Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе судьи Мисаловой Р.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зражевской М.С., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2, с участием представителя Индивидуального предпринимателя ФИО1 ФИО3, доверенность от 06.07.2022,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Заявитель, ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...>, кадастровый номер 30:12:030026:1646, состоящая из 1 комнаты, общей площадью 95.4 кв.м, в том числе жилая площадь 43.5 кв.м., (далее - Квартира) проведенных в форме электронного аукциона; признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 20.04.2022, заключенного между финансовым управляющим ФИО2 ФИО4 и ИП ФИО1; применении последствия недействительности сделки в виде возврата: ИП ФИО1 уплаченных денежных средств в размере 3843000 руб., в конкурсную массу должника ФИО2 - Квартиры; прекращении права собственности ФИО1 на Квартиру (с учетом уточнения требования, принятого судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Представитель Заявителя заявленные требования поддержала полностью, просила удовлетворить заявление по доводам, изложенным в заявлении.

Финансовый управляющий ФИО4 (далее – финансовый управляющий, организатор торгов) в письменном отзыве просил отказать в удовлетворении требований ИП ФИО1

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ находит возможным рассмотрение дела без их участия.

Суд, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ доводы участвующих в деле лиц, представленные в дело доказательства, пришел к выводу, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О

некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно части 1 статьи 449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:
- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 Информационного письма от 22.12.2005 № 101).

Исследуя вопрос по существу, судом из материалов дела установлено, что решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 27.12.2021 по заявлению Акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» ФИО2 (далее - Должник) признана несостоятельной (банкротом), в отношении ее имущества введена процедура банкротства реализация имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО4.

Собранием кредиторов ФИО5 от 29.12.2021 утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ФИО5 - квартира № 57, расположенная по адресу: г. <...>, состоящая из 1 (одной) комнаты, общей площадью 95,4 кв. м., в том числе жилая площадь - 43,5 кв. м., кадастровый номер 30:12:030026:1646. Начальная цена – 3660000 руб.

Сообщение № 7972724 от 30.12.2021 о результатах собрания кредиторов должника опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРСБ).

На электронной площадке «Арбитат» (http://arbitat.ru/) опубликовано извещение № 0012735 от 09.03.2022 о проведении торгов по продаже имущества ФИО5 в форме открытого аукциона.

Сведения о проведении торгов также опубликованы в ЕФРСБ сообщение № 8353953 от 09.03.2022.

Согласно объявлениям предметом реализации выступает квартира, состоящая из 1 (одной) комнаты, общей площадью 95,4 кв. м., в том числе жилая площадь - 43,5 кв. м., расположенной по адресу: <...>. Начальная цена - 3660000 руб., шаг аукциона - 5 % (183000 руб.). Заявка оформляется на электронной площадке в форме электронного документа, составляется в произвольной форме на русском языке и должна содержать соответствующие сведения. Документы, прилагаемые к заявке, представляются в форме электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью заявителя.

Дата и время приема заявок на участие в торгах: начало - 11.03.2022 в 10:00, окончание - 15.04.2022 в 10:00.

Размер задатка – 10 % от начальной цены лота (366000 руб.), задаток считается внесенным, если денежные средства поступили на счет до окончания приема заявок.

Победителем торгов признаётся участник, предложивший наиболее высокую цену.

В публикациях содержится информация, что все имеющиеся у финансового управляющего документы, характеризующие предмет торгов, приложены к настоящему сообщению и представлены на электронной торговой площадке. У финансового управляющего отсутствует доступ в помещение, ключей нет.

Сообщение № 8640564 о признании торгов несостоявшимися размещено 20.04.2022 на сайте ЕФРСБ. Торги признаны несостоявшимися в связи с тем, что к участию торгах допущена только одна заявка ИП ФИО1

На электронной площадке «Арбитат» (http://arbitat.ru/) также опубликована аналогичная информация об итогах проведенных торгов.

Предложение о заключении Договора купли-продажи направлено единственному участнику, подавшему заявку на участие в торгах - ИП ФИО1

ИП ФИО1 выполнила условия договора, выплатив стоимость Квартиры в полном объеме в размере 3843000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 154 от 13.04.2022, № 66296 от 05.05.2022.

ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными торгов Квартиры, проведенных в форме электронного аукциона; признании недействительным Договора; применении последствия недействительности сделки в виде возврата: ИП ФИО1 уплаченных денежных средств в размере 3843000 руб., в конкурсную массу должника ФИО2 - Квартиры; прекращении права собственности ФИО1 на Квартиру.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса (пункт 4 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Согласно абзацу 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В ходе рассмотрения заявления ИП ФИО1 суд установил, что нарушения, на которые ссылается Заявитель, являются существенными и повлияли на результат торгов.

В соответствии с абзацем 3 пункта 9 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем

осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

Финансовый управляющий при организации торгов имущества ФИО5 не принял меры для установления фактического состояния Квартиры. Указывая параметры и характеристики Квартиры в аукционной документации, ограничился данными, имеющимися в техническом паспорте и правоустанавливающих документах. Не принял мер для организации осмотра Квартиры, для получения ключей от входной двери Квартиры, в том числе от ФИО5.

