Гражданский кодекс часть 1

публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Кабардино-Балкарского отделения № 8631 (далее – Банк) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) гражданина ФИО1.

Заявление аргументировано тем, что задолженность должника перед заявителем составляет 254 362 605 руб. 35 коп.

Определением суда от 13.02.2020 заявление Банка принято к производству и назначено судебное заседание по проверке его обоснованности на 11 часов 30 минут 11.03.2020.

Определением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 11.03.2020 в отношении ФИО1 введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан – реструктуризация долгов гражданина; финансовым управляющим утвержден ФИО2.

26.05.2020 от финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 поступило заявление, в котором он просит:

1. Признать недействительной сделкой соглашение об отступном от 25.02.2019, заключенное между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью Банк «Прохладный».

2. Обязать общество с ограниченной ответственностью Банк «Прохладный» вернуть в конкурсную массу ФИО1 следующие объекты недвижимости:

- Здание кафе, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 460,9 кв.м., Лит. А,
адрес: <...>, кадастровый
(или условный) номер: 07:09:0000000:24534.

- Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное
использование: под здание кафе, общая площадь 538 кв.м., адрес: Кабардино-Балкарская
Республика, <...>, кадастровый (или условный) номер:
07:09:0101027:67.

В обоснование заявления финансовый управляющий ссылается на пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и мотивирует его тем, что сделка совершена за 8 месяцев и 29 дней до принятия судом заявления о признании должника банкротом и при неравноценном встречном исполнении обязательства.

Решением Арбитражного суда КБР от 11.06.2020 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО2

03.08.2020 в электронном виде от финансового управляющего должника поступили пояснения на отзыв Банка «Прохладный (ООО), в котором, в частности он ссылается на то, что оспариваемый договор, которым обращено взыскание на заложенное имущество, заключен также в нарушение части 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации без решения суда.

Определением суда от 20.01.2021 по ходатайству Банка «Прохлданый» по делу назначена оценочная экспертиза; проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро товарных экспертиз и оценки» ФИО5; перед экспертизой поставлены следующие вопросы:

1. Определить на 25.02.2019 рыночную и ликвидационную стоимость здания кафе, общей площадью 460,9 кв.м., по адресу: КБР, <...> кадастровый номер 07:09:0000000:24534.

2. Определить на 25.02.2019 рыночную и ликвидационную стоимость земельного участка общей площадью 538 кв.м., по адресу: КБР, <...> кадастровый номер 07:09:0101027:67; рассмотрение обособленного спора отложено в судебном заседании на 10 часов 00 минут 24.02.2021.

24.02.2021 через канцелярию арбитражного суда от ООО «Бюро товарных экспертиз и оценки» поступило заключение эксперта от 19.02.2021 № Э03/02-21.

22.03.2021 от финансового управляющего должника в электронном виде поступило ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы в связи с несогласием с заключением проведенной экспертизы. Данное ходатайство было поддержано ПАО «Сбербанк России».

Ходатайства финансового управляющего и ПАО «Сбербанк» о проведении по делу повторной экспертизы аргументированы следующим:

- на странице 4 экспертного заключения указано о том, что о времени и месте осмотра объектов недвижимости стороны извещены надлежащим образом и в назначенное время не явились. Между тем, финансового управляющего о выезде эксперта и осмотре оюъекта экспертизы никто не уведомлял;

- на странице 8 экспертного заключения не описано на основании чего эксперт отнес объекты экспертизы к классу D.

- эксперт установил, что в настоящее время объекты оценки находятся в неудовлетворительном состоянии. Однако экспертиза проводится на момент заключения спорной сделки и сведения о состоянии объект оценки в 2019 году не имеются;

- не понятно в связи с чем эксперт выбрал объекты-аналоги в ценах от 2 млн. до 29 млн. руб., что не совсем уместно для проведения сравнительного анализа. Подобный расчет искажает прозрачность расчета рыночной стоимости и подразумевает возможность для искажения рыночной стоимости в большую или меньшую сторону на усмотрение эксперта, поскольку приведенные аналоги различны между собой (площадь, состояние, удаленность, назначение, отсутствие права на земельный участок и т.д.);

