Гражданский кодекс часть 1

При ведении протокола до перерыва секретарем судебного заседания Косковоой Е.А., после перерыва – ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью «Твое жилье» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

заявление ФИО2 о признании права собственности на квартиру

При участии:

от заявителя: ФИО3 по доверенности, паспорту;

конкурсный управляющий ФИО4 по паспорту;

установил:

Определением суда от 26 января 2011 года в отношении ООО «Твое жилье» ОГРН <***>, ИНН <***> введена процедура банкротства наблюдение. Временным управляющим утвержден ФИО5.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18 мая 2011 года Общество с ограниченной ответственностью «Твое жилье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), введена процедура банкротства конкурсное производство. Определением от 30.05.2011 конкурсным управляющим утвержден ФИО6.

Определением от 19.09.2011 в связи с прекращением конкурсного производства в отношении ООО «Твое жилье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) введена процедуру банкротства внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев, внешним управляющим утвержден ФИО6.

21.09.2011 Арбитражным судом Калининградской области вынесено определение о применении при банкротстве ООО «Твое жилье» правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ).

Определением суда от 12.01.2012 ФИО6 освобожден от исполнения обязанностей внешнего управляющего ООО «Твое жилье» по его заявлению. Внешним управляющим ООО «Твое жилье» утвержден ФИО4.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.10.2013 ООО «Твое жилье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), введена процедуру банкротства конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Определением от 12.11.2013 конкурсным управляющим ООО «Твое жилье» утвержден ФИО4

Определением от 02.11.2016 года срок конкурсного производства продлен до 21.04.2017 года.

ФИО2 обратился в рамках дела о банкротстве ООО «Твое жилье» с заявлением, уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании права собственности на трехкомнатную квартиру № 39, кадастровый номер 39:05:010203:284, общей площадью 116, 1 кв.м, всего по квартире с учетом холодных помещений 119, 6 кв.м, расположенную на пятом, шестом (мансардном) этаже второй секции в многоквартирном жилом доме с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>.

Информация о данном судебном заседании, а также тексты судебных актов по делу размещены в Картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Лица, участвующие в деле и в арбитражном процессе по делу о банкротстве, считаются извещёнными, в том числе в соответствии с ч. 6 ст. 121, ч .5 ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (по тексту – АПК РФ). Какие-либо ходатайства, в том числе по вопросу о возможности проведения судебного заседания, не поступили.

Судебное заседание проведено в отсутствие лиц, не обеспечивших явку представителей.

В судебном заседании представитель ФИО2 требования поддержал. В обоснование требований заявитель ссылается на проведенные Калининградским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» замеры для исправления реестровой ошибки в площади спорного помещения, поставленного ранее на кадастровый учет как помещение площадью 129, 1 кв.м. По результатам замеров составлено Техническое описание, в соответствии с которым фактическая площадь квартиры 116,1 кв.м. В связи с реестровой ошибкой в указании площади квартиры в настоящее время осуществлен государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости с кадастровым номером 39:05:010203:284, в ЕГРП внесении сведения о площади объекта 116, 1 кв.м.

Конкурсный управляющий возражал против удовлетворения требования ФИО2, пояснял, что согласно кадастровому паспорту объекта, изготовленному после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, площадь спорной квартиры № 39 составляла 129,1 кв.м. Эти же сведения были изначально внесены в ЕГРП. Впоследствии, на основании замеров, произведенных АО «Росинвентаризация - Федеральное БТИ» Калининградский филиал, в ЕГРП внесены сведения об исправлении реестровой ошибки, площадь объекта уменьшена и составила 116,1 кв.м. При определении уточненной площади в нарушение действующих правил была необоснованно исключена площадь лестничного проема второго (мансардного) этажа. Заключение эксперта по результатам судебной экспертизы не может быть положено в основу решения по настоящему делу, т.к. в нем не указаны нормативные документы, используемые экспертом при расчете площади квартиры (в частности, исключении из площади квартиры площади лестницы). Кроме того, заявителем ранее была произведена доплата стоимости квартиры в размере 286 400 рублей за квартиру общей площадью 116,1 кв.м, без учета площади холодных помещений, что противоречит условиям договора долевого участия. Отзыв приобщен к материалам дела.

