Гражданский кодекс часть 1

от ответчиков – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье – Сибирское – ФИО3 – представитель по доверенности от 28.12.2009;

ФИО1 – паспорт, свидетельство;

установил:

Закрытое акционерное общество «Надежда – Фарм» обратилось к предпринимателю ФИО1 и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское с требованием о признании недействительным Отчёта № 23-д/09 от 28.12.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>.

Также ЗАО «Надежда – Фарм» обратилось к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...> по цене определённой в ходе судебного заседания.

Ответчики иск не признали, сославшись на достоверность Отчёта № 23-д/09 и отсутствие оснований для понуждения к заключению договора.

В заседании суда истец уточнил, что просит признать оспариваемый Отчет не недействительным, а недостоверным.

Обстоятельства дела.

ЗАО «Надежда - Фарм» - субъект малого предпринимательства в течение более трёх лет в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 24.05.2004 № 698, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье - Сибирское, арендует нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7), по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, улица Ленина, д. 99.

В силу статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» арендатор пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи, ЗАО «Надежда - Фарм» обратилось 18.12.2009 к собственнику имущества с заявлением о приватизации арендуемого помещения в порядке установленном федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

Согласно Отчету от 28.12.2009 № 23-д/09 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненного предпринимателем ФИО1, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 5 130 000 руб. с учетом суммы налога на добавленную стоимость.

Не согласившись с данными Отчета № 23-д/09, ЗАО «Надежда-Фарм», в свою очередь, поручило независимому оценщику произвести оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения. В соответствии с Отчётом по определению рыночной стоимости № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер» рыночная стоимость нежилого помещения составила значительно меньшую сумму 3 369 000 руб. без учета суммы налога на добавленную стоимость

Отчёт № 23-д/09, выполненный оценщиком ФИО1 ЗАО «Надежда-Фарм» посчитало недостоверным по следующим основаниям:

- при оценке стоимости помещения, используя затратный подход, оценщик не осматривал нежилое помещение, что повлекло занижение до 34 % процентов физического устранимого износа помещения (относительно данных техпаспорта БТИ от 2008 года);

- при оценке стоимости помещения, используя сравнительный подход, для целей сравнения были приняты цены предложения помещений, не сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением и без подвала (корректировка отсутствует);

- при оценке стоимости помещения, используя доходный подход, оценщиком был необоснованно занижен процент капитализации (обоснование процента капитализации 15,5 в отчёте отсутствует).

02.04.2010 КУМИ было принято распоряжение № 54 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>, посредством преимущественного права выкупа» и 09.04.2010 им в адрес ЗАО «Надежда-Фарм» был направлен пакет документов по приватизации вышеуказанного нежилого помещения, договор купли-продажи от 09.04.2010 № 145.

Согласно указанным документом цена продажи объекта недвижимости определена в 5 130 000 руб. с учётом НДС.

ЗАО «Надежда-Фарм» 22.04.2010 возвратил проект договора купли-продажи с протоколом разногласий относительно цены объекта приватизации, которая, по его мнению, не могла быть выше 3 369 000 руб. (без НДС).

14.05.2010 КУМИ письмом № 753 протокол разногласий отклонил.

Исходя из указанных обстоятельств, положений статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ, предусмотревших право арендатора на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости, положений статьи 13 федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусмотревшей, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом и праве последнего обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, ЗАО «Надежда-Фарм» обратилось с настоящим иском в суд.

Ответчики иск не признали.

Предприниматель ФИО1 сослалась на надуманность приведенных истцом в обоснование недостоверности Отчета доводов:

- осмотр объекта производился, что отражено на стр. 5 раздела «Заявление о соответствии» пункт 7 Отчета, а на стр. 12 приложено фото объекта, процент износа помещения указанный на стр.30 таб. «Определение физического износа объекта оценки» Отчета (34%) соответствует проценту износа, установленному в п.6 технического паспорта помещения (34%);

- для целей сравнения были приняты цены предложения помещений на сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением – помещения с площадями от 68.02 кв.м. до 473.15 кв.м. (отражено на стр. 33 описание объектов аналогов для сравнения Отчета; стр. 34 описание корректировки на масштаб (общую площадь), применяемой в расчете стр. 25 Методика поправки на масштаб (общую площадь) объекта); к помещениям, отличающимся от оцениваемого объекта, внесена соответствующая корректировка, учитывающая отсутствие подвала (зафиксировано на стр. 34 Описание применения корректировки на наличие подвал Отчета, стр. 35 таб. «Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом» Отчета);

- расчет коэффициента капитализации произведен в соответствии со шкалами величин риска (указано стр.28 (Шкала риска) Отчета) - необоснованного занижения процента капитализации нет; указанный в Отчете процент капитализации 15,5 обоснован (стр. 37 таб. «Расчет коэффициента капитализации» Отчета).

Кроме того, предприниматель обратил внимание на недостоверность представленного ЗАО «Надежда-Фарм» Отчета № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер», ввиду его несоответствия федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254. В частности, в нарушение пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик не обосновал должным образом отказ от использования сравнительного подхода, что повлекло за собой недостоверные выводы о цене (ее занижении).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское согласен с приведенными аргументами предпринимателя, указал на то, что рыночные цены в данном месте и на аналогичные помещения значительно выше установленных в оспариваемом Отчете и просил в иске отказать.

Истец обратился с ходатайством о назначении экспертизы оспариваемого Отчета.

Необходимость проведения экспертизы мотивирована им следующими соображениями.

Для объективной и правильной оценки доказательств по делу необходимо наличие специальных познаний в области оценочной деятельности.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указал, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Суд, рассмотрев ходатайство, находит его преждевременным, поскольку для оценки спорных показателей Отчета необходимы, прежде всего, не специальные, а правовые знания, которым суд владеет и обладает.

В этой связи, в настоящее время оснований для удовлетворения ходатайства суд не находит.

Суд, с согласия сторон, признал дело подготовленным к судебному разбирательству и назначил судебное заседание.

Руководствуясь статьей 136, частями 1, 2, 3 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

определил:

1.Назначить дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на «08» июля 2010 г. на 11 час. 30 мин. в помещении арбитражного суда по адресу: 664025, г. Иркутск, б. ФИО4, 70, кабинет № 419, судья Архипенко А.А.,

телефон № <***> (специалист Доновская Н.Н.), 343-856 (помощник ФИО5).

2.Сторонам подготовить реестр предложений объектов - аналогов на рынке недвижимости г.Усолье – Сибирское по состоянию на декабрь 2009 и апрель 2010 года

3.Сторонам разъясняется их право на заключение мирового соглашения в порядке главы 15 АПК РФ.

При утверждении арбитражным судом заключенного сторонами мирового соглашения производство по делу прекращается, истцу возвращается из федерального бюджета половина уплаченной им государственной пошлины (за исключением случаев, если мировое соглашение заключено в процессе исполнения судебного акта арбитражного суда), мировое соглашение исполняется в порядке, установленном статьей 142 АПК РФ.

Судья А.А. Архипенко