- исходя из приложенных объявлений объектов-аналогов можно сделать вывод, что они являются «свежими» за 2021 год, однако экспертиза проводится на 2019 год. Нет ни единого предложения о продаже аналогичного объекта в 2019 году;

- экспертом применены коэффициенты на 01.01.2019, что отражает состояние рынка на 2018 год. Отступное совершено 25.02.2019, и примененные коэффициенты могли существенно измениться;

- представитель Банка «Прохладный» в своем отзыве указывает об оценке перед сделкой согласно которой ликвидационная стоимость указанных объектов составляла 9 837 207 руб. Ликвидационная стоимость объектов ниже рыночной стоимости, а при оспаривании сделки необходимо установить рыночную стоимость, а не ликвидационную. Рыночная стоимость согласно отчету об оценке составляет 12 775 593 руб.;

- выводы эксперта не согласуются с кадастровой стоимостью спорного имущества, которая существенно выше установленной экспертом. Кадастровая и рыночная стоимость объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной стоимости методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта направлено, прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Результаты судебной экспертизы нельзя считать достоверными, так как индивидуальные особенности зданий, не учтенные при проведении оценки массовым методом в ходе государственной кадастровой оценки, привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене. При этом отсутствует ссылка на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке).

Определением арбитражного суда от 23.03.2021 рассмотрение обособленного спора в судебном заседании отложено на 11 часов 00 минут 20.04.2021. Ходатайство финансового управляющего о назначении по делу повторной экспертизы суд оставил открытым. Суд обязал эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бюро товарных экспертиз и оценки» ФИО5 представить письменные пояснения относительно вышеуказанных доводов финансового управляющего.

Участвующие в деле лица надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, за исключением ПАО «Сбербанк России», своих представителей не направили.

12.04.2021 через канцелярию арбитражного суда от эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бюро товарных экспертиз и оценки» ФИО5 поступило письмо от 08.04.2021 за исх. № 27, в котором даны письменные пояснения на доводы финансового управляющего о недостоверности экспертного заключения. Так, эксперт, возражая против доводов финансового управляющего, указывает следующее (дословно):

«1. Утверждение о том, что финансового управляющего о выезде эксперта и осмотре объекта экспертизы никто не уведомлял, не соответствует действительности. Сторонам дела, по указанным в предоставленных судом материалах дела адресам, 09 февраля 2021 г. были высланы заказные письма с соответствующим уведомлением (копии квитанций почтовых отправлений, скриншоты со страницы сайта Почты России с информацией об отслеживании отправлений, прилагаются).

2. В разделе заключения «Определение сегмента рынка, к которому принадлежат объекты недвижимости» изложена вся информация, существенная для определения класса объекта недвижимости, в том числе и в табличной форме. Исследуемый объект является частью бывшего кинотеатра «Родина». Здание проектировалось без учета требований к объектам общественного питания по санитарно-гигиеническим и иным показателям, возведено в последней четверти двадцатого века прошлого тысячелетия, по показателям комфортабельности, уровню отделки, местоположению в микрорайоне, удобству подъезда, наличию парковки, техническому состоянию, не отвечает требованиям более высокого класса. Фактически, это приспособленные для целей общепита помещения, части фойе кинотеатра и ранее открытой площадки под ним, длительное время не эксплуатирующееся, в неудовлетворительном техническом состоянии, не допускающем использование, что и соответствует классу «D» и предполагает невысокую коммерческую привлекательность.

3. Относительно определения технического состояния объекта экспертизы по состоянию на 2019 год. У меня, как эксперта, имеется базовое образование инженера-строителя, опыт работы и соответствующая квалификация судебного эксперта, позволяющая делать обоснованные выводы о техническом состоянии строений, и временном отрезке, в течение которого накапливались повреждения конструктивных элементов строения. Те разрушения и повреждения строительных конструкций, которые наличествуют у строения на день осмотра, образовались не в 2017-2020 годах, а значительно ранее, и имели место быть и на 2019 год. Так же, хотелось бы заметить, что если вы коренной житель города Нальчик, и хотя бы раз в год проезжаете по улице Кабардинской, в районе «Искож», то видите обветшавшее здание бывшего кинотеатра «Родина», частью которого, как уже было сказано, является объект экспертизы, в этом техническом состоянии, как минимум лет десять.