Суд, заслушав доводы представителей, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела права участника долевого строительства перешли к ФИО2 на основании договора уступки права требования от 27.10.2009, по условиям которого к ФИО2 перешли права требования по договору № 100/1-С участия в долевом строительстве от 09.09.2009 года передачи квартир, в том числе № 39 (строительный номер), проектной площадью 107, 15 кв.м., имеющей три комнаты на 5-6 этажах во 2-й секции в строящемся жилом доме по адресу: <...>.

Решением Зеленоградского районного суда от 19.09.2011 по делу № 2-647/2011 за ФИО2 признано право собственности на 138/10 000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства готовностью 73%, соответствующей двухкомнатной квартире № 39 (строительный) общей проектной площадью 107, 15 кв.м.

Актом государственной регистрации от 30.01.2012 серии 39-АБ № 013722 подтверждено вещное право заявителя на долю в объекте жилого фонда готовностью 73%.

Застройщик свою обязанность передать после ввода дома в эксплуатацию дольщику квартиру не исполнил.

В ходе конкурсного производства строительство 100-квартирного жилого дома было завершено. 30.10.2014 подписано разрешение N RU 39520101-0041 на ввод объекта в эксплуатацию.

Определением от 11.06.2015 судом удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего ООО "Твое жилье" о погашении требований кредиторов путем передачи жилых помещений участникам строительства, чьи требования включены в реестр. В перечне передаваемых объектов квартира № 39 отсутствует. В реестр требований о передаче жилых помещений ФИО2 не включался.

После введения спорного дома в эксплуатацию должник спорную квартиру участнику долевого строительства не передал, в связи с чем, ФИО2 обратился в суд с настоящим заявлением.

Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме, на который не регистрировалось право застройщика, содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11.

Ранее ФИО2 обращался с заявлением о признании за ним права собственности на спорную квартиру. В удовлетворении заявления ему было отказа.

В рамках настоящего обособленного спора истец просит признать за ним право собственности на квартиру № 39 общей площадью 116,1 кв.м, площадью с холодными помещениями 119, 6 кв.м, ссылаясь на иные основания, в связи с чем, требование ФИО2 рассматривается судом по существу.

Согласно п. 3.5 договора № 100/1-С участия в долевом строительстве от 09.09.2009 года в случае увеличения площади квартир и нежилых помещений по факту встроенных квадратных метров, после уточненных замеров, дольщик обязуется доплатить застройщику денежные средства за дополнительные квадратные метры по стоимости, установленной в п. 5.1 договора (32 000 рублей за 1 кв.м. общей площади).

Согласно п. 2.5 договора застройщик обязан передать дольщику по передаточному акту законченные строительством квартиры при условии полной оплаты и выполнения дольщиком всех обязательств по договору.

В материалы дела о признании должника несостоятельным (банкротом) конкурсным управляющим ООО "Твое жилье" было представлено разрешение от 30.10.2014 N RU 39520101-0041 на ввод в эксплуатацию 100-квартирного жилого дома с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>, общей площадью жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 6370, 2 кв.м.

В основу данных, указанных в разрешении от 30.10.2014 N RU 39520101-0041 на ввод объекта в эксплуатацию, была положена площадь жилых и нежилых помещений по состоянию на 04.12.2013 года на основании обмеров, проведенных кадастровым инженером ФИО7

По запросу суда Кадастровой палатой в материалы дела представлена копия кадастрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером 39:05:010203:284.

Из кадастрового дела следует, что площадь помещения с кадастровым номером 39:05:010203:284 при постановке на кадастровый учет согласно данным ЕГРН составляла 129, 6 кв.м.

