Гражданский кодекс часть 1

о намерении приобрести права застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в случае выплаты возмещения участникам строительства,

при участии:

конкурсный управляющий: Старченко Ю.Н. по паспорту

от Фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области»: Собитнюк О.Ю. по доверенности, паспорту

установил:

11.08.2020 Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» (далее – Фонд) обратилась в суд с заявлением о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО «К строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:03:030228:88, предназначенный для строительства и принадлежащий ООО «К Строй», со всеми неотделимыми улучшениями такого земельного участка (в том числе объектами незавершенного строительства, расположенными по адресу Гурьевский район, поселок Малое Исаково, улица Гурьевская, дома 1,2,3,4,5,6); прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Конкурсный управляющий представил в материалы дела отчеты об определении рыночной стоимости прав на даты 14.12.2018, 10.10.2019 и 25.08.2020; расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди; сведения о соотношении стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований прав участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, по которым будет осуществлена выплата возмещения.

Согласно Отчету ООО «Балтийская оценочная компания» № ДР-15/220 рыночная стоимость прав застройщика на вышеуказанные объекты по состоянию на 25.08.2020 составила 212 546 000 руб., а рыночная стоимость прав на те же объекты с учетом способности объектов недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объектов недвижимости строительством и вводом в эксплуатацию определена в сумме 277 317 000 руб.

Фонд при обращении в суд заявил ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости прав ООО «К строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:03:030228:88 со всеми неотделимыми улучшениями этого земельного участка, включая объекты незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр. с учетом способности объектов недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объектов недвижимости строительством и ввода в эксплуатацию.

Определением суда от 27.10.2020 было удовлетворено ходатайство Фонда о проведении экспертизы с поручением ее проведения эксперту ЗАО «Независимая консалтинговая компания «СЭНК» Тимершину Дамиру Радиковичу и постановкой перед ним вопроса:

Какова рыночная стоимость прав ООО «К строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:03:030228:88, предназначенный для строительства и принадлежащий ООО «К Строй», со всеми неотделимыми улучшениями этого земельного участка, в том числе объектами незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.), расположенный по адресу Гурьевский район, поселок Малое Исаково, улица Гурьевская, с учетом способности объектов недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объектов недвижимости строительством и ввода их в эксплуатацию.

По поступлении от АО «НКК «СЭНК» заключения эксперта № 12203, а затем и заключения эксперта № 12203/2 как исправленной версии предыдущего заключения эксперта № 12203, а также ответа эксперта на вопросы конкурсного управляющего ООО «К Строй» Старченко Ю.Н. лица, участвующие в деле, заявили возражения, считая не предусмотренным законодательством представление экспертом нового заключения с иными выводами.

Фонд «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» и Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» заявили ходатайства о проведении повторной экспертизы.

Определением от 22.04.2021 суд удовлетворил ходатайство Публично-правовой компании «Фонд «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» о назначении повторной экспертизы; назначил по делу экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства и неотделимыми улучшениями; поручил проведение экспертизы эксперту ООО «ЭсАрДжи- Консалтинг» Гончарову Максиму Викторовичу и поставить перед экспертом вопрос:

«Какова рыночная стоимость прав ООО «К строй» на земельный участок с кадастровым номером 39:03:030228:88, предназначенный для строительства и принадлежащий ООО «К Строй», со всеми неотделимыми улучшениями этого земельного участка, в том числе объектами незавершенного строительства (многоквартирные дома, инженерные сети, объекты благоустройства и пр.), расположенный по адресу Гурьевский район, поселок Малое Исаково, улица Гурьевская, с учетом способности объектов недвижимости генерировать доход от продажи квартир после завершения объектов недвижимости строительством и ввода их в эксплуатацию.».

19.08.2021 в суд по ступило Эксперное заключение эксперта Гончарова С.Д.

На данноре заключение поступили возражения от конкурсного управляющего Старченко Ю.Н. и Фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области».