4. Относительно подбора аналогов, для построения регрессионной модели и проведения дальнейших расчетов, могу пояснить следующее:

- вся информация подробно изложена в разделе заключения «Сравнительный подход», что видно при внимательном прочтении и доступна пониманию при обладании минимальными знаниями математики ВУЗовской программы;

- искажение прозрачности расчета, по усмотрению эксперта, при применении методов регрессионного анализа, стремится к нулю, по причине особенности построения регрессионной модели, в которой присутствует необходимость учета факторов различной, в том числе и неколичественной, природы. Значения числовых характеристик могут быть как непрерывными, так и дискретными. Теория линейных регрессионных моделей с ненулевым свободным членом не накладывает ограничений на характер значений числовых признаков (например, площадь). Кроме того, значения (градации признака) инвариантны относительно линейных преобразований, то есть безразлично, какова точка отсчета и масштаб (цена деления) шкалы. Поэтому, даже неколичественные признаки могут быть учтены в регрессионной модели после присвоения их значениям некоторых числовых меток (оцифровки). Методика проведения оцифровки также приведена в заключении, и опирается на официальные публикации.

5. Утверждение о том, что приложенные объявления объектов аналогов «свежие», за 2021 год, вызывает недоумение, поскольку в правом нижнем углу каждого скриншота объявления четко видна дата (стр. 35-68 Заключения), и она совсем не за 2021 год, а как раз 2019 год.

6. Замечание насчет примененных коэффициентов, несостоятельно и отражает непонимание сущности предмета, о котором выносятся суждения: Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиэлт проводит многолетний мониторинг рынка недвижимости по многим показателям, их публикациями пользуется оценочное сообщество, и коэффициенты берутся наиболее приближенные к дате оценки. Так же, анализ экономического состояния Российской Федерации, проводимый и публикуемый Федеральной службой государственной статистики России, не содержит сведений о катастрофическом обвале, либо взлете экономики РФ по состоянию на конец 2018 и начало 2019 года, который теоритически мог бы повлечь за собой резкое изменение коэффициентов, отражающих тенденции рынка, как в целом, так и на отдельных его сегментах.

7. Суть возражения относительно ликвидационной стоимости эксперту не понятна, по причине отсутствия смысловой нагрузки и неточностей. Согласно предоставленным судом материалам, а именно: кредитного договора от 17.10.2017 № 17/10/130; договора залога недвижимости от 17.10.2017 № 17/10/130/1; соглашения об отступном от 25.02.2019, по состоянию на 11.10.2017, рыночная стоимость недвижимого имущества, являющегося предметом спора, была определена, согласно Отчету № 67/10/2017 оценщика ООО ИПА «ВИКО» - ФИО6, в размере 11 406 792,0 руб., а ликвидационная - 11 013 454,0 руб. (без НДС). По согласованию сторон, недвижимое имущество в составе здания кафе и земельного участка принято в залог по стоимости 10 185 000,00 рублей (п. 1.5-1.7 Договора залога недвижимости № 17/10/131/1 от 17.10.2017). В соответствии с соглашением об отступном от 25.02.2019 (п. 2.4) «по обоюдному согласию сторон стоимость передаваемого имущества составляет 10 185 000,0 рублей». Сведения о проведении оценки объектов недвижимости на дату составления соглашения об отступном в нем отсутствуют. Приводимые, в своих возражениях, финансовым управляющим значения ликвидационной стоимости в сумме 9 837 207,0 руб. и рыночной стоимости, согласно отчету об оценке 12 775 593,0 руб., предоставленными материалами никак не подтверждается. Хотелось бы отметить, что ликвидационная стоимость в рамках проведенной оценочной экспертизы, определялась экспертом в соответствии с поставленными на разрешение вопросами, и ликвидационная стоимость, в итоге, ниже рыночной. Юридические нюансы, вида определяемой стоимости, при оспаривании сделки, являются прерогативой суда.

