно-эксплуатационная скважина

№1, глубиной 120 м, кадастровый номер

37:24:030413:252

адрес: Ивановская область, г. Иваново, ул.

Окуловой, 73.

769 425

Сооружение:

разведочно-эксплуатационная скважина

№2, глубиной 120 м, кадастровый номер

37:24:030413:254

адрес: Ивановская область, г. Иваново, ул.

Окуловой, 73

769 425

Сооружение сетей водоснабжения,

протяженностью 1806 м, с кадастровым

номером: 37:24:030413:257, адрес:

Ивановская область, г. Иваново, ул.

Окуловой

3 100 100

Итого:4 638 950

Лот №4.

№ п/п

Наименование имущества, характеристики

Рыночная стоимость (НДС не облагается) руб.

Начальная цена продажи (НДС не облагается) руб.

Сооружение бытовой канализации,

протяженностью 1391 м, с кадастровый

номер 37:24:030413:256, адрес: Ивановская

область, г. Иваново, ул. Окуловой

4 146 570

Напорный канализационный коллектор

протяженность 6064 м, кадастровый номер:

37:24:000000:4999, адрес: г. Иваново, ул. 9

Сосневская, ул. 6-й Проезд,

ул. Окуловой, д.73.

5 221 982

Итого:9 368 552

Лот №5.

№ п/п

Наименование имущества, характеристики

Рыночная стоимость (НДС не облагается) руб.

Начальная цена продажи (НДС не облагается) руб.

Электроснабжение клубного комплекса,

адрес: г. Иваново, Окуловой, д.73,

протяженность 5340 м

Кадастровый номер 37:24:030413:585

316 179

Итого:316 179

Пунктом 2.3. Положения установлено, что вышеуказанное имущество, как социально значимое, подлежит продаже посредством проведения электронных торгов в форме конкурса, открытого по составу участников с закрытой формой подачи предложения о цене. Обязательным условием договора, заключаемого по итогам торгов с их победителем является обязанность покупателя обеспечить надлежащее содержание и использование имущества в соответствии с его целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Положение предусматривает проведение двух торгов на повышение цены предложения, а в случае признания повторных торгов не состоявшимися – в форме публичного предложения с установлением начальной цены на данных торгах – в размере начальной цены на повторных торгах, или на 10% ниже начальной цены продажи на первых торгах.

Величина снижения начальной цены продажи имущества Должника в составе каждого лота посредством публичного предложения определяется в размере 10 (десяти) процентов по истечении 3 (трех) календарных дней с первого дня приема заявок на 4 (четвертый) день;

Минимальная цена продажи имущества в составе каждого лота не может быть ниже 1 (одного) процента от начальной цены продажи на торгах посредством публичного предложения («цена отсечения»);

Задаток в размере 20 (двадцати) процентов от стоимости имущества в соответствующем периоде продажи вносится на счет, указанный в электронном сообщении о продаже, и должен поступить не позднее даты и времени окончания приёма заявок на участие в торгах для соответствующего периода проведения торгов.

Организатором торгов выступает конкурсный управляющий должника.

Возражая против утвержденного Комитетом порядка продажи, Банк предлагает:

1. Организатором торгов определить АО «Российский аукционный дом»

2. Начальную цену продажи имущества на первых торгах определить в размере 46 697 000 рублей:

Лот № 1 – 2 859 000 руб.;

Лот № 2 – 9 492 000 руб.;

Лот № 3 – 10 618 000 руб.;

Лот № 4 – 22 935 000 руб.;

Лот № 5 – 793 000 руб.

3. Торги в форме публичного предложения Банк предлагает проводить на следующих условиях: начальная цена продажи на первом периоде торгов посредством публичного предложения устанавливается в размере начальной цены на повторных торгах сроком на 37 (тридцать семь) календарных дней; по истечении указанного срока цена публичного предложения понижается на 5 (пять)% (величина снижения) от начальной цены публичного предложения каждые 7 (семь) календарных дней, количество периодов торгов – 12 (двенадцать).

При указанных условиях цена реализации имущества на последнем периоде торгов посредством публичного предложения составит 18 912 285 руб.

4. В случае, если торги в форме публичного предложения будут признаны не состоявшимися – Банк предлагает определить, что дальнейший порядок продажи имущества подлежит утверждению собранием (комитетом) кредиторов.