Между тем, в соответствии с заключением кадастрового инженера ФИО8, которым был подготовлен Технический план для устранения реестровой ошибки, площадь 129, 6 кв.м. была измерена в мансардном этаже по площади пола без учета норм, применяемых для измерения площади помещений с наклонными стенами, что противоречило Требованиям к определению площади здания, помещения, утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ от 30.09.2011 № 531.

АО «Росинвентаризация - Федеральное БТИ» Калининградский филиал произвело замеры помещений с учетом действующих норм, что отражено в Техническом описании от 28.09.2016, являющимся приложением к Техническому плану помещения. Согласно техническому описанию общая площадь квартиры 116, 1 кв.м.

В целях исправления реестровой ошибки в площади помещения с кадастровым номером 39:05:010203:284 в ЕГРН 02.03.2017 внесены соответствующие изменения, площадь квартиры указана как 116,1 кв.м.

В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора по ходатайству конкурсного управляющего ФИО4 определением от 17.10.2017 года назначена судебная экспертиза на предмет определения общей площади спорной квартиры и причин ее изменения с площади 129, 6 кв.м. на 116,1 кв.м.

Проведение экспертизы поручено специалисту ООО «Кадастр и геодезия» ФИО9.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«Какова фактическая площадь квартиры № 39, кадастровый номер 39:05:010203:284, расположенной на пятом этаже и 6 мансардном в многоквартирном жилом доме с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>, на дату проведения экспертизы и соответствует ли она техническому описанию на объект по состоянию на 28.09.2016 года?».

2. С чем связано расхождение общей площади квартиры № 39, указанной в технических характеристиках по состоянию на 30.10.2014 (дату ввода многоквартирного жилого дома с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>) с площади 129, 1 кв.м. на общую площадь 116, 1 кв.м, указанную в техническом описании на объект по состоянию на 28.09.2016, и внесенную в ГКН (техническая ошибка, перепланировка или другие причины?».

22.11.2017 в материалы дела поступило Заключение эксперта от 10.11.2017 № 009К-11/2017. По первому вопросу эксперт пришел к выводу, что исходя из произведенных расчетов, общая площадь квартиры составила 116,1 кв.м. Площадной показатель 116,1 кв.м. соответствует техническому описанию ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по состоянию на 18.09.2016 года. Однако некоторые линейные размеры и соответственно площади в помещениях №№8,9,10 разнятся, в связи с тем, что в помещениях с наклонной кровлей не завершены строительные работы по обшивке отделочными материалами наклонных стен, образованных изломом кровли. В связи с этим однозначно определить линейные размеры не представляется возможным. Также в помещении № 10ж, в части (узел №1) от стены до деревянной колонны положена балка сечением 15*15, на которую опирается эта часть кровли на высоте 1,35 см. При измерении угла скоса в этой части кровли угол получается 30,63 градусов. Высота в данном случае берется на 1,50 м. То есть вся часть высотой меньше 1,50 м из площади помещения вычитается.

По второму вопросу эксперт пришел к следующему выводу. При подсчете общей площади 129,6 кв.м. по состоянию на 30.10.2014 года не полностью были соблюдены нормы по измерению мансардных помещений, т.е. в помещениях №№ 8,10, учтены не все скосы, образованные наклонными стенами. При подсчете лестницы отдельно от лестничных помещений измеряются площадки, указывается количество ступеней и направление самого марша. В связи с тем, что помещении № 9ж лестница по факту отсутствует, вносить ее в состав чертежа и подсчитывать отдельной площадью считается неверным. В данном случае проем под лестницу из площади помещения исключается.

Эксперт пришел к однозначному выводу, что конфигурация квартиры не менялась, перепланировка и переоборудование помещений не производилось. В данном случае присутствовала техническая ошибка.

В связи с поступившими от конкурсного управляющего ФИО4 отзывом на Заключение эксперта от 10.11.2017 № 009К-11/2017, заявитель представил разъяснения по вопросу применения правил, инструкций и иных нормативных актов, которые применялись при подготовке специалистом ООО «Кадастр и геодезия» ФИО9 Экспертного заключения.