8. Утверждение, что выводы эксперта не согласуются с кадастровой стоимостью объекта экспертизы и, следовательно, недостоверны, опровергнуты самим же заявителем, поскольку он указывает на то, что при проведении кадастровой оценки не учитываются уникальные характеристики конкретного объекта недвижимости. Именно эти «уникальные характеристики», учтены при проведении судебной экспертизы. Так же, хотелось бы отметить, что кадастровая стоимость земельных участков на территории КБР определена по состоянию на 01.01.2012 год, а кадастровая стоимость ОКСов определена по состоянию на 07.07.2015 года, и она не может отражать рыночную стоимость объектов недвижимости, являющихся предметом спора, на дату оценки, а именно 25.02.2019 год. Данное замечание и рассуждения по поводу «оспаривания кадастровой стоимости», также отражают непонимание сущности предмета, о котором финансовым управляющим ведутся рассуждения».

19.04.2021 в электронном виде от финансового управляющего должника поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства для ознакомления с пояснениями эксперта ООО «Бюро товарных экспертиз и оценки». В ходатайстве финансовый управляющий ссылался на то, что 16.04.2021 им было направлено заявление об ознакомлении с материалами дела, однако ознакомиться с материалами дела не представилось возможным.

Суд отклонил ходатайство финансового управляющего об отложении судебного разбирательства. В то же время, в судебном заседании, начатом 20.04.2021, объявлялся перерыв до 26.04.2021. После перерыва 26.04.2021 судебное заседание продолжено.

23.04.2021 в электронном виде от финансового управляющего поступили возражения на пояснения эксперта, в котором указано следующее (дословно):

«Так, пункт 1 комментариев эксперта: «Утверждение о том, что финансового управляющего о выезде эксперта и осмотре объекта экспертизы никто не уведомлял не соответствует действительности». Эксперт прилагает тому доказательства.

Однако, как видно из представленных почтовых квитанций, какие-то почтовые отправления направлялись в адрес Банка Прохладный и ФИО1 В адрес финансового управляющего (344000, <...>, а/я 536) никаких писем не направлялось.

Пункт 5 комментарий эксперта: указывая, что в правом нижнем углу скриншотов четка видна дата публикаций, полагаю, что эксперт пытается ввести в заблуждение Суд и стороны, т.к. в правом нижнем углу скриншотов указаны не даты публикаций с сайта на котором размещены объекты, а дата указанная на компьютере/ноутбуке с которого производен скриншот экрана и которая может быть изменена вручную. Имеются разумные сомнения, что экспертом в 2019 г. производились данные скриншоты подходящие как аналоги именно для обжалуемого объекта и хранились экспертом в своей базе.

Кроме того, в комментариях эксперта отслеживается позиция, что все уникальные характеристики объекта приводящие к уменьшению ее стоимости и отнесению к классу «D» имелись у объекта еще задолго до совершения сделки и даже ранее 2017 г. и никаких резких взлетов и падений экономики страны в этот период не было, которые могли привести к резкому уменьшению/увеличению стоимости имущества.

При принятии данных доводов возникают разумные вопросы в связи с чем уменьшилась рыночная стоимость имущества с момента его оценки в 2017 г. при принятии имущества в залог с 12,7 млн.р. до 4,9 млн.р на 2019 г. согласно отчету эксперта.

Эксперт указывает, что кадастровая стоимость объектов была установлена в 2012 г. по земельному участку и 2015 г. по Объекту недвижимости и не может быть отражать реальную рыночную стоимость объектов на дату совершения сделки (2019 г.), однако рыночная стоимость установленная на момент принятия имущества в залог – 2017 г. составляла 11,4 млн.р. и отличалась от кадастровой стоимости не более чем на 15%, а по результатам проведённой экспертизы рыночная стоимость на 2019 г. отличается от кадастровой стоимости на более чем 60% и от рыночной стоимости установленной в 2017 г. на более чем 55%, что вызывает разумные сомнения относительно достоверности представленного отчета эксперта».

Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Изучив заключение эксперта от 19.02.2021 № Э03/02-21, возражение финансового управляющего относительно указанного заключения, пояснения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бюро товарных экспертиз и оценки» ФИО5, возражения финансового управляющего на пояснения эксперта, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта.

