Гражданский кодекс часть 1

МУП ЖКХ «Куммунальник» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании ООО «СтройПром» (ОГРН <***>, ИНН <***>) несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 06.03.2017 заявление кредитора было принято к производству.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 01.06.2017 в отношении ООО «СтройПром» введена процедура банкротства наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО2.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 17.10.2018 ООО «СтройПром» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО2.

17.06.2019 ФНС России обратилась в суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка продажи имущества ООО «СтройПром»; просит утвердить Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества ООО «СтройПром» с учетом внесения изменений, указанных заявителем.

Одновременно с заявлением о разрешении разногласий заявителем было подано ходатайство о принятии обеспечительных мер ввидезапрета и.о. конкурсному управляющему ООО «СтройПром» ФИО2 и организатору торгов ООО «Оценка и сопровождение бизнеса» производить реализацию земельного участка КН 39:03:090909:13, площадью 10 000,0 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Лужки, начальной стоимостью 4 719 500 руб., до рассмотрения заявления о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка продажи имущества ООО «СтройПром».

Определением суда от 12.07.2019 ходатайство налогового органа было удовлетворено в виде обязания и.о. конкурсного управляющего ООО «СтройПром» ФИО2 приостановить заключение договора купли-продажи имущества по итогам торговой процедуры по реализации имущества ООО «СтройПром».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Прекибос Центрас», признанное победителем на торгах по реализации земельного участка.

24.09.2019 в суд обратился единственный учредитель должника – ФИО1 с заявлением об определении начальной цены продажи земельного участка с КН 39:03:090909:13, площадью 10 000,0 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Лужки, в размере 12 870 000 руб., ссылаясь на проведенную по его инициативе оценку рыночной стоимости указанного участка.

Определением суда рассмотрение заявлений было объединено в одно производство.

Определение суда от 23.10.2019 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2020, оставившее без изменения определение суда первой инстанции, были отменены постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.10.2020 с направлением дела на новое рассмотрение, при этом суд кассационной инстанции указал на необходимость установить стоимость реализации спорного имущества, состоящего из земельного участка и расположенного на нем движимого имущества - ограждением, открытой складской площадкой в виде бетонных блоков, неотапливаемым складом и скважиной, единым лотом, а также выяснить позицию залогового кредитора по вопросу продажи имущества единым лотом.

Залоговый кредитор Банк ВТБ (ПАО) в отзыве на заявления ФНС России и ФИО1 указал на свое несогласие на продажу находящегося в залоге у этого банка имущества должника единым лотом, а также проведение экспертизы для определения рыночной стоимости имущества, объединенного в единый лот, ссылаясь на то, что отчет о стоимости залогового имущества должника не был оспорен, отчет утвержден залоговым кредитором, иные лица не вправе утверждать Порядок реализации предмета залога; какие-либо документы, подтверждающие наличие согласований бурения гидрогеологической скважины с компетентными органами не представлено, в связи с чем такой объект не может оцениваться как скважина; ФИО1 представил альтернативный отчет оценки рыночной стоимости залогового имущества по истечении срока на оспаривание оценки, произведенной конкурсным управляющим; предметом залога является только земельный участок, а находящееся на нем имущество является легко отделяемым, подлежащим отдельной оценке и реализации на других торгах, в связи с чем необходимость организовывать единый лот отсутствует; основная часть движимого имущества уже реализована на торгах, проведение новой оценки и новых торгов приведет к затягиванию срока реализации прав залогового кредитора и не гарантирует реализацию имущества по большей стоимости.

И.о. конкурсного управляющего пояснил об отсутствии первичных учетных и правоустанавливающих документов в отношении скважины.

Суд определением от 26.01.2021 назначил по делу экспертизу об определении рыночной стоимости земельного участка с находящимися на нем ограждением открытой складской площадкой в виде бетонных блоков и скважиной.

