Гражданский кодекс часть 1

Решения арбитражных судов. Электронное правосудие // .b-popupDocumentBody{ font-size: 12px; font-family: arial,sans-serif; } .b-popupDocumentBody .text{ color: #383c45; padding: 0 20px 20px 20px; } .b-popupDocumentBody .text h1, .b-popupDocumentBody .text h2, .b-popupDocumentBody .text h3, .b-popupDocumentBody .text h4, .b-popupDocumentBody .text h5, .b-popupDocumentBody .text h6 { margin: 10px 0; text-align: center; background: none; color: #383c45; } .b-popupDocumentBody .text p{ margin: 10px 0; } .b-popupDocumentBody .image{ text-align: center; padding: 20px 20px 0 20px; margin-bottom: 40px; } ////

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ А17-5379/2014

г.Иваново 1Б

8 июня 2017 года.

Резолютивная часть определения оглашена 8 июня 2017 года. Полный текст определения изготовлен 8 июня 2017 года.

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Рябцевой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Казариной О.В.,

рассмотрев заявление

Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района

и Администрации Чернореченского сельского поселения

к ООО «Коммунальщик»

о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии:

- от Управления координации земельных отношений Администрации Ивановского муниципального района Ивановской области – Филиповских М.О. (доверенность от 27.01.2017г. № 3 )

- от Администрации Чернореченского сельского поселения Ивановского муниципального района Ивановской области - Филиповских М.О. (доверенность от 02.10.2016г.)

- от ООО «Коммунальщик» - Фирстов А.А. (доверенность от 30.12.2016г.)

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 20 августа 2015 года по делу № А17-5379/2014 ООО «Коммунальщик» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим ООО «Коммунальщик» утвержден Татарников Денис Альбертович.

В рамках дела о банкротстве ООО «Коммунальщик» в суд обратились Управление Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (далее – Управление) и Администрации Чернореченского сельского поселения (далее – Администрация) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.09.2012г. № 214-2012-юр, заключенного между Управлением и ООО «Коммунальщик».

Определением от 27 февраля 2017 года после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявление без движения, заявление принято к производству, назначено судебное заседание по его рассмотрению.

Рассмотрение дела откладывалось для выяснения обстоятельств, имеющих значение для вынесения законного и обоснованного судебного акта по делу.

Судом установлено:

На основании постановления администрации Ивановского муниципального района №1445 от 10.08.2012 между Управлением земельно – имущественных отношений администрации Ивановского муниципального района (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды № 214-2012-юр от 05.09.2012 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 37:05:031502:91, площадью 95 895 кв.м., расположенного по адресу: Ивановская область, Ивановский район, в районе улицы Станкостроителей города Иваново, для строительства производственной базы. Срок аренды установлен сторонами на 49 лет (пункт 2.1 договора). Договор в установленном законом порядке зарегистрирован 02.11.2012.

(На основании Постановления Администрации Ивановского муниципального района от 30.07.2015г. № 1010 Управление переименовано в Управление координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района).

Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 (утратил силу с 01.03.2015) Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу с 01.03.2015) в вышеуказанный закон введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (действовавшим ранее) предусматривалось, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения. Материалами дела подтверждается, что Решением Совета Чернореченского сельского поселения №25 от 14.06.2012 утверждены правила землепользования и застройки Чернореченского сельского поселения.

С 01 января 2017 года вышеуказанный пункт 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ утратил силу. Согласно пункту 2 статьи 3.3 данного закона в редакции, действующей с 01 января 2017 года, предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных названным пунктом.

Спорный договор аренды заключен между должником и Управлением до вступления в законную силу Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

В соответствии с действующей редакцией Закона № 137-ФЗ Администрация Чернореченского сельского поселения утратила право на распоряжение земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено. С учетом сказанного, Администрация не вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, Администрация является ненадлежащим истцом по настоящему делу, в связи с чем ее требования о расторжении договора не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2.2.3 Положения об Управлении координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района, утвержденном Постановлением Администрации Ивановского муниципального района от 30.07.2015г. № 1010, Управление распоряжается земельными участками, находящимися в государственной не разграниченной собственности, расположенными на территории района.

Рассмотрев требование Управления о расторжении договора аренды земельного участка, суд пришел к следующим выводам:

1. О возможности рассмотрения требования о расторжении договора аренды в рамках дела о банкротстве арендатора:

Статьей 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.

Согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации, право аренды является имущественным правом, которое, в силу статьи 131 Закона о банкротстве, составляет конкурсную массу и может быть реализовано, нормы Закона о банкротстве предусматривают продажу таких прав, так как эти действия направлены на выполнение задач конкурсного производства, в частности на реализацию всего имущества должника в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 по делу № 309-ЭС16-4636 установлено, что с даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве и пунктом 34 Постановления № 35 от 22.06.2012 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

С учетом вышеуказанной правоприменительной практики Верховного суда РФ решением Арбитражного суда Ивановской области от 18.01.2017г. по делу № А17-6616/2016 исковые требования Управления о расторжении договора аренды №214-2012-юр от 05.09.2012 оставлены без рассмотрения. Решение вступило в законную силу.

2. По существу требования о расторжении договора аренды земельного участка.

