Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Толстого Р.В., рассмотрев в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) открытого акционерного общества «Ивановская Домостроительная компания» (должник, ОАО «ДСК», ИНН 3728000058, место нахождения: 153051, город Иваново, Кохомское шоссе, дом 1)

заявление конкурсного управляющего Аглинишкене Светланы Анатольевны (123317, г. Москва, ул Антонова-Овсеенко, д. 15, стр.1) о принятии обеспечительных мер,

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 30.07.2015 г. принято к производству заявление о признании ОАО «ДСК» несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 10 марта 2016 года (резолютивная часть оглашена 01 марта 2016г.) в отношении должника введена процедура наблюдения; временным управляющим утвержден Солодухин Д.Н.

Решением суда от 19 июля 2017 года (резолютивная часть оглашена 17 июля 2017г.) в отношении должника введена процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утверждена Аглинишкене Светлана Анатольевна.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ОАО «ДСК» от конкурсного управляющего поступило ходатайство о принятии обеспечительных мер:

1.Запретить Муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля») расторгать Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 24550-о от 03.04.2013 г. (дата государственной регистрации – 24.04.2013г.).

2.Запретить МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» заключать с иным лицом, помимо ОАО «ДСК» (ОГРН 1033700050581, ИНН 3728000058), договоры аренды в отношении земельного участка площадью 9390 кв. м., расположенным в микрорайоне №1 жилого района «Дядьково» г. Ярославля, с кадастровым номером 76:23:061401:3139, а также осуществлять государственную регистрацию таких договоров аренды.

3.Запретить МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» иным образом распоряжаться земельным участком площадью 9390 кв. м., расположенным в микрорайоне №1 жилого района «Дядьково» г. Ярославля, с кадастровым номером 76:23:061401:3139.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд по ходатайству заявителя или по ходатайству иного лица, участвующего в деле о банкротстве, вправе принять обеспечительные меры в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению лица участвующего в деле может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска. Обеспечительные меры, в соответствии с частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, допускаются на любой стадии арбитражного процесса, если непринятие этих мер может затруднить, или сделать невозможным исполнение судебного акта, а также в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

В соответствии с пунктами 1 и 2 части 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве обеспечительной меры возможно наложение ареста на имущество должника и объявление должнику запрета совершать определенные действия.

Согласно пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 г. № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», учитывая, что обеспечительные меры применяются при условии обоснованности, арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных частью 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом затруднительный характер исполнения судебного акта либо невозможность его исполнения могут быть связаны с отсутствием имущества у ответчика, действиями, предпринимаемыми для уменьшения объема имущества.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 92 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель должен обосновать причины обращения с требованием о применении обеспечительных мер.

Согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.10.2006 г. № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора. Обязательным является представление заявителем доказательств наличия оспоренного или нарушенного права, а также его нарушения.

Осуществляя судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе рассматривая вопрос о принятии обеспечительных мер, суд исходит из соблюдения добросовестного баланса интересов кредиторов и должника. В этой связи обеспечительные меры подлежат принятию при условии их адекватности, соразмерности, обоснованности и относимости к предмету спора.

В силу пункта 1 статьи 201.3 Закон о банкротстве арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закон о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (передача объекта незавершенного строительства).

Из материалов дела следует, что между ОАО «ДСК» (Арендатор) и МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (Арендодатель) заключен Договор аренды № 24550-о от 03.04.2013 г., согласно которому в аренду передан земельный участок площадью 9390 кв. м., расположенным в микрорайоне №1 жилого района «Дядьково» во Фрунзенском районе г. Ярославля, с кадастровым номером 76:23:061401:3139. Участок был предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства на срок с 27.03.2013 по 12.08.2015.