Из представленного в материалы дела ответа ООО «Кадастр и геодезия» от 14.12.2017 за подписью руководителя организации ФИО10 и кадастрового инженера ФИО9 следует, что:

В соответствии с п. 3.6 Приказа № 37 от 04.08.1998 года «Об утверждении инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации», в редакции Приказа Госстроя от 04.09.2000 года № 199, измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10 - 1 м от пола, с одновременным измерением дверей, печей, выступов и др. элементов с соблюдением следующих обязательных правил: при измерении лестничных клеток, кроме самого помещения, измеряются площадки и в абрисе указывается количество ступеней и направление подъёма маршей, при их наличии.

Согласно п. 3.19 Инструкции при изготовлении плана помещений лестницы показываются согласно условным обозначениям, причем количество ступеней и ширина марша должны соответствовать измерениям в натуре. Поскольку в данном случае внутриквартирная лестница отсутствует, ее натурные измерения произвести невозможно.

Кроме того, согласно п. 3.39 при определении площади помещений надлежит включать площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 м и более.

Таким образом, исходя из указанных разъяснений, в площадь квартиры включается площадь пола под маршем лестницы (т.е. лестница включается в площадь только нижнего этажа), что и было отражено в Техническом описании от 28.09.2016.

Такие же положения содержатся в Приказе Минэкономразвития № 90 от 01.03.2016 года.

Аналогичной позиции по вопросу включения в площадь квартиры площади лестницы даны АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Калининградский филиал, что отражено в Пояснительной записке от 02.11.2016 года № Ф-39/1712 от 02.11.2016 года.

Из содержания Пояснительной записки следует, что при обмере и подсчёте площадей (Техническое описание от 28.09.2016) сотрудники Калининградского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» руководствовались Инструкцией о проведении учёта жилищного фонда, утверждённой приказом Министерства РФ по земельной политике, строительствуи жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37.

Также в Пояснительной записке указано, что рассматривая предоставленный абрис кадастрового инженера ФИО7, который лег в основу данных, указанных в разрешении от 30.10.2014 N RU 39520101-0041 на ввод объекта в эксплуатацию, можно увидеть, что замеры внутриквартирной лестницы отсутствуют, из чего следует, что кадастровый инженер предоставил заведомо ложные показатели квартиры.

Суд, исследовав Заключение эксперта от 10.11.2017 № 009К-11/2017 года, считает, что оно соответствует требованиям земельного законодательства, законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартом оценки, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, является достоверным и содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание выводы, изложенные в Заключение эксперта от 10.11.2017 № 009К-11/2017 по результатам судебной экспертизы, пояснение специалистов, суд находит доводы конкурсного управляющего о необходимости включения в состав площади квартиры площади лестницы второго (мансардного) этажа необоснованными и подлежащими отклонению.

В судебном заседании объявлялся перерыв.

После перерыва представителем заявителя в материалы дела представлено платежное поручение о перечислении на расчетный счет должника 112 000 рублей, составляющих стоимость 3,5 кв.м.(после уточненных замеров - п. 3.5 договора долевого участия).

Таким образом, заявителем произведена оплата стоимости помещения с учетом фактической площади холодных помещений, т.е. за площадью 119,6 кв.м, что соответствует условиям договора долевого участия.

Задолженность дольщика отсутствует.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Признать за ФИО2 право собственности на трехкомнатную квартиру № 39, общей площадью 116, 1 кв.м, всего по квартире с учетом холодных помещений 119, 6 кв.м, кадастровый номер 39:05:010203:284, расположенную на пятом-шестом этаже второй секции в многоквартирном жилом доме с нежилыми встроенно-пристроенными помещениями в цокольном этаже, по адресу: <...>.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Е.А. Талалас

^{(подпись, фамилия)}