Конкурсный управляющий в своих возражениях, которые изложил и в судебном заседании, указал, что просит назначить повторную экспертизу, поскольку ознакомившись с заключением эксперта, у него возникли ряд вопросов, которые требуют выяснения и имеют существенное значение для разрешения дела. В частности,

- экспертом в качестве источника, используемого при производстве Заключения, был принят Отчет о строительно-технической экспертизе Заявка №3 от 30.08.2019, выполненный ООО «КМПГ Налоги и Консультирование» от 16.09.2019 (в редакции от 25.11.2019) (далее – Отчет КМПГ). На странице 15 указано, что Эксперт исходил из того, что сведения о сметной стоимости затрат на достройку и степени строительной готовности, представленные ООО «КМПГ Налоги и Консультирование», являются достоверными и достаточными. Вместе с тем, данный Отчет КМПГ в материалах дела отсутствует, к Заключению не приложен, сторонам дела на обозрение не предоставлялся. Таким образом, все Заключение по затратной части построено на источнике информации, достоверность, полноту и правильность которого не представляется возможным проверить, что является существенным нарушением прав лиц участвующих в деле, поскольку рыночная стоимость объекта по Заключению определена в рамках доходного подхода, учитывающего доходы от реализации квартир и расходы на строительство домов;

- в таблице 2.32 на странице 44 «Укрупненный расчет стоимости домов №1-12 на ноябрь 2019 г.» экспертом представлены данные о стоимости строительства каждого из 12 домов, а также стоимость завершения строительства каждого из 12 домов и итоговые суммы. В указанном расчете имеется явное противоречие данных по домам 3-7, а именно, стоимость завершения строительства указанных домов превышает стоимость их строительства на сумму более 140 млн. рублей. По домам 1-2 стоимость завершения строительства не соответствует степени готовности домов, установленной экспертом. В частности, степень готовности дома 1 составляет 90%, стоимость строительства с нуля установлена экспертом в размере 124 353,32 тыс. рублей. Исходя из указанной логики стоимость достройки дома 1 должна составить 10% стоимости строительства, т.е. 12 455 тыс. рублей, в то время как в заключении стоимость достройки установлена в размере 49 610,05 тыс. рублей, что на 37 155 тыс. рублей выше расчетной. Соответственно стоимость достройки дома 2 со степенью готовности 88% превышает расчетную на 25 097 тыс. рублей. Общее несоответствие стоимости достройки по домам 1 и 2 составляет сумму в размере 62 252 тыс. рублей, что сравнимо с итоговой стоимостью, установленной экспертом;

- заявление о намерении приобрести права застройщика поступило в Арбитражный суд Калининградской области 12.08.2020 года. С указанной даты прошло более одного года в связи с чем, по факту средняя рыночная стоимость одного квадратного метра существенно выросла. Эксперт в своем заключении на станице 21 представляет таблицу 2.9 «Динамика изменения цен за кв.м. жилья в Калининграде за период с июля 2020 года по июль 2021 год» в соответствии с которой средняя стоимость жилья в Калининграде за указанный период выросла в среднем на 21 477 рублей за один квадратный метр. Поскольку задание на экспертизу предполагало установление стоимость прав застройщика на земельный участок с неотделимыми улучшениями по состоянию на 11.08.2020 года, соответственно эксперт в расчетах доходной части применил рыночную стоимость кв.м. по состоянию на август 2020 года. Согласно странице 64 отчета эксперт определил рыночную стоимость реализации квартир в размере 58 000 рублей. Очевидным является тот факт, что вопрос о передаче заявителю прав застройщика на настоящее время не разрешен. Исходя из буквального толкования положений закона о банкротстве, с учетом короткого процессуального срока на рассмотрение заявления о передаче прав застройщика, следует, что определение размера стоимости прав застройщика на земельный участок с неотделимыми улучшениями по сроку должно быть близко к сроку удовлетворения заявления о намерении. Если стоимость прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, подлежащий передаче Фонду, превышает совокупный размер причитающихся участникам строительства выплат, Фонд обязан перечислить застройщику денежные средства в размере такого превышения. Таким образом размер выплаты существенным образом влияет на права всех кредиторов должника. С учетом того обстоятельства что, стоимость прав определена по состоянию на август 2020 года, без учета существенного изменения рыночной стоимости квадратного метра по состоянию на октябрь 2021 года, права кредиторов существенно нарушаются. Общая площадь квартир во все 12 домах составляет 21 545,7 кв.м. принимая во внимание тот факт, что рыночная стоимость жилья за год рассмотрения заявления выросла более чем на 20 000 рублей за квадратный метр, размер неучтенного дохода от продажи квартир составляет сумму в размере более 430 914 000 рублей. Очевидно, что при установленной итоговой стоимости экспертом в размере 73 200 000 рублей, размер корректировки только с учетом роста по рыночной стоимости квадратного метра в более чем 4 раза превышает размер итоговой стоимости.