На текущий момент комплексное освоение земельного участка не завершено. Не завершено строительство многоквартирных жилых домов Литер40, Литер41, Литер42, Литер 43 в микрорайоне №1 жилого района «Дядьково» г. Ярославля:

- получены разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов с инженерными коммуникациями Литер 40 и Литер 43 (присвоенные адреса: РФ, Ярославская область, г. Ярославль, ул. Дядьковская. дома 48 и 50);

- в отношении многоквартирного жилого дома Литер 41 получено положительное заключение государственной экспертизы, получено разрешение на строительство многоквартирных жилых домов, выполнена проектная документация;

- в отношении многоквартирного жилого дома Литер 42 получено положительное заключение государственной экспертизы, получено разрешение на строительство многоквартирных жилых домов, выполнена проектная документация, в соответствии с которой в настоящее время ведутся строительные работы, степень готовности объекта: фундамент выполнен на 100%, конструкции выше отметки 0.00 (перекрытия) выполнены на 100%, отделочные работы выполнены на 15%.

08.06.2018 г. Арендодатель, в лице МКУ «Агенство по аренде земельных участков города Ярославля» направил в адрес ОАО «ДСК» предписание №5105 «О нарушении условий по договору №24550-0 от 03.04.2013 г. аренды земельного участка по адресу: г.Ярославль, территория МКО №1 жилого района «Дядьково»,уч.6», которым потребовал произвести погашение задолженности по указанному договору, то есть внести арендную плату за период с 01.01.2018г. по 08.06.2018 г. в сумме 130116,59 рублей, а также выплатить договорную неустойку (пени), начисленную за просрочку выплаты арендной платы за период с 10.01.2018 г. по 08.06.2018 г. в сумме 17171,98 рублей. Срок выполнения данного требования, который установил Арендодатель - до 22.06.2018 г.

Предписанием от 08.06.2018 г. № 5105 МКУ «Агенство по аренде земельных участков города Ярославля» уведомило Арендатора о предстоящем досрочном расторжении договора аренды №24550-о от 03.04.2013 г. в случае непогашения задолженности в установленный срок.

В установленный предписанием срок ОАО «ДСК» обязательства по внесению арендной платы и уплате пени не исполнило, таким образом, задолженность ОАО «ДСК» по договору №24550-0 от 03.04.2013 г. за 1,2 кварталы 2018 г. составляет 174815,71 рублей (в том числе, по арендной плате - 156803,13 рублей, сумма пени 18012,58 рублей).

Конкурсным управляющим указано, что текущая задолженность по арендной плате, а также пени за просрочку ее внесения, могут быть погашены лишь в составе пятой очереди текущих платежей. Однако, в связи наличием задолженности по текущим платежам перед кредиторами 1-4 очередей на общую сумму более 140000000 рублей и отсутствием денежных средств в необходимом размере, ОАО «ДСК» не могло приступить к оплате указанных расходов. Кроме того, на основании определений Арбитражного суда Ивановской области по делу №А17-4841/2015 от 22.08.2017 г., 17.10.2017 г., от 14.02.2018г. действовали в 3,4 кварталах 2017 г., 1 и 2 квартале 2018 г. обеспечительные меры в виде запрета списывать денежные средства с основного счета Должника после удовлетворения в полном объеме текущих требований первой очереди, предъявленных к ОАО «ДСК», за исключением заработной платы. В настоящий момент единственным источником финансирования процедуры банкротства ОАО «ДСК» является поступление денежных средств от сдачи имущества в аренду, что составляет в среднем 934058,14 рублей ежемесячно. Указанной суммы недостаточно для погашения задолженности по договору №24550-о от 03.04.2013 г.. при условии проведения расчетов без нарушения очередности погашения текущих платежей, установленной ст. 134 Закона о банкротстве. Как следует из анализа финансового состояния ОАО «ДСК», погашение данной задолженности в ближайшее время не представляется возможным, ввиду чего существует высокий риск обращения Арендодателя в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка №24550-о от 03.04.2013 г. и удовлетворения судом такого требования.

При расторжении договора аренды земельного участка №24550-о от 03.04.2013, должник лишится возможности завершить строительство многоквартирных жилых домов Литер 41, Литер 42 в микрорайоне №1 жилого района «Дядьково» г. Ярославля и не сможет погасить требования участников строительства, включенные в реестр требований о передаче жилых помещений. Таким образом, расторжение указанного договора аренды противоречит целям конкурсного производства, нарушает права участников строительства.