Определением от 16.02.2021 суд поставил на разрешение экспертизы вопрос:

«Какова рыночная стоимость земельного участка с КН 39:03:090909:13 площадью 10 000,0 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Лужки, с учетом наличия на нем ограждения, открытой складской площадки в виде бетонных блоков и скважиной по состоянию на 21.03.2019 и на дату проведения экспертизы».

Суд счел необходимым выбрать экспертную организацию по своему усмотрению, поскольку и.о.конкурсного управляющего и третье лицо предложили поручить проведение экспертизы той же экспертной организации, которая проводила оценку земельного участка ранее по заявке и.о.конкурсного управляющего, что суд не счел возможным ввиду высказанной этой организацией позиции по оценке земельного участка, а заявитель ФИО1 предложил поручить проведение экспертизы организации, которая указала на возможность ее проведения в течение 5 дней, что суд не счел реальным, учитывая явную необходимость осмотра расположенных на земельном участке объектов для оценки их состояния, вследствие чего такое предложение, по мнению суда, могло вызвать сомнение в объективности эксперта.

От ООО «ПКОС «РУСБИЗНЕСОЦЕНКА» поступил ответ на запрос суда о возможности проведения оценки рыночной стоимости имущества должника, при этом эксперт указал, что в связи с отсутствием технической документации на расположенные на земельном участке сооружения возникает необходимость проведения комплексной экспертизы с привлечением к участию в деле экспертов для определения технических характеристик данных сооружений.

Определением от 16.03.2021 суд обязал явкой в следующее судебное заседание ФИО1 или его представителя для согласования вопроса о проведении комплексной экспертизы и ее стоимости.

Представитель ФИО1 20.04.2021 представил предложения относительно экспертной организации, которая может провести комплексную экспертизу, стоимость которой определена в размере 90 000 руб., однако после согласования возможности оплаты стоимости экспертизы с ФИО1 в судебном заседании 27.04.2021 сообщил об отказе ФИО1 от проведения экспертизы в связи с утратой интереса к данному вопросу; заявление ФИО1 об определении начальной цены продажи земельного участка с КН 39:03:090909:13, площадью 10 000,0 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Лужки, в размере 12 870 000 руб. поддерживает, ссылаясь на проведенную по его инициативе оценку рыночной стоимости указанного участка.

ФНС России в судебное заседание не явилась, о дне рассмотрения дела извещена.

При подаче заявления ФНС России в обоснование заявления ссылалась на то, что

- реализация находящегося в залоге у Банка земельного участка должна производиться совместно с расположенными на нем ограждением, открытой складской площадкой в виде бетонных блоков, неотапливаемым складом и скважиной, оценка которых тоже произведена конкурсным управляющим; совместная реализация позволит реализовать имущество должника по более высокой цене;

- в Положении о реализации имущества должника необходимо указать реквизиты специального счета для перечисления задатков;

- величину снижения начальной цены необходимо установить в размере 5% от начальной цены публичного предложения;

- минимальную цену продажи необходимо установить в размере 50% от начальной цены;

- в Положении необходимо указать сведения о продаже имущества в местном печатном органе;

- функции организатора торгов необходимо возложить на конкурсного управляющего.

Конкурсный управляющий с заявлением не согласен по ранее указанным основаниям:

- реализация земельного участка с КН 39:03:090909:13, площадью 10 000,0 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Лужки, являвшегося залоговым имуществом, была произведена в соответствии с утвержденным залогодержателем – Банком ВТБ (ПАО) (далее – Банк) Порядком и условиями проведения торгов, при этом Банк предоставил право выбора организатора торгов на усмотрение конкурсного управляющего;

- предлагаемые налоговым органом к совместной реализации с залоговым имущество является движимым, не находящимся в залоге, и реализация движимого имущества возможна отдельно от залогового; их совместная реализация не приведет к увеличению цены реализации, что подтвердили проведенные торги, в которых приняло участие только ООО «Прекибос Центрас»;

- проведение повторных торгов по совместной продаже земельного участка с расположенными на нем ограждением, открытой складской площадкой в виде бетонных блоков, неотапливаемым складом и скважиной только увеличит расходы на проведение торгов без всякой гарантии увеличения спроса и стоимости реализации; при этом скважина не зарегистрирована и подлежит демонтажу;

- заявление ФИО1 об увеличении начальной цены продажи подано с нарушением срока для оспаривания начальной цены.

