Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Архипенко А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Доновской Н.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Техкомлект» (ОГРН 1173850021520, ИНН 3849064391, адрес: 664009, Иркутская область, город Иркутск, улица Ипподромная, дом 27)

к обществу с ограниченной ответственностью «На причале», Ничкову Александру Николаевичу

о признании торгов недействительными,

по делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Технотекс» (ОГРН 1110327007031, ИНН 041101001, адрес: 649006, Республика Алтай, город Горно-Алтайск, улица Мамонтова, дом 21, офис 3) о признании ликвидируемого должника общества с ограниченной ответственностью «На причале» (ОГРН 1103850022220, ИНН 3849011047, юридический адрес: 664009, Иркутская область, город Иркутск, улица Ипподромная, дом 27) несостоятельным (банкротом),

при участии в заседании суда 27.04.2021:

от заявителя (истца) - Ефимов Д.П. (доверенность от 27.09.2019, паспорт, диплом), Пучков Б.Л. (директор, паспорт);

от ответчиков:

конкурсный управляющий Черемных А.О. - (паспорт); Бурлаков А.А. (доверенность от 28.11.2019, паспорт)

ИП Ничков А.Н. - Коротаева А.И. (доверенность от 02.12.2020, паспорт, диплом);

В судебном заседании 27.04.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 30.04.2021. После перерыва судебное заседание продолжено 30.04.2021 в том же составе суда, при участии тех же представителей сторон,

установил:

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 01.10.2018 общество с ограниченной ответственностью «На причале» признано несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Черемных Александра Олеговна.

Общество с ограниченной ответственностью «Техкомлект» обратилось к конкурсному управляющему ООО «На причале» Черемных А.О., Ничкову Александру Николаевичу с требованиями о признании состоявшихся 04.09.2020 торгов по продаже имущества ООО «На причале»: основной пристрой, назначение: нежилое здание, площадь 92,7 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 38:36:000011:5277, адрес: г. Иркутск, ул. Полярная, 95, недействительными; применении последствий недействительности торгов путем обязания Ничкова А.Н. возвратить имущество: основной пристрой, назначение: нежилое здание, площадь 92,7 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 38:36:000011:5277, адрес: г. Иркутск, ул. Полярная, 95 в конкурсную массу ООО «Техкомлект».

В соответствии с пунктом 46 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» при рассмотрении дела о банкротстве в суде первой инстанции все возникающие в его рамках (в том числе в рамках всех обособленных споров) вопросы подлежат разрешению одним и тем же судьей или составом суда (часть 2 статьи 18 АПК РФ) с заменой судьи или одного из судей в установленных законом случаях (части 3 - 5 той же статьи).

Однако в случае необходимости с учетом нагрузки и специализации судей рассмотрение требований кредиторов (статьи 71 и 100 Закона о банкротстве), заявлений об оспаривании сделок (статья 61.8 Закона) и требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 201.8 Закона, может осуществляться не только судьей или составом суда, рассматривающим дело о банкротстве, но и любым другим судьей того же суда; такое рассмотрение не является заменой судьи.

Автоматизированным распределением первичных документов заявление под номером А19-23402-13/2017 распределено судье Архипенко А.А.

В заседании суда заявитель уточнил статус одного из ответчиков - ООО «На причале» в лице конкурсного управляющего.

Покупатель-ответчик по спору полагает, что нарушений правил проведения торгов по реализации имущества должника не допущено.

Должник в лице конкурсного управляющего пояснил, что при подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника все имущество было разделено на отдельные лоты, в результате утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором были расположены объекты недвижимости должника, в том числе и являющийся предметом спора по настоящему заявлению, что повлекло за собой продажу спорного здания без земельного участка под ним.

Обстоятельства дела.

Определением суда от 19.02.2019 в реестр требований кредиторов ООО «На причале» были включены требования Банка ВТБ (ПАО) как залогового кредитора с порядком удовлетворения, предусмотренным пунктом 2 статьи 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ, за счет средств, полученных от продажи предмета залога по договору об ипотеке № 721/4911-0000093-з01 от 22.05.2013, по договору об ипотеке № 723/4911-0000093-з02 от 20.05.2015 в размере более 15 + 12 млн.руб.

Ипотекой, в частности, был обременен земельный участок с кадастровым номером 38:36:000011:3931, общей площадью 5 571 кв.м. расположенный в г. Иркутск, ул.Полярная, д.95.

В пунктах 1.7 названные выше договоров об ипотеке стороны предусмотрели, что в случае оформления права собственности на объекты недвижимости на земельном участке в течение одного месяца с даты выдачи свидетельства о праве собственности передать объекты недвижимости в ипотеку залогодержателю и обеспечить их государственную регистрацию.