5. По мнению Банка отсутствуют основания для отнесения имущества, включенного в лот № ,1 к социально-значимому и продаже данного имущества на торгах в форме конкурса, полагает, что данное имущество подлежит продаже на торгах в форме аукциона.

Конкурсный управляющий в своем отзыве указал:

1. АО «Российский аукционный дом» не является организатором торгов, аккредитованным саморегулируемой организацией арбитражных управляющих, участником которой является конкурсный управляющий, соответственно его привлечение будет являться нарушением требований статьи 20.3 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), согласно пункту 1 которой привлекаемые арбитражным управляющим в соответствии с настоящим Федеральным законом для обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве за счет средств должника профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий деятельность по ведению реестра владельцев ценных бумаг, аудиторская организация (аудитор), оценщик, организатор торгов и оператор электронной площадки должны быть аккредитованы саморегулируемой организацией и не могут быть заинтересованными лицами по отношению к арбитражному управляющему, должнику и его кредиторам.

Кроме того, кредитор должен доказать, что привлечение организатора торгов является объективно необходимым и эти полномочия не могут быть реализованы самим управляющим.

Однако, имущество, предложенное к реализации на торгах, не является каким-то экстраординарным и проведение торгов по его продаже не требует специальных знаний, которыми конкурсный управляющий в силу своего статуса не обладает.

Кредитор не указывает стоимость услуг привлекаемого организатора торгов, между тем, он также должен обосновать и рыночный характер цены услуг.

При этом, следует отметить, что несение дополнительных необоснованных расходов в процедуре конкурсного производства напрямую затрагивает имущественные права кредиторов. Именно в этой связи комитет кредиторов было принято решение о том. Что организатором торгов будет выступать конкурсный управляющий.

2. Оценка имущества была проведена на основании договора №02-21022022 от 21.02.2022 г., заключенного конкурсным управляющим с Индивидуальным предпринимателем Шейным Владиславом Владимировичем (ОГРНИП 433403173989, включен в реестр членов РОО, рег.номер 009993 По итогам оценке выполнен Отчет об оценке №02-21022022 от 20.04.2022.

Сведения об оценке имущества были размещены в ЕФРСБ 28.04.2022 сообщением № 8698523.

Механизм проверки и оспаривания Отчета об оценке предусмотрен статьей 130 Закона о банкротстве.

Пунктом 3 данной статьи предусмотрено: «В течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке орган, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков, вправе направить арбитражному управляющему мотивированное заключение по этому отчету. Порядок подготовки указанного заключения устанавливается регулирующим. органом. В случае получения по истечении установленного срока положительного заключения или отсутствия заключения собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке.»

Пунктом 6 этой же статьи установлено, что учредители (участники) должника или собственник имущества должника - унитарного предприятия, конкурсные кредиторы,

уполномоченные органы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.

Ни со стороны кредиторов, ни со стороны иных лиц не поступало возражений относительно проведенной оценки, результаты оценки не обжаловались, отрицательное заключение на оценку в установленный срок не поступало.

3. Кредитор полагает, что существенно удлиненный срок проведения публичных торгов и цена реализации на последнем этапе торгов в размере 18 912 285 руб. будет способствовать наибольшей выгоде от продажи имущества.

Конкурсный управляющий считает, что социально значимые объекты являются специфическим имуществом и при заключении договора купли-продажи на покупателей такого имущества накладываются дополнительные обязательства, предусмотренные статьей 132 Закона о банкротстве, из чего следует, что круг заинтересованных в приобретении такого имущества лиц достаточно ограниченный.

При этом, при высокой заинтересованности потенциального покупателя в приобретении имущества, ничто не мешает ему приобрести имущество еще на первичных торгах по начальной стоимости продажи более 19 млн.

Кредитор не раскрывает, каким образом увеличение срока проведения публичного предложения до 4 месяцев будет способствовать привлекательности продаваемого имущества.

4. Поскольку имущество на торгах в форме публичного предложения планируется продавать до достижения цены 1% от начальной цены, будут приняты исчерпывающие меры по реализации имущества, отсутствует необходимость в установлении дальнеего порядка его продажи.

5. Как и имущество по иным лотам, контрольно-пропускной пункт (КПП, лот № 1 ) был спроектированш исключительно в целях обеспечения жилищных условий собственников жилья, которые проживают на территории «Гринвилль Парка».

