Определение № А19-11056/10 от 24.01.2010 АС Иркутской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, 70,
www.irkutsk.arbitr.ru
тел. 8(395-2)24-12-96; факс 8(395-2) 24-15-99
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
об отложении судебного заседания

«24» января 2010

Арбитражный суд Иркутской области в составе: судьи Архипенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Богдановым А. И.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

Закрытого акционерного общества «Надежда – Фарм» (ОГРН 1033802140492, ИНН 3819012808)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье – Сибирское (ОГРН 1023802144112, ИНН 3819003592)

Индивидуальному предпринимателю Зверевой Ольге Витальевне (ОГРНИП 304381702800068)

о признании недостоверным отчета об оценке имущества

о понуждении к заключению договора купли - продажи

при участии:

от истца – Мацкевичус А. В. – представитель по доверенности от 15.04.2010, паспорт;

от ответчиков:

от предпринимателя – Зверева О. В. – паспорт,

от КУМИ – Лемешевская Н. Г. – представитель по доверенности 21.12.2010;

в судебном заседании объявлялся перерыв с 18.01.2011 до 24.01.2011 до 15 час. 00 мин.

установил:

Закрытое акционерное общество «НАДЕЖДА - ФАРМ» обратилось к предпринимателю Зверевой Ольге Витальевне с требованием о признании недействительным Отчёта № 23-д/09 от 28.12.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Ленина, д. 99.

Закрытое акционерное общество «НАДЕЖДА - ФАРМ» обратилось к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Ленина, д. 99 по цене, определённой в ходе судебного заседания.

Ответчики иск не признали, сославшись на достоверность Отчёта № 23-д/09 и отсутствие оснований для понуждения к заключению договора.

В заседании суда истец уточнил, что просит признать оспариваемый Отчет не недействительным, а недостоверным.

Обстоятельства дела.

ЗАО «Надежда-Фарм» - субъект малого предпринимательства в течение более трёх лет в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 24.05.2004 № 698, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье- Сибирское, арендует нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м., в том числе подвал 212,95 кв.м.(номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7), по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, улица Ленина, д.99.

В силу статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» субъекты малого предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В этой связи, ЗАО «Надежда-Фарм» обратилось 18.12.2009 к собственнику муниципального имущества с заявлением о приватизации арендуемого помещения в порядке установленном федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

Уполномоченным муниципальным органом была произведена оценка рыночной стоимости арендуемого имущества.

Согласно Отчету № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, улица Ленина, д.99, общей площадью 506,62 кв.м., выполненного независимым оценщиком Зверевой Ольгой Витальевной, рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 5 130 000 руб. с учетом суммы налога на добавленную стоимость.

02.04.2010 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское было принято распоряжение № 54 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Ленина, д. 99, посредством преимущественного права выкупа», пунктом 1 которого было утверждено решение комиссии от 30.12.2009 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, улица Ленина, д.99, общей площадью 506,62 кв.м.(в том числе площадь подвала 255.71 кв.м.), направлении в адрес ЗАО «Надежда-Фарм» проекта договора купли-продажи и обеспечении заключения договора в месячный срок со дня получения проекта ЗАО «Надежда-Фарм».

Согласно проекту договора его предмет определен как нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 506,62 кв.м.(в том числе площадь подвала 255.71 кв.м.), по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, улица Ленина, д. 99.с ценой продажи объекта в сумме 4 347 457 руб.63 коп. (с учётом НДС 5 130 000 руб.), согласно Отчету № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного независимым оценщиком Зверевой О.В.

ЗАО «Надежда-Фарм» Отчёт № 23-д/09, выполненный оценщиком Зверевой О.В., посчитало недостоверным по следующим основаниям:

- при оценке стоимости помещения, используя затратный подход, оценщик не осматривал нежилое помещение, что повлекло занижение до 34 % процентов физического устранимого износа помещения (относительно данных техпаспорта БТИ от 2008 года);

- при оценке стоимости помещения, используя сравнительный подход, для целей сравнения были приняты цены предложения помещений, не сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением и без подвала (корректировка отсутствует);

- при оценке стоимости помещения, используя доходный подход, оценщиком был необоснованно занижен процент капитализации (обоснование процента капитализации 15,5 в отчёте отсутствует).

Поэтому поручило независимому оценщику произвести оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения.

В соответствии с Отчётом по определению рыночной стоимости № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер» рыночная стоимость нежилого помещения составила значительно меньшую сумму 3 369 000 руб. (без НДС).

В этой связи, ЗАО «Надежда-Фарм» 22.04.2010 возвратил проект договора купли- продажи с протоколом разногласий относительно цены объекта приватизации, которая, по его мнению, не могла быть выше 3 369 000 руб. (без НДС).

14.05.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом письмом № 753 протокол разногласий отклонил.

Исходя из указанных обстоятельств, положений статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, предусмотревших право арендатора на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости, положений статьи 13 федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусмотревшей, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом и праве последнего обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, ЗАО «Надежда-Фарм» обратилось с настоящим иском в суд.

Ответчики иск не признали.