Требование о расторжении договора мотивировано следующим:

При заключении Договора стороны согласовали все существенные условия: размер и местонахождение участка, вид разрешенного использования, размер и порядок уплаты арендной платы. Размер арендной платы, сроки и порядок ее

перечисления определены сторонами в расчете арендной платы, который в силу положений заключенного договора аренды, являются неотъемлемой частью договора( пункт 3.1 Договора). Договор подписан сторонами без разногласий, не оспорен.

ООО «Коммунальщик» систематически, с момента заключения Договора, не исполняет свои обязанности по внесению арендной платы, продолжая пользоваться участком. За должником образовалась задолженность по арендной плате: за 2012 год— 92350 рублей 22 копейки; за 2013 год—250 636 рублей 93 копейки; за 2014 год—250 636 рублей 93 копейки; за 2015 год—364 553 рублей 61 копейка; за I и II кварталы 2016 года—192 202 рублей 91 копейка. Общая сумма задолженности составляет 1 150 380 рублей 60 копеек, задолженность не оплачена.

Указанные обстоятельства подтверждаются: Определением Арбитражного суда Ивановской области о включении в реестр требований кредиторов от 07 октября 2016 г. по Делу № А17-5379/2014, Решением Арбитражного суда Ивановской области от 25 января 2017 г. по Делу №А17-8208/2016, Решением Арбитражного суда Ивановской области от 18 января 2017г по Делу №А 17-6616/2016, а также справкой Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района о задолженности от 09.02.2017 г.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона в установленные сроки, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

-пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

-существенно ухудшает имущество;

-более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

-не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором. Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Договором аренды могут быть установлены и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенном нарушении сроков внесения арендной платы (более шести месяцев).

В силу разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", применительно к пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы, как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела усматривается, и ответчиком не оспаривается, что с момента заключения договора аренды должник ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежи, ответчиком не вносились арендные платежи начиная с 2012 года, что является существенным нарушением прав арендодателя, влекущим для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ). Систематическое неисполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей в установленные сроки в течение пяти лет является существенным нарушением условий договора аренды и, соответственно - основанием для досрочного расторжения договора применительно также к положениям пункта 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 4.1.1 и 6.2. договора.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

04.05.2016 года в адрес должника направлялась претензия №1413 с требованием погасить имеющуюся задолженность и предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

От конкурсного управляющего ООО «Коммунальщик» 29.07.2016 г. получен ответ на претензию, в котором он указывает, что требования об уплате задолженности и расторжение договора аренды не могут быть удовлетворены так как ООО «Коммунальщик» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введено конкурсное производство, а право аренды земельного участка подлежит включению в конкурсную массу должника.

Таким образом, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора по расторжению договоров аренды Управлением соблюден.

Рассмотрев довод конкурсного управляющего ООО «Коммунальщик» о невозможности расторжения спорного договора аренды, в связи с тем, что право аренды земельного участка подлежит включению в конкурсную массу и продаже на торгах, суд отклоняет данный довод по следующим основаниям:

По смыслу правовой позиции, сформулированной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500, от 08.09.2016 N 309-ЭС16-4636, несмотря на то, что имущественные права должника, в отношении которых в Законе о банкротстве не содержится прямого запрета, подлежат включению в конкурсную массу наравне с другим имуществом, необходимо также учитывать особенности права аренды с позиции возможности отнесения его к тем имущественным правам, в отношении которых конкурсный управляющий вправе совершать сделки по их распоряжению без согласия собственника самого имущества в целях удовлетворения требований кредиторов.

Включение имущественных прав должника в конкурсную массу, в соответствии с положениями статьи 131 Закона о банкротстве, наряду с имуществом должника не исключает необходимости последующей проверки правовой возможности отчуждения имеющихся у должника таких имущественных прав, наличия на то ограничений в силу закона или договоров, заключенных с должником, соблюдения иных требований закона, предъявляемых при реализации имущества должника в соответствии с положениями этого Закона.

Таким образом, сам по себе факт включения права аренды по договору аренды земельного участка в состав конкурсной массы должника не означает безусловной возможности его реализации в целях удовлетворения требований кредиторов. Указанный факт также не отменяет действия норм статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе расторгать договоры аренды в отношении принадлежащего ему имущества при наличии к тому законных оснований.

Права третьих лиц, не состоящих в обязательственных либо вещных правоотношениях с истцом, и обусловленных исключительно обязательственными правоотношениями с ответчиком, не могут быть противопоставлены правам муниципального образования как собственника (распорядителя) земельного участка. Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, приведет к конкуренции интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.

С учетом вышеизложенного, суд полагает требование Управления подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 32, 60, 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 17, 184-186, 223 АПК РФ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

1. Исковые требования Управления координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района удовлетворить.

2. Расторгнуть Договор от 05.09.2012г. № 214-2012-юр аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, заключенный между ООО «Коммунальщик» (арендатор) и Управлением координации земельных отношений администрации Ивановского муниципального района (арендодатель), в соответствии с которым арендатору передан земельный участок из категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», площадью 95895 кв.м., расположенный по адресу: Ивановская область, Ивановский район, в районе ул. Станкостроителей г. Иваново, с кадастровым номером (КН) 37:05:031502:91, вид разрешенного использования: «для строительства производственной базы».

3. В удовлетворении требований Администрации Чернореченского сельского поселения отказать.

Настоящее определение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) в течение десяти дней со дня вынесения определения.

На вступившее в законную силу определение суда, если такое определение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу судебного акта (ч. 1 статьи 276 АПК РФ).

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Рябцева Н.А.