Судом установлено, что Заявитель попала в квартиру после оформления права собственности. Ключи от входной двери Квартиры передал новому собственнику представитель ТСЖ «Соседи» (управляющая компания многоквартирного дома, где расположена Квартира), у которого хранился запасной ключ на случай непредвиденных ситуаций, с целью доступа к инженерным коммуникациям, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Также представитель управляющей компании пояснил, что непредвиденные ситуации с Квартирой уже случались. В период владения Квартирой Должником имелись проблемы с отоплением. Возникла необходимость выпустить воздух в системе отопления именно в Квартире, которая находится на верхнем этаже подъезда. Ключи от Квартиры переданы управляющей компании супругом ФИО5.

Акт приема-передачи Квартиры подписан Заявителем без осмотра приобретенного помещения. Ключи от Квартиры покупателю ни кем не передавались. Квартира передана Заявителю формально, по передаточному акту от 17.05.2022, который направлен финансовым управляющим в адрес ИП ФИО1 почтовой корреспонденцией.

В обоснование своих требований Заявитель указала, что 04.07.2022, впервые попав в Квартиру, установила, что, приобретая право собственности на жилую квартиру по договору купли-продажи, фактически приобрела чердачное помещение, то есть иное имущество. Проживать в помещении, которое по имеющимся правоустанавливающим документам является жилой квартирой, не представляется возможным по причине не соблюдения санитарно-эпидемиологических, строительных норм и правил, нарушения противопожарных правил. Имея намерение приобрести в собственность квартиру для полноценного проживания, Заявитель фактически не реализовала свою планы, будучи введена организатором торгов в заблуждение в части определения состава лота и соответственно цены продажи имущества.

Нарушения, допущенные организатором торгов с учетом конкретных обстоятельств дела, повлияли на результаты торгов и привели к ущемлению прав и законных интересов ИП ФИО1 Заявитель указала, что не приобрела бы чердачное помещение вместо полноценной жилой квартиры, цена за чердачное помещение значительно завышена и не соответствует фактической стоимости помещения.

По ходатайству Заявителя Определением от 16.03.2023 по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации «Астраханский центр экспертизы».

Из Заключения эксперта № 70 по производству судебной строительно-технической экспертизы по делу № А22-2536/2021 от 21.04.2023 следует:

- Согласно проведенному исследованию, экспертом установлено, что в соответствии с требованиями СП 54.13330.2022 «СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные», помещение № 57, расположенное по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Южная, д. 23, кор. 2, с жилой площадью 43,5 кв.м., кадастровый номер 30:12:030026:1646, не соответствует определению «жилое помещение», а также строительным нормам и правилам.

- Согласно строительно-техническим, пожарно-техническим и санитарно-эпидемиологическим характеристикам установлено, что исследуемая квартира, состоящая из 1 комнаты общей площадью 95,4 кв.м., жилой площадью 43,5 кв.м, кадастровый номер

30:12:030026:1646, расположенная по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, ул. Южная, д. 23, кор. 2, кв. 57, не приспособлена для проживания и создает опасные условия при её эксплуатации.

На основании проведенного смотра экспертом установлено следующее.
В комнатах № 1, 3, 4 жилого помещения № 57 высота потолка составляет - 1,94 м.

Согласно пункту 58 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные» высота (от пола до потолка) жилых комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах 1А, 1Б, 1Г и IVA должно быть не менее 2,7 м., а в других климатических районах - не менее 2,5 метров.

Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей (и под ними) определяется условиями безопасности передвижения людей и должна составлять не менее 2,1 м.

Тогда как в извлечении из технического паспорта Квартиры комнаты № 1, 3 и 4 имеют высоту стен 2,2 м.

В комнатах № 1, 3 и 4 в Квартире отсутствует естественная вентиляция, в Квартире присутствует запах канализации.

Комната под № 1 обозначена и обустроена как санузел, при этом не имеет естественную вентиляцию. Данная комната своими размерами выходит за границу санузла, расположенного ниже этажом в квартире на 9 этаже, заходит на жилые комнаты квартиры ниже.

В части комнат в помещении Квартиры проходят внутридомовые инженерные сети, предназначенные для технического обслуживания всего многоквартирного жилого дома.

В Квартире отсутствует помещение с назначением использования - кухня или кухня-столовая. Если исходить из технического паспорта № 80435 помещение Квартиры, где указано, что комната № 3 является кухней-столовой.

Запрещено использовать помещение под кухню, в котором имеется выход их санузла и отсутствует естественная вентиляция.

Перенос кухни на место прихожей или коридора является перепланировкой. Для этого должен быть согласованный проект с инстанциями, получено разрешение, составлен акт выполненных работ и согласован с соседями с нижнего этажа.

В Квартире отсутствует подводка газа или кабель под электроплиту, утепление наружных стен помещения со стороны технического чердака многоквартирного дома технологически не закончено, что отрицательно сказывается на теплопроводности данных стен.

