Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) муниципального предприятия «Городское коммунальное хозяйство», г. Киров Калужской области, заявление конкурсного управляющего ФИО1 о разрешении разногласий,

при участии в судебном заседании:

конкурсного управляющего ФИО1 на основании определения от 10.05.2006;

от уполномоченного органа – представителя ФИО2 на основании доверенности от 23.10.2009;

У С Т А Н О В И Л:

В производстве Арбитражного суда Калужской области находится дело о несостоятельности (банкротстве) муниципального предприятия «Городское коммунальное хозяйство» (далее – МП «ГКХ»).

28.04.2010 конкурсный управляющий ФИО1 обратился в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о разрешении разногласий, возникших между ним и уполномоченным органом по вопросу об изменении «Порядка, условий и сроков продажи имущества МП «ГКХ»

Конкурсный управляющий в судебном заседании поддержал заявление. Уточнил, что просит урегулировать разногласия не между конкурсным управляющим и уполномоченным органом, а между конкурсным управляющим и кредиторами должника, поскольку вопрос об изменении «Порядка, условий и сроков продажи имущества МП «ГКХ» рассматривался собранием кредиторов. Пояснил, что до настоящего времени не реализовано здание техникума в связи с невозможностью оформления прав на земельный участок под указанным зданием. Данное здание признано аварийным и его эксплуатация должна быть прекращена. В связи со сложившейся ситуацией, конкурсным управляющим собранию кредиторов было предложено утвердить изменения в разделы 1 и 3 Порядка, условий и сроков продажи имущества МП «ГКХ», в соответствии с которыми недвижимое имущество, право владения на земельный участок под которым принадлежит третьим лицам, и которое не может быть реализовано с открытых торгов, подлежит реализации по прямому договору купли-продажи, заключенному с собственником земельного участка по цене не ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком и согласованной федеральным органом исполнительной власти, при условии оплаты денежных средств покупателем имущества не позднее чем через месяц с даты заключения договора купли-продажи или в течение семи дней с момента возникновения права собственности у покупателя.

Представитель уполномоченного органа в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления конкурсного управляющего. Пояснил, что продажа имущества в порядке, предложенном конкурсным управляющим, не предусмотрена законодательством о банкротстве.

Представитель собственника имущества должника и кредиторы в судебное заседание представителей не направили, надлежащим образом извещены о дате, месте и времени судебного заседания, отзывы не предоставили. На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть заявление без участия конкурсных кредиторов.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 11.05.2006 МП «Городское коммунальное хозяйство» было признано несостоятельным (банкротом), и в отношении этого предприятия была введена процедура конкурсного производства до 04.05.2007, продленная в последствии до 01.01.2010.

На собрании кредиторов, состоявшемся 21.04.2010 (протокол № 10 – л.д. 99, т. 14) по инициативе конкурсного управляющего в повестку собрания был включен вопрос о принятии решения о внесении изменений в Порядок, сроки и условия продажи имущества МП «ГКХ» (далее – Порядок продажи имущества).

В соответствии с утвержденным собранием кредиторов МП «ГКХ» от 21.09.2006 Порядком продажи имущества (протокол № 1 от 21.09.2006), все основные средства должника подлежали реализации на открытых торгах в форме конкурса на условиях получения денежных средств от покупателя имущества не позднее чем через месяц с даты заключения договора купли-продажи или в течение семи дней с момента возникновения права собственности у покупателя. Перечень, содержащийся в разделе 1 «Основные средства» Порядка продажи имущества, включал здание техникума (лот № 6).

Судом установлено, что имеется нереализованное имущество должника в виде двухэтажного кирпичного административного здания общей полезной площадью 1395 кв. м, расположенного по адресу: <...> в котором располагается техникум.

До настоящего времени не оформлены права на земельный участок под зданием техникума, что является необходимым условием государственной регистрации права собственности должника на данный объект.

В рамках дела о банкротстве МП «ГКХ» была рассмотрена жалоба уполномоченного органа на бездействие конкурсного управляющего, выразившееся в непринятии мер по реализации здания техникума, по результатам рассмотрении которой было вынесено определение от 26.02.2010, имеющее преюдициальное значение для рассмотрения настоящих разногласий. Данным определением суд признал необоснованным довод уполномоченного органа о незаконном бездействии конкурсного управляющего, выразившемся в нереализации здания техникума.

В материалах дела имеется решение Арбитражного суда Калужской области от 08.08.2007 по делу № А23-1325/07Г-17-89 по спору между МП «Городское коммунальное хозяйство» и открытым акционерным обществом «Кировский завод» о признании недействительным зарегистрированного права собственности, которым установлены следующие обстоятельства:

- должнику принадлежит на праве хозяйственного ведения двухэтажное кирпичное административное здание общей полезной площадью 1395 кв. м, расположенное по адресу: <...> в котором располагается техникум;

- земельный участок под зданием техникума расположен на земельном участке, находящемся в собственности ОАО «Кировский завод» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 14.01.2003, регистрационная запись 40-01/29-03/2003-9 (л.д. 71, т. 14).