Данный объект предназначен для обеспечения контрольно-пропускного режима на территорию жилищного комплекса, в т.ч. и с целью обеспечения безопасности жильцов и

членов их семей, поскольку на территории жилищного комплекса расположен детский сад и иные объекты социальной инфраструктуры.

В случае, если данное имущество будет приобретено не в порядке статьи 132 Закона о банкротстве, то передача его в собственность покупателям, которые не будут нести дополнительных обязательств, предусмотренных п.4 ст. 132 Закона о банкротстве, сможет иметь негативные последствия для жителей «Гринвилль Парка». Например, ограничить доступ на территории жилищного комплекса для самих жильцов, изменить на свое усмотрение пропускной режим на территорию комплекса, даже установить плату за въезд на территорию, что ухудшит жилищные условия для собственников жилья, на которые они рассчитывали при покупке недвижимости в данном жилом комплексу.

В силу пункта 4 ст. 132 Закона о банкротстве обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Поскольку КПП является объектом социальной инфраструктуры и обеспечивает определенные жилищные условия для жильцов «Гринвилль Парка», требует дальнейшего использования строго со своим целевым назначением, то данное имущество было отнесено к категории объектов социальной инфраструктуры, подлежащих реализации в порядке ст. 132 Закона о банкротстве.

Рассмотрев приведенные сторонами доводы, суд пришел к следующим выводам:

1. По вопросу о привлечении организатора торгов:

Суд соглашается с позицией конкурсного управляющего об отсутствии оснований для привлечения в качестве организатора торгов АО «Российский аукционный дом». Заявителем не приведено доводов и не доказано, что привлечение указанного организатора торгов позволит привлечь наибольшее число потенциальных покупателей и продать имущество по более выгодной цене.

Кроме того, привлечение организатора торгов повлечет необходимость несения дополнительных расходов, что не отвечает интересам кредиторов.

2. Начальная цена продажи имущества определена в оспариваемом решении на основании отчета независимого оценщика Шеина В.В №02-21022022 от 20.04.2022.

В соответствии с пунктом 6 статьи 130 Закона о банкротстве конкурсные кредиторы вправе обжаловать результаты оценки имущества должника в порядке, установленном федеральным законом.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; далее - Закон об оценке).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное. Кроме того, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац восьмой пункта 1 Информационного письма N 92).

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце четвертом пункта 1 Информационного письма N 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В абзаце шестом пункта 1 Информационного письма N 92 указано, что, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Пунктом 2 Информационного письма N 92 предусмотрено, что, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В таком случае отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ), оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Случаи обязательного привлечения оценщика установлены статьей 130 Закона о банкротстве.

Пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве установлено, что арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Закон о банкротстве предусматривает следующие случаи обязательного проведения оценки имущества должника посредством привлечения независимого оценщика: в статье 131 (при наличии имущества обремененного залогом), в статье 139 (по ходатайству кредитора), в статье 179 (должник является сельскохозяйственным предприятием), в статья 186.4 (банкротство негосударственных пенсионных фондов), в статье 187.9 (банкротство негосударственных пенсионных фондов, осуществляющих деятельность по обязательному пенсионному страхованию), в статьях 189.89, 189.91 (банкротство кредитных кооперативов), в статьях 201.5, 201.10 (банкротство застройщиков), в статье 222 (банкротство К(Ф)Х), в статье 230.4 (банкротство специализированных обществ и ипотечного агента).

В рассматриваемом случае доводов об обязательности привлечения независимого оценщика к оценке имущества должника не приведено.

Соответственно, оспаривание отчета об оценке может быть осуществлено в рамках настоящего спора о рассмотрении разногласий по порядку продажи имущества.

Вместе с тем, Банк не привел доводов о несоответствии выводов оценщика, привлеченного конкурсным управляющим, Федеральным стандартам оценки, Федеральному закону «Об оценочной деятельности», не представил доказательств в обоснование предлагаемой им начальной цены продажи имущества.

При реализации имущества на торгах цена определяется не на сновании данных отчета о рыночной стоимости имущества, а исходя из предложений участников торгов, то есть данные отчета используются не для установления цены сделки имущества, а лишь для определения начальной цены выставления его на торги. Соответственно итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой, предложенной лицом, выигравшим торги.

