Гражданский кодекс часть 1

Закрытое акционерное общество «Надежда – Фарм» обратилось к предпринимателю ФИО1 и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье - Сибирское с требованием о признании недействительным Отчёта № 23-д/09 от 28.12.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, <...>.

Закрытое акционерное общество «Надежда – Фарм» обратилось к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, Ленина, д. 99, по цене определённой в ходе судебного заседания.

Ответчики иск не признали, сославшись на достоверность Отчёта № 23-д/09 и отсутствие оснований для понуждения к заключению договора.

В заседании суда истец уточнил, что просит признать оспариваемый Отчет не недействительным, а недостоверным.

Обстоятельства дела.

ЗАО «Надежда-Фарм» - субъект малого предпринимательства в течение более трёх лет в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 24.05.2004 № 698, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье - Сибирское, арендует нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7), по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, улица Ленина, д. 99.

В силу статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» арендатор пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи, ЗАО «Надежда - Фарм» 18.12.2009 обратилось к собственнику имущества с заявлением о приватизации арендуемого помещения в порядке установленном федеральным законом от 22.07.2008 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

Согласно Отчету № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненного предпринимателем ФИО1, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 5 130 000 руб. с учетом суммы налога на добавленную стоимость.

Не согласившись с данными Отчета № 23-д/09, ЗАО «Надежда - Фарм», в свою очередь, поручило независимому оценщику произвести оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения. В соответствии с Отчётом по определению рыночной стоимости № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер» рыночная стоимость нежилого помещения составила значительно меньшую сумму 3 369 000 руб. без учета суммы налога на добавленную стоимость

Отчёт № 23-д/09, выполненный оценщиком ФИО1 ЗАО «Надежда - Фарм» посчитало недостоверным по следующим основаниям:

- при оценке стоимости помещения, используя затратный подход, оценщик не осматривал нежилое помещение, что повлекло занижение до 34 % процентов физического устранимого износа помещения (относительно данных техпаспорта БТИ от 2008 года);

- при оценке стоимости помещения, используя сравнительный подход, для целей сравнения были приняты цены предложения помещений, не сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением и без подвала (корректировка отсутствует);

- при оценке стоимости помещения, используя доходный подход, оценщиком был необоснованно занижен процент капитализации (обоснование процента капитализации 15,5 в отчёте отсутствует).

02.04.2010 КУМИ было принято распоряжение № 54 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, Ленина, д.99, посредством преимущественного права выкупа» и 09.04.2010 им в адрес ЗАО «Надежда - Фарм» был направлен пакет документов по приватизации вышеуказанного нежилого помещения, договор купли-продажи от 09.04.2010 № 145.

Согласно указанным документам цена продажи объекта недвижимости определена в 5 130 000 руб. с учётом НДС.

ЗАО «Надежда-Фарм» 22.04.2010 возвратил проект договора купли-продажи с протоколом разногласий относительно цены объекта приватизации, которая, по его мнению, не могла быть выше 3 369 000 руб. (без НДС).

14.05.2010 КУМИ письмом № 753 протокол разногласий отклонил.

Исходя из указанных обстоятельств, положений статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ, предусмотревших право арендатора на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости, положений статьи 13 федерального закона от 29.07.1998 № 35-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусмотревшей, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом и праве последнего обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, ЗАО «Надежда - Фарм» обратилось с настоящим иском в суд.

Ответчики иск не признали.

Предприниматель ФИО1 сослалась на надуманность приведенных истцом в обоснование недостоверности Отчета доводов:

- осмотр объекта производился, что отражено на стр. 5 раздела «Заявление о соответствии» пункт 7 Отчета, а на стр. 12 приложено фото объекта, процент износа помещения указанный на стр. 30 таб. «Определение физического износа объекта оценки» Отчета (34%) соответствует проценту износа, установленному в п.6 технического паспорта помещения(34%);