Пунктом пункта 2 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, могут присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, если такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов, но не вправе вмешиваться в ход исследований.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» даны следующее разъяснение: при применении части 3 статьи 82, части 2 статьи 83 АПК РФ, статьи 24 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об экспертной деятельности) судам необходимо исходить из того, что лица, участвующие в деле, вправе реализовать свое процессуальное право на присутствие при проведении экспертизы (если экспертиза проводится не в месте нахождения лица, участвующего в деле, и вне зала судебного заседания), подав в суд до назначения экспертизы ходатайство об этом. При разрешении данного ходатайства суд учитывает, возможно ли присутствие лиц, участвующих в деле, при проведении экспертизы, не помешает ли оно нормальной работе эксперта. На присутствие лица, участвующего в деле, при проведении экспертизы суд указывает в определении о назначении экспертизы.

В данном случае участвующими в деле лицами соответствующее ходатайство на присутствие при проведении экспертизы суду не заявлялось, в определении суда от 21.01.2021 о назначении экспертизы не указано о проведении экспертизы с участием участвующих в деле лиц. В связи с чем довод финансового управляющего о не извещении его о времени и месте проведения экспертизы судом не принимается во внимание.

Заявление финансового управляющего о разумности сомнений по достоверности представленных экспертом скриншотов объявлений в экспертном заключении, ничем не подтверждено. Обоснованных доводов о подложности и некорректности приведенных экспертом сведений, финансовым управляющим не предоставлено, включая сведений от интернет-ресурса на котором размещены объявления. Эксперт общества с ограниченной ответственностью «Бюро товарных экспертиз и оценки» ФИО5 проводивший экспертизу, согласно представленным документам, подтверждающим его квалификацию, занимается оценочной деятельностью с 2002 года. Наличие в архиве у оценщика сведений о ценовой информации по объектам недвижимости в г. Нальчик, в периоды времени охватывающими его профессиональную деятельность в качестве оценщика, является естественным. Каждое объявление, о предложении к продаже, скриншоты которого приведены экспертом в качестве приложения, содержит свой номер, дату (число, месяц и время размещения, без указания года), количество просмотров. Экспертом помимо скриншотов приведены интернет-ссылки на источники. При открытии интернет-страниц, по приведенным ссылкам, можно выяснить статус состояния объявления и количество просмотров на момент открытия ссылки. По подавляющему числу приведенных объявлений, текущий статус описывается как «Снято с публикации». Количество просмотров объявлений, имеющих статус «активное» в скриншотах, и в настоящее время имеет кратную разницу. По большинству объявлений, статус которых «активное», наблюдается значительное снижение цены предложения объекта недвижимости на 2021 год.

Вопрос о «снижении» стоимости объекта недвижимости с 2017 по 2019 год, не может быть адресован к эксперту, так как рыночная стоимость данного объекта для целей залога в Банк «Прохладный» (ООО) производилась не им. Какие критерии «уникальности» были использованы оценщиком в ходе определения рыночной стоимости на 2017 год (для залога), вероятно изложены в соответствующем отчете. Данных о соответствии этого отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, финансовым управляющим не предоставлено.

Финансовым управляющим не предоставлено ссылок на законодательные, нормативно-правовые акты Российской Федерации устанавливающих полную тождественность понятий «кадастровая стоимость» и «рыночная стоимость» или установленные процентные соотношения между ними. Кадастровая оценка и оценка рыночной стоимости в Российской Федерации регулируется разными нормативно-правовыми актами и осуществляется разными субъектами финансово-хозяйственной деятельности. Задачи и цели расчетов кадастровой стоимости и рыночной стоимости, как и методики их определения, различны.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что заключение эксперта № Э03/02-21 от 19.02. 2021 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Закону об экспертной деятельности. В связи с чем, в удовлетворении ходатайства финансового управляющего о назначении по делу повторной экспертизы следует отказать.

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» просил отказать в удовлетворении заявления по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав и оценив материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Как следует из материалов дела, между Банк «Прохладный» (ООО) (далее – Банк) (кредитор) и обществом с ограниченной ответственностью «Сладкий мир» (заемщик) заключен кредитный договор от 17.10.2017 № 17/10/130, согласно пункту 1.1 которого кредитор обязуется предоставить заемщику денежные средства в сумме 9 700 000 руб. на срок с 17.10.2017 по 16.10.2020, а заемщик обязуется возвратить кредитору кредит и уплатить проценты за пользование им в сроки и на условиях, предусмотренных договором (т.1, л.д. 68-71).

Согласно пункту 1.3 договора за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору 20% годовых.