На собрании кредиторов, состоявшемся 21.09.2006 (протокол № 1), было принято решение об утверждении положения о продаже имущества должника на открытых торгах в форме аукциона (конкурса для объектов социального значения). Впоследствии данный порядок не менялся.

Судом установлено, что конкурсный управляющий инициировал судебные разбирательства, конечной целью которых являлось оформление прав должника на земельный участок под зданием техникума:

- по иску МУП «Городское коммунальное хозяйство» к открытому акционерному обществу «Кировский завод» о признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на земельный участок (дело № А23-1325/07Г-17-89 – л.д. 74, т. 14) в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку не был оспорен и признан недействительным договор купли-продажи № 59 от 16.12.2002, заключенный между Фондом имущества Калужской области и ОАО «Кировский завод» в отношении спорного земельного участка;

- по иску МУП «Городское коммунальное хозяйство» к открытому акционерному обществу «Кировский завод» и Фонду имущества Калужской области о признании права хозяйственного ведения на спорный земельный участок (дело № А23-4208/07Г-17-195 – л.д. 75, т. 14) в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку договор купли-продажи, на основании которого было зарегистрировано право собственности ОАО «Кировский завод» на земельный участок, не признан недействительным, оценка данного договора с точки зрения его действительности в качестве одного из оснований исковых требований невозможна, поскольку со дня начала исполнения сделки (23.12.2002) на день обращения истца в суд с иском (14.12.2008) истек предусмотренный статьей 199 Гражданского кодекса РФ трехгодичный срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиками; данное решение оставлено в силе постановлением апелляционной инстанции от 11.06.2008.

На собрании кредиторов, состоявшемся 29.04.2008 (протокол № 6) по инициативе конкурсного управляющего в повестку собрания был включен вопрос о передаче нереализованного имущества (здания техникума) в соответствии со статей 148 Закона о банкротстве и завершении конкурсного производства. Представитель уполномоченного органа как единственный присутствовавший на собрании кредитор должника, высказал мнение о необходимости проведения работы с администрацией Кировского района по установлению прав на земельный участок в суде либо передаче здания в муниципальное образование только на возмездной основе по рыночной стоимости с учетом компенсации должнику затрат по выплате задатка покупателю и сборов на переход права собственности.

На собрании кредиторов, состоявшемся 11.06.2009 (протокол № 7) по инициативе конкурсного управляющего в повестку собрания был включен вопрос о формах и способах продажи имущества должника. Конкурсным управляющим были предложены, в том числе, такие варианты, как обращение в арбитражный суд о понуждении собственника земельного участка – ОАО «Кировский завод», зарегистрировать сервитут на земельный участок под зданием техникума и о передаче имущества, которое невозможно реализовать, муниципальному образованию с последующим завершением конкурсного производства. Однако, представитель уполномоченного органа как единственный присутствовавший на собрании кредитор должника, проголосовал против рассмотрения вопроса о формах и способах продажи имущества должника.

Таким образом, уполномоченный орган уклонялся от обсуждения и принятия решений по урегулированию сложившейся ситуации и вопросу об отчуждении имущества в ином порядке, при этом, не внося каких-либо реальных предложений.

В материалах дела имеется переписка между конкурсным управляющим и Администрацией МО «Кировский район», конкурсным управляющим и ОАО «Кировский завод», имевшая место в 2007-2008 годах. Из писем от 23.03.2007 (л.д. 72, т. 14), 05.03.2007 (л.д. 73, т. 14) следует, что арбитражный управляющий обращался с предложениями к собственнику земельного участка о продаже земельного участка под зданием техникума, которые были отклонены ОАО «Кировский завод».

Судом также установлено, что в 2009 году конкурсным управляющим приняты меры по обследованию технического состояния техникума, что подтверждается техническим отчетом, подготовленным ЗАО «Радиан» (л.д. 79, т. 14), с целью последующей оценки и отчуждения объекта. Как следует из отчета, техническое состояние здания техникума является аварийным, эксплуатация здания должна быть прекращена.

С учетом аварийного состояния здания конкурсный управляющий обратился с запросом в КП КО «БТИ» о порядке снятия объекта с технического учета (л.д. 87, т. 14). Из разъяснений КП КО «БТИ» (письмо от 09.03.2010 – л.д. 88, т. 14) следует, что прекращение существования объекта возможно в случае его полного сноса.

По запросу конкурсного управляющего от 19.02.2010 (л.д. 89, т. 14) ООО «КЗ-Песочня» была подготовлена смета демонтажа здания техникума, сумма которой составила 1 370 736 рублей (л.д. 90, т. 14).

Как следует из письма собственника здания техникума в лице Кировской районной администрации от 18.03.2010 № 157, собственником принято решение о признании здания ветхим и подлежащим сносу.

Из итогового заключения о стоимости объекта оценки (л.д. 92, т.14) следует, что рыночная стоимость здания техникума составляет на 14.01.2010 53 000 рублей. Данное заключение признано обоснованным уполномоченным органом (заключение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области от 29.03.2010 – л.д. 93, т. 14).