- для целей сравнения были приняты цены предложения помещений на сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением – помещения с площадями от 68.02 кв.м. до 473.15 кв.м. (отражено на стр. 33 описание объектов аналогов для сравнения Отчета; стр. 34 описание корректировки на масштаб (общую площадь), применяемой в расчете стр. 25 Методика поправки на масштаб (общую площадь) объекта); к помещениям, отличающимся от оцениваемого объекта, внесена соответствующая корректировка, учитывающая отсутствие подвала (зафиксировано на стр. 34 Описание применения корректировки на наличие подвал Отчета, стр.35 таб. «Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом» Отчета);

- расчет коэффициента капитализации произведен в соответствии со шкалами величин риска (указано стр. 28 (Шкала риска) Отчета) - необоснованного занижения процента капитализации нет; указанный в Отчете процент капитализации 15,5 обоснован (стр.37 таб. «Расчет коэффициента капитализации» Отчета).

Кроме того, предприниматель обратил внимание на недостоверность представленного ЗАО «Надежда - Фарм» Отчета № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер», ввиду его несоответствия федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254. В частности, в нарушение пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик не обосновал должным образом отказ от использования сравнительного подхода, что повлекло за собой недостоверные выводы о цене (ее занижении).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское согласен с приведенными аргументами предпринимателя, указал на то, что рыночные цены в данном месте и на аналогичные помещения значительно выше установленных в оспариваемом Отчете, и просил в иске отказать.

В судебном заседании истец обратился с ходатайством о назначении экспертизы с целью проверки достоверности оспариваемого Отчета и, в случае выявления факта его недостоверности, определения иной независимой оценки рыночной стоимости объекта приватизации.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом «Об оценочной деятельности» как доказательства по делу, осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку разрешение вопроса требует специальных познаний, то назначение экспертизы суд признал необходимым и определением от 13.07.2010 назначил оценочную экспертизу, поручив ее производство экспертно-консультационному комитету Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков с местонахождением <...>. Производство экспертизы поручить оценщику ФИО2

1.Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- достоверен ли Отчет № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненного предпринимателем ФИО1;

- в случае установления факта недостоверности определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7), по адресу: <...>.

2. Предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

3. Предоставить в распоряжение эксперта для исследования:

Отчет № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненного предпринимателем ФИО1.

Производство по настоящему делу было приостановлено.

09.09.2010 поступило ходатайство от 07.09.2010 № 39 за подписью председателя правления – ФИО3, которым экспертное учреждение предложило:

- уточнить дату оценки, по состоянию на которую определяется стоимость нежилого помещения;

- уточнить площадь оспариваемого нежилого помещения, расположенного на первом и подвальном этажах 4-этажного кирпичного жилого дома по адресу: Иркутская область, г. Усолье – Сибирское, ул. Ленина, 99;

- предоставить сведения об эксплуатационных расходах (коммунальные платежи, расходы на уборку, охрану, текущий ремонт и т.д.) по помещению за год, предшествующий дате оценки, заверенные подписью и печатью руководителя;

- предоставить сведения о балансовой и остаточной стоимости оцениваемого помещения на дату оценки;

- предоставить сведения о выполненных капитальных ремонтах оцениваемого помещения от даты оценки до даты проведения экспертизы;

- предоставить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на оцениваемое помещение (выписка из реестра, свидетельство о праве собственности и т.д.);

- предоставить договор аренды помещения, действовавший на дату оценки.

При указанных обстоятельствах, производство по настоящему делу следует возобновить для разрешения вопросов поставленных экспертным учреждением.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 146, 147, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

Производство по делу № А19-11056/10-23 возобновить.

Назначить дело к рассмотрению в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 09 – 50 часов 21.10.2010 в помещении арбитражного суда Иркутской области по адресу: г. Иркутск б. ФИО4 70, кабинет № 419, судья Архипенко А.А., телефон помощника № <***>, специалиста 564-280, факс <***>;

Сторонам:

- уточнить дату оценки, по состоянию на которую определяется стоимость нежилого помещения;

- предоставить сведения о балансовой и остаточной стоимости оцениваемого помещения на дату оценки;

- предоставить договор аренды помещения, действовавший на дату оценки.

Судья А.А. Архипенко