Торги в электронной форме являются тем инструментом (механизмом), который позволяет получить (определить) справедливую (рыночную) стоимость имущества. Иными словами, справедливая (рыночная) цена объекта продажи объективно формируется в ходе проведения электронных торгов, на которую конкурсный управляющий, должник, кредиторы каким-либо образом повлиять не могут.

С учетом сказанного, довод Банка об установлении иной начальной цены продажи имущества на торгах подлежит отклонению.

3. Банк предлагает установить период экспозиции имущества на первом этапе торгов в форме публичного предложения - 37 календарных дней.

Между тем, статья 139 Закона о банкротстве в процедуре конкурсного производства не устанавливает срока для размещения сообщения о продаже имущества должника путем публичного предложения (в отличие от торгов в форме аукциона, на которых в соответствии с пунктом 8 статьи 110 Закона о банкротстве срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем двадцать пять рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов), поскольку такая продажа после дважды не состоявшихся торгов по постоянно снижающейся цене направлена на то, чтобы реализовать имущество, полностью или частично погасить требования кредиторов и завершить процедуру конкурсного производства. Продажа путем публичного предложения определяется периодом времени действия предложения, а не датой проведения торгов. Установление для первого этапа торгов в форме публичного 37-дневного срока для публикации приведет к необоснованному затягиванию срока конкурсного производства и увеличению расходов в конкурсном производстве.

Предлагаемые Банком темпы снижения цены на публичном предложении - на пять процентов каждые семь календарных дней, не отличаются принципиально от темпов, установленных оспариваемым Положением: на 10% каждые три календарных дня. Последнее предложение одобрено большинством голосов участников Комитета кредиторов.

Банк, предлагая иные темпы снижения, не приводит доводов и не представляет доказательств, что увеличенный срок экспозиции имущества на каждом из этапов торгов позволит привлечь наибольшее количество потенциальных покупателей и реализовать имущество по наиболее выгодной цене.

Установление «цены отсечения» в размере 18 912 285 рублей по мнению суда также не способствует скорейшей реализации имущества. Как сказано выше целью процедуры конкурсного производства является скорейшая реализация имущества и расчеты с кредиторами. Установление же цены отсечения в случае, если имущество не будет продано по данной цене, потребует определение собранием (комитетом) дальнейшего порядка продажи имущества, размещение нового объявления о его продаже, что кроме необоснованного затягивания процедуры повлечет дополнительные расходы.

При рассмотрении данного довода, суд вновь считает необходимым отметить, что торги в электронной форме являются тем инструментом (механизмом), который позволяет получить (определить) справедливую (рыночную) стоимость имущества. Искусственное ограничение минимальной цены продажи имущества по мнению суда не приведет к возможности продажи имущества по наибольшей цене.

С учетом сказанного, судом отклонены доводы Банка об установлении иных условий продажи имущества на торгах в форме публичного предложения.

4. Поскольку Положение предусматривает, что торги проводятся до достижения минимальной цены в 1% от начальной, отсутствует необходимость в установлении последующего порядка продажи имущества.

5. Рассмотрев доводы сторон по вопросы о форме торгов по продаже Лота № 1 - контрольно-пропускной пункт, суд пришел к следующим выводам:

Предлагая данное имущество к продаже на торгах в форме конкурса с установлением обязательного условия об обеспечении покупателем надлежащего содержания и использования имущества в соответствии с его целевым назначением, конкурсный управляющий, предложивший комитету кредиторов такой порядок продажи, исходил из того, что по его мнению данное имущество является социально значимым.

Участниками дела не оспаривается, что КПП установлен на въезде в жилой комплекс «Гринвилль Парк» и обеспечивает контрольно-пропускной режим на данную территорию.

Согласно ст. 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, включая социально-значимое имущество, включаются в конкурсную массу.

В соответствии с пунктом 4 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве, объекты, в отношении которых заключены соглашения о муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

Обязательными условиями конкурса по продаже указанных объектов являются обязательства покупателей обеспечивать надлежащее содержание и использование указанных объектов в соответствии с их целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств.

Продажа объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации осуществляется с соблюдением требований, установленных пунктом 4 статьи 110 настоящего Федерального закона.