Как указано в пункте 1.4 договора в качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов заемщик предоставляет, в том числе: договор залога недвижимости от 17.10.2017, заключенный с ФИО1.

Так, в обеспечение исполнения кредитного договора от 17.10.2017 № 17/10/130, между Банком (залогодержатель) и ФИО1 заключен договор залога недвижимости от 17.10.2017 № 17/10/130/1 (т.1, л.д. 74-80).

Согласно пунктам 1.1, 1.2.1, 1.2.2 договора залога предметом договора является передача в залог залогодержателю принадлежащих залогодателю на праве собственности объектов недвижимости:

- объект недвижимости: здание кафе, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 460,9 кв.м, инв. № 3088-А, лит А, адрес (местонахождение) объекта: КБР, <...>, кадастровый (или условный) номер: 07:09:0000000:24534;

- объект недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием кафе, общая площадь 538 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: КБР, <...>, кадастровый (или условный) номер: 07:09:0101027:67.

В пункте 1.5 договора залога указано, что рыночная стоимость недвижимого имущества в составе кафе и земельного участка составляет 11 406 792 руб. согласно отчету № 67/10/2017 оценщика ООО ИПА «ВИКО» - ФИО6

В соответствии с пунктом 1.7 договора залога в обеспечение своевременного исполнения обязательств по кредитному договору от 17.10.2017 №17/10/130/1 недвижимое имущество (кафе и земельный участок) принимается по согласованию сторон стоимостью 10 185 000 руб.

Договор залога в установленном порядке прошел государственную регистрацию Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 26.10.2017.

25.02.2019 между Банком (кредитор) и ФИО1 заключено соглашение об отступном (т.1, л.д. 81-84), согласно пункту 1.1 которого залогодатель взамен исполнения обязательств, вытекающих из кредитного договора от 17.10.2017 № 17/10/130/1, заключенного между кредитором и ООО «Сладкий мир» (заемщик) предоставляет кредитору отступное в порядке и на условиях, предусмотренных соглашением.

В пункте 1.2 соглашения об отступном указаны сведения об обязательстве, взамен исполнения которого предоставляется отступное:

- сумма основного долга – 9 312 000 руб., в том числе 1 164 000 руб. составляет просроченная задолженность;

- сумма просроченных процентов с 01.11.2018 по 31.01.2019 – 326 238,90 руб.;

- сумма текущих процентов с 01.02.2019 по 25.02.2019 – 135 534,25 руб.

Как указано в пункте 2.1 соглашения в качестве отступного залогодатель передает кредитору в собственность следующее имущество:

Соглашение об отступном зарегистрировано в уставленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 15.05.2019.

Финансовый управляющий в заявлении указывает, что указанная сделка – соглашение об отступном, совершена при неравноценном встречном исполнении обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок и решений, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником, и совершать другие действия, предусмотренные федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации и направленные на возврат имущества должника.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление N 63), в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать, как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (абзац второй пункта 9 постановления N 63).

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено следующее. Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Судам необходимо учитывать, что по правилам упомянутой нормы могут оспариваться только сделки, в принципе или обычно предусматривающие встречное исполнение; сделки же, в предмет которых в принципе не входит встречное исполнение (например, договор дарения) или обычно его не предусматривающие (например, договор поручительства или залога), не могут оспариваться на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, но могут оспариваться на основании пункта 2 этой статьи.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний. Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 Кодекса).

В целях устранения разногласий относительно рыночной стоимости спорного имущества, суд первой инстанции определением арбитражного суда от 20.01.2020, по ходатайству Банка «Прохладный», назначил оценочную экспертизу. Проведение экспертизы поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Бюро товарных экспертиз и оценки» ФИО5.

Перед экспертизой поставлены следующие вопросы:

2. Определить на 25.02.2019 рыночную и ликвидационную стоимость земельного участка общей площадью 538 кв.м., по адресу: КБР, <...> кадастровый номер 07:09:0101027:67.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 19.02.2021 № Э03/02-21 (т.2, л.д. 64-134), согласно которому рыночная стоимостьздания кафе, общей площадью 460,9 кв.м., по адресу: КБР, <...> кадастровый номер 07:09:0000000:24534 на 25.02.2019 составляла 2 570 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка общей площадью 538 кв.м., по адресу: КБР, <...> кадастровый номер 07:09:0101027:67 по состоянию на 25.02.2019 составляла 3 310 000 руб.