Предприниматель Зверева О.В. сослалась на надуманность приведенных истцом в обоснование недостоверности Отчета доводов:

- осмотр объекта производился, что отражено на стр.5 раздела «Заявление о соответствии» п.п.7 Отчета, а на стр.12 приложено фото объекта, процент износа помещения указанный на стр.30 таб. «Определение физического износа объекта оценки» Отчета (34%) соответствует проценту износа, установленному в п.6 технического паспорта помещения(34%);

- для целей сравнения были приняты цены предложения помещений на сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением – помещения с площадями от 68.02 кв.м. до 473.15 кв.м. (отражено на стр.33 описание объектов аналогов для сравнения Отчета; стр.34 описание корректировки на масштаб (общую площадь), применяемой в расчете стр.25 Методика поправки на масштаб (общую площадь) объекта); к помещениям, отличающимся от оцениваемого объекта, внесена соответствующая корректировка, учитывающая отсутствие подвала (зафиксировано на стр. 34 Описание применения корректировки на наличие подвал Отчета, стр.35 таб. «Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом» Отчета);

- расчет коэффициент капитализации произведен в соответствии со шкалами величин риска (указано стр.28 (Шкала риска) Отчета) - необоснованного занижения процента капитализации нет; указанный в Отчете процент капитализации 15,5 обоснован (стр.37 таб. «Расчет коэффициента капитализации» Отчета).

В свою очередь, предприниматель обратил внимание на недостоверность представленного ЗАО «Надежда-Фарм» Отчета № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер», ввиду его несоответствия федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденному приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254. В частности, в нарушение пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик не обосновал должным образом отказ от использования сравнительного подхода, что повлекло за собой недостоверные выводы о цене (ее занижении).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье- Сибирское в своих пояснениях по делу поддержал аргументы предпринимателя Зверевой О.В., сославшись на то, что рыночные цены в данном месте и на аналогичные помещения значительно выше установленных в оспариваемом Отчете и просил в иске отказать.

Ввиду наличия противоречий по представленным сторонами в материалы дела Отчетам об определении рыночной стоимости выкупаемого истцом помещения, судом по ходатайству истца, была назначена оценочная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- достоверен ли Отчет № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненного оценщиком Зверевой О.В.;

- определить рыночную стоимость нежилого помещения, расположенного на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7).

Производство оценочной экспертизы было поручено оценщику Знаменской И.С. экспертно-консультационного комитета Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков.

В заседание суда поступило заключение эксперта Знаменской И.С. от 15.02.2010.

К заключению эксперта приложены два документа, положенные в основу выводов эксперта, как-то: Заключение по экспертизе Отчета № 23-д/09 от 28.12.2009 от 12.09.2010,

выполненное экспертом Знаменской И.С. и Отчет № 95 (1304/10) от 14.12.2010 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7) по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, улица Ленина, д. 99., выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Сибирский независимый центр оценки» со ссылкой на определение арбитражного суда Иркутской области от 13.07.2010 по делу № А19- 11056/10-23.

Согласно заключению эксперта Знаменской И.С. Отчет № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения, выполненный оценщиком Зверевой О.В. недостоверен.

Согласно заключению эксперта Знаменской И.С. рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, За, 4, 5, 6, 7) составляет 3 525 424 руб. (4 160 000 руб. с учетом НДС), в подтверждение своих выводов эксперт Знаменская И.С. сослалась на Отчет № 95 (1304/10) от 14.12.2010 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указал, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Предприниматель Зверева О.В., ознакомившись с выполненным ООО «Сибирский независимый центр оценки» Отчетом № 95 (1304/10) от 14.12.2010, обратила внимание суда на необоснованность и недостоверность использованных оценщиком при сравнительном и доходном подходе показателей (корректировка по группе аналогов, поправки на расположение помещений в здании и принятый размер расходов на эксплуатацию и текущий ремонт), что повлекло к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки в сторону занижения.

Для полной и всесторонней оценки заключения эксперта, устранения возникших противоречий относительно использованных при определении рыночной стоимости нежилого помещения показателей, суд считает необходимым заслушать эксперта Знаменскую И.С. в судебном заседании.

В этой связи рассмотрение дела отложить.

Руководствуясь статьями 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

определил:

1. Отложить судебное разбирательство в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на «24» февраля 2011 г. на 11 час. 30 мин. в помещении арбитражного суда по адресу: 664025, г. Иркутск, б. Гагарина, 70, кабинет № 419, судья Архипенко А.А., телефон № 564-280 (специалист Доновская Н.Н.), 564-323 (помощник Богданов А. И.).

2. Обязать истца документально подтвердить состав и размер расходов на эксплуатацию и текущий ремонт по каждому из пяти предшествующих выкупу помещения лет с представление подлинников финансово-хозяйственных документов.

3.Ответчикам письменно со ссылкой на первичные документы, расчеты обосновать свои возражения (направить эксперту копию возражений предпринимателя Зверевой О.В.).

4. Вызвать эксперта Знаменскую Ирину Сергеевну в судебное заседание для дачи необходимых пояснений по заключению.

Суд предупреждает, что в случае неисполнение указаний суда будет рассмотрен вопрос о привлечении к ответственности за неуважение к суду.

Суд разъясняет, что в соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных последствий.

Сторонам разъясняется их право обратиться за содействием к посреднику в целях урегулирования спора, заключить мировое соглашение.

При утверждении арбитражным судом заключенного сторонами мирового соглашения производство по делу прекращается, истцу возвращается из федерального бюджета половина уплаченной им государственной пошлины (за исключением случаев, если мировое соглашение заключено в процессе исполнения судебного акта арбитражного суда), мировое соглашение исполняется в порядке, установленном статьей 142 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предложить сторонам знакомиться с информацией о движении дела на официальном сайте Арбитражного суда Иркутской области в сети Интернет по адресу: www.irkutsk.arbitr.ru.