Гражданский кодекс часть 1

установил: Определением Арбитражного суда Калининградской области от 25 апреля 2012г. в ООО «Регион-Сервис» введено наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО2, о чем произведена публикация 12 мая 2012г.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 27 июня 2012г. установлено применение при банкротстве должника ООО «Регион-Сервис» правил параграфа 7 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщика., о чем произведена публикация 11 августа 2012г.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 13 марта 2013г. в отношении ООО «Регион-Сервис» введено внешнее управление, внешним управляющим утверждена ФИО3.

ФИО4 (далее - заявитель) обратилась 20 марта 2013г. в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением , котором просила включить в реестр кредиторов ООО «Регион-Сервис» с суммой 750000 руб.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 09 декабря 2013г. ФИО4 включена в реестр требований кредиторов ООО «Регион-Сервис» с суммой 750000 руб. с очередностью удовлетворения в третью очередь.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 01 декабря 2014г. определение суда от 09 декабря 2013г. отменено по вновь открывшимся обстоятельствам , поскольку объект недвижимости, а именно: однокомнатная квартира общей площадью 40.65 кв.м. со строительным номером 27 «Б» имеется в наличии, объект поставлен на кадастровый учет. Указанные обстоятельства установлены проверкой ГАСН от 26.07.2013г.

Заявитель в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего заявил возражения относительно включения в реестр, поскольку осуществлена самовольная постройка, изменения в проектную документацию не внесены.

Заслушав присутствующих, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Требование ФИО4 о включении в реестр основано на Договоре № ГЗ-1/3-27Б (8) участия в долевом строительстве от 05 марта 2012г. , заключенного между ООО «К-Д- Плюс» (Застройщик) (в дальнейшем переименовано в ООО «Регион-Сервис») и гражданкой ФИО4 (Участник долевого строительства).

Согласно пункту 1.1 Договора от 05.03.2012г, Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить объект долевого строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоквартирного дома (№1 по ГП)» передать вышеуказанный объект долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность Объект долевого строительства.

Согласно п.1.2 Договора, объект долевого строительства- однокомнатная квартира общей площадью по проекту 40.65 кв.м. , со строительным номером 27 «Б», расположенная в секции №1 на восьмом этаже в Многоквартирном доме (№1 по ГП) расположенный по адресу: ул.А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г.Калининграда.

Пунктом 2.1 Договора стороны установили, что цена договора составляет 900000 руб. и изменению не подлежит.

Пунктом 4.1 Договора установлено, что застройщик обязуется ввести дом в эксплуатацию в втором квартале 2012г. и обязуется до 01.07.2012г. передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

Согласно представленных в материалы дела квитанций к приходным кассовым ордерам №9 от 19.03.2012г., № 5 от 05.03.2012г. , ФИО4 уплатила в ООО «КД-Плюс» 750000 руб.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в адрес заявителя направило сообщение от 22.11.2012г. об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Из представленных в материалах дела о банкротстве документов следует, что застройщику ООО "К-Д Плюс" (правопредшественник ООО "Регион-Сервис") было разрешено увеличить этажность многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул. А.Невского, 188-б в Ленинградском районе г. Калининграда после того как большинство договоров участия в долевом строительстве было заключено, как им самим, так и прежним застройщиком - ООО "Бастионстрой", и к инвестированию было привлечено большее число участников, чем могло быть обеспечено будущими квартирами.

Застройщику было разрешено увеличить этажность дома, но не посредством надстройки дополнительного этажа после седьмого этажа с мансардой, а путем встраивания дополнительного этажа между прежними шестым и седьмым. На появившемся вновь этаже (седьмой этаж) в нумерацию квартир была добавлена литера "А", а бывший седьмой этаж дома с мансардой с аналогичной нумерацией квартир, но без литеры, стал фактически восьмым этажом с мансардой.

Представленный договор по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, правоотношения сторон по которому регулируются нормами Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 27 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Из пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ следует, что по договору долевого участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительство, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 4 ФЗ №214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договором данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве №214-ФЗ).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что объект долевого участия – однокомнатная квартира общей площадью по проекту 40.65 кв.м. со строительным номером 27 «Б», расположенная в секции №1 на восьмом этаже фактически имеется.

Вместе с тем доказательств, что на дату рассмотрения требований в проектную документацию по строительству многоквартирного дома (№1 по ГП) расположенном по адресу: ул.А.Невского, 188б в Ленинградском районе г.Калининграда, внесены изменения, предусматривающие встраивание еще одного этажа не представлено.

С учетом отсутствия объекта долевого участия в строительстве и отсутствии документального обоснования разрешения на внесение изменений в проект по строительству дополнительного этажа , предусматривающего передачу указанного в договоре объекта квартиры №27 «Б», правовых оснований для включения заявителя в реестр требований кредиторов ООО «Регион-Сервис» о передаче жилого помещения не имеется.

Согласно п.1 статьи 201.3 Параграфа 7 «Банкротстве застройщика», с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013г. №13239/12, процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований участников строительства (подпункт 2 п.1 ст.201.1 Закона о банкротстве),имеющих к должнику (застройщику) как требование о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 п.1 ст.201.1 Закона о банкротстве.

В связи с этим включение при банкротстве застройщика участников строительства как в реестр требований кредиторов ( в котором учитываются денежные требования), так и в реестр требований о передаче жилых помещений преследует один и тот же материально-правовой интерес участников строительства –получение соразмерного и пропорционального удовлетворения требований, в том числе посредством передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений (ст.201.10 и 201.11 Закона о банкротстве).

При этом в соответствии с названными статьями правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены.

Согласно подпункту 4 п.3 ст.201.10 и подпункту 6 п.3 ст.201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено, только если помещений будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр денежных требований, так и в реестр требований о передаче жилых помещений, либо если при наличии нескольких требований ( в том числе денежных) в отношении одного помещения отдельные участники откажутся от его получения в соответствии с п.7 ст.201.10 Закона о банкротстве.

По смыслу параграфа 7 главы IX включение требований кредиторов в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав таких кредиторов, отличным от включения в реестр денежных требований. По существу реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 апреля 2013г. 313239/12, даже если бы включение требований в реестр денежных требований кредиторов и в реестр требований о передаче жилых помещений является разными способами защиты права, то в таком случае суд, установивший при рассмотрении заявления участника строительства о включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений, что у частника строительства нет требования о передаче жилого помещения, но есть денежное требование, возникшее по причине незаключенности или недействительности договора (абзацы четвертый и пятый подпункта 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве), должен был бы рассмотреть это заявление как заявление о включении требований в реестр денежных требований.

Учетом вышеизложенного, ФИО4 подлежит включению в третью очередь реестра кредиторов с суммой 750000 руб., как оплаченную по договору № ГЗ-1/1-27Б от 5.03.2012г., поскольку отказ во включении в реестр нарушит ее права.

Руководствуясь ст.16, ст. 71, ст.201.3 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (2002г.), статьями 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявление ФИО4 о включении в реестр кредиторов ООО «Регион-Сервис» о передаче жилых помещений оставить без удовлетворения.

Включить ФИО4 в реестр требований кредиторов ООО «Регион Сервис» суммой 750000 руб. с очередностью удовлетворения в третью очередь.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано не позднее десяти дня со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

ФИО1

(подпись, фамилия)