Кроме того, и.о. конкурсного управляющего представил сведения о реализации на торгах расположенного на земельном участке склада.

ООО «Прекибос Центрас», являющееся приобретателем земельного участка на торгах, с заявлениями по-прежнему не согласно, указывая, что расположенные на земельном участке ограждение, открытая складская площадка в виде бетонных блоков, неотапливаемый склад и скважина ему не нужны и будут переданы конкурсному управляющему для последующей реализации; при участии в торгах его интересовал только земельный участок.

Установлено, что 31.05.2019 конкурсным управляющим в ЕФРСБ был опубликован Порядок и условия проведения торгов по реализации предмета залога, утвержденный 26.07.2018 залоговым кредиторов Банком ВТБ (ПАО), - земельного участка с КН 39:03:090909:13, площадью 10 000,0 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Лужки, начальной стоимостью 4 719 500,0 руб., а также трехкомнатной квартиры № 8 общей площадью 74,3 кв.м. с КН 39:16:010241:111, расположенной по адресу: <...>.

05.06.2019 конкурсным управляющим размещено сообщение о проведении 25.07.2019 торгов по реализации имущества ООО «СтройПром», а именно: земельного участка с КН 39:03:090909:13, площадью 10 000,0 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Лужки, начальной стоимостью 4 719 500,0 руб. (лот № 2), а также трехкомнатной квартиры № 8 общей площадью 74,3 кв.м. с КН 39:16:010241:111, расположенной по адресу: <...> (лот № 1).

Начальная цена земельного участка указана в сумме 4 719 500 руб.

В качестве организатора торгов указано ООО «Оценка и сопровождение бизнеса», на расчетный счет которого подлежал перечислению задаток участником торгов.

Также в сообщении указан специальный счет должника для перечисления оплаты по договору купли-продажи победителем торгов.

10.06.2019 конкурсным управляющим размещено сообщение в ЕФРСБ о получении им Отчета об оценке рыночной стоимости движимого имущества ООО «СтройПром» и размещен указанный Отчет.

В соответствии с утвержденным Банком ВТБ (ПАО) Порядком и условиями проведения торгов по реализации предмета залога (пункт 5.8.), если к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися, Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах содержит предложение о цене имущества должника не ниже установленной начальной цены имущества должника, договор купли-продажи заключается организатором торгов с этим участником торгов в соответствии с представленным им предложением о цене имущества должника.

30.07.2019 организатор торгов ООО «Оценка и сопровождение бизнеса» опубликовал в ЕФРСБ сообщение о том, что торги, назначенные на 25.07.2019, признаны несостоявшимися. По итогам рассмотрения заявок претендентов на участие в торгах единственным участником торгов по продаже имущества, сформированного в лоте № 2, признано ООО «Прекибос Центрас».

Единственный учредитель должника – ФИО1 представил в материалы дела Отчет № 119-19 от 20.08.2019 об оценке рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в сумме 12 870 000 руб.

Суд считает заявления не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника, которое составляет конкурсную массу, отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в разумный срок и в той мере, в которой это допускается положениями Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражные суды рассматривают заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных Законом о банкротстве, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно разъяснениям абзаца шестого пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 суд правомочен вносить изменения в порядок и условия продажи заложенного имущества, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, в случаях, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Вышеприведенными правовыми нормами презюмируется отсутствие возражений у лиц, участвующих в деле о банкротстве, относительно порядка и сроков, начальной цены реализации предмета залога при условии не заявления указанных возражений (разногласий) в установленный законом десятидневный срок, после истечения которого у залогового кредитора возникают разумные ожидания о возможности реализации предмета залога в установленном порядке и сроки, определенные утвержденным им Положением о торгах.