21.04.2010 состоялось собрание кредиторов, на котором присутствовал представитель только одного из кредиторов – уполномоченного органа, обладающего 89.28% голосов.

Как следует из протокола № 10 от 21.04.2010 (л.д. 99, т. 14) конкурсный управляющий проинформировал участников собрания кредиторов о вышеперечисленных мероприятиях, проведенных конкурсным управляющим, и предложил утвердить изменения в Порядок продажи имущества.

Представитель уполномоченного органа проголосовал против, в связи с чем, изменения не были внесены.

Таким образом, между конкурсным управляющим и кредиторами (поскольку вышеуказанное решение являлось решением собрания кредиторов) возникли разногласия по данному вопросу.

С учетом даты введения в отношении должника процедуры конкурсного производства (11.05.2006), к рассмотрению разногласий подлежит применению Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции, действовавшей до 30.12.2008.

В пункте 3 статьи 139 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется внесение изменений в порядок, сроки и условия продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан предоставить собранию кредиторов (комитету кредиторов) соответствующие предложения об изменениях порядка, сроков и условий продажи имущества должника для утверждения в течение месяца с момента возникновения указанных обстоятельств.

Довод представителя уполномоченного органа о пропуске конкурсным управляющим месячного срока не соответствует действительности, поскольку заключение Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области об оценке здания техникума было подписано 29.03.2010, а предложения об изменениях порядка, сроков и условий продажи имущества должника были внесены для утверждения до собрания, состоявшегося 21.04.2010 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов (комитету кредиторов) предложений о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника порядок, сроки и условия продажи имущества должника не утверждены собранием кредиторов (комитетом кредиторов), собрание кредиторов (комитет кредиторов) или конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о разрешении возникших разногласий.

По итогам рассмотрения указанных разногласий арбитражный суд или утверждает порядок, сроки и условия продажи имущества, или освобождает конкурсного управляющего от исполнения своих обязанностей.

Проанализировав вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что предложения конкурсного управляющего по внесению изменений в Порядок продажи имущества являются обоснованными в силу следующего:

- принятые конкурсным управляющим меры по оформлению прав на земельный участок под зданием техникума не дали результата, доказательства возможности оформления данных прав при отсутствии волеизъявления собственника земельного участка отсутствуют;

- здание является аварийным, его рыночная стоимость составляет 53 000 рублей, в то время, как расходы по его демонтажу составляют 1 370 736 рублей;

- невнесение предложенных конкурсным управляющим изменений приведет к необоснованному затягиванию конкурсного производства на неопределенный срок.

С учетом изложенного, заявление конкурсного управляющего подлежит удовлетворению, в связи с чем, необходимо исключить из перечня лотов раздела 1 Порядка лот № 6 и изменить итоговую оценочную стоимость имущества на 1 975 152 рубля, а начальную цену – на 2 030 000 рублей, а также раздел 3 Порядка продажи имущества дополнить абзацем следующего содержания: «Недвижимое имущество МП «Городское коммунальное хозяйство», право владения на земельный участок под которым принадлежит третьим лицам, и которое не может быть реализовано с открытых торгов, подлежит реализации по прямому договору купли-продажи, заключенному с собственником земельного участка, на котором находится это недвижимое имущество. При этом цена реализации не может быть ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком и согласованной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительство Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам (Федеральным агентством по управлению государственным имуществом). Обязательным условием заключаемого прямого договора купли-продажи указывается, что МП «Городское коммунальное хозяйство» получает денежные средства за проданное имущество не позднее чем через месяц с даты заключения договора купли-продажи или в течение семи дней с момента возникновения права собственности у покупателя».

На основании статьи 60 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)», руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Удовлетворить заявление конкурсного управляющего муниципального предприятия «Городское коммунальное хозяйство», г. Киров Калужской области, ФИО1 об урегулировании разногласий.

Исключить из перечня лотов раздела 1 Порядка, условий и сроков продажи имущества МП «Городское коммунальное хозяйство» г. Киров лот № 6 и изменить итоговую оценочную стоимость имущества на 1 975 152 рубля, а начальную цену – на 2 030 000 рублей.

Дополнить раздел 3 Порядка, условий и сроков продажи имущества МП «Городское коммунальное хозяйство» г. Киров абзацем следующего содержания: «Недвижимое имущество МП «Городское коммунальное хозяйство», право владения на земельный участок под которым принадлежит третьим лицам, и которое не может быть реализовано с открытых торгов, подлежит реализации по прямому договору купли-продажи, заключенному с собственником земельного участка, на котором находится это недвижимое имущество. При этом цена реализации не может быть ниже рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком и согласованной федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам (Федеральным агентством по управлению государственным имуществом). Обязательным условием заключаемого прямого договора купли-продажи указывается, что МП «Городское коммунальное хозяйство» получает денежные средства за проданное имущество не позднее чем через месяц с даты заключения договора купли-продажи или в течение семи дней с момента возникновения права собственности у покупателя».

Определение может быть обжаловано в десятидневный срок со дня его вынесения в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья подпись Ю.В. Литовцева