Договор купли-продажи объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации должен соответствовать требованиям к договору купли-продажи объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, установленным законодательством Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального имущества.

В случае продажи объектов коммунальной инфраструктуры к обязательным условиям конкурса относятся также обязательства покупателей предоставлять гражданам, организациям, осуществляющим эксплуатацию жилищного фонда социального использования, а также организациям, финансируемым за счет средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, товары (работы, услуги) по регулируемым ценам (тарифам) в соответствии с установленными надбавками к ценам (тарифам) и предоставлять указанным потребителям установленные федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления льготы, в том числе льготы по оплате товаров (работ, услуг).

Спорный КПП не относится ни к числу памятников культурного наследия, ни к объектам коммунальной инфраструктуры, доказательств иного не представлено.

Абзац первый пункта 1 статьи 132 Закона о банкротстве предусматривает, что к социально-значимым объектам могут быть отнесены только объекты, предусмотрены нормами действующего законодательства. Ссылок на нормы права, устанавливающие, что КПП на въезде в жилой комплекс, относится к таким объектам не представлено.

Под социально значимыми объектами понимаются объекты для обеспечения деятельности дошкольных образовательных организаций, других образовательных организаций, лечебно-профилактических учреждений, объектов, используемых для организации доврачебной помощи, скорой и неотложной амбулаторно-поликлинической, стационарной медицинской помощи, объектов коммунальной инфраструктуры, относящихся к системам жизнеобеспечения, в том числе объектов водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, обработки, утилизации, обезвреживания и захоронения твердых коммунальных отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий, необходимых для жизнеобеспечения граждан.

Ограничение по использованию имущества, относящегося к социально-значимым объектам, обусловлено в первую очередь публичным интересом, связанным с необходимостью сохранения статуса объектов для удовлетворения общественных потребностей.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 55-П указано следующее: В действующих нормативных актах, как правило, не применяется понятие "коттеджный поселок" и не раскрывается его содержание, в связи с чем для его обозначения используются термины "комплекс индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой" или "жилищно-земельный комплекс".

Создание комфортной среды для проживания в жилых домах, расположенных в населенных пунктах, исторически относилось и сегодня относится к компетенции органов местного самоуправления.

Вместе с тем в настоящее время в контексте интенсивного развития в России рыночных отношений, сопровождающихся передачей (покупкой) земли в частную собственность, наблюдаются активные освоение и застройка земель населенных пунктов, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Нередко это ведет к появлению относительно обособленных от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.).

В большинстве случаев подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки).

Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом, его содержанию и распоряжению. Соответственно, распоряжение указанными объектами осуществляется в общем порядке, установленном Гражданским законодательством.

Спорный объект не является предметом совместной деятельности должника с муниципальным образованием (доказательств иного не представлено). Объект возводился на коммерческой основе и необходим для обслуживания жилого комплекса «Гринвилль Парк».

С учетом сказанного, суд полагает, что КПП не может быть отнесен к социально-значимому имуществу в определении данного понятия в контексте абзаца первого пункта 4 статьи 132 Закона о банкротстве, продажа которого осуществляется исключительно на тогах в форме конкурса.

Установление такого ограничения (конкурс с обеспечением эксплуатации приобретаемого имущество исключительно по его первоначальному назначению - КПП) по существу направлено на обеспечение интересов жителей указанного жилого комплекса. Между тем, приоритетными в деле о банкротстве являются интересы кредиторов должника, которые будут нарушены продажей имущества с установлением указанного ограничения, поскольку это ограничит круг потенциальных покупателей.

Вместе с тем, владельцы жилых помещений в жилом комплексе «Гринвилль-Парк» не лишены возможности создать Товарищество собственников жилья (интересы которого по определению должны совпадать с интересами его участников) и на общих условиях приобрести спорный объект на торгах.

С учетом сказанного, суд соглашается с доводами Банка об отсутствии оснований для продажи КПП (Лот № 1) на торгах в форме конкурса.

Принимая во внимание данный вывод суда, суд считает необходимым внести следующие изменение в Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, утвержденное решением Комитета кредиторов от 13.07.2022:

Пункт 2.3. изложить в следующей редакции:

«2.3. Имущество, входящее в лот № 1 продается на первых и повторных торгах в форме аукциона, а в случае, если указанные торги будут признаны несостоявшимися – на торгах в форме публичного предложения.