Указанный десятидневный срок установлен в целях исключения злоупотреблений со стороны лиц, участвующих в деле о несостоятельности (банкротстве), и затягивания процедуры реализации имущества должника, основной целью которой является максимально полное удовлетворение требований кредиторов должника за счет его имущества.

Сведений о наличии объективных обстоятельств, не позволивших учредителю должника ФИО1 обратиться с заявлением в установленный Законом о банкротстве срок, в материалы обособленного спора не представлено.

Представленный ФИО1 Отчет № 119-19 от 20.08.2019 свидетельствует о том, что оценке подвергался только земельный участок без оценки рыночной стоимости находящихся на нем объектов – бетонных плит, склада, скважины и ограждения; данные объекты учитывались оценщиком в качестве наличия коммуникаций, благоустройства и улучшений, являющихся самостоятельным объектом бухгалтерского учета, не входящим в объект оценки.

Ввиду отказа ФИО1 от проведения судебной экспертизы для определения рыночной стоимости реализации единым лотом спорного имущества, состоящего из земельного участка и расположенного на нем движимого имущества - ограждения, открытой складской площадки в виде бетонных блоков, неотапливаемого склада и скважины, суд считает недоказанным довод ФИО1 о рыночной стоимости земельного участка в размере 12 870 000 руб.

При этом суд учитывает, что оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для продажи в процессе конкурсного производства носит рекомендательный характер, начальная цена продажи является стартовой ценой на торгах и только в ходе их проведения на повышение цены, исключительно по итогам таких торгов формируется реальная рыночная стоимость имущества.

Проведенные торги показали отсутствие спроса на вышеуказанный земельный участок, так как в торгах 25.07.2019 принял участие единственный участник – ООО «Прекибос Центрас».

Доводам налогового органа о том, что в Положении о реализации имущества должника необходимо указать реквизиты специального счета для перечисления задатков; величину снижения начальной цены необходимо установить в размере 5% от начальной цены публичного предложения; минимальную цену продажи необходимо установить в размере 50% от начальной цены; в Положении необходимо указать сведения о продаже имущества в местном печатном органе; функции организатора торгов необходимо возложить на конкурсного управляющего, ввиду фактического проведения торгов на момент рассмотрения заявления ФНС России суд не считает необходимым давать оценку ввиду утраты ими актуальности.

При этом суд учитывает, что в сообщении конкурсного управляющего о проведении торгов был указан специальный счет должника для перечисления оплаты по договору купли-продажи победителем торгов, право определения организатора торгов письмом Банка от 15.05.2019 № 51/778004 было предоставлено конкурсному управляющему, а стадия реализации имущества путем публичного предложения не наступила.

Суд считает доводы налогового органа, поддержанные представителем ФИО1, о том, что совместная реализация залогового имущества – земельного участка – с расположенными на нем ограждением, открытой складской площадкой в виде бетонных блоков, неотапливаемым складом и скважиной приведет к получению большей цены от продажи имущества должника противоречащими сложившейся на торгах 25.07.2019 ситуации.

Закон о банкротстве не содержит запрета на совместную реализацию залогового и незалогового имущества; в таком случае распределение выручки производится в соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58.

Между тем, о том, что совместная продажа залогового и незалогового имущества должника, по мнению суда, не будет способствовать получению максимальной выручки и привлекательности предложения, свидетельствует минимальный интерес покупателей к продаже вышеуказанного земельного участка, не обремененного расположенными на нем ограждением, открытой складской площадкой в виде бетонных блоков, неотапливаемым складом и скважиной.

При этом указанное движимое имущество может быть демонтировано и вывезено с территории земельного участка в случае его продажи, что подтверждается проведенной на торгах продажей неотапливаемого склада, расположенного на спорном земельном участке.