Фонд «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» представил письменные возражения на Экспертное заключение, в котором указал, что

- эксперт без указания причины не воспользовался направленным ему конкурсным управляющим Отчетом о строительно-технической экспертизе 137-ТЭ, имеющимся в материалах дела, а использовал отсутствующий в материалах дела Отчет о строительно-технической экспертизе Заявка №3 от 30.08.2019, выполненный ООО «КМПГ Налоги и Консультирование» от 16.09.2019, который лицам, участвующим в деле, неизвестен и к Экспертному заключению не приложен, в связи с чем проверить достоверность, полноту и правильность Экспертного заключения невозможно;

- эксперт отклонился от поставленного судом задания и при расчетах применил модель, по которой продажа квартир частично осуществляется до завершения строительством объектов недвижимости и ввода их в эксплуатацию, тогда как согласно буквально поставленному судом вопросу эксперт должен был построитель расчеты по модели «сначала строительство, а продажа квартир после ввода домов в эксплуатацию»; использованное экспертом допущение с учетом примененного экспертом дисконта к рыночной цене до 13% снижает общую выручку от реализации квартир и, соответственно, итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки;

- итоговая стоимость завершения строительства домов 3-7 превышает стоимость их строительства на 140 млн. руб., что является абсолютно некорректным; учитывая, что дома 1-7 имеют определенную степень строительной готовности, очевидно, что стоимость завершения строительства указанных домов не только не может превышать стоимость строительства, а должна быть ниже, при этом по домам с высокой степенью технической готовности - соразмерно этой степени готовности; ра мер неустранимого сомнения в правильности определения экспертом стоимости завершения строительства домов составляет более 500 млн.руб., что существенно искажает рыночную стоимость объекта оценки в меньшую стоимость;

- эксперт не учел представленные в материалы дела Фондом «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» сведения о затратах, которые являются предметом возражений: ПИР и расходы на строительствосетей технологического присоединения к сетям; при этом эксперт не привел обоснования своих расчетов (дефектные ведомости, ведомости объемов работ, сметы), а только сослался на Отчет о строительно-технической экспертизе Заявка №3 от 30.08.2019, выполненный ООО «КМПГ Налоги и Консультирование» от 16.09.2019.

Фонд «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» поддержал ходатайство конкурсного управляющего о назначении повтоной экспертизы.

От Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» поступило уточненное заявление, в котором она просит удовлетворить ее заявление о намерении в порядке статьи 201.15-2-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» стать приобретателем прав ООО «К строй» на земельный участок по адресу Гурьевский район, поселок Малое Исаково, кадастровый номер земельного участка 39:03:030228:88 со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке (в том числе объектами незавершенного строительства дома 1,2,3,4,5,6 и объекта незавершенного строительства, имеющего собственный кадастровый номер 39:03:030228:324); прав на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Суд считает ходатайства конкурсного управляющего и Фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» о назначении повторной экспертизы подлежащими удовлетворению, считая обоснованными их доводы.

Руководствуясь статьями 82, 143, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

1.Удовлетворить ходатайства конкурсного управляющего ООО «К Строй и Фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» о назначении повторной экспертизы.

2.Предложить сторонам сведения о кандидатурах экспертов с приложением квалификационных документов, с указанием сроков и стоимости проведения экспертизы.

3.Обязать Публично-правовую компанию «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» представить в материалы дела Отчет о строительно-технической экспертизе Заявка №3 от 30.08.2019, выполненный ООО «КМПГ Налоги и Консультирование» от 16.09.2019 (в редакции от 25.11.2019).

4.Отложить судебное заседание на 9 ноября 2021 года на 10 часов 10 минут, зал судебного заседания № 6.

Информацию о движении дела, месте и времени рассмотрения дела, лица, участвующие в деле, могут получить на сайте Федеральных Арбитражных Судов Российской Федерации в Картотеке арбитражных дел http://kad.arbitr.ru, а также на сайте Арбитражного суда Калининградской области http://www.kaliningrad.arbitr.ru или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда. Телефон справочной службы суда (4012) 57-22-22.

Судья З.Б. Лузанова