Согласно проведенной конкурсным управляющим инвентаризации имущества должника, в конкурсную массу включено имущество балансовой (остаточной) стоимостью 10,567 млрд. рублей. Даже принимая во внимание то, что после реализации имущества, находящегося в залоге, стоимость имущества должника будет составлять 10,039 млрд. рублей и учитывая, что совокупный размер текущих требований 1-4 очереди, по состоянию на 26.07.2018 г. составляет 3,7 млрд. рублей, у должника имеется имущество, которого с высокой долей вероятности будет достаточно для погашения текущих обязательств 5 очереди, включая обязательства перед МКУ «Агенство по аренде земельных участков города Ярославля».

В связи с вышеизложенным, спорный земельный участок представляет ценность для должника и кредиторов, при этом имеется реальный риск утраты права аренды данного земельного участка, в связи с чем необходимо принять меры по его сохранению в составе конкурсной массы ОАО «ДСК».

В случае изъятия земельного участка у застройщика, сноса начатых построек с целью дальнейшего распоряжения земельным участком по своему усмотрению, погашение требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (передача объекта незавершенного строительства) станет невозможным.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив по правилам Арбитражного процессуального кодекса РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд, считает,

Лицами, участвующими в деле, в материалы дела представлены доказательства наличия у должника объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке.

Обеспечительная мера непосредственно связана с предметом спора, является соразмерной заявленным требованиям и обеспечивает баланс интересов всех заинтересованных лиц: участников строительства - физических лиц, должника и иных кредиторов должника.

Оценив доводы заявителя и представленные в дело доказательства, руководствуясь статьей 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», суд приходит к выводу, что непринятие обеспечительных мер в данной ситуации может нарушить права и интересы лиц участвующих в деле о банкротстве, реально затруднить или сделать невозможным удовлетворение требований кредиторов.

Суд также считает необходимым разъяснить лицам, участвующие в деле, а также лицам, чьи права и интересы затронуты в результате применения обеспечительных мер (статья 42 АПК РФ), что после получения определения арбитражного суда о применении обеспечительных мер они вправе обратиться с ходатайством об их отмене в суд, их применивший, в порядке, предусмотренном статьей 97 АПК РФ, представив объяснения по существу примененных мер, на основании которых суд повторно проверяет наличие оснований, установленных частью 2 статьи 90 АПК РФ, и оценивает отношения на соответствие критериям, указанным в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 октября 2006г. № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер». С учетом сбалансированной оценки доводов суд вправе вынести определение об отмене принятых обеспечительных мер.

В заявлении о принятии обеспечительных мер также содержится ходатайство о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины.

Согласно статьи 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации по ходатайству заинтересованного лица судом предоставляется отсрочка или рассрочка уплаты государственной пошлины.

Изучив представленные документы, суд считает необходимым удовлетворить ходатайство заявителя о предоставлении отсрочки уплаты госпошлины по делу.

Руководствуясь статьями 32, 46 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 90, 91, 93, 184-186, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Ходатайство конкурсного управляющего открытого акционерного общества «Ивановская Домостроительная компания» Аглинишкене Светланы Анатольевны о принятии обеспечительных мер удовлетворить.

2. Запретить Муниципальному казенному учреждению «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля»:

- расторгать Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 24550-о от 03.04.2013 г. (дата государственной регистрации – 24.04.2013г.);

-заключать с иным лицом, помимо ОАО «ДСК» (ОГРН 1033700050581, ИНН 3728000058), договоры аренды в отношении земельного участка площадью 9390 кв. м., расположенным в микрорайоне №1 жилого района «Дядьково» г. Ярославля, с кадастровым номером 76:23:061401:3139, а также осуществлять государственную регистрацию таких договоров аренды;

- иным образом распоряжаться земельным участком площадью 9390 кв. м., расположенным в микрорайоне №1 жилого района «Дядьково» г. Ярославля, с кадастровым номером 76:23:061401:3139.

3. Предоставить отсрочку по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер.

4. Определение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, г. Киров, ул. Хлыновская, д. 3) в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Р.В. Толстой