Право собственности на основной пристрой было зарегистрировано за ООО «На причале» 24.10.2016 (регистрационная запись 38-38/001 -38/001/065/2016-281/1), однако от передачи объекта недвижимости в ипотеку залогодержателю и обеспечению его государственной регистрации ООО «На причале» в нарушение условий договоров и статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» уклонилось.

Определением от 13.07.2020 была произведена замена конкурсного кредитора Банк ВТБ на его правопреемника ООО «Техкомплект».

В соответствии со статьей 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества, включив в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника и привлечь оценщика для оценки имущества должника.

В процессе инвентаризации конкурсным управляющим было выявлено недвижимое имущество - Основной пристрой, назначение: нежилое здание, площадь 92,7 кв.м.. количество этажей: 1, расположенный в г. Иркутск, ул. Полярная, д. 95 как незалоговое.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Собранием кредиторов ООО «На Причале» от 02.12.2019 было утверждено Положение о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом (на момент утверждения Положения о реализации имущества должника не возражал относительно реализации объекта недвижимости, расположенного на залоговой земле).

Сообщение о результатах проведения собрания кредиторов опубликовано на сайте ЕФРСБ, сообщение № 4439777 (Результаты собрания отображены в Протоколе № 5 от 02.12.2019 прикрепленного к сообщению).

Положением предусмотрена продажа перечисленного имущества должника одним лотом без земельного участка, на котором расположена постройка.

27.01.2020 конкурсным управляющим на сайте ЕФРСБ было опубликовано объявление о проведении торгов лот № 1: Основной пристрой, назначение: нежилое здание, площадь 92,7 кв.м.. количество этажей: 1, адрес (местоположение) объекта: г. Иркутск, ул. Полярная, д. 95. Кадастровый номер: 38:36:000011:5277, начальная цена продажи: 655 000 руб. (сообщение ЕФРСБ № 4628167).

Ввиду отсутствия заявок первые и повторные торги были признаны несостоявшимися и были объявлены электронные торги в форме публичного предложения.

02.09.2020 организатором торгов (ООО «Юрискрафт» по поручению конкурсного управляющего) был определен победитель по лоту № 1- Ничков Александр Николаевич, с которым 04.09.2020 по результатам торгов был заключен договор (см. сообщение ЕФРСБ от 07.09.2020 № 5434068).

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В соответствии с пунктом 1 статьи 64 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Исходя из названных норм и положений статьи 449 Гражданского кодекса РФ конкурсный кредитор посчитал торги проведенными с нарушением требований закона (строение продано без земельного участка), что существенно снизило привлекательность предложения для потенциальных покупателей и не могло не отразиться на цене продажи, и обратился в суд с настоящим иском.

Ответчики, не оспаривая перечисленные обстоятельства, обратили внимание суда на отсутствие нарушений прав конкурсного кредитора как залогодержателя.

Право собственности основного пристроя возникло в 2016 году и по смыслу норм Закона «Об ипотеке» залогодатель и залогодержатель должны были обратиться с заявлением об установлении обременения на вновь построенное недвижимое имущество, чего сделано не было.

Если залоговый кредитор не заявил свои требования в рамках дела о банкротстве залогодателя, то он несет риск неблагоприятных последствий, в том числе риск того, что предмет залога будет продан с торгов добросовестному приобретателю и залог прекратится (см.определение ВС РФ в от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368).

Залоговый кредитор не заявил свои требования в рамках дела о банкротстве залогодателя, не оспорил Положение о порядке продажи имущества должника, не обремененного залогом, а значит залог прекратился.

Вместе с тем, покупатель не опроверг доводы заявителя о ничтожности оспариваемых торгов по общим основаниям недействительности сделок – продаже основного пристроя с нарушением закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1, пункте 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости - все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Конкурсным управляющим (продавец) было направлено покупателю предложение о расторжении договора купли продажи и предоставлении реквизитов для возврата оплаченных денежных средств.

Согласно части 2 статьи 135 Арбитражного процессуального кодекса РФ судья принимает меры для заключения сторонами мирового соглашения, содействует примирению сторон.

Суд объявил перерыв для обсуждения сторонами предложения продавца об урегулировании спора, после перерыва покупатель отказался принять предложение продавца.

Покупателем сделаны заявление о привлечении в качестве соответчика по делу организатора торгов ООО «Юрискрафт» со ссылкой на возможность «повреждения деловой репутации организатора торгов» и об истребовании доказательств от Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области - реестровое и кадастровое дело на земельный участок с кадастровым номером 38:36:000011:3931, общей площадью 5 571 кв.м. расположенный в г. Иркутск, ул.Полярная, д.95. ссылаясь на юридическую значимость этих дел для целей рассмотрения настоящего дела.