Имущество, входящее в состав лотов №№ 2-5 , является социально значимым и подлежит продаже посредством проведения электронных торгов в форме конкурса, открытого по составу участников с закрытой формой подачи предложений о цене.

Обязательным условием конкурса является обязанность покупателя обеспечивать надлежащее содержание и использование имущества в соответствии с его целевым назначением, а также выполнение иных устанавливаемых в соответствии с законодательством Российской Федерации обязательств».

Пункт 4.2. Положения изложить в следующей редакции:

«4.2. В сообщении о продаже имущества Должника должны содержаться:

- сведения об имуществе должника, его составе, характеристиках, описание и порядок
ознакомления с ним;

-сведения о форме проведения торгов и форме представления предложения о цене имущества должника;

-порядок, место, срок и время представления заявок на участие в торгах и предложений о цене имущества должника (даты и время начала и окончания представления указанных заявок и предложений. В случае проведения торгов по продаже предприятия с использованием открытой формы представления предложений о цене предприятия время окончания представления предложений не указывается);

-порядок оформления участия в торгах, перечень представляемых участниками торгов документов и требования к их оформлению;

-размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток;

-начальная цена продажи имущества;

-условия конкурса (для лотов №№ 2-5);

-порядок и критерии выявления победителя торгов;

-дата, время и место подведения результатов торгов;

-порядок и срок заключения договора купли-продажи имущества;

-сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи;

- сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер
контактного телефона».

Пункт 5.3 Положения изложить в следующей редакции:

«5.3. Победителем торгов по продаже лота № 1 признается участник, предложивший наиболее высокую цену за лот.

Победителем торгов по продаже лотов №№ 2-5 признается участник, предложивший наиболее высокую цену за лот при условии выполнения условий конкурса»

Пункт 7.3. Положения изложить в следующей редакции:

«7.3. Продажа имущества должника оформляется договором купли-продажи, который заключает Конкурсный управляющий с победителем торгов.

Обязательными условиями договора купли-продажи имущества являются:

-сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества;

-цена продажи имущества;

-порядок и срок передачи имущества покупателю;

- сведения о наличии или об отсутствии обременении в отношении имущества должника, в том числе публичного сервитута;

-соблюдение обязательств, указанных в п.2.3. настоящих Предложений для имущества, включенного в лоты №№ 2-5;

-иные предусмотренные законодательством Российской Федерации условия».

С учетом сказанного, руководствуясь статьей 32, 60, 139 Закона о банкротстве, статьями 17, 184-187, 223 АПК , суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Ходатайство АО «Кранбанк» о разрешении разногласий относительно порядка продажи имущества ООО «Инновационно-строительная компания «ИвСпецГарант» удовлетворить частично.

2. Пункты 2.3., 4.2., 5.3., 7.3. Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Инновационно-строительная компания «ИвСПецГарант», утвержденного Комитетом кредиторов 13.07.2022, изложить в следующей редакции:

«4.2. В сообщении о продаже имущества Должника должны содержаться:

- сведения об имуществе должника, его составе, характеристиках, описание и порядок
ознакомления с ним;

-сведения о форме проведения торгов и форме представления предложения о цене имущества должника;

-размер задатка, сроки и порядок внесения задатка, реквизиты счетов, на которые вносится задаток;

-начальная цена продажи имущества;

-условия конкурса (для лотов №№ 2-5);

-порядок и критерии выявления победителя торгов;

-дата, время и место подведения результатов торгов;

-порядок и срок заключения договора купли-продажи имущества;

-сроки платежей, реквизиты счетов, на которые вносятся платежи;

- сведения об организаторе торгов, его почтовый адрес, адрес электронной почты, номер
контактного телефона».

«5.3. Победителем торгов по продаже лота № 1 признается участник, предложивший наиболее высокую цену за лот.

Обязательными условиями договора купли-продажи имущества являются:

-сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества;

-цена продажи имущества;

-порядок и срок передачи имущества покупателю;

-соблюдение обязательств, указанных в п.2.3. настоящих Предложений для имущества, включенного в лоты №№ 2-5;

-иные предусмотренные законодательством Российской Федерации условия».

Настоящее определение может быть обжаловано в порядке и сроки, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья:

Н.А. Рябцева