Таким образом, оспариваемое соглашение об отступном от 25.02.2019 заключено между Банком «Прохладный» (ООО) и ФИО1 в счет погашения задолженности ФИО1 перед Банком «Прохладный» (ООО) в общей сумме 9 773 773 руб. 15 коп., из которых: сумма основного долга – 9 312 000 руб., сумма просроченных процентов с 01.11.2018 по 31.01.2019 – 326 238,90 руб.; сумма текущих процентов с 01.02.2019 по 25.02.2019 – 135 534,25 руб.

Между тем, согласно заключению эксперта от 19.02.2021 № Э03/02-21 рыночная стоимость имущества, уступленного в счет погашения данной задолженности, по состоянию на 25.02.2019 составляла 5 880 000 руб. Следовательно, стоимость имущества, отчужденного по спорной сделке имущества не перекрывает задолженность ФИО1 перед Банком «Прохладный» (ООО). Следовательно, отсутствует признак неравноценного встречного предоставления.

Конкурсный управляющий также не доказал, что оспариваемая сделка совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов. Наличие заинтересованности не подтверждено материалами дела. Должник получил по оспариваемой сделке встречное исполнение от Банка «Прохладный» в большем размере. Возмездный характер договора об отступном не противоречит нормам параграфа 1 главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пояснениях (отзыве) на отзыв Банка, финансовый управляющий также ссылается на то, что при заключении договора об отступном сторонами нарушены положения части 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации 3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1);

По общему правилу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

В силу пункта 2 названной статьиудовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время - как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения (пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге").

Соглашение об отступном в данном случае является соглашением залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество.

Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества (пункт 5 статьи 349 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Закона об ипотеке соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в отдельном документе, совершается в той же форме, что и договор о залоге. Если договор о залоге подлежит государственной регистрации, то и соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора о залоге и изменяет содержание и условия обременения имущества, возникающего на основании договора о залоге.

Как указано выше, договор залога и соглашение об отступном совершены в письменной форме и прошли в установленном порядке государственную регистрацию

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что оспариваемое соглашение об отступном от 25.02.2019 по содержанию является соглашением о внесудебном обращении взыскания на заложенное; оно заключено 25.02.2019 в письменной форме; согласие на внесудебный порядок обращения взыскания на недвижимое имущество от 25.02.2019 со стороны залогодержателя – Банка «Прохладный» (ООО) подписано председателем Правления Банка ФИО7; произведена государственная регистрация соглашения 15.05.2019.

Исследовав доводы и возражения сторон, оценив представленные в их обоснование доказательства в порядке статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорное имущество должником передано Банку «Прохладный» (залогодержателю) по цене 10 185 000 руб., то есть по цене выше начальной, установленной оценщиком; доказательств того, что имущество реализовано по заниженной цене, не имеется;

Таким образом, из материалов дела не усматривается неравноценность встречного исполнения обязательств; нарушения статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении соглашения об отступном не установлено. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого соглашения недействительным и в удовлетворении заявления финансового управляющего должника следует отказать.

Кроме того, арбитражный суд считает, что спорное соглашение не может быть признано недействительным и по пункту 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве).

Как указано в пункте 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве, сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.

Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи и совершенная должником в течение шести месяцев до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в наличии имеются условия, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 настоящей статьи, или если установлено, что кредитору или иному лицу, в отношении которого совершена такая сделка, было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества либо об обстоятельствах, которые позволяют сделать вывод о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества (пункт 3 статьи 61.3 Закона о банкротстве).

В данном случае спорное соглашение об отступном заключено 25.02.2019, а заявление о признании ФИО1 банкротом принято к производству определением суда от 13.02.2020.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на должника.

Руководствуясь статьями 110, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

О П Р Е Д Е Л И Л :

В удовлетворении заявления финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 о признании соглашения об отступном от 25.02.2019 недействительным и применении последствий его недействительности, отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 6 000 (шесть тысяч) руб. государственной пошлины.

Определение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья Ф.А. Цыраева