В удовлетворении ходатайств отказано ввиду следующего.

Спора относительно правильности и законности проведения самой процедуры торгов между сторонами нет. Организатор торгов ООО «Юрискрафт» действовал на основании поручения конкурсного управляющего, а потому не является участником спорного правоотношения и не может отвечать по настоящему спору.

Согласно части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ в ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

Ходатайство покупателя перечисленным требованиям не соответствует, потому не может быть удовлетворено.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

На основании пунктов 1, 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Аналогичные правила изложены в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Из публичной кадастровой карты Иркутской области 2021 года (адрес страницы интернет https://egrnmap.ru/?cadNumber=38%3A36%3A000011%3A3931&lat=52.33378978089726&lng=104.26650719261913&zoom=18) и представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра прав усматривается, что ООО «На причале» на момент производства торгов принадлежало на праве собственности строение - основной пристрой, назначение: нежилое здание, площадь 92,7 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 38:36:000011:5277, адрес: г. Иркутск, ул. Полярная, 95, находящееся на земельном участке, также принадлежащем на праве собственности ООО «На причале», с кадастровым номером 38:36:000011:3931, общей площадью 5 571 кв.м. расположенном в г. Иркутск, ул.Полярная, д.95.

Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Статьями 110-11 закона о банкротстве предусмотрено, что продажа части имущества должника осуществляется на торгах, проводимых в том, числе и электронной форме.

Следовательно, в случае необходимости продажи такого принадлежащего должнику объекта недвижимости как - основной пристрой по адресу: г. Иркутск, ул. Полярная, 95, конкурсный управляющий должен был продать его на торгах с соблюдением установленных законом правил.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Из этого вытекает, что принадлежащие ООО «На причале» на праве собственности объекты основной пристрой и земельный участок под ним с кадастровым номером 38:36:000011:3931 должны были выставляться конкурсным управляющим на торги исключительно совместно.

В нарушение указанных правил конкурный управляющий выставил на торги данные объекты недвижимости с нарушением установленного законом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости.

Поскольку право собственности на строение по закону возникает исключительно при его продаже совместно с земельным участком, на котором они расположены, то оно не может быть отчуждено и возникнуть у приобретателя без этого земельного участка независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, дано на это согласие уполномоченных лиц (в настоящем споре кредитора) или нет.

Потому в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Судебная практика и в настоящее время исходит из того, что заключенная сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение зданий и сооружений без земельного участка, является ничтожной (определение ВС РФ от 25.02.2021 № 307-ЭС21-8).

Таким образом, в рассматриваемом случае несоблюдение правил проведения торгов выразилось в неправильном определении предмета, подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, в несоблюдении требований гражданского и земельного законодательства, связанных с отчуждением объектом недвижимости.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Учитывая, что оспариваемые торги проведены при неправильном определении предмета подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, с несоблюдением требований гражданского и земельного законодательства, то их следует признать недействительными, а договор ничтожным.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса РФ.

В этой связи, требование о применении последствий недействительности торгов - обязании Ничкова Александра Николаевича возвратить имущество: основной пристрой, назначение: нежилое здание, площадь 92,7 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 38:36:000011:5277, адрес: г. Иркутск, ул. Полярная, 95 в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «На причале» следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчиков по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛ:

заявление общества с ограниченной ответственностью «Техкомлект» удовлетворить.

Признать состоявшиеся 04.09.2020 торги по продаже имущества общества с ограниченной ответственностью «На причале»: основной пристрой, назначение: нежилое здание, площадь 92,7 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 38:36:000011:5277, адрес: г. Иркутск, ул. Полярная, 95, недействительными.

Применить последствия недействительности торгов - обязать Ничкова Александра Николаевича возвратить имущество: основной пристрой, назначение: нежилое здание, площадь 92,7 кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер: 38:36:000011:5277, адрес: г. Иркутск, ул. Полярная, 95 в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью «На причале».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «На причале» (ОГРН 1103850022220, ИНН 3849011047, юридический адрес: 664009, Иркутская область, город Иркутск, улица Ипподромная, дом 27) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техкомлект» (ОГРН 1173850021520, ИНН 3849064391, адрес: 664009, Иркутская область, город Иркутск, улица Ипподромная, дом 27) расходы по государственной пошлине в сумме 3 000 руб.

Взыскать с Ничкова Александра Николаевича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техкомлект» (ОГРН 1173850021520, ИНН 3849064391, адрес: 664009, Иркутская область, город Иркутск, улица Ипподромная, дом 27) расходы по государственной пошлине в сумме 3 000 руб.

Определение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья А.А.Архипенко