При проведении экспертизы экспертом также использовались:

- Экспертное заключение Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» № 18 от 11.01.2023 о соответствии (не соответствии) санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам условий проживания.

- Акт экспертизы по обеспечению квартиры № 57 жилого дома, расположенного по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Южная, д. 23, кор. 2, Общества с ограниченной ответственностью «АрхПроектСервис» № 80 от 07.12.2022.

- Экспертное заключение Государственного бюджетного учреждения «БТИ» Астраханской области № 353-ПЭ/2022 от 08.12.2022.

Согласно имеющемуся в материалах дела Акта экспертизы по обеспечению пожарной безопасности Квартиры Общества с ограниченной ответственностью «АрхПроектСервис» № 80 от 07.12.2022:

- не предусмотрен аварийный выход их квартиры, расположенной выше 15 м. (пункт 6.1.1 СП 1.13130.2020);

- высота эвакуационного выхода в свету не соответствует требованиям пункта 4.2.18 СП 1.13130.2020 (менее 1,9 метра);

- в квартире на сети хозяйственно-питьевого водопровода отсутствует отдельный кран диаметром не менее 15 мм для присоединения шланга, оборудованного распылителем, для использования его в качестве первичного устройства внутриквартирного пожаротушения для ликвидации очага возгорания (пункт 6.2.4.3 СП 54.13330.2022);

- помещения квартиры не подключены к общедомовой вентиляции.

Экспертное заключение Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» № 18 от 11.01.2023 указывает, что условия проживания в Квартире не соответствуют требованиям пункта 128 раздела VIII СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских, сельских поселений к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

В соответствии с пунктом 128 СанПиН параметры микроклимата и качество атмосферного воздуха помещений должны соответствовать гигиеническим нормативам. На кухнях, в ванных комнатах, душевых, туалетах и сушильных шкафах должны быть вытяжные отверстия вентиляционных каналов. Вентиляция объектов общественного назначения, эксплуатируемых в многоквартирных жилых домах, должна быть автономной.

Таким образом, из заключения эксперта № 70 следует, что чердачные помещения являются обязательным элементом проекта многоэтажного дома, однако, по большей части эти помещения никак не эксплуатируются. Для присоединения части чердака наилучшим образом подходят квартиры на последнем этаже дома со склонной крышей, поскольку высота чердака дает возможность создать там условия, необходимые для комфортного проживания. Однако проживать на чердаке нельзя, поскольку с точки зрения закона чердачное помещение не является жилой площадью.

В материалы дела представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о том, что на момент проведения торгов, Квартира не соответствует понятию «жилое помещение», не пригодна для проживания.

Жилым помещением в соответствии с частью 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Суд не принимает доводы о том, что задолго до апреля 2022 года Квартира оформлена, как жилое помещение в регистрирующих органах.

В данном случае не правильное толкование законодательства о банкротстве, не принятие организатором торгов мер по осмотру Квартиры, установлению возможностей для вскрытия Квартиры привело к нарушению прав и имущественных интересов Заявителя. Представитель ИП ФИО1 в судебном заседании указала, что при визуальном осмотре Квартиры сразу видна непригодность для проживания. И при осмотре Квартиры до торгов Заявитель не заключала бы Договор, и не принимала бы участие в торгах. Недостоверность сведений в аукционной документации привели к заключению ИП ФИО1 финансово невыгодного договора купли-продажи жилого помещения.

Заявитель представила суду необходимые и достаточные доказательства, подтверждающие нарушение ее прав при проведении торгов, доказательства обратного иными сторонами не представлено.

Финансовым управляющим не представлены доказательства соответствия законодательству проведенных торгов Квартиры, проведенных в форме электронного аукциона.

Нарушения при поведении экспертиз судом не установлены. Выводы представленных в материалы дела экспертных заключений в совокупности и в отдельности по направлениям свидетельствуют о том, что Квартира не пригодна для проживания, не может считаться жилым помещением.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

С 01.07.2022 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 на Квартиру.

Для применения последствий недействительности сделки необходимо прекращение право собственности ФИО1 и внесения изменений в ЕГРН.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для внесения в ЕГРН. Эти документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Судебный акт может являться основанием как для государственной регистрации права на недвижимое имущество, так и для погашения имеющихся записей в ЕГРН.

Согласно абзацу 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» основанием для внесения записи в государственный реестр прав являются судебные акты, в резолютивной части которых решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, суд считает, что доводы ИП Унковой Т.Г., изложенные в заявлении, соответствуют материалам дела и являются основанием для признания торгов недействительными, признании недействительным договор купли-продажи Квартиры, применения последствий недействительности сделки, прекращения права собственности Унковой Т.Г. на Квартиру.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

определил:

- Индивидуальному предпринимателю ФИО1 уплаченных денежных средств в размере 3843000 руб.,

- в конкурсную массу должника ФИО2 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 30:12:030026:1646, состоящая из 1 комнаты, общей площадью 95.4 кв.м, в том числе жилая площадь 43.5 кв.м.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его вынесения в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Калмыкия.

Судья Мисалова Р.Н.