Реализация имущества должника по смыслу норм Закона о банкротстве в конкурсном производстве, является основным мероприятием в данной стадии процесса несостоятельности, направленным на получение средств для погашения требований кредиторов должника. Для обеспечения максимального баланса интересов участвующих в деле лиц вопросы определения порядка и условий продажи имущества должника входят в компетенцию собрания кредиторов, которые утверждают такой порядок, а также утверждают изменения в него. Вмешательство суда, контролирующего ход процесса несостоятельности должника, ограничено случаями появления неразрешимых противоречий между собранием кредиторов и управляющим. Признаком таких противоречий является несогласие управляющего или кредиторов с утвержденным порядком, а также отсутствие утвержденного собранием кредиторов порядка реализации имущества в течение двух месяцев, поскольку чрезмерное затягивание процедуры несостоятельности очевидно нарушает законные интересы всех кредиторов.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 139 Закона о банкротстве арбитражный суд может вмешаться в процесс определения порядка реализации имущества должника не только в случае отсутствия утверждения такого порядка в течение двух месяцев, но и в случае наличия неразрешимых противоречий при рассмотрении вопроса об изменении такого порядка.

На рассмотрении суда в рамках дела о банкротстве ООО «СтройПром» в настоящее время находится заявление конкурсного управляющего об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях реализации движимого имущества должника, в том числе вышеуказанных ограждения, открытой складской площадки в виде бетонных блоков, неотапливаемого склада и скважины.

Подачу данного заявления конкурсный управляющий аргументировал отсутствием кворума на двух собраниях кредиторов, на повестку которых выносился вопрос об утверждении Положения, что, по мнению суда, свидетельствует об отсутствии противоречий между конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим по вопросу реализации движимого имущества должника.

При вышеизложеннных обстоятельствах проведение повторных торгов по совместной реализации залогового и незалогового имущества должника, по мнению суда, только увеличит расходы на проведение без всякой гарантии увеличения спроса и стоимости реализуемого имущества.

На основании изложенного в удовлетворении заявлений ФНС России и ФИО1 следует отказать.

Конкурсный управляющий и ООО «Прекибос Центрас» заявили ходатайства об отмене обеспечительных мер, наложенных определением суда от 12.07.2019.

Как указано выше, определением суда от 12.07.2019 было удовлетворено ходатайство налогового органа о принятии обеспечительных мер в виде обязания и.о. конкурсного управляющего ООО «СтройПром» ФИО2 приостановить заключение договора купли-продажи имущества по итогам торговой процедуры по реализации имущества ООО «СтройПром», а именно: земельного участка с КН 39:03:090909:13, площадью 10 000,0 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Лужки, начальной стоимостью 4 719 500,0 руб., а также трехкомнатной квартиры № 8 общей площадью 74,3 кв.м. с КН 39:16:010241:111, расположенной по адресу: <...>, до вступления в законную силу судебного акта по заявлению УФНС России по Калининградской области о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка продажи имущества ООО «СтройПром».

Суд на основании статьи 97 АПК РФ считает возможным отменить обеспечительные меры, наложенные определением суда от 12.07.2019.

Согласно пункту 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта.

Руководствуясь статьями 60, 138, 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 97, 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявлений ФНС России и ФИО1 отказать.

Отменить обеспечительные меры, наложенные определением суда от 12.07.2019 в виде обязания и.о. конкурсного управляющего ООО «СтройПром» ФИО2 приостановить заключение договора купли-продажи имущества по итогам торговой процедуры по реализации имущества ООО «СтройПром», а именно: земельного участка с КН 39:03:090909:13, площадью 10 000,0 кв.м., находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Лужки, начальной стоимостью 4 719 500,0 руб., а также трехкомнатной квартиры № 8 общей площадью 74,3 кв.м. с КН 39:16:010241:111, расположенной по адресу: <...>, до вступления в законную силу судебного акта по заявлению УФНС России по Калининградской области о разрешении разногласий по вопросу утверждения порядка продажи имущества ООО «СтройПром».

Определение может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья З.Б.Лузанова